Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại chi nhánh ngân hàng công thương Thành phố Hải Phòng

1. Tính cấp thiết của đề tài : Năm 2008 là năm có nhiều biến động đối với nền kinh tế nói chung và hoạt động ngân hàng nói riêng. Kinh tế khủng hoảng, các doanh nghiệp thiếu vốn. đây là những nỗi lo không phải của riêng ai. Khi kinh tế khó khăn hay không ngừng phát triển thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đóng vai trò rất quan trọng. Hoạt động này đóng vai trò trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn ra suốt năm 2008, Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng luôn phát huy tích cực vai trò ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước, thực thi gương mẫu các giải pháp, chính sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành của Chính phủ và ngân hàng Nhà Nước về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an ninh xã hội. Nhiệm vụ kinh doanh của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng tuy có những thuận lợi chung cùng với sự phát triển của thành phố nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng. Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn. Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản bảo đảm mà ở đây là bất động sản còn nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ. Xuất phát từ những lý do trên em đã chọn đề tài : ‘ Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu: - Thứ nhất, hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá thế chấp bất động sản. - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Từ đó đánh giá những kết quả đã đạt được của công tác định giá thế chấp bất động sản, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu : - Đối tượng nghiên cứu : Công tác định giá thế chấp bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu : Đề tài được nghiên cứu tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, các phương pháp định giá và các số liệu được thu thập từ năm 2005 đến năm 2008. 4. Phương pháp nghiên cứu : Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh. 5. Kết cấu đề tài : Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham thảo, nội dung của chuyên đề được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản. Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng.

doc78 trang | Chia sẻ: tuandn | Ngày: 28/03/2013 | Lượt xem: 1555 | Lượt tải: 6download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại chi nhánh ngân hàng công thương Thành phố Hải Phòng, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1. Thế chấp bất động sản 4 1.1.1. Khái niệm bất động sản 4 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản 4 1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp 5 1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 6 1.2. Định giá thế chấp bất động sản 6 1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản 6 1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản 6 1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản 7 1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản 12 1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản 14 1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản 29 1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản 29 1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản 30 1.2.2.3. Vai trò của định giá thế chấp bất động sản 31 1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản 31 1.3. Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả nước 32 1.3.1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội 32 1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải Phòng 33 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 35 2.1. Tổng quan về Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 35 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 35 2.1.2. Tình hình và kết quả hoạt động của chi nhánh giai đoạn 2005-2008 36 2.1.3. Phương hướng, nhiệm vụ thời gian tới : 40 2.1.4. Hệ thống tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng : 42 2.2. Thực trạng công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 45 2.2.1. Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác định giá thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 46 2.2.2. Quy định của Ngân hàng công thương Việt Nam về bất động sản thế chấp 47 2.2.3. Thực tế định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 48 2.2.3.1. Bất động sản là đất thuộc quyền sở hữu và tài sản gắn kiền với đất 48 2.2.3.2. Bất động sản là đất thuê và vật kiến trúc trên đất 53 2.3. Đánh giá công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 64 2.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh 64 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá thế chấp tại chi nhánh 65 CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 67 3.1. Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới 67 3.2. Quan điểm định giá thế chấp của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới 70 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 71 3.4. Kiến nghị 72 KẾT LUẬN 74 CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài : Năm 2008 là năm có nhiều biến động đối với nền kinh tế nói chung và hoạt động ngân hàng nói riêng. Kinh tế khủng hoảng, các doanh nghiệp thiếu vốn... đây là những nỗi lo không phải của riêng ai. Khi kinh tế khó khăn hay không ngừng phát triển thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đóng vai trò rất quan trọng. Hoạt động này đóng vai trò trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn ra suốt năm 2008, Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng luôn phát huy tích cực vai trò ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước, thực thi gương mẫu các giải pháp, chính sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành của Chính phủ và ngân hàng Nhà Nước về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an ninh xã hội. Nhiệm vụ kinh doanh của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng tuy có những thuận lợi chung cùng với sự phát triển của thành phố nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng. Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn. Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản bảo đảm mà ở đây là bất động sản còn nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ. Xuất phát từ những lý do trên em đã chọn đề tài : ‘ Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu: - Thứ nhất, hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá thế chấp bất động sản. - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Từ đó đánh giá những kết quả đã đạt được của công tác định giá thế chấp bất động sản, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu : - Đối tượng nghiên cứu : Công tác định giá thế chấp bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu : Đề tài được nghiên cứu tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, các phương pháp định giá và các số liệu được thu thập từ năm 2005 đến năm 2008. Phương pháp nghiên cứu : Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh... Kết cấu đề tài : Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham thảo, nội dung của chuyên đề được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản. Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Khách hàng doanh nghiệp - Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Thế chấp bất động sản  1.1.1. Khái niệm bất động sản  Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản  Cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay vốn của Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay. Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp. Bất động sản được thế chấp bao gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở) + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân. Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. 1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng Ngân hàng: + Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. + Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. + Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng đóng vai trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương. Từ những điều trên có thể thấy rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế. 1.2. Định giá thế chấp bất động sản  1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản  1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản + Khái niệm định giá : Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. + Khái niệm định giá bất động sản : Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế. 1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản  * Các căn cứ định giá bất động sản: - Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản, nó bao gồm quy mô, vị trí, các quyền lợi pháp lý của bất động sản, các yếu tố về vật liệu, lao động…các chi phí tạo ra bất động sản. - Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ảnh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt kinh tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào và công trình trên đất được xem như đã được cải thiện. - Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là một nhân tố quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của bất động sản. Có bốn nhóm yếu tố là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Những biến đổi này thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động của thị trường bất động sản, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa đặc biệt này. Lượng cung, cầu bất động sản hay những giai đoạn đóng băng, nóng sốt…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả bất động sản vì vậy người định giá khi tiến hành quá trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác. - Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Căn cứ này thể hiện ở sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Cần rất nhiều vốn đấu tư để tạo lập nên một bất động sản, trong khi đó lại có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau đối với bất động sản đó. Chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư không thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém. Sự phù hợp còn thể hiện trong sự đóng góp của từng bộ phận đến giá trị toàn bộ của bất động sản. Sự bất hợp lý trong bố trí không gian hay sự sai lệch trong tỷ lệ nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc bất động sản. Những tác động ngoại ứng của bất động sản xung quanh trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản và ngược lại. - Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Đất( quy mô đất), công trình ( chất lượng của công trình )…Quan sát tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành bất động sản với nhau như thế nào. Dựa vào tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng để xem việc bố trí công trình có phù hợp không… - Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Phân tích cạnh tranh trong cung, cầu của bất động sản: kiểm kê bất động sản đã xây dựng, đang xây dựng, những dự án đã phê duyệt nhưng chưa xây dựng, giá hiện hành của bất động sản…, cạnh tranh nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng… - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá. Giá trị này phụ thuộc vào từng loại bất động sản, trong đầu tư kinh doanh bất động sản giá trị đất ngày hôm này mua có thể thấp hơn trong tương lai. * Nguyên tắc định giá BĐS 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản cho phép về mặt kỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật. Nó bảo đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất. Phương thức kinh tế dựa trên bằng chứng thị trường, phân tích các lực lượng tham gia thị trường để thấy được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đối với đất: coi đất như một mặt đất trống và sẵn sàng cho sử dụng nào có hiệu quả nhất. Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. 2. Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. 3. Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố: tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó. 4. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó đó tới giá trị của bất động sản. 5. Nguyên tắc thay đổi : Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi các yếu tố trong thị trường, theo thời gian sử dụng. Có 4 nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá bất động sản là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Qua quá trình sử dụng, bất động sản có thể bị hao mòn, lỗi thời làm cho giá của bất động sản thay đổi. 6. Nguyên tắc phù hợp : Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó để phù hợp với: - Cầu thị trường - Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng - Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất) 7. Nguyên tắc cạnh tranh : Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường, do đó làm giảm lợi nhuận. Nghiên cứu các bất động sản cạnh tranh sẽ giúp người định giá xác định được điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản. Đánh giá cạnh tranh trong: - Cung: so sánh các bất động sản trong mời chào trên thị trường - Cầu: sức mua trong mỗi khu vực - Cung – cầu: mối quan hệ cung – cầu Ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn và phù hợp với mình… 8. Nguyên tắc dự báo : Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của nó. Nguyên tắc này dựa trên các dự kiến về: thị phần của người tham gia thị trường, các yếu tố liên quan ảnh hưởng tới giá như là khả năng tiêu thụ sản phẩm thông qua tỷ lệ hấp thụ thị trường bất động sản, thu nhập dể dự báo giá cho thuê… 9. Nguyên tắc ngoại ứng : Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại. Có nhiều yếu tố làm tăng chi phí bất động sản, kéo theo giá bất động sản tăng. Do đó trong quá trình định giá cần quan tâm đến các ngoại ứng. 10. Nguyên tắc cân bằng: Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng. Sự kết hợp giữa đất và công trình tạo nên hiệu quả tối ưu, do đó tạo ra sự cân bằng kinh tế, kết quả là đạt giá trị lớn nhất. Khi đã đạt hiệu quả tối ưu nếu đầu tư thêm thì giá trị của bất động sản cũng không thay đổi. * Áp dụng trong định giá thế chấp Muốn xác định giá trị bất động sản đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo các nguyên tắc trên
Luận văn liên quan