Đề tài Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta. Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và cùng với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế xã hội, nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã đạt được nhiều thành tựu to lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất. Và Nhà nước cũng quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản, quy định về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định về hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi và cho thuê quyền sử dụng đất….Đó là những quy định giao dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng khác, tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nâng cao hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua 0việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân. Thị trường bất động sản là loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến động khi có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, chính sách…Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước thì sự can thiệp của nhà nước phải phù hợp với quy luật thị trường, có như vậy thì thị trường bất động sản mới đi đúng hướng của nó và do vậy Nhà nước điều khiển được sự phát triển của nền kinh tế xã hội của đất nước theo một chiến lược đã định cho tương lai. Thị trường bất động sản khi được giải quyết một cách hợp lý thì không những tạo cơ sở vững chắc để khắc phục mọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, một mặt bảo vệ nguồn tài nguyên vô vùng quý giá này mà thị trường bất động sản cùng với các thị trường lao động, thị trường vốn và các thị trường khác còn thúc đẩy sự phát triển một cách vững chắc nền kinh tế và do đó dần xây dung được đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa. Vì vậy việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang là một vấn đề rất cấp thiết và đặc biệt đối với sự phát triển của nền kinh tế nước ta hiện nay,nhằm góp phần giúp Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực, những nảy sinh trong quá trình thực hiện phát triển nền kinh tế và mặt khác góp phần cho công tác định hướng phát triển thị trường bất động sản. Từ nhu cầu thực tế này tôi thực hiện đề tài : “Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay” Mục đích của đề tài: - Tìm hiểu thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay, tìm ra một số tồn tại, hạn chế của thị trường này. - Đưa ra một số giải pháp nhằm làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và có sự kiểm soát của Nhà nước. Yêu cầu của đề tài: - Tìm ra các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản. - Phân tích thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị trường bất động sản như các Luật, Nghị định của chính phủ, Quyết định, Thông tư liên quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản. - Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích các tài liệu thu thập được có liên quan với hiện trạng thị trường bất động sản, qua đó phân tích, tổng hợp và đánh giá thông tin từ đó đối chiếu với thực tế. Cấu trúc đề tài: Lời mở đầu Chương 1: Khái quát về thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, VAI TRÒ, ĐẶC TÍNH BẤT ĐỘNG SẢN Trên thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản song có một quan điểm được các nhà luật học quan niệm tương đối thống nhất. Đó là: Bất động sản (BĐS) là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được và ở Việt Nam thì: Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm : - Đất đai. - Nhà ở. - Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật qui định. Qua đó có thể hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai, vật kiến trúc trên đất, thứ gắn liền với đất đai. Bất động sản có vai trò đặc biệt quan trọng: Đất đai là điều kiện vật chất để con người tồn tại và tái sản xuất. Và nhà ở là không gian cho con người để ở, sinh hoạt, sản xuất…Đối với mỗi quốc gia thì bất động sản không chỉ là nguồn tài nguyên lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế… Bất động sản có những đặc tính như: Có vị trí cố định: không di chuyển được do vậy thị trường chỉ diễn ra ỏ nơi nó toạ lạc và làm cho giá cả ở mỗi nơi mỗi lúc một khác nhau. Có tính lâu bền, trong đó cần phân biệt ba loại tuổi thọ của bất động sản: - Tuổi thọ của đất đai được xem như vô hạn. - Tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ của vật liệu xây dựng. - Tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng công trình. Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn tuổi thọ vật lý bởi trong những trường hợp chất lượng công trình còn tốt nhưng vẫn phải phá đi xây dựng công trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng mới. Tính thích ứng: làm cho công trình đáp ứng kịp thời với yêu cầu của người sử dụng nó. Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn cây. Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do điều kiện không gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới để điều chỉnh các quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối đó là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Việc phát huy những mặt tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ, phương thức quản lý của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình một cách cao nhất. Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể sinh lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau. Vấn đề này trước hết phải được giải quyết bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước mắt và lâu dài…Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng các bất động sản. Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản này. Riêng đất đai thì đặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính của nó, đó là có vị trí cố định, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng, được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đất đai gắn liền với lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá của mỗi quốc gia. 1.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH CỦA NÓ 1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản là các hoạt động giao dịch về bất động sản tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của bất động sản thông qua quan hệ giữa người mua và người bán bất động sản theo quy luật thị trường. Có 4 cách phân loại: - Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C. - Phân loại theo công dụng của bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp… - Phân loại theo tính chất kinh doanh: thì có ba nhánh: thị trường mua bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp bất động sản. - Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần bất động sản gia nhập thị trường: +) Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai). +) Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. +) Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã mua hoặc cho thuê còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương nghiệp hay công nghiệp. 1.2.2. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản. Với bất kỳ một loại thị trường nào thì đều có ba yếu tố cấu thành là : khách thể, chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các yếu tố đó được biểu hiện như sau: - Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng đất: Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ”. Pháp luật ở nước ta cũng cho phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”. Khi đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, các chủ thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…”. Như vậy chủ thể thị trường bất động sản cũng bao gồm Nhà nước và với vai trò đặc biệt của Nhà nước trong các giao dịch về bất động sản có thể thấy Nhà nước là chủ thể đặc biệt của thị trường. Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và Nhà nước trong đó các chủ thể này vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng vai trò bán bất động sản. Những chủ thể này được tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định có hay không tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản. Khi tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người bán được bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính; người mua được quyền vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm. Điều 105 Luật đất đai 2003 quy định quyền chung của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: Được cấp GCNQSDĐ; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. - Khách thể: Khách thể của thị trường bất động sản là đối tượng giao dịch giữa 2 bên cung- cầu, là bất động sản hàng hoá trong đó quyền sử dụng đất đóng vai trò trung tâm. Khách thể của thị trường bất động sản là yếu tố cơ bản để định danh thị trường và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường, khách thể của thị trường bất động sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là hàng hoá bất động sản, đối với những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách thể của thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Còn ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản là các giao dịch về bất động sản nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó khách thể của thị trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của nó, mà là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dời được trong không gian, các tài sản khác gắn liền với đất được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử dụng đất là yếu tố trung tâm của bất động sản. Và như vậy quyền sử dụng đất là khách thể trung tâm của thị trường bất động sản. - Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng, là thành phần không thể thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường, môi giới trung gian có thể có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết giữa các chủ thể bên cầu bất động sản, hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho các chủ thể sau giao dịch …trong đó giá cả bất động sản là yếu tố quan trọng hơn cả. Ngoài ra trong thị trường bất động sản còn biểu hiện một số vấn đề cụ thể như sau: 1. Quyền của người bán được bán bất động sản và người mua được tự do mua bất động sản. 2. Biện pháp để người mua và người bán tìm đến nhau theo một cơ chế thông báo, quảng cáo việc bán bất động sản. 3. Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán bằng văn bản viết hoặc một số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà người bán và người mua có thể thực hiện được. 4. Tự thoả thuận giá bán không có sự can thiệp của bên ngoài. 5. Biện pháp thu thập thông tin về bất động sản thường lấy tin ở cơ quan đăng ký bất động sản. Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của người bán; Tất cả những hạn chế về quyền sở hữu hoặc về quyền sử dụng bất động sản và hưởng lợi về bất động sản đối với người mua; Tất cả nghĩa vụ về tài chính của người bán (liên quan đến bất động sản đó) chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua, khi mua bán thường phải xem xét người bán đã trả bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu ( VD: thuế đất ) để người mua khấu trừ trả cho người bán; Kế hoạch của nhà nước trong tương lai tác động đến bất động sản đó, trước hết là đối với đất đai. 6. Biện pháp để người bán đảm bảo quyền giao bất động sản cho người mua nói chung là phải kê khai đăng ký bất động sản ở nơi đăng ký công cộng (trước hết là việc đăng ký đất đai). 7. Quyền bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính. 8. Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ những mối đe doạ đến quyền đó. Nói chung là phải đăng ký công khai hoặc tuân theo thủ tục thông dụng. 9. Quyền người mua được vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm. 10. Người vay và cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiểm soát hành chính. 11. Biện pháp bảo đảm thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợ không bị mất một quyền lợi liên quan đến bất động sản đã thế chấp do bất động sản đó trước đây đã bán và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo hay không. Điều này có thể phát hiện ra khi đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng . 12. Quyền chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ, nói chung bao gồm quyền chủ nợ được công khai phát mại để thanh toán nợ. 13. Đảm bảo nhà nước thu được đầy đủ thuế mua bán bất động sản nói chung và thuế chuyển quyền sử dụng đất riêng, kịp thời hiệu chỉnh số hiệu thuế thu được. Nói chung khi mua bán bất động sản phải xem xét bên mua và bán đã nộp đủ thuế chưa trước khi đăng ký xác nhận. Sự vân động của thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản nó thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải quyết về lợi ích giữa người mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi phối bởi các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng. Thị tường bất động sản mang tính khu vực do bất động sản là cố định, tức là bất động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá cả tương ứng với khu vực đó. Cần có dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán bất động sản. Dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền do sự tự do cạnh tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn. Thị trường bất động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua bán, song gía trị bất động sản của mỗi lần mua bán nhìn chung lại lớn hơn nhiều so với động sản. Trong quá trình vận động, thị trường bất động sản luôn bị tác động bởi các yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh. Sự tác động này là tất yếu mang tính quy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh). Quy luật giá trị: Được biểu hiện thông qua giá cả, nó là nội dung chủ yếu của cơ chế thị trường, nó tự phát và điều tiết các hoạt động kinh tế như sản xuất, tiêu dùng và quan hệ cung cầu. Nó cung cấp thông tin cho nhà nước để điều tiết vĩ mô nhằm cân bằng cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản được bình ổn, giảm bớt những cơn sốt giả tạo về đất nói riêng và bất động sản nói chung. Gía cả ở đây được hiểu là giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán và giá cho thuê). Quy luật cung cầu: Được hiểu thông qua quan hệ giữa lượng bất động sản có thể bán ra của bên bán và sức mua bất động sản của bên mua. Nó thường xuyên mâu thuẫn trên 4 mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian. Khắc phục được mâu thuẫn này thì cung cầu được cân bằng. Thông qua quan hệ cung cầu sẽ làm cho giá cả sát với giá trị. Quan hệ cung cầu luôn biến động, sự cân bằng chỉ là tương đối, còn mất cân bằng lại là phổ biến và thường xuyên, do vậy muốn cung đủ cầu thì phải có thời gian và điều kiện để tạo ra lượng bất động sản cần thiết. Về mặt lý thuyết, nếu người kinh doanh bất động sản có đủ lượng hàng hoá bán ra, nắm chắc được yêu cầu của người sử dụng và khả năng toán của họ thì hiện tượng mất cân bằng