Đề tài Ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinhdoanh nhà ở

Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thực tế việc ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn ñề bất cập cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rấtnhiều dự án nhà ở có chất lượng, ñiều kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất v ề nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mớ i. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñượ c với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các ñô thị cụ thể và như vậy không thể ñưa ra các dự bá o quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậymột câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình ñịnh giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì ñể áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam. Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinhdoanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu của mình

pdf12 trang | Chia sẻ: oanh_nt | Ngày: 21/09/2014 | Lượt xem: 1271 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinhdoanh nhà ở, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
1 CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thực tế việc ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn ñề bất cập cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại ñường Lê Văn Lương kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, ñiều kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên, thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm. Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng hay một tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các ñô thị cụ thể và như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình ñịnh giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì ñể áp dụng hiệu quả mô hình này tại Việt Nam. Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu của mình. 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu 1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết Hầu hết các công trình nghiên cứu ñều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp, nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản. 1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính và ñịnh lượng; trong ñó phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể, ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy. 1.2.2.3. Các ñóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu - Cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản. 2 - Các nghiên cứu khoa học ñã chỉ ra tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BðS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. - Các nhà khoa học ñã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của ñịnh gía BðS, tuy nhiên chưa ñưa ra ñược quy trình và nguyên tắc của ñịnh giá nhà ở TMXDM. 1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu - Các nghiên cứu chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu ñưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các doanh nghiệp ñưa ra hay không. - Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn ñề và tìm ra quy luật cho quan ñiểm của mình ở một thị trường cụ thể. - Một số tác giả này ñã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy quá trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu tính khách quan. - Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào ñi vào nghiên cứu một cách ñầy ñủ. - Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể ñịnh giá.. - Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất. - Thế giới ñã ñưa ra mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với thế giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng trong ñiều kiện ở Việt nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể. 1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án 1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án Phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở, từ ñó ñưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này . 1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án - Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm ñến vấn ñề nhà ở thương mại xây dựng mới . - Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñể tham khảo trong quá trình ñưa ra các quyết ñịnh quản lý và kinh doanh. 1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu - Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở còn có những vấn ñề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó? - Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với nhu cầu của thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp? - Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở? - Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM? 3 1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.4.1. ðối tượng nghiên cứu Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu - Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. - Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012. 1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm mới sau ñây: - Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ ñó làm căn cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. - Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố ñó ñến giá nhà chung cư TMXDM. - ðề xuất nhóm các giải pháp ñể hoàn thiện và giải quyết các vấn ñề còn tồn tại của công tác ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” (12). 2.1.1.2. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới • Khái niệm ñịnh giá tài sản ðịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. • Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản 4 ðịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất ñịnh với những phương pháp phù hợp. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở ðịnh giá nhà ở ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác ñịnh bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà ở xác ñịnh giá bán hoặc cho thuê ñối với một nhà ở cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Như vậy, ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp. • Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở: Thông thường các DNðTXD&KD nhà ở sẽ ñịnh giá nhà ở TMXDM tại 03 thời ñiểm trong quá trình ñầu tư dự án ñó là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, ñịnh giá tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án và ñịnh giá bán khi dự án hoàn thiện. - ðịnh giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án - ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn của khách hàng theo quy ñịnh - ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm dự án hoàn thành phần thô 2.2.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.2.1. Mục ñích Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc ñịnh giá ñể thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu ñó có thể là: ðể tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, ñể kiếm doanh thu tối ña trước mắt, ñể chiếm vị trí dẫn ñầu. 2.2.2.2. Nguyên tắc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.2.2.3. ðặc ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở - Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật ñịnh giá mà còn phải gắn mục ñích ñịnh giá. - Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời ñược, nên trong qui trình ñịnh giá buộc phải có giai ñoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, tại nơi có bất ñộng sản - ñối tượng của ñịnh giá. 5 - Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản ñộc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. 2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Nhóm 1: Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ ñịnh giá trên cơ sở huy ñộng các thành viên của các phòng chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách ñịnh giá và ñề xuất giá với lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh. • Nhóm 2: Lãnh ñạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá và quyết ñịnh mức giá nhà ở cho dự án của doanh nghiệp ñang tiến hành ñầu tư. • Nhóm 3: Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM nhóm này ñược thực hiện như nhóm thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm ñịnh mức giá mà tổ ñịnh giá của doanh nghiệp ñã ñề xuất với ban Lãnh ñạo của doanh nghiệp. • Nhóm 4: ðối với nhóm này, việc tổ chức ñịnh giá ñược doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñể quyết ñịnh mức giá. 2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ðối với ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp ñược sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp ñầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. 2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) a. Cơ sở lý luận Thuật ngữ Hedonic ñược sử dụng ñể mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương ñối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn" (Goodman, 1998: 292) (59). Rosen (1974: 34) (87) b. Nền tảng lý thuyết mô hình ñịnh giá Hedonic Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) ñã có một bài nhận ñịnh xuất sắc về sự phát triển lý thuyết của mô hình ñịnh giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ ño lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn ño lường sở thích người mua tác ñộng ra sao ñến giá nhà. 6 c. Lịch sử ban ñầu của mô hình Hedonic d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic e. Các thành phần trong mô hình Hedonic Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên ñây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu khi ứng dụng mô hình Hedonic ñều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc của nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau ñây tác giả sẽ làm rõ về những nghiên cứu này. • Thứ nhất thuộc tính vị trí • Thứ hai thuộc tính kết cấu • Thứ ba thuộc tính khu dân cư 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới Mục tiêu của doanh nghiệp; Chi phí sản xuất của doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí của khách hàng khi chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức và qui trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới; Lựa chọn phương pháp ñịnh giá thích hợp; Hệ thống thông tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố về ñiều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt ñộng của thị trường BðS, xu hướng phát triển của thị trường BðS; Nhận thức của người ñịnh giá về các nhân tố ảnh hưởng ñến gía nhà ở TMXDM CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñể xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu, luận án ñưa ra khung nghiên cứu như sau: 3.1.1 Khung lý thuyết Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM 7 Xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu Phân tích thực trạng ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 3.1.2 Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Nội dung công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM Tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở - ðặc ñiểm và nguyên tắc ñịnh giá nhà ở TMXDM - Mô hình tổng quát về tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM - Quy trình khung ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá nhà ở TMXDM. - Chính sách và căn cứ của DN trong ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các mô hình tổ chức cơ bản ñã ñược các DNðTXD&KD nhà ở triển khai trong quá trình ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñược các DN tổ chức thực hiện. - Mức ñộ sử dụng và tính hiệu quả của các phương pháp ñịnh giá ñược các DN sử dụng. - Chính sách, phương pháp và căn cứ ñiều chỉnh giá sau ñịnh giá nhà ở TMXDM của các DN. - Lựa chọn và xây dựng ñược mô hình tổ chức ñịnh giá phù hợp với DN - ðiều chỉnh và xây dựng quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñảm bảo tính khoa học và giảm thiểu chi phí. - Lựa chọn và ứng dụng phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM phù hợp với ñặc thù DN và thị trường, có căn cứ khoa học, tính linh hoạt và khả thi cao. - Các ñiều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ sở dữ liệu thông tin ñể ñáp ứng ñược mục tiêu hoàn thiện. Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 3.2. Quy trình nghiên cứu ðể thực hiện ñược mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau ñây (sơ ñồ 1.2): Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án 3.3. Phương pháp nghiên cứu ðể giải quyết ñược các vấn ñề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án ñã sử dụng các phương pháp chủ yếu sau: 3..3.1. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp 3.3.2. Phương pháp chuyên gia 3.3.3. Phương pháp phỏng vấn sâu 3.3.4. Phương pháp ñịnh lượng: Nghiên cứu tổng quan và xin ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ñịnh giá BðS Xây dựng khung lý thuyết về ñịnh giá nhà ở TMXDM Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ðGBðS. Phỏng vấn sâu Lãnh ñạo, chuyên viên chuyên trách ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác ñịnh nhóm nhân tố ảnh hưởng giá nhà ở TMXDM. ðiều tra bằng phiếu khảo sát ñối với khách hàng ñã mua nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội ðánh giá thực trạng ñịnh gía nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ðề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở 8 CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua Với các chính sách mà Nhà nước ñã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ. Có thể ñánh giá kết quả ở các mặt sau ñây: - Về số lượng nhà ở và hệ thống các ñô thị - Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước - Về hệ thống ñô thị trong cả nước: - Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại ñô thị và nông thôn 4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở - Tính trong phạm vi cả nước - So sánh khu vực ñô thị và khu vực nông thôn 4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ 4.1.4. Về tài chính nhà ở 4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính ñến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản tăng gấp 5 lần so với năm 2002. 4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam  Thực trạng giá cả nhà ở thương mại ñể bán  ðối với thị trường căn hộ - Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh - Tại thị trường TP. Hà Nội  Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về ñịnh giá nhà ở Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác ñịnh giá cho sản phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñã xem xét các quan ñiểm chính sách sau ñây về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, ñó là xác ñịnh giá cho sản phẩm mới, xác ñịnh giá có chiết khấu và bù trừ, xác ñịnh giá ñể kích thích tiêu thụ và xác ñịnh giá phân biệt. 4.2.2.2. Căn cứ xác ñịnh giá nhà của các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - ðơn giá xây dựng - Khung giá chuyển quyền sử dụng ñất: 9 - Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu nhà ở 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở Từ thực tế nghiên cứu chưa có một doanh nghiệp nào có một mô hình tổ chức ñịnh giá hoàn thiện, chủ yếu là thành lập tổ ñịnh giá khi có dự án triển khai và tự giải thể sau khi xác ñịnh xong giá bán cho dự án. 4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt ñộng ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở cho thấy, cả bốn nhóm quy trình ñược trình bầy tại mục 3.2.3.1 của luận án ñều ñược sử dụng. Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức ñộ áp dụng triệt ñể quy trình ñó cũng khác nhau. Mức ñộ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu ñiều tra của luận án như sau: Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012 STT Nhóm quy trình Số lượng DN áp dụng Tỷ lệ DN áp dụng (%) 1 Nhóm quy trình 1 48 58,54 2 Nhóm quy trình 2 17 20,73
Luận văn liên quan