Bài tập cá nhân đất đai

Bài 5: Gia đình ông Toán sử dụng một mảnh đất ở 290 m2 từ năm 1972. Diện tích đất này, gia đình ông Toán đã đóng thuế sử dụng đất cho nhà nước từ quý 4 năm 1992 đến năm 2001. Tháng 8 năm 2003, gia đình ông Toán bị chính quyền địa phương ra quyết định thu hồi diện tích đất này. Gia đình ông khiếu nại từ đó đến nay nhưng không nhận được sự trả lời thỏa đáng từ phái chính quyền địa phương. Họ nói: “ Đây là dụ án chung không giải quyết một trường hợp cá nhân gia đình ông”. Trong khi đó lại tiếp tục cấp GCNQSDĐ cho các hộ khác. Hỏi: Việc làm của chính quyền địa phương trong trường hợp này đúng hay sai? Vì sao? Nếu cán bộ xã có hành vi cố tình sai phạm thì Nhà nước có biện pháp xử lý cụ thể như thế nào để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật? Anh (Chị) hãy tư vấn cho ông Toán những việc làm cần thiết để ông tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? 1. Việc làm của chính quyền địa phương trong trường hợp này là SAI a. Khẳng định diện tích đất ở 290 m2 mà gia đình ông Toán đã sử dụng từ năm 1972 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình ông Toán và việc chính quyền không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông toán là sai. Theo đề ra, gia đình ông Toán sử dụng một mảnh đất ở 290 m2 từ năm 1972. Diện tích đất này, gia đình ông Toán đã đóng thuế sử dụng đất cho nhà nước từ quý 4 năm 1992 đến năm 2001, như vậy gia đình ông đã chấp hành nghiêm túc việc đóng thuế sử dụng đất cho Nhà nước từ quý 4/1992 phù hợp với khoảng thời gian bắt đầu có hiệu lực 1/10/1992 của Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992. Đồng thời tại điểm a và điểm e khoản 2 Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định “Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau: a. Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất e. Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở.” Gia đình ông Toán đã ở trên mảnh đất này từ năm 1972 đến nay, chắc chắn đã phải đăng kí hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở. Vậy ông chắc chắn phải có giấy tờ quy định ở điểm e. Hơn nữa, qua những lần nộp thuế sử dụng đất ông Toán sẽ được phát biên lai nộp thuế nhà đất. Như vậy hai loại giấy tờ trên được coi là giấy tờ hợp lệ, và là căn cứ xem xét cho ông Toán được cấp GCNQSDĐ. + Khoản 4 Điều 50 Luật đất đai 2003 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.” Như vậy, ta hoàn toàn có thể đủ căn cứ để khẳng định rằng từ khi gia đình ông Toán dử dụng mảnh đất tức năm 1972 đến khi chính quyền địa phương ra quyết định thu hồi đất là tháng 8/2003 là một quá trình sử dụng lâu dài và ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (Ngày Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực) và không có tranh chấp. Vì thế ông có toàn quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất này. Ngoài ra căn cứ vào Điểm B Khoản 4 Chương II thông tư 1990/2001/TTTCĐC quy định xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: “…Người sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại khoản 3 chương này, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất đó không có tranh chấp, phù hợp với qui định sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Đồng thời tại khoản 1, Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 xem xét cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất qui định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo qui hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền” Qua đó dựa vào những căn cứ trên, mảnh đất ở có diện tích 290 m2 đã được gia đình ông Toán sử dụng từ năm 1972 và không có tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình ông và gia đình ông hoàn toàn có đủ điều kiện để cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. b) Thẩm quyền giải quyết: theo quy định tại Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai 2003 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.” Như vậy, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện. Khi thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải trực tiếp ra quyết định và không được ủy quyền. Như vậy, trong trường hợp này chỉ có UBND cấp huyện mới có quyền ra quyết định thu hồi đất nhà ông Toán. Trong đề bài không nói rõ chính quyền địa phương là cơ quan nào, nếu đó là UBND xã thì chính quyền địa phương đã vi phạm thẩm quyền, và việc thu hồi đất đương nhiên là sai và không có hiệu lực. Lưu ý: nếu UBND xã là cơ quan cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình khác theo dữ kiện đề bài thì cơ quan này cũng vi phạm thẩm quyền về việc cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2003. c) Việc chính quyền đại phương không cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông Toán, trong khi đó lại tiếp tục cấp cho các hộ khác là Sai, bởi: - Lời giải thích của chính quyền: “ Đây là dụ án chung không giải quyết một trường hợp cá nhân gia đình ông”. + Đối chiếu với các quy định tại Điều 38, Luật đất đai 2003 qui định những trường hợp thu hồi đất (từ khoản 2 đến khoản 12) ta thấy trường hợp của gia đình ông Toán không thuộc trường hợp nào cả. + Nếu trường hợp nhà ông Toán rơi vào trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật đất đai 2003: “ Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”; ở đây chính quyền địa phương cũng đã trả lời ông Toán rằng: “Đây là dự án chung không giải quyết một trường hợp cá nhân gia đình ông”. Nếu vậy thì khi chính quyền địa phương thu hồi đất của gia đình ông Toán thì phải thực hiện đúng trình tự theo Khoản 2 Điều 39 Luật đất đai 2003: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư”. Nhưng câu trả lời ở đây chi là dự án chung chung, không có giấy tờ chứng minh, cũng không thông báo về phương án bồi thường, tái định cư,....Hơn nữa, việc trả lời này không có văn bản pháp lý cụ thể. Trong khi đó chính quyền địa phương đó lại tiếp tục cấp GCNQSDĐ cho các hộ khác, như vậy là vô lý bởi nếu đã là dự án chung thì không thể chỉ mình gia đình ông Toán bị thu hồi đất. Từ tất cả những lý do trên ta có thể khẳng định việc làm của chính quyền địa phương là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật. Nếu cán bộ xã có hành vi cố tình sai phạm thì Nhà nước có biện pháp xử lý cụ thể như thế nào để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật ? Trước hết, cần xác định cán bộ xã có hành vi cố tình sai phạm này là ai. Theo Điều 3 Nghị đinh 92/2009 NĐ-CP và thẩm quyền của chính quyền cấp xã trong lĩnh vực đất đai thì cán bộ xã ở đây có thể là “Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân”. Thứ hai, Khoản 2 Điều 2 Nghị định 105/2009 NĐ-CP quy định: “Cán bộ, công chức trong khi thi hành công vụ có hành vi vi phạm pháp luật về quản lý đất đai sẽ bị xử lý kỷ luật theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; trường hợp hành vi có dấu hiệu cấu thành tội phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.” Việc xử lý cán bộ xã sẽ căn cứ vào pháp luật về cán bộ công chức, căn cứ vào Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và căn cứ vào bộ luật hình sự 2009. Thứ ba, xử lý cán bộ xã sai phạm theo hình thức kỷ luật. Đối với hành vi sai phạm của cán bộ không có dấu hiệu cấu thành tội phạm thì sẽ bị xử lý theo pháp luật cán bộ công chức và Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Một là, vi phạm quy định thu hồi đất, Khoản 1 Điều 172 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về Vi phạm quy định về thu hồi đất quy định như sau: “ Vi phạm quy định về thu hồi đất bao gồm các hành vi sau: a) Không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 39 của Luật Đất đai; không công khai phương án bồi thường, tái định cư; b) Thực hiện bồi thường không đúng đối tượng, diện tích, mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi; làm sai lệch hồ sơ thu hồi đất; xác định sai vị trí và diện tích đất bị thu hồi trên thực địa; c) Thu hồi đất không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng; không đúng với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt.” Trường hợp cán bộ xã sai phạm tại Khoản 1 thì sẽ bị xử lí theo các hình thức tại Khoản 2 như sau: “a) Có hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này do thiếu trách nhiệm thì bị khiển trách, tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo, cố ý thì bị hạ bậc lương; tái phạm do cố ý thì bị hạ ngạch; b) Có hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này do thiếu trách nhiệm thì bị khiển trách hoặc cảnh cáo, tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo hoặc hạ bậc lương; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức, tái phạm do cố ý thì bị cách chức hoặc buộc thôi việc; c) Có hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo hoặc hạ bậc lương; tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo hoặc hạ ngạch; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức; tái phạm do cố ý thì bị buộc thôi việc.” Hai là, Vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất. Điều 175 Nghị định 181/2004/NĐ –CP quy định: Trích theo Khoản 1: “a) Không nhận hồ sơ đã hợp lệ, đầy đủ, không hướng dẫn cụ thể khi tiếp nhận hồ sơ, gây phiền hà đối với người nộp hồ sơ, nhận hồ sơ mà không ghi vào sổ theo dõi; d) Giải quyết thủ tục hành chính chậm trễ so với thời hạn quy định; đ) Từ chối thực hiện hoặc không thực hiện thủ tục hành chính mà theo quy định của pháp luật đã đủ điều kiện để thực hiện; e) Thực hiện thủ tục hành chính không đúng thẩm quyền;” Tùy vào từng hành vi vi phạm mà cán bộ xã sẽ bị xử lý kỷ luật theo quy định của khoản 2. Kể từ ngày từ ngày 01 tháng 01 năm 2010 ngày luật Cán bộ công chức 2008 có hiệu lực, Theo Khoản 1 Điều 78 Luật cán bộ công chức 2008 thì Kỷ luật cán bộ gồm có các hình thức sau: “Cán bộ vi phạm quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm phải chịu một trong những hình thức kỷ luật sau đây: Khiển trách; b) Cảnh cáo; c) Cách chức; d) Bãi nhiệm.” Trong đó “Việc cách chức chỉ áp dụng đối với cán bộ được phê chuẩn giữ chức vụ theo nhiệm kỳ” Vậy tùy theo từng hành vi mà cán bộ xã sẽ bị xử lý theo các hình thức trên. Trong thời gian đang bị xem xét kỷ luật, cán bộ, công chức có thể bị cơ quan, tổ chức, đơn vị có thẩm quyền quản lý ra quyết định tạm đình chỉ công tác nếu xét thấy cán bộ, công chức đó tiếp tục làm việc có thể gây khó khăn cho việc xác minh hoặc tiếp tục có hành vi vi phạm (Điều 10 Nghị định 35/2005/NĐ-CP). Việc kỷ luật cán bộ xã phải thành lập hội đồng kỷ luật để thực hiện nhiệm vụ tư vấn cho người có thẩm quyền trong việc áp dụng hình thức kỷ luật phù hợp với vi phạm của cán bộ. Hội đồng kỷ luật làm việc theo các quy định tại Nghị định này và tự giải tán sau khi hoàn thành nhiệm vụ. Thứ tư, trường hợp hành vi sai phạm có dấu hiệu cấu thành tội phạm thì cán bộ xã sẽ bị xử lí theo quy định của bộ luật Hình sự 2009. Điều 174. Tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai quy định: “Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm:…” Cán bộ phạm tội bị Tòa án kết án và bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật thì đương nhiên thôi giữ chức vụ do bầu cử, phê chuẩn, bổ nhiệm; trường hợp bị Tòa án phạt tù mà không được hưởng án treo thì đương nhiên bị thôi việc. Ngoài hai biện pháp xử lý kỷ luật và xử lý hình sự của Nhà nước, nếu cán bộ xã là đảng viên thì cần được xử lý kỉ luật theo quy định điều lệ đảng: “Việc áp dụng các hình thức kỷ luật, thẩm quyền, trình tự, thủ tục xử lý kỷ luật cán bộ được thực hiện theo quy định của pháp luật, điều lệ của Đảng Cộng sản Việt Nam, tổ chức chính trị - xã hội và văn bản của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền” (Khoản 4 Điều 78 Luật Cán bộ công chức 2008). Tư vấn cho ông Toán những việc làm cần thiết để ông tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình? Một là, Việc chính quyền địa phương ra quyết định thu hồi đối với mảnh đất ông Toán là sai vì vậy theo Khoản 2 Điều 17 Luật Khiếu nại tố cáo 1998 đã sửa đổi, bổ sung) và khoản 1 điều 138 luật đất đai 2003 quy định: “Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi vi phạm hành chính về quản lý đất đai”, chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung trình bày và việc cung cấp các thông tin, tài liệu đó; mặt khác theo điểm a khoản 1 Điều 162 NĐ 181/2004/NĐ-CP thì quyết định thu hồi đất thuộc loại quyết định hành chính, nên ông Toán có quyền khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất của chính quyền địa phương. Hồ sơ khiếu nại bao gồm: - Đơn khiếu nại của đương sự (bản chính). Thời hiệu chín mươi (90) ngày tính từ ngày nhận được Quyết định hành chính.          - Quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc khiếu nại của Công dân (bản sao có thị thực). Biên bản triển khai Quyết định hành chính. Các giấy tờ hợp lệ chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình ( trường hợp này ông Toán chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Điều 63 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định như sau: “Trong thời  hạn không quá chín mươi (90 ngày), kể từ ngày chủ tịch UBND cấp huyện có quyết định hành chính, hành vi hành chính trong quản lý đất đai theo quy định tại Điều 162  Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện.” Sau đó chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, công bố công khai quyết định giải quyết và gửi cho người khiếu nại người có quyền và nghĩa vụ liên quan quyết định giải quyết đó. Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. “Trường hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định giải quyết lần hai, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan” Vậy để khiếu nại quyết định thu hồi đất của UBND huyện thì ông Toán trước hết gửi đơn thư khiếu nại tới UBND huyện, nếu quyết định giải quyết của chủ tịch UBD huyện ông không đồng ý thì ông Toán có thể khiếu kiện ra Tòa án hoặc khiếu nại tới UBND tỉnh để được giải quyết. Hai là, để bảo đảm cho quyền và lợi ích của người sử dụng nói chung, ông Toán nói riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý quan trọng có mục đích này. Như phân tích ở trên mảnh đất gia đình ông Toán đang sử dụng có đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một căn cứ quan trọng bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất trong trường hợp có tranh chấp hoặc bị thu hồi. Do đó ông Toán cũng cần nhanh chóng đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất của mình.