Luận văn Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập. Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội. Thành phố Hà Nội được coi là đơn vị luôn đi đầu trong việc cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố. Trong những năm qua, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở trong thành phố nhưng do không có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi đó các doanh nghiệp chỉ trú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế ) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Việc thông qua Luật Nhà ở và Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra đời những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội của thành phố. Trong đó quy định chi tiết việc thực hiện cơ chế Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính Phủ cũng đã nảy sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này. Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức nhà ở này cùng những thực trạng và định hướng của Nhà nước và của thành phố Hà Nội trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố trong tương lai em xin chọn chuyên đề nghiên cứu “ Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội ” làm chuyên đề tốt nghiệp. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua. Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội. Mục tiêu cụ thể: Trên cơ sở những khái quát chung nhất về nhà ở xã hội, chuyên đề sẽ đi sâu vào thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như những định hướng của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội trong tương lai. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập trung xem xét những vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội trong phạm vi thành phố Hà Nội, những chính sách về tạo lập, phát triển quỹ nhà ở xã hội cũng định hướng phát triển của thành phố trong tương lai. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế, phương pháp chuyên gia Vận dụng các quy luật kinh tế để giải quyết mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn. Các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường và các chuyên viên của phòng Quản lý nhà-Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản-Bộ Xây dựng đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này! Ngoài lời nói đầu và kết luận, kết cấu chuyên đề gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội Chương 2: Thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp và định hướng phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội trong tương lai

doc107 trang | Chia sẻ: tuandn | Ngày: 17/04/2013 | Lượt xem: 6140 | Lượt tải: 94download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Luận văn Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 4 1.1. Một số khái niệm cơ bản 4 1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội 4 1.1.2. Thuê mua nhà ở xã hội 5 1.2. Vai trò nhà ở xã hội 6 1.2.1. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước 6 1.2.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở 7 1.2.3. Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản 8 1.3. Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội 9 1.3.1. Quỹ nhà ở xã hội 9 1.3.2. Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội 10 1.3.3. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 11 1.3.4. Quỹ phát triển nhà ở 13 1.3.4.1. Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương để đầu tư Quỹ nhà ở xã hội để cho thuê 13 1.3.4.2. Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà ở xã hội để cho thuê 13 1.3.4.3. Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội 14 1.3.5. Dự án phát triển nhà ở xã hội 15 1.3.5.1. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội 15 1.3.5.2. Tổ chức thực hiện dự án 17 1.3.5.3. Các cơ chế chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua 18 1.3.5.4. Quản lý vận hành nhà ở xã hội 19 1.3.5.5. Xác định giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội 20 1.3.6. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội 21 1.3.6.1. Nguyên tắc chung về thuê, thuê mua nhà ở xã hội 21 1.3.6.2. Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội 22 1.3.6.3. Điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội 23 1.3.6.4. Phương thức xét chọn đối tượng thuê, thuê mua 24 1.3.6.5. Ký và thanh lý hợp đồng thuê nhà ở xã hội 28 1.4. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển nhà ở xã hội 29 1.4.1. Tại một số nước Châu Á 29 1.4.1.1. Kinh nghiệm của Thái Lan và Indonesia 29 1.4.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc 30 1.4.1.3. Kinh nghiệm của Hàn Quốc 31 1.4.2. Tại Châu Mỹ 34 1.4.2.1. Kinh nghiệm của Venezuela 34 1.4.2.2. Kinh nghiệm của Mỹ 35 1.4.3. Những kinh nghiệm được rút ra để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39 2.1. Khái quát về đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội có ảnh hưởng việc phát triển nhà ở xã hội 39 2.1.1. Đặc điểm về tự nhiên 39 2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội 42 2.1.3. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên – kinh tế - xã hội đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội 45 2.2. Cơ chế, chính sách nhà ở của Nhà nước và của thành phố cho các đối tượng xã hội đã ban hành 46 2.2.1. Giai đoạn trước năm 1991 46 2.2.2. Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 (trước khi có luật nhà ở) 47 2.2.3. Giai đoạn từ năm 2006 tới nay 49 2.3. Thực trạng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội 53 2.3.1. Nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội 53 2.3.2. Thực trạng nhà ở xã hội của các đối tượng có khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố 55 2.3.2.1. Thực trạng nhà ở xã hội của cán bộ, công chức, viên chức tại thành phố Hà Nội 55 2.3.2.2. Thực trạng về nhà ở xã hội của những đối tượng khó khăn về nhà ở tại khác tại Hà Nội 59 2.3.2.3. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng nhà ở xã hội của các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở hiện nay 62 2.3.3. Thực trạng phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội 64 2.3.3.1. Thực trạng phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 64 2.3.3.2. Phân phối và quản lý quỹ nhà ở xã hội tại các dự án hiện nay 66 2.4. Đánh giá chung 68 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 71 3.1. Quan điểm của Nhà nước và của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội 71 3.1.1. Quan điểm của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội 71 3.1.2. Quan điểm của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội 72 3.2. Phương hướng, mục tiêu phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm tới 73 3.3. Giải pháp phát triển nhà ở xã hội 74 3.3.1. Giải pháp về quy hoạch 74 3.3.1.1. Lựa chọn địa điểm 74 3.3.1.2. Lựa chọn quy mô dự án 74 3.3.1.3. Quy hoạch xây dựng 75 3.3.2. Giải pháp về kiến trúc nhà ở xã hội 75 3.3.2.1. Lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ 75 3.3.2.2. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 76 3.3.2.3. Vật liệu và công nghệ 76 3.3.3. Giải pháp lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội 76 3.3.4. Giải pháp về tài chính 83 3.3.4.1. Giải pháp huy động vốn 83 3.3.4.2. Giải pháp ưu đãi về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua trên địa bàn thành phố 84 3.4. Chương trình thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 85 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSHN  :  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà   UBND  :  Ủy ban nhân dân   CBCNVC  :  Cán bộ công nhân viên chức   BĐS  :  Bất động sản   KCN  :  Khu công nghiệp   KHCN  :  Khoa học công nghệ   DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Mô hình quản lý, khai thác, vận hành đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước tại thành phố Hà Nội 79 Bảng 1: Bảng phân nhóm thu nhập tại Hàn Quốc 32 Bảng 2: Bảng phân nhóm hỗ trợ về nhà ở tại Hàn Quốc 32 Bảng 3: Danh sách các đơn vị hành chính cấp huyện, quận của thành phố Hà Nội 41 Bảng 4: Nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội 54 Bảng 6: Cơ cấu căn hộ tại dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua 88 Bảng 7: Cơ cấu căn hộ nhà ở cho công nhân thuê 89 Biểu đồ 1: Chất lượng nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội 56 Biểu đồ 2: Tình hình nhà ở của cán bộ, công chức, viên chức tại Hà Nội thành phố Hà Nội 67 LỜI NÓI ĐẦU Nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về thu nhập. Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản, những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức thiết của các đối tượng trong xã hội. Thành phố Hà Nội được coi là đơn vị luôn đi đầu trong việc cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố. Trong những năm qua, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở trong thành phố nhưng do không có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi đó các doanh nghiệp chỉ trú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả, vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế…) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Việc thông qua Luật Nhà ở và Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra đời những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội của thành phố. Trong đó quy định chi tiết việc thực hiện cơ chế Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua. Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính Phủ cũng đã nảy sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này. Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức nhà ở này cùng những thực trạng và định hướng của Nhà nước và của thành phố Hà Nội trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố trong tương lai em xin chọn chuyên đề nghiên cứu “ Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội ” làm chuyên đề tốt nghiệp. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát: Tìm hiểu những vấn đề khái quát nhất về nhà ở xã hội như: những quy định của Nhà nước và của thành phố về vấn đề đầu tư phát triển, quản lý quỹ nhà ở xã hội. Những đối tượng được phép thuê, thuê mua cũng như những quy định về giá thuê, thuê mua. Chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội. Mục tiêu cụ thể: Trên cơ sở những khái quát chung nhất về nhà ở xã hội, chuyên đề sẽ đi sâu vào thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng như những định hướng của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội trong tương lai. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập trung xem xét những vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội trong phạm vi thành phố Hà Nội, những chính sách về tạo lập, phát triển quỹ nhà ở xã hội cũng định hướng phát triển của thành phố trong tương lai. Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng: phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phân tích kinh tế, phương pháp chuyên gia…Vận dụng các quy luật kinh tế để giải quyết mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn. Các số liệu được sử dụng đều là những số liệu được thu thập, công bố bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trên các tạp chí, các trang website chuyên ngành. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hoàng Văn Cường và các chuyên viên của phòng Quản lý nhà-Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản-Bộ Xây dựng đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này! Ngoài lời nói đầu và kết luận, kết cấu chuyên đề gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội Chương 2: Thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp và định hướng phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội trong tương lai CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về nhà ở xã hội: Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và thuê mua. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ, tùy điều kiện của từng địa phương mà đối tượng của nhà ở xã hội có thể được mở rộng. Những đối tượng này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người, có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, không đáp ứng được nhu cầu sống tối thiểu. Khái niệm nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người kinh doanh cá thể. 1.1.2. Thuê mua nhà ở xã hội Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian theo quy định. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định của luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (GCNQSHN). Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua. Thuê mua nhà ở xã hội là một hình thức bán nhà mới, đây là hình thức bán nhà có sự hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời gian thuê nhất định. Việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua. Luật cũng quy định rất rõ việc thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới mọi hình thức. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội đó. 1.2. Vai trò nhà ở xã hội 1.2.1. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước Qua khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở xã hội, đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có thu nhập thấp hiện đang sống trong những ngôi nhà tự tạo dựng hoặc được thừa kế của các thế hệ trước. Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây bằng những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển. Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80 nhưng không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, phải sống tại các căn hộ đã xuống cấp thiếu các tiện nghi cơ bản. Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2-3 m2. Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải…Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao. Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội. Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao. Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở. Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước. Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội. Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. 1.2.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương. Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình. Những hỗ trợ trên của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này – phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ. Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những nhành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung. Theo tính toán sơ bộ, nếu thực hiện đầu tư xây dựng xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động nhành xây dựng. 1.2.3. Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành để cho thuê, trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên tắc tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho CBCNVC). Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn. Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay. Quy
Luận văn liên quan