Đề tài Kỹ năng của luật sư khi tham gia tranh tụng trong các vụ án tranh chấp đất đai

Ngày 29-12-1987, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII kỳ họp thứ hai đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta. Điều 1 của Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và sử dụng đất được giao đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả. Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, v.v. Trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1987, thực tế đã cho thấy các quy định của Luật này quá gò bó, một số quy định không có tính thực thi. Vì vậy, ngày 14-7-1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba đã thông qua Luật đất đai năm 1993. Mặc dù đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng Luật đất đai năm 1993 đã bước đầu công nhận đất đai có giá và đặt quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng trong trạng thái vận động, chứ không nằm ở trạng thái tĩnh như Luật đất đai năm 1987. Điều này thể hiện ở các quy định của Luật đất đai năm 1993, tại Điều 3 quy định: Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sự dụng đất Mặc dù vậy, các quy định trong Luật đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Trên thực tế, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên chuyển quyền phải làm đầy đủ mọi thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tuy được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định đặc biệt hơn các giao dịch dân sự thông thường khác. Nhưng bản chất của các hoạt động này là các giao dịch dân sự. ngoài ra, trên thực tế đã phát sinh quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa được quy định chính thức trong Luật đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001) cũng như Bộ Luật dân sự năm 1995. Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ tư thông qua ngày 26-11-03 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01-7-04 (thay thế Luật đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai) đã bổ sung đầy đủ hơn các đối tượng là người sử dụng đất và các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện. Mặc khác, Bộ Luật dân sự năm 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ bảy thông qua đã quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại phần thứ năm luôn luôn gắn bó chặt chẽ với các quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong thực tiễn hoạt động tranh tụng các vụ án dân sự của các Luật sư của các Tòa án thì tranh chấp đất đai là hoạt động tranh chấp có nhiều yếu tố phức tạp nhất, chiếm tỷ lệ cao, các đương sự thường khiếu nại quyết liệt, gay gắt, dai dẵn. Trong nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn, chia tài sản chung của vợ chồng, yêu cầu hủy hợp đồng, quan hệ thế chấp vay nợ Mặc dù không trực tiếp yêu cầu giải quyết quan hệ sử dụng đất, nhưng khi xem xét đến các quan hệ liên quan đến quyền sử dụng đất như tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản của vợ chồng là quyền sử dụng đất phải trở về việc xác định nguồn gốc đất và trong nhiều trường hợp phải dẫn chiếu tới các quy định của pháp luật đất đai để xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Như vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp chấp đai là một quan hệ rất trọng tâm có thể trực tiếp, có thể là sự đan xen giải quyết trong các quan hệ pháp luật khác.

doc42 trang | Chia sẻ: ngtr9097 | Ngày: 24/05/2013 | Lượt xem: 1639 | Lượt tải: 5download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Kỹ năng của luật sư khi tham gia tranh tụng trong các vụ án tranh chấp đất đai, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ KHI THAM GIA TRANH TỤNG TRONG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI. PHẦN MỞ ĐẦU: Ngày 29-12-1987, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII kỳ họp thứ hai đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta. Điều 1 của Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và sử dụng đất được giao đúng mục đích, tiết kiệm, có hiệu quả. Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, v.v.. Trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1987, thực tế đã cho thấy các quy định của Luật này quá gò bó, một số quy định không có tính thực thi. Vì vậy, ngày 14-7-1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba đã thông qua Luật đất đai năm 1993. Mặc dù đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng Luật đất đai năm 1993 đã bước đầu công nhận đất đai có giá và đặt quyền sử dụng đất đã giao cho người sử dụng trong trạng thái vận động, chứ không nằm ở trạng thái tĩnh như Luật đất đai năm 1987. Điều này thể hiện ở các quy định của Luật đất đai năm 1993, tại Điều 3 quy định: Nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sự dụng đất… Mặc dù vậy, các quy định trong Luật đất đai năm 1993 vẫn chưa thể hiện rõ nội dung, điều kiện, thủ tục thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất. Trên thực tế, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên chuyển quyền phải làm đầy đủ mọi thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tuy được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định đặc biệt hơn các giao dịch dân sự thông thường khác. Nhưng bản chất của các hoạt động này là các giao dịch dân sự. ngoài ra, trên thực tế đã phát sinh quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chưa được quy định chính thức trong Luật đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001) cũng như Bộ Luật dân sự năm 1995. Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ tư thông qua ngày 26-11-03 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01-7-04 (thay thế Luật đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai) đã bổ sung đầy đủ hơn các đối tượng là người sử dụng đất và các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện. Mặc khác, Bộ Luật dân sự năm 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ bảy thông qua đã quy định về chuyển quyền sử dụng đất tại phần thứ năm luôn luôn gắn bó chặt chẽ với các quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trong thực tiễn hoạt động tranh tụng các vụ án dân sự của các Luật sư của các Tòa án thì tranh chấp đất đai là hoạt động tranh chấp có nhiều yếu tố phức tạp nhất, chiếm tỷ lệ cao, các đương sự thường khiếu nại quyết liệt, gay gắt, dai dẵn. Trong nhiều quan hệ pháp luật như quan hệ thừa kế, quan hệ ly hôn, chia tài sản chung của vợ chồng, yêu cầu hủy hợp đồng, quan hệ thế chấp vay nợ… Mặc dù không trực tiếp yêu cầu giải quyết quan hệ sử dụng đất, nhưng khi xem xét đến các quan hệ liên quan đến quyền sử dụng đất như tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản của vợ chồng là quyền sử dụng đất phải trở về việc xác định nguồn gốc đất và trong nhiều trường hợp phải dẫn chiếu tới các quy định của pháp luật đất đai để xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất. Như vậy, quan hệ pháp luật tranh chấp chấp đai là một quan hệ rất trọng tâm có thể trực tiếp, có thể là sự đan xen giải quyết trong các quan hệ pháp luật khác. Chương 1: KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRONG GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ KHỞI KIỆN VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI. 1.1. Trao đổi với khách hàng về nội dung tranh chấp: Kim chỉ nam trong hoạt động nghề nghiệp của Luật sư là quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, trước tiên Luật sư cần xác định được yêu cầu cụ thể của khách hàng, tìm hiểu những bức xúc và nguyện vọng của họ. Luật sư cần nắm vững được nội dung tranh chấp để từ đó xác định khách hàng cần gì mà mong muốn gì. Trên cơ sở yêu cầu cụ thể của khách hàng, căn cứ theo các quy định của pháp luật nội dung là cơ sở để Luật sư xác định chính xác quan hệ pháp luật tranh chấp. Việc tìm hiểu nội dung tranh chấp có thể thông qua việc nghe lời trình bày của khách hàng. Bên cạnh đó, Luật sư có thể xem xét các giấy tờ do khách hàng cung cấp. Luật sư cũng cần tìm hiểu thông tin, nội dung, chứng cứ, xem xét các điều kiện khởi kiện của khách hàng có đủ điều kiện khởi kiện được hay không khởi kiện được. Khi tiếp xúc với khách hàng, Luật sư cần lưu ý không nên quá lạm dụng ngôn từ pháp lý để tránh tình trạng khách hàng không hiểu được một cách chắc chắn những vấn đề Luật sư hỏi và tư vấn. Đặc biệt, Luật sư cần lưu ý cho khách hàng những vấn đề tố tụng, phân tích những thuận lợi và khó khăn của việc kiện để giúp khách hàng không bị mơ hồ về quyền lợi. 1.2. Tư vấn cho khách hàng quyết định khởi kiện hay không khởi kiện: 1.2.1. Phân tích những lợi ích của việc khởi kiện hay không khởi kiện. Việc khởi kiện hay không khởi kiện thuộc quyền tự định đoạt của các đương sự. Luật sư giúp khách hàng thực hiện quyền tự định đoạt của mình trên cơ sở giúp họ hiểu rõ những lợi thế và bất lợi của việc khởi kiện, cũng như không khởi kiện thì quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng sẽ được bảo vệ như thế nào. Luật sư phân tích để giúp khách hàng hiểu được khả năng thắng kiện đến đâu và những khả năng bản án được đưa vào thi hành trên thực tế. Từ việc phân tích các khía cạnh pháp lý của tranh chấp và yêu cầu cụ thể của khách hàng, Luật sư phân tích cho khách hàng những lợi thế hoặc bất lợi cho khách hàng nếu thương lượng được với đối phương, những bất lợi cho khách hàng trong trường hợp khởi kiện và những lợi ích cũng như khả năng có thể đạt được, nếu như khách hàng khởi kiện. Luật sư cũng cần có những chuẩn bị tâm lý cho khách hàng thông qua việc xác định thời gian tối đa do luật định để xem xét và giải quyết vụ án tại các cấp Tòa án. Đối với các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và tại Điều 25 –BLTTDS thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng. Trong trường hợp vụ án có tính chất phức tạp do trở ngại khách quan thì Chánh án có thể gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 2 tháng (Điều 179 –BLTTDS). Sau khi Tòa án xét xử sơ thẩm trong trường hợp đương sự có kháng cáo hoặc Viện kiểm sát có kháng nghị, vụ án sẽ được xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm là 2 tháng (Điều 258 –BLTTDS). Luật sư cần hướng dẫn khách hàng nắm bắt sơ bộ chứng cứ nào là quan trọng đối với việc xem xét giải quyết vụ án, trên cơ sở giúp khách hàng tập hợp các chứng cứ theo hướng dẫn của mình. Các chứng cứ mà khách hàng có thể tự thu thập được, thông thường bao gồm: Các hồ sơ cá nhân mà đương sự thường giữ một bản như các bản hợp đồng, các bản di chúc, giấy chứng nhận kết hôn, các giấy tờ về quyền sử dụng đất… một số chứng cứ đương sự phải tự thu thập thông qua chính quyền địa phương như trích lục bản đồ thửa đất, biên bản làm việc hoặc biên bản trao đổi với cơ quan chính quyền… 1.2.2. Phân tích các điều kiện khởi kiện của khách hàng 1.2.2.1. Chủ thể khởi kiện: Theo quy định tại Điều 161 –BLTTDS: “Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”. Như vậy, Luật sư có thể hướng dẫn cho khách hàng tự mình khởi kiện hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện. Trường hợp chủ thể khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức đó có thể khởi kiện hoặc thông qua người đại diện theo ủy quyền. Khi khởi kiện vụ án, chủ thể khởi kiện là cá nhân phải có năng lực hành vi tố tụng dân sự, đồng thời phải có quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Luật sư cũng cần lưu ý về vấn đề này để có những tư vấn cho khách hàng về việc lựa chọn quan hệ pháp luật để khởi kiện từ yêu cầu cụ thể của họ. Khi tiếp xúc với khách hàng, Luật sư cũng cần tư vấn và xem xét về tư cách chủ thể khởi kiện liên quan trực tiếp đến quyền khởi kiện của khách hàng để có những tư vấn về điều kiện khởi kiện theo đúng quy định của pháp luật. Trong thực tiễn rất nhiều trường hợp đương sự thường không có kinh nghiệm tham gia tố tụng và thiếu sự hiểu biết pháp luật đầy đủ, vì vậy để bảo vệ quyền lợi cho đương sự, Bộ Luật tố tụng dân sự quy định họ có thể ủy quyền cho Luật sư hoặc người khác đại diện tham gia tố tụng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Trong trường hợp khách hàng không tự thực hiện các quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình, Luật sư có thể hướng dẫn cho khách hàng lập giấy ủy quyền qua chứng thực tại Ủy ban nhân dân hoặc lập hợp đồng ủy quyền qua công chứng tại Phòng công chứng. Luật sư cũng cần hướng dẫn cho khách hàng những trường hợp theo quy định của pháp luật không được phép đại diện hoặc bị hạn chế đại diện theo ủy quyền. Mọi người có năng lực hành vi tố tụng dân sự được đương sự ủy quyền đều có thể trở thành người đại diện của đương sự, trừ các trường hợp người đại diện theo ủy quyền cũng là đương sự trong cùng một vụ án mà quyền và lợi ích hợp pháp của họ đối lập với quyền và lợi ích hợp pháp của người được đại diện. Ngoài ra đối với người là cán bộ, công chức torng ngành Tòa án, Kiểm sát, Công an do tính chất nghề nghiệp, pháp luật tố tụng dân sự cũng hạn chế không cho phép tham gia với tư cách người đại diện theo ủy quyền (Khoản 3 -Điều 75 –BLTTDS). Về nguyên tắc, việc ủy quyền của khách hàng cho người đại diện phải được lập thành văn bản, trong đó phải nêu rõ phạm vi ủy quyền. Điều 581 -Bộ Luật dân sự (BLDS) quy định về hình thức hợp đồng ủy quyền nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định thì hợp đồng ủy quyền phải có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền. Khách hàng có thể ủy quyền cho người đại diện một phần hoặc toàn bộ các quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình. Người đại diện theo ủy quyền được thực hiện các quyền và nghĩa vụ tố tụng của đương sự trong phạm vi ủy quyền (Điều 74 –BLTTDS). Như vậy, hình thức ủy quyền là căn cứ pháp lý để xác định trách nhiệm dân sự của người ủy quyền hoặc người được ủy quyền khi tham gia vào quan hệ tố tụng dân sự. Đây là điều Luật sư cần đặc biệt lưu ý khi hướng dẫn khách hàng làm các thủ tục ủy quyền. 1.2.2.2. Các trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án dân sự: Từ ngày 01-7-2004, Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành và theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì thẩm quyền của Tòa dân sự Tòa án nhân dân các cấp về giải quyết tranh chấp đất đai được mở rộng rất nhiều. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 136 -Luật đất đai năm 2003, thì Tòa dân sự Tòa án các cấp có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp đất đai sau đây: i. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa dân sự. Đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, hoặc quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Luật đất đai năm 1987, sẽ không nằm trong khái niệm giấy chứng nhận được đề cập trong mục này, mà được đề cập ở khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. ii. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các loại giấy tờ được nêu dưới đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa dân sự: a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Công hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính; c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993; đ) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng. iii. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Khoản 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”. iv. Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ sau. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ khác bao gồm bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. Khi giải quyết loại tranh chấp mà một bên xuất trình một trong các loại giấy tờ được nêu ở khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì cần phải xem xét bản chất của sự việc, do đó không phải ai đứng tên trên các giấy tờ đó đều công nhận quyền sử dụng đất cho họ theo các giấy tờ mà họ xuất trình, mà Tòa án phải xem xét trong từng trường hợp cụ thể tùy theo tính chất của quan hệ pháp luật có tranh chấp để quyết định cho chính xác. Ví dụ: nếu một bên đã đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đấy hoặc trong sổ địa chính; nay một bên tranh chấp cho đất đó là đất của mình hoặc là di sản thừa kế thì phải xem xét người đứng tên trong các sổ sách nói trên, có phải thuộc trường hợp đứng tên hợp pháp hay không? Tòa án chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho bên có một trong các giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 khi chính họ là người sử dụng đất hợp pháp. Ví dụ: ông A đứng tên trong sổ địa chính diện tích đất đang có tranh chấp, do ông A đã được bố, mẹ cho diện tích đất này một cách hợp pháp, đúng quy định của pháp luật ở thời điểm tặng cho đó. v. Các trường hợp đương sự tranh chấp với nhau về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Thế nào là “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất”? Muốn áp dụng đúng cái quy định của pháp luật thì phải hiểu đúng ý đồ của nhà làm luật. Do đó, cụm từ “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất” phải được hiểu chính xác và thống nhất. Chúng ta đều biết trên đất có thể có các tài sản khác nhau, có thửa đất trên đó có các công trình kiến trúc, hoặc cây lưu niên, cũng có thửa đất trên đó chỉ có các cây nông nghiệp ngắn ngày như lúa, ngô, khoai, sắn v.v.. Đây cũng là một loại tài sản gắn liền với đất. Vậy, nếu các bên tranh chấp các cây nông nghiệp ngắn ngày đó thì Tòa án có giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất hay không? Theo các hướng dẫn trước đây thì chỉ những trường hợp tranh chấp tài sản gắn liền với đất, mà những tài sản đó có tính bền vững lâu dài, giá trị sử dụng, giá trị kinh tế gắn liền với đất thì khi có tranh chấp các loại tài sản đó, Tòa án mới giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất; còn các trường hợp tranh chấp các cây nông nghiệp ngắn ngày, Tòa án chỉ giải quyết về tài sản thuộc sở hữu của ai, xác định họ có quyền thu hoạch, còn đất, các bên không có tranh chấp thì Tòa án không giải quyết. Do vậy, các trường hợp “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án bao gồm: các tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lưu niên (nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Tuy nhiên, đối với các trường hợp đương sự “tranh chấp về tài sản gắn liền với đất”, mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì có thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay không? Hiện có nhiều quan điểm khác nhau, quan điểm thứ nhất cho rằng căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 136 thì Tòa án không giải quyết về quyền sử dụng đất; nhưng cũng có quan điểm khác là Tòa án phải giải quyết, nhưng chỉ giải quyết về tài sản đang tranh chấp, xác định tài sản đó thuộc sở hữu của ai thì giao cho người đó, còn về quyền sử dụng đất Tòa án không giải quyết mà để cho Ủy ban nhân dân giải quyết. Quan điểm thứ ba: Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, còn quyền sử dụng đất Tòa án chỉ tạm giao cho đương sự quản lý, sử dụng, dành quyền quyết định ai sẽ là người được quyền sử dụng đất đó cho Ủy ban nhân dân, với lý lẽ là chỉ có Ủy ban nhân dân là cơ quan quản lý về đất đai mới có quyền giao đất cho ai. Có thể nói rằng, quan điểm thứ ba có yếu tố hợp lý hơn cả, nhưng nếu hướng dẫn theo quan điểm thứ ba thì sẽ gây phiền hà cho nhân dân. Hơn nữa, khi Tòa án đã xác định tài sản tranh chấp thuộc sở hữu của B, trong khi Ủy ban nhân dân lại quyết định giao đất cho A thì vấn đề sẽ trở nên phức tạp. Do Tòa án khi xét xử chưa rõ là bên có tài sản có được sử dụng đất hay không, nên chưa thể tuyên có tháo dỡ tài sản trên đất hay không; nếu vậy thì hoặc là khi Ủy ban nhân dân xác định đất cho A thì phải buộc B tháo dỡ tài sản và giải quyết các vấn đề liên quan, hoặc là Tòa án giải quyết tiếp. Tuy nhiên, cũng có một phương án lựa chọn khác, khi đất đó chưa có một loại giấy tờ gì như quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì giao cho Ủy ban nhân dân giải quyết trước về đất, trên cơ sở Ủy ban nhân dân giao đất đó cho ai, thì Tòa án mới giải quyết tranh chấp tài sản trên đất đó, phương án này có yếu tố hợp lý là tôn trọng quyền năng của cơ quan quản lý đất đai, nhưng sẽ kéo dài vụ kiện. Có thể thấy rằng, việc tranh chấp tài sản trên đất, dù đất đó đã có một trong các loại giấy tờ quy định tại Luật đất đai năm 2003 hay chưa có bất cứ loại giấy tờ gì đều thuộc thẩm quyền giải quyết Tòa án. Nhưng có một vấn đề cần phải cân nhắc, chính là trường hợp, nếu đất đó chưa có bất cứ giấy tờ gì theo quy định của Luật đất đai năm 2003, thì khi giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, Tòa án có phân định đất đó thuộc quyền sử dụng của ai hay không? Trường hợp này, chúng ta có thể áp dụng tương tự như đã từng hướng dẫn trong Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03-01-2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính như sau: Trong trường hợp đương sự đã có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp (song chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản và giải quyết cả tranh chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng vẫn có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là biệc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về
Luận văn liên quan