Khóa luận Khủng hoảng tài chính toàn cầu và ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam

TRỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -------***------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TOÀN CẦU VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ VIỆT NAM Sinh viên thực hiện : Nguyễn Tiến Dũng Lớp : Nga 2 Khóa : 44G Giáo viên hớng dẫn : TS. Vũ Hoàng Nam Hà Nội, 05/2009 i MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1 Ch•¬ng I: Nguyªn nh©n vµ diÔn biÕn cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ............................................................. 4 1. Nguyªn nh©n cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu. .......................... 4 1.1. Cuéc khñng ho¶ng nî d•íi chuÈn. .................................................... 5 1.2. ChÝnh s¸ch më réng c¹nh tranh cña chÝnh phñ Mü ®· ph¸ bá c¸c rµo kiÓm so¸t cÇn thiÕt cña thÞ tr•êng tµi chÝnh. .................................................. 15 2. DiÔn biÕn cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu. ....................... 19 2.1. DiÔn biÕn cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh t¹i Mü .......................... 19 2.2. DiÔn biÕn cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh t¹i ch©u ¢u vµ c¸c n•íc kh¸c ...................................................................................................... 23 3. ¶nh h•ëng cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®Õn nÒn kinh tÕ thÕ giíi. ................................................................................................... 26 3.1. ¶nh h•ëng cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®Õn nÒn tµi chÝnh vµ thÞ tr•êng chøng kho¸n c¸c n•íc. ........................................... 26 3.2. ¶nh h•ëng cña khñng ho¶ng tµi chÝnh ®Õn th•¬ng m¹i toµn cÇu. ... 28 3.3. ¶nh h•ëng cña khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®Õn gi¸ c¶ quèc tÕ vµ tèc ®é t¨ng tr•ëng cña c¸c n•íc. ........................................................... 30 Ch•¬ng II: ¶nh h•ëng cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®Õn ho¹t ®éng cña c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ViÖt Nam. ...................................................................... 34 1. ¶nh h•ëng cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®Õn nÒn kinh tÕ ViÖt Nam. ................................................................................................ 34 1.1. ¶nh h•ëng cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®Õn tèc ®é t¨ng tr•ëng chung cña nÒn kinh tÕ vµ l¹m ph¸t. ............................................ 35 1.2. ¶nh h•ëng ®Õn ho¹t ®éng th•¬ng m¹i ............................................ 41 1.3. ¶nh h•ëng ®Õn hÖ thèng ng©n hµng vµ thÞ tr•êng chøng kho¸n ViÖt Nam. ..................................................................................................... 45 ii 2. Tæng quan vÒ doanh nghiÖp võa vµ nhá ViÖt Nam ........................... 49 2.1. §Æc ®iÓm cña c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ViÖt Nam ................... 49 2.2. Vai trß cña c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ....................................... 53 3. ¶nh h•ëng cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh ®Õn ho¹t ®éng cña c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ViÖt Nam. ..................................................... 58 3.1. Sù khã kh¨n trong viÖc huy ®éng vèn cho ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh . ................................................................................................... 60 3.2. ¶nh h•ëng cña sù gia t¨ng chi phÝ ®Çu vµo .................................... 64 3.3. Nh÷ng khã kh¨n vÒ thÞ tr•êng ........................................................ 68 Ch•¬ng III: Mét sè gi¶i ph¸p kh¾c phôc hËu qu¶ cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®èi víi c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ViÖt Nam vµ t¹o tiÒn ®Ò ph¸t triÓn trong t•¬ng lai ....................................................... 70 1. Quan ®iÓm, môc tiªu vµ ®Þnh h•íng ph¸t triÓn doanh nghiÖp võa vµ nhá .......................................................................................................... 70 1.1. Quan ®iÓm ..................................................................................... 70 1.2. Môc tiªu ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá . .......................... 72 1.3. §Þnh h•íng ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ...................... 72 2. C¸c gi¶i ph¸p kh¾c phôc hËu qu¶ cña cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh toµn cÇu ®èi víi c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ViÖt Nam. .................... 77 2.1. C¸c gi¶i ph¸p tõ phÝa Nhµ n•íc ...................................................... 77 2.2. C¸c gi¶i ph¸p tõ phÝa c¸c doanh nghiÖp võa vµ nhá ........................ 87 KÕt luËn ................................................................................................. 92 Tµi liÖu tham kh¶o .......................................................................... 94 iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ARM Thế chấp với lãi suất thay đổi (Adjustable Rate Mortgage) CDS Hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi (Credit Default Swap) DNVVN Doanh nghiệp vừa và nhỏ DNNN Doanh nghiệp Nhà nước MBS Trái phiếu bất động sản (Mortgage-backed securities) NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NHTW Ngân hàng Trung ương TTCK Thị trường chứng khoán 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong lịch sử, nền kinh tế thế giới đã chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chính năm 1929 và những hậu quả nặng nề của nó mà phải mất rất nhiều năm sau mới có thể khắc phục được. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đang diễn ra hiện nay cũng được cho là có ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng đối với nền kinh tế thế giới nói chung cũng như nền kinh tế các quốc gia nói riêng. Hàng ngàn doanh nghiệp lớn nhỏ trên nhiều nước hoặc bị phá sản hoặc bị mua lại. Nhiều doanh nghiệp đang đứng trước bờ vực phá sản, hoặc phải sáp nhập với doanh nghiệp khác, hoặc phải cắt giảm số lượng lớn nhân công để có thể tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. Việt Nam là một nước đang phát triển với nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng hơn với nền kinh tế thế giới. Bởi vậy nền kinh tế nước ta cũng không thể tránh khỏi những ảnh hưởng nhất định của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong số các doanh nghiệp Việt Nam, đối tượng chịu ảnh hưởng lớn nhất chính là những doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN). Các DNVVN là bộ phận chiếm số lượng đông đảo nhất và cũng đóng góp vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân như cung cấp khối lượng lớn sản phẩm, dịch vụ cho nền kinh tế, đóng góp một phần quan trọng cho tăng trưởng GDP, tạo ra phần lớn việc làm cho nền kinh tế, góp phần tăng thu nhập tăng thu nhập và ổn định xã hội. Bởi vậy việc việc đi sâu phân tích nguyên nhân, những ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đối với các DNVVN từ đó đề xuất những giải pháp giúp các DNVVN của Việt Nam khắc phục những khó khăn trước mắt cũng như phát triển lâu dài là một yêu cầu bức thiết trong thời điểm hiện nay. Đó là lý do em chọn đề tài: “Khủng hoảng tài chính toàn cầu và ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam”. 2 3. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu cũng như cơ chế gây ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và các DNVVN nói riêng, khóa luận đề xuất một số giải pháp giúp các doanh nghiệp có thể vượt qua được những khó khăn do cuộc khủng hoảng mang lại cũng như những giải pháp phát triển lâu dài. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Thứ nhất, nghiên cứu cuộc khủng hoảng tài chính thế giới và diễn biến của nó. Thứ hai, nghiên cứu về các DNVVN Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu: cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu với những diễn biến chính trong năm 2008 và giới hạn trong ảnh hưởng đến các DNVVN Việt Nam. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Khóa luận sử dụng kết hợp các phương pháp truyền thống như thu thập tài liệu, nghiên cứu tại bàn, so sánh, đối chiếu, tổng hợp và phân tích thông tin. Sử dụng phương pháp biện chứng, kết hợp lý luận với thực tiễn. 6. Kết cấu của khóa luận Khóa luận được kết cấu gồm 3 chương: Chƣơng I: Nguyên nhân và diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu Chƣơng II: Ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đến hoạt động của các doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam Chƣơng III: Một số giải pháp khắc phục hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam và tạo tiền đề phát triển trong tƣơng lai 3 Trước hết em xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể các thầy cô giáo trường Đại học Ngoại thương. Khóa luận này ngoài kết quả của nỗ lực cá nhân còn là kết quả của 4 năm học tập, nghiên cứu tại trường, dưới sự dìu dắt và chỉ bảo tận tình của các thầy cô. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến thầy giáo hướng dẫn - Tiến sĩ Vũ Hoàng Nam. Sự định hướng, góp ý và hướng dẫn tận tình của thầy là yếu tố vô cùng quan trọng giúp em có thể hoàn thành được khóa luận này. Em xin chân thành cảm ơn! 4 CHƢƠNG I NGUYÊN NHÂN VÀ DIỄN BIẾN CỦA CUỘC KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TOÀN CẦU Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đang diễn ra hiện nay được cho là cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất kể từ cuộc khủng hoảng năm 1929. Nó đã và đang gây ra những hậu quả nặng nề cho nền kinh tế Mỹ nói riêng và nền kinh tế toàn cầu nói chung. Cuộc khủng hoảng đã khiến phố Wall không còn một Ngân hàng đầu tư nào trong chỉ hơn một tuần, và sức lan tỏa của nó không chỉ ở Mỹ mà đã tác động nặng nề đến hệ thống Ngân hàng Châu Âu trong đó nổi bật nhất là việc chính phủ các nước Hà Lan và Bỉ phải ra tay cứu Ngân hàng Fortis, Chính phủ Anh tiếp quản Bradford & Bingley (B&B). Để hiểu rõ hơn về cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay thì ở chương I này em xin đi sâu phân tích để làm rõ hơn nguyên nhân, diễn biến của cuộc khủng hoảng và những ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế thế giới. 1. Nguyên nhân cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu Có thể nói nguyên nhân trực tiếp và sâu xa nhất của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu chính là cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn Mỹ năm 2007. Chính sự gia tăng của các khoản nợ dưới chuẩn trong nhiều năm liên tục đã tạo nên “bong bóng bất động sản khổng lồ” và một khi quả bong đấy phát nổ thì những ảnh hưởng lan truyền của nó đến nền tài chính Mỹ và sau đó là nền tài chính toàn cầu là vô cùng dữ dội và không thể tránh khỏi được. Bên cạnh đó không thể không nói đến một nguyên nhân gián tiếp khác là phuơng cách quản lý thị trường của chính phủ Mỹ. Sự xóa bỏ mọi rào cản của thị trường một cách thái quá đồng thời đã xóa đi các rào kiểm soát cần thiết giữ cho thị trường ở mức có thể điều tiết được. Cho nên một khi cuộc khủng hoảng nổ ra, 5 sức lan rộng và ảnh hưởng của nó mặc dù có thể dự đoán trước nhưng lại không thể ngăn chặn được. 1.1. Cuộc khủng hoảng nợ dƣới chuẩn Thuật ngữ “nợ dưới chuẩn” đã trở nên quen thuộc đặc biệt là sau khi cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ diễn ra. Nhưng không phải bất kỳ ai cũng có những hiểu biết đầy đủ nhất về vấn đề này. Để có một cái nhìn sâu sắc và đầy đủ hơn về bản chất của vấn đề nợ dưới chuẩn, em xin trình bày một cách tổng thể nguyên nhân, cách thức và hậu quả của cuộc khủng hoảng tín dụng này. 1.1.1. Nợ dưới chuẩn Trước khi đi sâu tìm hiểu về bản chất của việc vay nợ dưới chuẩn, em xin phép được đề cập một vài nét về việc vay nhà trả góp theo hình thức cổ điển. Thông thường muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà thì người đi vay cần có một số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời phải chứng tỏ là mình có đủ khả năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian đi vay. Chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường, tuy nhiên ngân hàng thường buộc người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là chỉ cho vay tối đa 90% trị giá căn nhà. Số tiền trả góp hàng tháng thì không nên vượt quá mức an toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế. Đi sâu vào chi tiết hơn thì khi xét đơn xin vay tiền, các ngân hàng Mỹ thường dùng một công thức gọi là “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng tháng - 28% là tỷ lệ trước (front ratio) và 36% là tỷ lệ sau (back ratio). Ngân hàng thường chỉ cho vay nếu số tiền trả góp hằng tháng (kể cả thuế và tiền bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá 28% (tỷ lệ trước) thu nhập hằng tháng. Cộng thêm các khoản nợ khác (như tiền trả nợ thẻ tín dụng, mua xe, nợ trả học phí cho con cái) thì tất cả không được quá 36% (tỷ lệ sau) của số thu nhập hằng tháng. Khi xét đơn vay nợ thì các ngân hàng Mỹ lại còn căn cứ vào “điểm tín dụng” (credit score) của người đi vay. Đây là thang điểm do Công ty Fair Isaac Corp. thiết lập, gọi tắt là điểm số FICO, từ 300-900 điểm. Điểm tín dụng 6 này được thiết lập cho mỗi cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng nhất là tiểu sử tín dụng. Hễ người nào trong quá khứ vay nợ của mình càng trả nợ trễ hạn bao nhiêu thì điểm tín dụng của người ấy càng thấp bấy nhiêu. Điểm càng cao thì càng dễ vay và người đi vay lại còn được cho vay với lãi suất nhẹ hơn. Thông thường thì người đi vay sẽ gặp khó khăn với điểm tín dụng thấp hơn 620. Vay trả góp để mua nhà thì căn bản chỉ đơn giản như vậy. Thế nhưng trong những năm vừa qua, để khuyến dụ nhiều người mua nhà thì các công ty tài trợ địa ốc ở Mỹ đã sử dụng nhiều thủ thuật tài chính và tung ra những sản phẩm vay trả góp mới mà thông dụng nhất là hợp đồng “nợ thế chấp với lãi suất thay đổi” (Adjustable Rate Mortgage hay có thể gọi là Option ARM). Đặc điểm của option ARM là lãi suất cho vay tăng hay giảm tùy theo tình hình thay đổi của thị trường. Một công cụ nữa mà những nguời cho vay sử dụng để thu hút nguời đi vay là họ đưa ra một mức lãi suất chào mời rất thấp so với lãi suất thực tế của khoản vay. Ví dụ lãi suất chào mời này có thể xuống đến 2% mỗi năm. Từ mức lãi suất này người ta tính ra mức phải trả tối thiểu hàng tháng và nó thấp hơn nhiều so với số tiền phải trả khi chiết khấu ở mức lãi suất cao ban đầu. Nhưng mức lãi suất tối thiểu này thường có hiệu lực rất ngắn trong một hay hai tháng đầu và thực sự chỉ dùng để tính số tiền trả góp tối thiểu hàng tháng trong năm đầu tiên. Số tiền phải trả hàng tháng này sẽ tăng lên từng năm nhưng không quá 7,5% mỗi năm. Và người đi vay được cho biết là họ có thể trả góp tối thiểu theo cách này trong năm năm và bước sang năm thứ sáu thì món nợ sẽ được “tính lại” (recast). Tuy nhiên mấu chốt của vấn đề mà rất ít người đi vay để ý đến là như sau: vì lãi suất chính thức vẫn ở mức cao nên chỉ riêng phần tiền lời mỗi tháng đã vượt quá số tiền tối thiểu phải trả. Điều này dẫn đến hàng tháng số tiền mà người đi vay phải trả thực tế sẽ bị thiếu hụt đi một khoản chênh lệch (bằng tiền lời trừ đi số tiền tối thiểu phải trả). Số tiền thiếu hụt này sẽ được cộng vào 7 số nợ gốc và số nợ cứ thế mà tăng dần. Tuy thời điểm tính lại ban đầu như được thông báo là sau năm năm, nhưng thực sự thì khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định ví dụ mức 110% của số nợ gốc ban đầu thì ngân hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Với giá nhà liên tục gia tăng và lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã sẵn sàng cho vay không cần tiền đặt cọc, cũng không đòi hỏi người đi vay phải chứng tỏ rõ ràng về khả năng trả nợ, và lại không hề quan tâm đến điểm tín dụng. Với cách cho vay quá dễ dàng này thì những người trước đây bị ngân hàng đánh giá là không đạt tiêu chuẩn, bây giờ có thể vay trả góp một cách thoải mái. Điều đó dẫn đến một lượng lớn những khách hàng chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì đã từng chậm trả nợ, hoặc không đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người đã bị phá sản cũng nghiễm nhiên trở thành chủ nhân những ngôi nhà to lớn, khang trang. Tất cả những món nợ cho các khách hàng này đều được xếp vào nợ dưới chuẩn. Vậy chúng ta có thể hiểu nợ dưới chuẩn là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp. Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, không có công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn. Chính vì vậy, đứng về phía các công ty tài trợ địa ốc hay các ngân hàng, nợ dưới chuẩn có mức độ rủi ro tín dụng rất cao song lại có mức lãi suất cho vay cũng rất hấp dẫn. Tại Mỹ, nợ dưới chuẩn được thực hiện đối với các sản phẩm cho vay thế chấp mua nhà (mortgage), thế chấp mua trả góp ô tô, thẻ tín dụng. Các đối tượng tín dụng dưới chuẩn phần nhiều là dân nhập cư vào Mỹ. 8 1.1.2. Nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng của các khoản nợ dưới chuẩn Sự bùng nổ của cho vay nợ dưới chuẩn bắt nguồn sâu xa từ sự bất cân đối về nguồn vốn tín dụng toàn cầu trong những năm gần đây. Trong khi nguồn vốn tín dụng gia tăng từ các chính sách tiền tệ mở thì nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp sau các bê bối tài chính tại Mỹ như Enron, Worldcom và khủng hoảng các công ty công nghệ thông tin từ năm 2001 lại suy giảm. Các chính phủ cũng ngày càng kiểm soát thâm hụt ngân sách để tránh việc vay nguồn vốn bên ngoài. Sự bất cân đối cung cầu về vốn dẫn đến việc thừa các nguồn vốn mà thị trường không sử dụng hiệu quả. Cho vay nợ dưới chuẩn là một giải pháp để giải quyết bài toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Việc cho vay nợ dưới chuẩn một cách thái quá trong một thời gian ngắn dẫn đến việc mất kiểm soát chất lượng tín dụng, chính là nguyên nhân tạo nên cuộc khủng hoảng tín dụng 2007. Sỡ dĩ việc cho vay nợ dưới chuẩn lại có thể gia tăng với tốc độ chóng mặt và khó kiểm soát đến như vậy đó là có sự gặp nhau gần như đến tuyệt đối giữa cung và cầu vay nợ dưới chuẩn. Các ngân hàng đầu tư, các định chế tài chính và các kênh tài trợ khác càng mở rộng việc cho vay bao nhiêu thì người đi vay cũng sẵn sàng vay bấy nhiêu. Phần lớn nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các nhà tài trợ cũng mạnh dạn cho vay cũng vì tất cả đều nghĩ rằng giá nhà cửa sẽ tiếp tục gia tăng và khi phải tính lại thì món nợ ấy có thể tái tài trợ dễ dàng. Cơn sốt “dot.com” đã giúp nhiều người nhanh chóng trở nên giàu có. Với một lượng lớn tiền bạc và của cải dư thừa họ đổ vào địa ốc khiến nhà cửa quanh những vùng công nghiệp cao như thung lũng Silicon tăng giá một cách nhanh chóng và làn sóng tăng giá dần dần lan rộng khắp nước Mỹ. Khi cái bong bóng công nghệ thông tin tan vỡ, nhiều công ty đóng cửa, số người mất việc gia tăng và sức mua suy giảm. Để tránh viễn cảnh kinh tế suy thoái, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã liên tục hạ lãi suất. Với tâm lý thấy nhà cửa trước đó 9 lên giá nhanh chóng mà lãi suất hiện tại lại hạ thấp, nhiều người đã đầu tư vào thị trường địa ốc. Số người mua nhà gia tăng, cầu vượt cung nên giá nhà tiếp tục gia tăng. Theo số liệu của Bloomberg, trong vòng 10 năm qua giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và ở một số nơi thì đã tăng gấp ba lần. Trong bối cảnh đó, hầu hết mọi người đã đi vay mua nhà không cân nhắc vì họ đều nghĩ rằng chỉ cần chịu đựng trong vài năm đầu vì đã có Option ARM, rồi sau đó khi nhà cửa lên giá thì sẽ tái tài trợ, hoặc một giải pháp khác là họ có thể bán cái nhà ấy để thu lại một khoản lợi nhuận lớn từ chênh lệch giá. Vì quá kỳ vọng về một viễn cảnh tốt đẹp nhiều người đi vay đã không hề để ý đến điểm yếu của chiến thuật này đó là trong trường hợp nhà cửa sụt giá thì người vay không thể tái tài trợ được cho khoản vay của mình. Ngân hàng sẽ tịch biên ngôi nhà mang ra bán đấu giá rồi đưa người đi vay ra tòa để đòi lại khoản tiền thiếu nợ. Không trả được thì người đi vay sẽ phải khai phá sản và ngân hàng chịu mất tiền. Đó chính là điều đã xảy ra trên thị trường địa ốc Mỹ. Việc nhà cửa ở Mỹ gia tăng giá thực ra còn là kết quả của nhiều yếu tố khác trước đó. Một lý do là vì đã có thêm nhiều nguồn tài trợ địa ốc. Trước đây thì