Bài tập Các quy định về bất động sản được phép đưa vào kinh doanh

MỤC LỤC NỘI DUNG I. Lý luận chung 1. Khái niệm bất động sản Theo từ điển luật học: “Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a. Đất đai. b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất mở. Trước hết bất động sản là tài sản không thể di dời được, bất động sản có thể được nhận biết thông qua các vật cụ thể như đất đai hoặc khối thông nhất giữa các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di dời được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó. 2. Các loại bất dộng sản được phép đưa vào kinh doanh Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất của nó thì có thể liệt kê được bất động sản bao gồm các loại tài sản quy định tại khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự. Tuy nhiên, danh sách bất động sản được giao dịch thông thường được giới hạn theo quy định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nào cũng được phép kinh doanh. Theo quy định tại điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và Điều 2 Nghị định số 53/2007/NĐ-CP thì: “các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh 1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a. Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng b. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai c .Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật; 2. Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản quy định tại khoản 1 điều này được đưa vào kinh doanh”. 1.1. Các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh Theo quy định tại Điều 1 Luật nhà ở 2005 thì nhà ở là: “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đinh, cá nhân tự xây dựng, có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu của xã hội. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dựng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật. Tuy nhiên, không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Như vậy, một số một số công trình sau sẽ không được phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. 1.2. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là 1 dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2006, quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện về quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Từ luật đất đai năm 1993 đến nay, quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của các chủ thể kinh doanh. Nhà nước bảo hộ cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất. Nhà nước xác định khung giá đất để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính, song cũng cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận giá cả về quyền sử dụng đất trong các giao dịch của mình. Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản, người sử dụng đất khi được nhà nước giao đất. cho thuê đất, có các quyề theo quy dịnh của luật đất đai được phép giao dịch hàng hóa quyền sử dụng đất của mình phù hợp với quy luật của thị trường. II. Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh Theo quy định tại Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì các loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, công trình xây dựng; quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. 1. Nhà ở, công trình xây dựng. Để  bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng nêu trên phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh Bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh. Cụ thể: Thứ  nhất: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh: Thứ  hai: Đối với nhà ở, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; - “Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng”,  đây là quy định nhằm đảm bảo cơ sơ vật chất, cũng như bảo vệ đời sống cho người mua nhà hơn nữa việc pháp luật quy định như vậy cũng nhằm tạo lòng tạo lòng tin của nhân đân những người có nhu cầu mua nhà ở. Đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của các nhà đầu tư. - “Đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng”;  Thứ  ba: Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Bản thân  đất đai luôn luôn là vấn đề không mới. Giống như những kết cấu xây dựng trên đó, nhà ở là "bất động sản", như vậy có nghĩa là không thể di chuyển hay che dấu. Do bất động sản rất có giá trị, nên nhiều người muốn có quyền sở hữu. Quyền sở hữu xuất hiện như là phương tiện pháp lý chứng minh ai là chủ bất động sản đó. Tuy nhiên trải qua nhiều năm, nhà ở, công trình xây dụng có thể thay đổi qua tay hàng chục lần. Tại bất cứ điểm nào theo dây chuyền quyền sở hữu, có thể phát sinh vấn đề gây ra quyền sở hữu không rõ ràng, gây khiếu kiện về quyền sở hữu đang bị nghi ngờ. Chẳng hạn như: Những người thân mất tích từ lâu hay chủ cũ có thể xuất hiện, đôi khi từ rất lâu, với khiếu kiện về bất động sản thay thế bất động sản của bạn. như vậy để tránh gây sự tranh cãi, kiện tục mà pháp luật đã quy định nhà ở, công trình xây dưng. Không có tranh chấp về quyền sở hữu. Thứ  năm: Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Kê biên tài sản , tài sản chấp hành quyết định hành chính là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải có trách nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với nhà ở, công trình xây đưa vào kinh doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan. Thứ  sáu: Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về  xây dựng; Theo pháp luật xây dựng thì không được xây dựng trong khu vưc cấm là một trong những hành vi bị nghiêm cấm xây dựng. Do vậy việc xây dựng trên khu vực cấm là hành vi trái phép. Do vậy bất động sản này để đưa vào kinh doanh bất động sản sẽ không hợp pháp. Thứ  bảy: Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đây là những điều kiện rất cần thiết với một công trình xây dựng hoặc nhà ở nhằm đảm bảo tốt nhất sự rõ ràng về lịch sử của ngôi nhà hay công trình xây dựng đó, từ đó đảm bảo lợi ích cho cả bên mua và bên bán. 2. Đối với quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản 2006, cụ thể như sau: Thứ  nhất: Thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Thứ  hai: Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu mang tính chất vô hình, nó không hiện hữu như một ngôi nhà, hay công trình xây dựng. Chính vì thế khi có các giao dịch mua bán đất xảy ra thì rất cần thiết phải có các giấy tờ hợp pháp chứng minh một quyền sử dụng đất đó là hợp pháp. Nếu như không có giấy tờ chứng minh hợp pháp quyền sử dụng đất đó thì giao dịch không thể xảy ra. Chính vì thế pháp luật quy định về vấn đề này nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho bất động sản cần giao dịch. Thứ  ba: Không có tranh chấp. Cũng như nhà ở, công trình xây dựng thì quyền sử dụng đất cũng không thể có tranh chấp xảy ra. Xuất phát từ nhu cầu giao dịch bất động sản giữa các bên mà pháp luật quy định quyền sử dụng đất không có tranh chấp nhằm tạo sự thuận lợi trong giao dịch giữa các bên, sự tranh chấp về quyền sử dụng đất khiến cho giao dịch không thể thực hiện Thứ  năm: Trong thời hạn sử dụng đất;  Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu mảnh đất nhằm sử dụng vào một mục đích nhất định, tuy nhiên quyền sử dụng này phải trong thời hạn sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Nếu như hết thời hạn sử dụng đất mà có giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản thì không thể thực hiện được, bởi vì quyền sử dụng đất này là trái theo quy định của pháp luật. Thứ  sáu: Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;  Thứ  bảy: Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.  Có thể thấy, những điều kiện về quyền sử dụng đất để được phép đưa vào kinh doanh cũng tương tự như những điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng. Đây là những quy định nhằm đảm bảo đầy đủ quyền lợi, sự công bằng, minh bạch và thuận lợi cho các bên có liên quan trong một giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… 3. Các loại bất động sản khác. Theo quy định tại khoản 4 Điều 2 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 như sau: “Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 LKDBĐS cho phù hợp với tình hình thực tế”. Cũng theo quy định tại khoản 3 Điều 7 LKDBĐS 2006 thì: “Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ”. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật quy định rất chung chung về các loại bất động sản khác ở đây mà không cụ thể là những loại bất động sản nào. Chính vì thế rất khó xác định cụ thể những điều kiện cụ thể cho từng loại bất động sản này. Tuy vậy, có thể lấy điển hình một số bất động sản được đưa vào kinh doanh bất động sản như dịch vụ bất động sản trong đó bao gồm có như dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản và sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. Theo đó, đối với mỗi hoạt động có các điều kiện cụ thể sau: + Phải lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá bất động sản theo quy định của pháp luật; + Có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng (đối với doanh nghiệp, hợp tác xã) + Các nhân viên phải có chứng chỉ ngành nghề (loại chứng chỉ ngành nghề môi giới và định giá bất động sản này không cấp cho công chức nhà nước); + Yêu cầu về ban quản lý nhân sự, người điều hành phải có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm; III. Ý nghĩa của các quy định về bất động sản được phép đưa vào kinh doanh Thứ nhất, đối với việc quản lý Nhà nước: Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản, là tư liệu sản xuất chủ yếu của một số quốc gia. Mặt khác, đất đai còn liên quan đến lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, vì vậy Nhà nước cần phải quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai có hiệu quả. Ngoài đất đai, các công trình xây dựng như nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà máy- đây là những công trình không những có ý nghĩa về mặt kinh tế- xã hội mà còn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị, chất lượng cuộc sống, sinh hoạt của nhân dân. Do vậy, Nhà nước phải quản lý việc xây dựng, cải tạo các công trình đó phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn. Thông qua các quy định về điều kiện các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh thì cơ quan nhà nước có thẩm quyển sẽ thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ quốc kế, dân sinh. Thứ hai, đối với thị trường bất động sản: Quy định các điều kiện về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản một cách minh bạch. Thông qua các quy định, thông tin về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ được cung cấp cho các bên giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp, cầm cố bất động sản xác định được quyền và nghĩa vụ của mình trong việc tham gia kinh doanh bất động sản. Các quy định của pháp luật được quy định một cách chặt chẽ sẽ buộc cá nhân, tổ chức, tham gia thị trường bất động sản phải tuân theo, sẽ làm cho thị trường bất động sản trở lên lành mạnh, các giao dịch về bất động sản sẽ được kiểm soát và chấm dứt được tình trạng mua bán bất động sản trái phép, không có giấy tờ hợp pháp. Thứ ba, quy định của pháp luật về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh còn có ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của các cá nhân, tổ chức khi tham gia kinh doanh. IV. Các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế Trên cơ sở phân tích những nội dung pháp luật quy định về những điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, đồng thời trên cơ sở thực tiễn, nhóm chúng tôi xin đưa ra mốt số giải pháp cơ bản nhằm bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế. 1. Nhóm các giải pháp chung Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh. Đồng thời nhằm tạo nên một cơ chế kiểm soát thị trường bất động sản chặt chẽ, Nhà nước cần tiếp tục tiến hành đồng bộ những biện pháp sau: Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển. Việc ban hành chính sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm thiểu tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào các quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng kinh tế của bất động sản. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động một cách lành mạnh và có sự quản lý hiệu quả, tạo điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế. Thứ hai, tập trung thực hiện biện pháp để công khai, minh bạch và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản, từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản. Thứ ba, nghiên cứu hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản Thứ tư, sớm nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế, phí liên quan đến thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích kinh doanh bất động sản có hiệu quả, đồng thời phát triển mạnh mẽ các giao dịch chính thức trên thị trường. Thứ năm, hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để hoạt động kinh doanh bất động sản vận hành có hiệu quả. 2. Các giải pháp cụ thể a. Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về các điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh Để tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đặc biệt là việc đặt ra những điều kiện cụ thể khi đưa bất động sản vào kinh doanh phải được quy định cụ thể, chặt chẽ. Đồng thời cần thiết phải ban hành những văn bản, thông tư cụ thể hướng dẫn thực hiện áp dụng các điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh theo hướng: - Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, Luật nhà ở…nhằm khắc phục những quy định, mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập làm hạn chế hiệu quả của kinh doanh bất động sản. - Xây dựng, ban hành và hoàn thiện Luật đăng ký bất động sản nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, Luật đăng kí bất động sản được xây dựng dựa trên những quan điểm cơ bản sau: Góp phần tưng cường sự thống nhất quản lý của Nhà nước đối với bất động sản; Bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đối với bất động sản. Trình tự, thủ tục đăng kí bất động sản quy định đơn giản, thuận tiện và ít tốn kém về mặt kinh tế nhằm khuyến khích người dân tự giác đăng kí bất động sản. - Đồng thời, việc hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản phải đặt trong mối quan hệ tổng thể về hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và chương trình tổng thể về cải cách hành chính. Bằng những biện phá cụ thể như: Tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký về bất động sản bao gồm Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng… tiến tới xác lập một quy trình thống nhất đăng ký Bất động sản; Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về tài chính đất đai theo hướng ban hành Luật thuế về bất động sản, các quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng nhằm đảm bảo sự thống nhất, tương thích. b.Tiến hành kiểm tra, giám sát chặt chẽ thủ tục đăng kí bất động sản Trên cơ sở những quy định mà pháp luật đưa ra về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Nhà nước cần thiết thành lập nên những cơ quan chức năng, bộ phận chuyên trách có trách nhiệm thẩm định, kiếm tra, giám sát hoạt động đăng ký bất động sản, bao gồm việc phân loại bất động sản, trình tự thủ tục đăng kí… Đồng thời, giám sát chặt chẽ thị trường bất động sản khi đưa bất động sản vào kinh doanh. Tạo nên một cơ chế kiểm soát chặt chẽ, song vẫn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động, lưu thông năng động và đạt hiệu quả cao. Tăng cường hoạt động kiểm tra giám sát này ngoài ra còn giúp cho quy định của pháp luật được đồng bộ hóa, hoàn thiện và được áp dụng trên thực tế. Tránh tình trạng, hỗn loạn hàng hóa trong thị trường bất động sản cũng như việc “lách luật” không đăng ký bất động sản, đưa bất động sản vào kinh doanh “chui ”trong thị trường. Mặc dù vậy, những cơ quan chức năng, chuyên trách cần nâng cao tinh thần trách nhiệm. Thiết lập nên một cơ chế hoạt động linh hoạt tạo điều kiện nâng cao sự ổn định, năng động của thị trường bất động sản. Tránh tình trạng quan liêu, với những quy định hành chính gồm những thủ tục rườm rà, không cần thiết. Làm giảm hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản luôn luôn chuyển động và cần thiết phải có sự nhạy bén đi kịp với xu thế của thời đại. c. Nâng cao ý thức, trách nhiệm của chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường nói chung cũng không ngừng vận động và phát triển. Sự đa đạng hóa về các hàng hóa trên thị thường bất