Tóm tắt luận án Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành

Trong đi ều kiện c ủa nền kinh tế thị tr ư ờng hiện nay khi mà các giao d ịch dân s ự, th ương mại đư ợc xác l ập ng ày càng nhi ều th ì các tranh ch ấp, kiệ n t ụng c ũng theo đó ngày m ột gia tăng. Th ế chấp t ài sản đ ư ợc coi là m ột tron g những công c ụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có th ể nảy sinh từ các giao dịch vay v ốn, tín dụng. Khi xác lập quan hệ thế chấp, điều m à các bên quan tâm là l ựa chọn tài sản n ào đ ể bảo đảm, liệu việc xử lý tài s ản đó có thuận tiện? Tài sản thế chấp v à xử lý tài s ản thế chấp là y ếu tố cốt lõi c ủa quan hệ thế chấp, xuyên su ốt to àn b ộ quá trình xác l ập v à th ực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quy ền lợi cho các b ên trong quan hệ. Tuy nhiên, các quy đ ịnh pháp luật về t ài sản thế chấp v à xử lý tài s ản th ế chấp đã bộc lộ những bất cập: các văn bản pháp lu ật li ên quan đến t ài s ản thế chấp và x ử lý tài sản thế chấp ở trong tình tr ạng vừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Những quy định n ày th ực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác l ập, thực hiện quan hệ thế chấp và cũng gây lúng túng cho các cơ quan ch ức năng khi áp d ụng pháp lu ật để gi ải quyết các tranh ch ấp xảy ra. Từ những căn nguyên nêu trên , nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các quy định của pháp luật về tài s ản thế chấp và xử lý tài s ản thế chấp để hi ểu đúng v à thực hiện đúng, cũng như phát hiện r a những điểm bất cập c ủa h ệ thống pháp luật hiện h ành nhằm hoàn thi ện chúng là một công việc th ực sự cần thiết và cấp bách. Lựa chọn vấn đề: "Tài sản thế chấp v à x ử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành " làm đề t ài nghiên cứu luận án tiến sĩ, chúng tôi mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện h ơn n ữa các quy định của pháp luật hiện h ành v ề vấn đề t ài sản thế chấp v à xử lý tài sản thế chấp, để khẳng định vị trí xứng đáng của biện pháp th ế chấp trong điều kiện nền kinh tế thị trư ờng hiện nay.

pdf12 trang | Chia sẻ: oanh_nt | Ngày: 22/09/2014 | Lượt xem: 1883 | Lượt tải: 10download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Tóm tắt luận án Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
1 2 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch dân sự, thương mại được xác lập ngày càng nhiều thì các tranh chấp, kiện tụng cũng theo đó ngày một gia tăng. Thế chấp tài sản được coi là một tron g những công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế những rủi ro có thể nảy sinh từ các giao dịch vay vốn, tín dụng. Khi xác lập quan hệ thế chấp, điều mà các bên quan tâm là lựa chọn tài sản nào để bảo đảm, liệu việc xử lý tài sản đó có thuận tiện? Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi cho các bên trong quan hệ. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản th ế chấp đã bộc lộ những bất cập: các văn bản pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp ở trong tình trạng vừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện quan hệ thế chấp và cũng gây lúng túng cho các cơ quan chức năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Từ những căn nguyên nêu trên, nghiên cứu một cách có hệ thống, khoa học các quy định của pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để hiểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện r a những điểm bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành nhằm hoàn thiện chúng là một công việc thực sự cần thiết và cấp bách. Lựa chọn vấn đề: "Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành" làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ, chúng tôi mong muốn sẽ góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp, để khẳng định vị trí xứng đáng của biện pháp thế chấp trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Ở phạm vi trong nước, nhiều các công trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của luận án, có thể kể đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: các luận án tiến sĩ (Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản của Nguyễn Văn Hoạt; Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam của Nguyễn Thị Nga ; luận văn thạc sĩ (Pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn của Hoàng Anh Tuấn ; sách chuyên khảo (Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng của Lê Thị Thu Thủy; Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện ; Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Bản án và bình luận bản án của PGS.TS Đỗ Văn Đại); các bài viết trên các tạp chí luật học chuyên ngành và các bài viế t các các tác giả khác nhau trong các chương trình hội thảo khoa học có nội dung liên quan đến vấn đề tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Xét trong mối quan hệ với các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài luận án thì các công trình khoa học nêu trên mới chỉ đề cập đến những vấn đề về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp ở mức độ chấm phá , sự phân tích chưa tập trung và những biện luận, kiến giải chưa giải quyết vấn đề một cách triệt để. Ở phạm vi nước ngoài, một số công trình khoa học điển hình sau đây có nội dung liên quan đến đề tài luận án, cụ thể như: Jonh Carvan & Jonh Gooley, A guide to Bussiness Law; Halbert C. Smith, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D, Georgia State University, Real estate perspective; European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) publications, "Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities"; Louise Gullifer (editor), Goode on legal problem of credit and security, Fourth edition; Douglas J.Whaley, Professor of Law Emerritus The Ohio State Universuty and Stephen M. Mcjonh, Professor of Law Suffolk University Law School, (2010), Problems and Materials on secured transactions. Có thể nhận thấy các công trình khoa học nêu trên tuy có đề cập đến những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của luận án như bản chất của thế chấp, tài sản thế chấp, các phương thức xử lý tài sản thế chấp nhưng mới dừng ở mức độ khái quát, cơ bản mang tính nguyên tắc mà chưa có sự soi sáng giữa những vấn đề lý luận và thực tiễn như yêu cầu đặt ra của luận án. Tóm lại, dựa trên những ý tưởng gợi mở từ cá c tác phẩm nêu trên, luận án được xem như là một công trình nghiên cứu độc lập, chuyên sâu và có 3 4 tính hệ thống về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành. 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài Thứ nhất, dựa trên những vấn đề lý luận về biện pháp thế chấp, luận án tập trung đi vào nghiên cứu các khía cạnh pháp lý và thực tiễn của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp, đúng hơn là giá trị của nó, là một nguồn dự phòng chắc chắn cho cam kết thanh toán của con nợ. Không những thế, tài sản thế chấp còn có ý nghĩa trong việc ngăn ngừa tâm lý ỷ lại củ a bên vay sau khi đã nhận được tiền vay bởi nếu sử dụng tiền vay không hiệu quả thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý để khấu trừ cho khoản nợ phải thanh toán. Do vậy, để hạn chế rủi ro, đồng thời vẫn thúc đẩy sự vận hành của nền kinh tế, trước khi giao kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải chủ động tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản . Xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ được xem là khâu cuối cùng có vai trò quan trọng để bảo đảm quyền của bên cho vay được thực thi trên thực tế và còn là đảm bảo lẽ công bằng giữa các chủ thể trong giao dịch. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là hai vấn đề pháp lý có mối quan hệ qua lại, tương hỗ với nhau, cụ thể: một khi tài sản thế chấp hợp pháp thì mới có thể xử lý được chúng để bảo đảm lợi íc h cho bên nhận thế chấp, theo lôgic "đầu có xuôi thì đuôi mới lọt ". Tuy nhiên, hiệu quả xử lý tài sản thế chấp còn phụ thuộc vào các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý loại tài sản đó có dễ dàng và thuận tiện hay không? Thực tế cho thấy, một trong các tiêu chí để bên nhận thế chấp lựa chọn tài sản đó để làm tài sản thế chấp là tài sản đó phải xử lý được. Như vậy, xử lý tài sản thế chấp có vai trò tác động ngược trở lại tài sản thế chấp ở chỗ định hướng các chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp lựa chọn những tài sản nào có thể xử lý được dễ dàng và hiệu quả để làm tài sản thế chấp. Thứ hai, một số tài sản thế chấp có tính đặc thù như quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai , quyền đòi nợ, hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh…với các điều kiện pháp lý và phương thức xử lý chúng sẽ được tập trung phân tích như là những điểm nhấn cần thiết của luận án. Thứ ba, luận án đề cập đến thực tiễn áp dụng các quy định về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để đưa ra n hững đánh giá, nhận định về hệ thống pháp luật hiện hành. Thứ tư, luận án tìm hiểu quy định của pháp luật một số nước trên thế giới về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để tham khảo kinh nghiệm, đưa ra hướng giải quyết phù hợp với điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam. Thứ năm, luận án đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận án kết hợp chúng với một số phương pháp nghiên cứu chuyên sâu như: phương pháp phân tích kết hợp với bình luận; phương pháp tổng hợp; phương pháp so; phương pháp tổng kết thực tiễn…nhằm vận dụng nhuần nhuyễn giữa kiến thức lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. 5. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Mục đích nghiên cứu của luận án là làm sáng tỏ về mặt lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng của các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn t hiện quy định của pháp luật. Là công trình khoa học đầu tiên nghiên cứu chuyên sâu, toàn diện và có hệ thống những quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp trong bối cảnh thực tại của Việt Nam, luận án có nhiệm vụ làm rõ bản chất pháp lý của biện pháp thế chấp tài sản; xây dựng các khái niệm khoa học về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; phát hiện những đặc điểm pháp lý riêng biệt của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Những vấn đề lý luận cơ bản nêu trên sẽ là cơ sở để luận án đưa ra những nhận định, đánh giá về những ưu, khuyết của hệ thống pháp luật hiện hành về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp và đưa ra các giải pháp đồng bộ để hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. 6. Những đóng góp mới của đề tài Kết quả của việc nghiên cứu đề tài: "Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành" có thể đem lại những điểm mới sau đây: (i) luận án đã xây dựng khái niệm, phát 5 6 hiện các đặc trưng pháp lý của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấ p; (ii) luận án đã đúc rút những kinh nghiệm cần thiết về xác định tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn so sánh với pháp luật của một số nước trên thế giới ; (iii) luận án mạnh dạn đưa r a những đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của nước ngoài phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế củ a đất nước trong điều kiện hội nhập thương mại quốc tế hiện nay. 7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài Những kết quả nghiên cứu của luận án là cơ sở quan trọng để các cơ quan chức năng trong phạm vi, thẩm quyền của mình sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực tương ứng. Bên cạnh đó, luận án sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích không chỉ với cán bộ giảng dạy, sinh viên mà còn đối với các cán bộ đang làm công tác hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật về giao dịch bảo đảm ở Việt Nam. 8. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận án gồm 3 chương, 8 tiết. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬN ÁN Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1.1. Khái niệm và bản chất của thế chấp 1.1.1. Các quan niệm về thế chấp Cả hai hệ thống pháp luật chủ yếu là Civil Law và Common Law tuy có các cách tiếp cận khác nhau nhưng đều có những quan niệm chung về thế chấp ở những điểm sau đây: (i) Đối tượng của thế chấp là bất động sản (đối với các nước Common Law thì còn ghi nhận cả động sản cũng là đối tượng của thế chấp); (ii) Sự phát triển của biện pháp thế chấp theo hướng chuyển từ hình thức thế chấp có chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp sang hình thức thế chấp không có sự chuyển giao quyền sở hữu cũng như quyền chiếm hữu đối với tài sản thế chấp. 1.1.2. Bản chất của thế chấp Trên cơ sở hợp đồng thế chấp được xác lập (là quan hệ có tính trái quyền) , bên nhận thế chấp tiến hành hoàn thiện quyền của mình trên tài sản thế chấp để có quyền truy đòi và quyền ưu tiên thanh toán khi phải xử lý tài sản thế chấp (là quan hệ có tính vật quyền). Như vậy, thế chấp là một biện pháp có tính vật quyền để bảo đảm cho quan hệ trái quyền. 1.1.3. Khái niệm thế chấp theo Bộ luật Dân sự năm 2005 Biện pháp thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 chứa đựng cả yếu tố của trái quyền và vật quyền, tuy nhiên chủ thuyết được áp dụng cho biện pháp này là vật quyền hay trái quyền thì chúng lại không thể hiện một cách nhất quán trong các quy định cụ thể về thế chấp (đây là điểm khác với hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước trên thế giới như Pháp, Nhật Bản, Nga, Đức đều điều chỉnh chúng theo chủ thuyết của vật quyền bảo đảm) . Theo chúng tôi, pháp luật Việt Nam cần nhìn nhận thế chấp dưới giác độ là một biện pháp bảo đảm và tính chất "bảo đảm" của chúng chỉ đạt được n ếu các quy định của pháp luật làm rõ mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp với bên thế chấp (mang yếu tố của quan hệ trái quyền) và quyền của bên nhận thế chấp đối với tà i sản thế chấp (cần khẳng định đầy đủ các yếu tố của quan hệ vật quyền). 1.2. Khái niệm, đặc điểm pháp lý và phân loại tài sản thế chấp 1.2.1. Khái niệm tài sản và tài sản thế chấp 1.2.1.1. Khái niệm tài sản Trên cơ sở tìm hiểu các quy định của pháp luật dân sự truyền thống và hiện đại, tài sản có những đặc điểm pháp lý cơ bản sau : (i) là những đối tượng mà con người có thể kiểm soát được ; (ii) trị giá được bằng tiền. Yếu tố "có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự " không phải là một yếu tố 7 8 thuộc về khái niệm tài sản mà chỉ là một điều kiện khi tài sản là đối tượng trong các giao dịch dân sự. Khái niệm tài sản được hiểu là vật hoặc quyền mà con người có thể kiểm soát được và trị giá được thành tiền. Khái niệm về tài sản là căn cứ, cơ sở để hình thành n ên khái niệm tài sản thế chấp. 1.2.1.2. Khái niệm tài sản thế chấp Khái niệm tài sản thế chấp được tìm hiểu với các cách tiếp cận khác nhau: Thứ nhất, khái niệm tài sản thế chấp được tiếp cận dưới giác độ là đối tượng của hợp đồng thế chấp và Thứ hai, tài sản thế chấp được tiếp cận dưới giác độ là phương tiện (lượng vật chất) để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp . Khái niệm về tài sản thế chấp được hiểu như sau: Tài sản thế chấp là vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm. 1.2.2 Đặc điểm pháp lý của tài sản thế chấp Có thể rút ra các đặc điểm pháp lý cơ bản sau đây của tài sản thế chấp : (i) tài sản thế chấp phải đặt trong sự chi phối có tính lô gíc với chế định về quyền sở hữu và được soi sáng với những học thuyết cơ bản về quyền sở hữu; (ii) tài sản thế chấp là đối tượng của hợp đồng thế chấp, do vậy phải tuân thủ các điều kiện nói chung của đối tượng hợp đồng là tính xác định (tính cụ thể) và có thể chuyển giao trong các giao lưu dân sự ; (iii) tài sản thế chấp là cơ sở để xác lập hợp đồng thế chấp nhưng giá trị tài sản thế chấp mới có thể bù đắp cho giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm. Tài sản thế chấp đa dạng và ở trong tình trạng luôn có sự thay đổi chuyển hóa từ dạng này sang dạng khác; (iv) tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền chiếm hữu và quyền sở hữu của bên thế chấp; (v) các quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp không bị chấm dứt hoặc vô hiệu bởi các giao dịch được thiết lập sau đó liên quan đến tài sản thế chấp; (vi) tài sản thế chấp luôn có xu hướng phát triển những loại tài sản mới bởi bản thân tài sản là một khái niệm "động". 1.2.3 Phân loại tài sản thế chấp Luận án đã đưa ra những cách phân loại tiêu biểu sau đây bởi chúng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định, lựa chọn tài sản thế chấp cũng như xử lý tài sản thế chấp: a. Tài sản thế chấp là vật và quyền (hay còn gọi là tài sản thế chấp hữu hình và tài sản thế chấp vô hình). b. Tài sản thế chấp là động sản và bất động sản. c. Tài sản thế chấp là quyề n sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất d. Tài sản thế chấp là hàng trữ kho và các phương tiện giao thông vận tải e. Tài sản thế chấp là tài sản có đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. f. Tài sản thế chấp là tài sản bị hạn chế quyền sở hữu và tài s ản không bị hạn chế quyền sở hữu. g. Tài sản thế chấp hiện có và hình thành trong tương lai. 1.3. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của xử lý tài sản thế chấp 1.3.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp Trên cơ sở tìm hiểu và phân tích các học thuyết và các quan đi ểm khoa học về xử lý tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp cần phải được coi là một quá trình để thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua các biện pháp tác động đến tài sản thế chấp . Khái niệm xử lý tài sản thế chấp được hiểu là: Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. 1.3.2. Đặc điểm pháp lý của xử lý tài sản thế chấp Tìm hiểu đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là tìm ra được những điểm riêng đặc trưng của quá trình xử lý tài sản thế chấp so với việc xử lý các loại tài sản khác. Cụ thể: (i) đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính là tài sản thế chấp; (ii) hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản đó ; (iii) phương thức xử lý tài sản thế chấp đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ; (iv) quá trình xử lý tài sản thế chấp cần phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính như thủ tục đăng ký thế chấp, sang tên tài sản thế chấp cho người mua... 9 10 1.4. Những nội dung pháp lý cơ bản của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp 1.4.1. Nội dung pháp lý cơ bản của tài sản thế chấp 1.4.1.1. Điều kiện của tài sản thế chấp Tài sản thế chấp phải đáp ứng được tính chắc chắn về các khía cạ nh sau: (i) Chắc chắn bên thế chấp có quyền thế chấp đối với tài sản: đó phải là người có tên trên bất động sản đã được kiểm tra thông qua hồ sơ đăng ký tại cơ quan địa chính; (ii) Chắc chắn rằng tài sản thế chấp không có bất kỳ sự tranh chấp nào để giảm thiểu tối đa những rủi ro tiềm ẩn đối với tài sản thế chấp; (iii) Chắc chắn về những hạn chế quyền đối với tài sản thế chấp hay chính là chắc chắn về quyền của những chủ thể khác trên tài sản thế chấp như: quyền về lối đi qua bất động sản, quyền của người đang thuê, đang mượn bất động sản thế chấp…; (iv) Chắc chắn rằng tài sản thế chấp không thuộc đối tượng cấm chuyển giao hay cấm kê biên theo quy định của pháp luật. 1.4.1.2. Mô tả và xác định tài sản thế chấp Mô tả tài sản thế chấp khi giao kết hợp đồng thế chấp chính là một trong các cách thức xác định tài sản thế chấp nhằm giúp cho người khác nhận biết được đó là đối tượng của thế chấp. Các chủ thể có thể mô tả cụ thể hoặc mô tả chung tùy theo đặc điểm của tài sản thế chấp . Việc mô tả tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp giúp cho các chủ thể xác định được đâu là tài sản cần đưa ra xử lý. 1.4.1.3. Công bố quyền trên tài sản thế chấp Hiệu lực của hợp đồng thế chấp chỉ có ý nghĩa ràng buộc giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp - là các bên chủ thể trong quan hệ. Quyền của bên nhận thế chấp chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba sau khi được hoàn thiện (perfect). Việc hoàn thiện quyền của bên nhận thế ch ấp được hiểu là bên nhận thế chấp đã thực hiện đăng ký công bố công khai quyền đối với tài sản thế chấp cho người thứ ba biết. 1.4.2. Nội dung pháp lý cơ bản của xử lý tài sản thế chấp 1.4.2.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp Những nguyên tắc pháp lý cơ bản có tính chất đặc thù sau đây sẽ chi phối quá trình xử lý tài sản thế chấp: (i) Tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thế chấp; (ii) Đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí; (iii) Đảm bảo tính công khai và minh bạch; (iv) Không mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý. 1.4.2.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được thực hiện kh i có căn cứ luật định đã xảy ra: Khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm khi đến hạ n; Khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hay do pháp luật có quy định; Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác ; Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. 1.4.2.3. Chủ thể có quyền xử lý tài sản thế chấp Thời điểm phải xử lý là thời điểm của bên nhậ n thế
Luận văn liên quan