Báo cáo đầu tư dự án trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ

Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 1 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -----------    ---------- BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN TRUNG TÂM ĐUA NGỰA THỂ THAO VUI CHƠI GIẢI TRÍ CẦN THƠ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY CHR CẦN THƠ Tổng Giám đốc ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT P. Tổng Giám đốc SANG PYUNG JUNG NGUYỄN BÌNH MINH Tháng 06/2018 Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 2 MỤC LỤC CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU ......................................................................................... 5 I. Giới thiệu về chủ đầu tư............................................................................. 5 II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. ..................................................................... 5 III. Sự cần thiết xây dựng dự án. ................................................................... 5 IV. Các căn cứ pháp lý. ................................................................................. 6 V. Mục tiêu dự án. ......................................................................................... 7 V.1. Mục tiêu chung. ..................................................................................... 7 V.2. Mục tiêu cụ thể. ..................................................................................... 7 CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN ......................... 9 I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án. ..................................... 9 I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án................................................ 9 I.2. Định hướng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Cần Thơ đến năm 2030. ............................................................................................................ 21 II. Quy mô đầu tư của dự án. ...................................................................... 28 II.1. Đánh giá nhu cầu thị trường. ............................................................... 28 II.2. Quy mô đầu tư của dự án..................................................................... 29 III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án. ..................................... 30 III.1. Địa điểm xây dựng. ............................................................................ 30 III.2. Hình thức đầu tư. ................................................................................ 31 IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. ........ 31 IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án. ......................................................... 31 IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án. .. 31 CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ .................... 33 I. Phân tích qui mô, diện tích xây dựng công trình. .................................... 33 II. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ. .............................. 33 II.1 Trường đua ngựa. ................................................................................. 33 Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 3 II.2 Công viên nước ..................................................................................... 37 II.3. Các khu cá cược trực tuyến ................................................................. 39 II.4. Công viên giải trí ................................................................................. 40 II.5. Khu khách sạn, căn hộ, chung cư. ....................................................... 41 II.6. Khu triển lãm, bảo tàng ....................................................................... 42 II.7. Khu trung tâm thương mại .................................................................. 42 II.8. Khu dịch vụ công cộng ........................................................................ 42 II.9. Khu biểu diễn văn hóa nghệ thuật ....................................................... 43 CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN ............................... 44 I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng. ..................................................................................................................... 44 II. Các phương án xây dựng công trình. ..................................................... 44 III. Phương án tổ chức thực hiện. ................................................................ 45 IV. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án. .... 45 IV.1. Phân đoạn và tiến độ thực hiện. ......................................................... 45 IV.2. Hình thức quản lý dự án. .................................................................... 46 CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG ..................... 47 I. Đánh giá tác động môi trường. ................................................................ 47 I.1 Giới thiệu chung: ................................................................................... 47 I.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường .................................... 47 I.3. Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án ................................ 48 I.4. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng ........................................... 48 II. Tác động của dự án tới môi trường. ....................................................... 48 II.1. Nguồn gây ra ô nhiễm ......................................................................... 48 II.2. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường ...................................................... 50 II.3. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường. .. 51 II.4. Kết luận: ............................................................................................. 53 CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .................................................................................. 54 Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 4 I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. .............................................. 54 II. Nguồn vốn và Tiến độ thực hiện của dự án. .......................................... 58 III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án. ....................................... 63 III.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ................................................ 63 III.2. Các thông số tài chính của dự án. ...................................................... 64 III.2.1. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn. ..................... 64 III.2.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu. .............. 64 III.2.3. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV). ....................... 65 III.2.4. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). ................................ 65 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 66 I. Kết luận. ................................................................................................... 66 II. Đề xuất và kiến nghị. .............................................................................. 66 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ......... 67 1. Bảng tổng mức đầu tư, nguồn vốn và tiến độ thực hiện của dự án. ....... 67 2. Bảng tính khấu hao hàng năm của dự án. ............................................... 74 3. Bảng phân tích doanh thu và dòng tiền của dự án .................................. 86 4. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn. ......................................... 95 5. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án. ................. 95 6. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần của dự án. ............................... 97 7. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án. ........................ 97 Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 5 CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU I. Giới thiệu về chủ đầu tư. 1. CÔNG TY CHR CẦN THƠ Địa chỉ trụ sở: 69/24 Lộ Vành Đai Phi Trường, Phường An Thới, Quận Bình Thủy, Tp.Cần Thơ MST: 1801562186 Đại diện: Ông SANG PYUNG JUNG Chức vụ: Tổng Giám đốc 2. CÔNG TY TNHH CHR HONGKONG Địa chỉ: FC C9, 20/F MAI LUEN IND, BI.DG. 32-31 Kung Yip St, Kwai Chung, New Territories Hongkong MST: 68053423 3. CÔNG TY TNHH SIBC INTERNATIONAL Địa chỉ: 82 F, Regus RM# 8213, ICC, 1Austine Road, Kowloon, Hongkong MST: 1777677 4. CÔNG TY TNHH HONG KONG ZHONGLIAN DENON INTERNATIONAL Địa chỉ: F 2404, Block A, Danbo Bai Lu B/D, Shenhu East Road, Shenzhen city, China. MST: 1859602 II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án. Tên dự án: Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ Địa điểm: Phường Long Hòa, Quận Bình Thủy, Thành phố Cần Thơ. Tổng mức đầu tư của dự án : 11.346.141.653.000 đồng (Mười một nghìn ba trăm bốn mươi sáu tỷ một trăm bốn mươi mốt triệu sáu trăm năm mươi ba nghìn đồng). Trong đó:  Vốn tự có (huy động) : 11.346.141.653.000 đồng.  Vốn vay tín dụng: 0 đồng III. Sự cần thiết xây dựng dự án. Đua ngựa là môn thể thao lâu đời nhất thế giới. Olympic cổ đại của Hy Lạp (năm 684 trước Công nguyên) đã có môn đua ngựa. Đấy cũng là môn thịnh hành tại đế chế La Mã. Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 6 Ở phương Đông, chuyện Điền Kỵ xếp ngựa (thời Chiến Quốc, 400 năm trước Công nguyên) đã hàm chứa nhiều yếu tố chuyên môn trong thể loại “đấu 3 thắng 2” của thể thao hiện đại. Chính vì lịch sử quá lâu đời như vậy, rất khó liệt kê hết các loại hình đua ngựa đã và đang tồn tại trên thế giới này. Loại hình đua ngựa phổ biến nhất, nổi tiếng nhất hiện nay là “đua phẳng” kiểu Anh - tức loại hình đua trên đường phẳng, theo một cự ly nhất định, xem ngựa nào về nhất. Loại hình này còn được gọi là đua ngựa Thuần Chủng, vì môn này chỉ sử dụng ngựa đua Thuần Chủng, với hồ sơ ngựa thật rõ ràng, đầy đủ. Với mục tiêu xây dựng một trường đua ngựa hiện đại bậc nhất Đông Nam Á hiện nay, đồng thời trường đua đáp ứng được các tiêu chuẩn Quốc tế, để có thể tổ chức các giải đua ngựa danh tiếng, hướng đến xây dựng một trường đua có thể tổ chức được các môn đua ngựa thuộc hệ thống thi đấu của Seagame, Olympic, Đồng thời với mục tiêu hình thành một khu du lịch phức hợp hoàn chỉnh. Dự án tiến hành đầu tư đồng bộ với khách sản 5 sao, công viên nước, là điểm đón các doanh nhân thành đạt trên thế giới, thu hút các sự kiện, hội thảo doanh nhân thế giới theo mô hình du lịch MICE. Hình thành điểm đến hấp dẫn, hòa vào định hướng phát triển chung của thành phố Cần Thơ nói riêng và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long nói chung. Để thực hiện những định hướng trên, Công ty CHR Cần Thơ phối hợp với Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu, lập dự án đầu tư “Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ” kính trình các cơ quan ban ngành để xin chủ trương đầu tư. IV. Các căn cứ pháp lý. Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 7 Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 của Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường. Nghị định số 06/2017/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ quy định về kinh doanh đặt cược, đua chó và bóng đá Quốc tế. V. Mục tiêu dự án. V.1. Mục tiêu chung.  Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Cần Thơ và các tỉnh lân cận.  Là địa điểm dừng chân của các doanh nhân thành đạt trên thế giới, tổ chức các hội thảo kinh tế quốc tế.  Thu hút khách du lịch – nghỉ dưỡng quốc tế đến với TP. Cần Thơ nói chung và vùng Đồng bằng sông Cửu Long nói riêng. V.2. Mục tiêu cụ thể. - Thiết lập địa điểm du lịch nổi tiếng mang thương hiệu cho thành phố Cần Thơ. Tạo lập các điểm tham quan, vui chơi và đóng góp vào việc duy trì số lượng khách du lịch. - Xây dựng thành trung tâm đua ngựa của cả nước và khu vực: + Vận hành chương trình đào tạo nuôi ngựa đua thành một phương thức tạo thu nhập cho ngươi nông dân. + Tiến hành cấp giấy thẩm định tư cách cho người nuôi ngựa, cho ngựa đua và mua ngựa định kỳ dựa trên tiêu chí đã tham gia nuôi ngựa trên 2 năm. + Thực hiện đào tạo công nghiệp nuôi dưỡng ngựa (theo chương trình của KRA Hàn Quốc). + Nâng cao chất lượng cuộc sống thông qua việc xây dựng đô thị có chi phí thấp, hiệu quả cao Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 8 + Vận hành học viện (academy) đào tạo quản lý, nài ngựa, trợ giảng, huấn luyện viên, trọng tài. + Cung cấp dịch vụ thành phố thông minh sử dụng công nghệ tiên tiến nhất cho khách hàng tại trung tâm đua ngựa. - Xây dựng đô thị thông minh: + Vận hành phát triển dự án thể thao đua ngựa bằng kỹ thuật ICT (Information & Communication Technologies – Công nghệ thông tin và truyền thông). + Xây dựng thành phố thông minh hiện đại nhất Việt Nam bằng kỹ thuật tiên tiến bằng kỹ thuật ICT + Nâng cao chất lượng cuộc sống thông qua việc xây dựng đô thị có chi phí thấp, hiệu quả cao. + Tạo sinh thái công nghiệp tiên tiến sử dụng cơ sở dữ liệu du lịch và thể thao + Cải thiện vấn đề khác của thành phố như giao thông, năng lượng, phòng chống tội phạm, phòng ngừa thiên tai và nâng cao chất lượng cuộc sống. + Tuyển dụng nhân viên khi tốt nghiệp và cấp bằng hành nghề. - Tạo ra các điểm vui chơi thư giãn, cá cược trong nước và quốc tế. Liên quan đến đua ngựa sẽ có 50 điểm đặt cược cho người chơi qua tivi trên toàn quốc. - Vào tất cả các ngày trong tuần Trung tâm hoạt động như không gian phức hợp văn hóa thể thao, vui chơi. Vận hành mở cửa để người dân có không gian dừng chân nghỉ nghơi với đầy đủ tiện ích. + Thiết lập không gian văn hóa lễ hội, âm nhạc, dã ngoại, nghỉ dưỡng.. - Tạo ra trên 20.000 việc làm. - Tạo ra doanh số 30.000 – 50.000 tỷ đồng/năm, góp phần tăng trưởng GDP. - Thu thuế khoảng 5.000 – 10.000 tỷ đồng/năm. - Nâng cao giá trị sử dụng đất trên 500 triệu/ha. - Tạo ra một giá trị mới về dịch vụ, du lịch, kinh tế cho Cần Thơ và khu vực. Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 9 CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án. I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án. 1. Vị trí địa lý. Thành phố Cần Thơ nằm ở bờ Tây sông Hậu - trung tâm địa lý của vùng đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), có vị trí địa lý vào khoảng từ 105°20’ đến 105°70’ Kinh độ Đông và từ 9°80’ đến 10°30’ Vĩ độ Bắc. Thành phố cách biển Đông 75km, cách thủ đô Hà Nội 1.877km và thành phố Hồ Chí Minh 169km. Thành phố Cần Thơ tái lập vào tháng 1 năm 2004 và được công nhận là đô thị loại I trực thuộc Trung ương 24/6/2009. Ranh giới hành chính của thành phố xác định như sau:  Phía Tây Bắc giáp tỉnh An Giang.  Phía Nam giáp tỉnh Hậu Giang.  Phía Tây Nam giáp tỉnh Kiên Giang.  Phía Đông Bắc giáp tỉnh Vĩnh Long và Đồng Tháp. Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 10 Tổng diện tích tự nhiên của thành phố: 140.895 ha (năm 2010) và có 9 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 5 quận: Ninh Kiều, Bình Thủy, Ô Môn, Thốt Nốt, Cái Răng và 4 huyện: Vĩnh Thạnh, Cờ Đỏ, Thới Lai, Phong Điền. Với vị trí nằm trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, Cần Thơ là thành phố cửa ngõ của cả vùng hạ lưu sông Mê Kông, là trung tâm công nghiệp, trung tâm thương mại - dịch vụ, du lịch, trung tâm giáo dục- đào tạo và khoa học - công nghệ, trung tâm y tế và văn hóa, là đầu mối quan trọng về giao thông vận tải của vùng ĐBSCL và liên vận quốc tế; là địa bàn trọng điểm giữ vị trí chiến lược về quốc phòng, an ninh của vùng ĐBSCL và cả nước. 2. Đặc điểm địa hình và địa mạo. Nằm trong vùng đồng bằng gần biển, địa hình thành phố Cần Thơ nhìn chung khá bằng phẳng với độ cao thay đổi từ 0,5 - 1,8m, phổ biến từ 0,8 - 1,2m và có xu hướng nghiêng nhẹ từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo dòng chảy của sông Hậu và từ Đông Bắc xuống Tây Nam theo hướng cắt ngang sông Hậu. Về tổng thể, địa hình của thành phố chia thành 2 vùng:  Vùng đất cao nằm ven sông Hậu có cao trình 1,0 - 1,5m, thấp dần về phía nội đồng, vùng ven lộ Cái Sắn có độ cao trên dưới 0,8m, thấp dần đến vùng giữa Thốt Nốt, Ô Môn (nông trường Sông Hậu) cao trình chỉ còn 0,5m.  Vùng đất thấp nằm về phía giáp ranh Kiên Giang thuộc khu vực huyện Vĩnh Thạnh, Cờ Đỏ, Thới Lai và một phần diện tích khu vực phía Đông Nam thuộc Quận Cái Răng và huyện Phong Điền, cao trình phổ biến từ 0,5 - 0,8m. Bảng: Diện tích tự nhiên Thành phố Cần Thơ phân theo dạng địa hình Hạng mục Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên 140.096 100,00 1. Diện tích đất 133.065 94,98 - Cao 7.579 5,41 - Trung bình cao 25.409 18,14 - Trung bình 56.076 40,03 - Trung bình thấp 38.809 27,70 - Trũng 5.192 3,71 Dự án Trung tâm đua ngựa thể thao vui chơi giải trí Cần Thơ. Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt 11 2. Diện tích kênh rạch 7.031 5,02 Nguồn: Phân viện Quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp Về chi tiết, chia theo dạng địa hình, phần lớn diện tích đất của thành phố Cần Thơ phân bố trên 3 dạng địa hình chính là trung bình, trung bình cao và trung bình thấp với diện tích 133.065 ha (chiếm 85,87% so với tổng diện tích tự nhiên), trong đó ở địa hình trung bình là 56.076 ha (40,03%), ở địa hình trung bình thấp: 38.809 ha (27,70%) và ở địa hình trung bình cao: 25.409 ha (18,14%); còn lại ở địa hình cao: 7.579 ha (5,41%) và ở địa hình trũng là 5.192 ha (3,71%). Nhìn chung, địa hình của thành phố khá thuận lợi cho dẫn nước ngọt vào đồng ruộng. Riêng khu vực phía Tây - Nam có địa hình thấp và nằm ở cuối nguồn nước ngọt, nên thường bị nhiễm phèn vào đầu mùa mưa và ngập úng vào giữa cuối mùa mưa. 3. Đặc điểm địa chất, kiến tạo. Vùng đồng bằng sông Cửu Long nói chung và khu vực Thành phố cần Thơ nói riêng được hình thành bởi các loại trầm tích nằm trên nền đá gốc Mezoic xuất hiện từ độ sâu gần mặt đất ở phía Bắc đồng bằng cho đến khoảng 1.000 m ở gần bờ biển. Các dạng trầm tích có thể chia thành những tầng chính sau: Tầng Holocene (QIV): nằm trên mặt, thuộc loại trầm tích trẻ, bao gồm sét và cát. Thành phần hạt từ mịn đến trung bình. Tầng Pleitocene (QI-III): có chứa cát sỏi lẫn sét, bùn với trầm tích biển.