Đề tài Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3 1.1. Bất động sản 3 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 4 1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 8 1.2. Định giá bất động sản 14 1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản 14 1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản 18 1.2.3. Quy trình định giá bất động sản 23 1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản. 31 1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 45 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 49 2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản … …..49 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 49 2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh 51 2.2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao 53 2.2.1. Hoạt động định giá 53 2.2.2. Mục đích định giá của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản . ....53 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá 54 2.2.4. Các phương pháp định giá áp dụng tại công ty cổ phần sàn giao dịch 57 2.2.5. Quy trình định giá bất động sản của công ty cổ phần sản giao dịch 58 2.2. Thực tế hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch 69 2.2.1. Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa 69 2.2.2. Hạn chế của kết quả thẩm định giá 82 2.3. Nhận xét chung về hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần 83 2.3.1. Ưu điểm 83 2.3.2. Nhược điểm 86 2.4. Những tồn tại và nguyên nhân 87 2.4.1. Hạn chế của hoạt động định giá bất động sản 87 2.4.2. Nguyên nhân 88 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản tại Công ty 89 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 91 3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản 91 3.1.1. Mục tiêu 91 3.1.2. Phương hướng 95 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ……….95 3.2.1. Về quy trình định giá 95 3.2.2. Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá bất động sản và xây dựng hệ thống thông tin 95 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường và văn hóa công ty 99 3.3. Một số kiến nghị 100 3.3.1. Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền 100 3.3.2. Đề xuất với công ty V-Reex 101 KẾT LUẬN 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU Hình 1: Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu 74 Hình 2: Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu 80 Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2008 51 Bảng 2: Phí thẩm định Bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ 59 Bảng 4: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi quận Ba Đình, Hà Nội 69 Bảng 5: Bảng thông tin các bất động sản so sánh 73 Bảng 6: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ) 74 Bảng 7: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình 77 Bảng 8: Bảng thông tin các bất động sản so sánh 79 Bảng 9: Kế hoạch kinh doanh trong thời gian tới 94 Biểu đồ 2: Biểu đồ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2009 93 Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu 52 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn. chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng. Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển. Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn chế. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau: - Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng. Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 5. Kết cấu: Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính: Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản. Phần hai: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Phần ba: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này. CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm: - Đất đai Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định. “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lý và thúc đẩy thị trường Bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về Bất động sản ở trên. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi. Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở...). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản. Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản. Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô. Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, cac chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng... cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. 1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.3.1. Giá trị bất động sản Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp; vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Ta thấy quan điểm cổ điển về giá đất tách rời với giá trị trường; lấy giá trị sản phẩm trong nông nghiệp làm thước đo. Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản là hao phí lao động xã hội kết tinh trong Bất động sản. Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng Trong lĩnh vực nông nghiệp: Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất. Trong phi nông nghiệp: Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Theo quan điểm của thị trường: Giá trị Bất động sản là phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại cho người sỡ hữu. Luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại và luồng thu nhập kỳ vọng. 1.1.3.2. Giá cả Bất động sản Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả Bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về Bất động sản trên thị trường. Giá cả Bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động sản mà người mua trả cho người bán để nhận được Bất động sản đó. Giá trị chính là cơ sở để hình thành giá cả trên thị trường. Giá cả có thể dao động thấp hơn, ngang bằng hoặc cao hơn giá trị hàng hóa Bất động sản nhưng theo qui luật chung thì đều xoay quanh giá trị. Giá cả càng có xu hướng chuyển gần về với giá trị của nó khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị trường của hàng hóa đó càng cao. 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá Bất động sản nói riêng cũng như đối với Bất động sản nói chung, cụ thể là: Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản: Nhóm các yếu tố tự nhiên: Vị trí của Bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi Bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của Bất động sản. Những Bất động sản nằm tại trung tâm đô t