Bài tập nhóm luật đất đai

B. Hướng Giải Quyết Vụ Tranh Chấp I. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp Thời điểm vụ việc xảy ra vào năm 2001, tức khi chưa có luật đất đai năm 2003 vì vậy xác định thẩm quyền giải quyết dựa trên luật đất đai năm 1993 như sau: Trường hợp 1: Tại thời điểm tranh chấp, ông Chí có một trong các giấy tờ được quy định ở khoản 2 điều 3 nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ “ Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thừa kế quyền sử dụng đất” ,đã được sửa đổi bổ sung theo nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001, thì dựa vào khoản 2 điều 38 luật đất đai 1993 và tiểu mục 2.2 khoản 2 phần I của Thông Tư Liên Tịch của Tòa Án Nhân Dân Tối Cao- Viện Kiểm Sát Nhân Dân Tối Cao- Tổng Cục Địa Chính số 01/2002 ta có: Ø Nếu vụ tranh chấp chỉ đơn thuần xác định xem ai là người có quyền sử dụng diện tích 500 m2 đất và không có tài sản gì gắn liền với diện tích đất đó thì sẽ do Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết ở đây chính là UBND huyện Gia Lâm. Ø Nếu tranh chấp không chỉ gồm 500 m2 diện tích đất mà còn có tài sản gắn liền với diện tích đó là một phần diện tích hoặc cả diện tích căn nhà thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân. Trường hợp 2: Tại thời điểm tranh chấp, ông Chí không có một trong các giấy tờ quy định ở khoản 2 điều 3 nghị định số 17, được sửa đổi bổ sung theo nghị định 79 hoặc không có một trong các giấy tờ quy định được hướng dẫn tại các mục 1 và 2 phần I của Thông Tư Liên Tịch số 01/2002 thì theo mục 3 phần I của Thông Tư Liên Tịch số 01/2001 Ø Nếu chỉ xác định ai có quyền sử dụng diện tích 500m2 đất và không có tài sản gắn liền với đất thì vẫn do UBND huyện Gia Lâm giải quyết. Ø Nếu xác định về tranh chấp về không chỉ 500m2 đất mà cả tài sản gắn liền với đất hoặc về hợp đồng giao dịch giữa anh An và ông Chí thì thẩm quyền giải quyết thuộc về tòa án. Vậy tóm lại ở vụ tranh chấp này, thẩm quyền thuộc về UBND huyện Gia Lâm nếu tranh chấp về người có quyền sử dụng 500m2 đất và không có tài sản trên đất, ngược lại thẩm quyền sẽ thuộc về tòa án nếu tranh chấp diện tích 500m2 đất có gắn liền với tài sản trên đất. II. Bình Luận Về Giao Dịch Của Hai Bên Giao dịch này xảy ra năm 2001 tương ứng với thời điểm Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001)và bộ Luật Dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành. Trường hợp 1: Giấy viết tay có chứng thực của UBND xã giữa anh An và ông Chí ghi rõ diện tích đất là 750 m2 và tài sản gắn liền trên đất là ngôi nhà cấp 4 anh An sẽ được nhận sau khi giao tiền đầy đủ. Tại Điều 691, Luật Dân sự 1995 quy định về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất có ghi: Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Tại điều 126 Luật Đất đai 1993 quy định “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. Tại Điều 695 Luật Dân sự quy định về Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 1- Chỉ người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. 2- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. 3- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch tại địa phương đó; phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất; phải bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh Như vậy, giao dịch giữa anh An và ông Chí trong trường hợp này đã đáp ứng được việc làm hợp đồng tại UBND có thẩm quyền (UBND cấp xã). Mặt khác trong hợp đồng cũng ghi rõ ràng diện tích đất, tài sản trên đất anh An sẽ được nhận từ ông Chí mà ông An đã không làm đúng như hợp đồng. Vì vậy ông Chí đã vi phạm hợp đồng nên anh An có quyền đòi lại 500m2 đất chưa được nhận từ ông Chí. Trường hợp 2: Hợp đồng giữa anh An và ông Chí không ghi anh An sẽ nhận được toàn bộ 750 m2 mà chỉ ghi nhận anh An được 250 m2 và căn nhà cấp 4 trong khi anh An lại đã trả toàn bộ số tiền như tình huống đã nêu. Trong trường hợp này thì anh An sẽ chịu toàn bộ trách nhiệm do sơ xuất không yêu cầu rõ ràng nội dung trong bản giấy viết tay bán nhà ấy mà đã kí để đi chứng thực. Và đúng theo hợp đồng khi trả tiền anh An sẽ nhận được nhà cùng 250 m2 đất từ phía ông Chí như thỏa thuận. Vì vậy anh không được phép đòi lại 500m2 đất từ ông Chí mặc dù anh trả tiền đầy đủ 750m2 đất. III. Tư Vấn Về Trình Tự Thực Hiện Các Bước Khiếu Nại Trong vụ tranh chấp này, anh An muốn đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình thì trình tự nên thực hiện như sau: Bước 1: Tham gia vào quá trình hòa giải của UBND xã Bồ Đề. Nếu không thỏa thuận, hòa giải được sự tranh chấp với ông Chí, anh An tiếp tục viết đơn khiếu nại gửi đến UBND huyện Gia Lâm hoặc tòa án dựa vào thẩm quyền giải quyết đã được xác định ở phần I. Trong đơn khiếu nại của mình anh An nên nêu một số nội dung cơ bản như sau: Kính gửi cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết Họ tên người làm đơn, họ tên người bị khiếu nại Nội dung khiếu nại: trình bày về vụ việc tranh chấp Bước 2: Nộp đơn khiếu nại cùng với các tài liệu, chứng cứ kèm theo để chứng minh quyền hợp pháp của mình. Ø Nếu vụ tranh chấp được ủy ban nhân dân huyện Gia Lâm ra quyết định mà anh An không đồng ý thì anh An sẽ tiếp tục gửi đơn khiếu nại xin giải quyết tranh chấp đến UBND thành phố Hà Nội. Khi UBND thành phố Hà Nội ra quyết định và anh An vẫn không chấp nhận thì tranh chấp được đưa ra Bộ tài nguyên và môi trường giải quyết và đưa ra quyết định cuối cùng. Ø Nếu vụ tranh chấp đưa ra tòa khi có đơn khiếu nại tòa án sẽ xem xét, nếu được thụ lý việc tranh chấp của anh An sẽ được đưa ra tòa xét sử. Trong trình tự thực hiện các bước khiếu nại trên, điểm quan trọng nhất là anh An phải thu thập và đưa ra những chứng cứ cụ thể, có tính hợp pháp, rõ ràng để chứng minh về quyền được sử dụng 500m2 đất đang tranh chấp, đây là cơ sở để các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết xem xét vụ tranh chấp và đưa ra những quyết định đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình. IV. Gỉa sử anh An được UBND huyện Gia Lâm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất này, anh An có phải nộp tiền sử dụng đất không? Mức nộp cụ thể là bao nhiêu? Văn bản pháp lý nào quy định về vấn đề này? Ø Trước khi vụ kiện xảy ra, nếu ông Chí hoặc một chủ thể nào khác có quyền sử dụng đất ở mảnh đất tranh chấp nói trên đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất khi sử dụng từ ngày 15/10/1993 thì anh An không phải nộp tiền sử dụng đất, mà anh An chỉ phải thực hiện nộp các khoản tiền thu về thuế trước bạ, thuế địa chính. Ø Còn trong trường hợp các chủ thể trước đó chưa thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất tính từ sau ngày 15/10/1993 thì anh An phải nộp tiền sử dụng mảnh đất đó. Mức nộp cụ thể Công thức tính: Tiền nộp = ( Diện tích đất ) x ( giá đất ) x ( mức thu ) [= 750 m2 x (giá đất, tùy khu vực) x 50%] Văn bản pháp lý sử dụng cho trường hợp của anh An là dựa trên cơ sở của khoản 1,2 tại điều 8 trong nghị định Chính Phủ số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.