Báo cáo luật đất đai ( K35 Đại học Luật HN)

Tranh chấp quyền sử dụng đất 80m2 giữa ông H và ông m thuộc huyện Cẩm Giàng,Hải Dương. Năm 2005, ông H nhượng cho ông N với giá 200 triệu đồng. Sau đó, năm 2006 ông N nhượng lại cho ông D và việc chuyển nhượng lòng vòng qua mấy chủ nữa đến ông L. Đến tháng 3/2009, ông L nhượng lại đất cho ông M với giá 3 tỷ đồng.Tất cả các hợp đồng này đều được viết tay, không làm thủ tục giao dịch. Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Nay ông H đòi lại Quyền Sử Dụng Đất? Hỏi: -Giải quyết như thế nào? -Có phải mọi giao dịch chuyển nhượng không làm thủ tục đều vô hiệu hay không? -Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất trước và sau ngày 1/7/2004 theo quy định của pháp luật là gì? BÀI LÀM Vì thời điểm các giao dịch được xác lập xen lẫn cả thời điểm Bộ luật Dân Sự 2005 chưa có hiệu lực (đó là thời điểm diễn ra giao dịch đầu tiên của ông H và ông N), do đó càn phải xem xét cả quy định của Bộ luật Dân Sự 1995. + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông N. -Điều đầu tiên cần xem xét, liệu ông H có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mảnh đất này hay không ? Theo quy định của Luật Đất Đai 2003 thì việc chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất bắt buộc phải có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất. Tuy nhiên, Luật cũng mở ra một hướng giải quyết đối với những người sở hữu chỉ có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50, Luật Đất Đai 2003. -Thứ nhất, đó là theo khoản 1, ĐIều 146, Luật đất đai 2003, có quy định :"Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này." -Thứ hai, về thời hạn hoàn thành việc cấp Giấy Chứng Nhận, Trong một văn bản của Thủ tướng Chính phủ có điều chỉnh vấn đề này, đó là Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg,trong đó có quy định:"Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trọng tâm là đất ở tại đô thị và đất rừng sản xuất, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại". Nội dung của chỉ thị là phấn đấu đến 2005, như vậy nếu đến 2005 mà chưa xong thì vẫn cho phép áp dụng theo khoản 1, Điều 146. Và đến khi có nghị định 84/2007/NĐ-CP thì có thể thấy khoản1, ĐIều 146 không còn hiệu lực. -Như vậy, có thể hiểu đây là cơ sở của việc chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất khi mà chỉ có một trong các loại giấy tờcó một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai 2003 với những hợp đồng chuyển nhượng trước khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực. - Do đó, như bạn đề bài đề cập rằng: Bởi người chủ gốc là ông H chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ hợp lệ về đất đai Có thể hiểu đây là một trong những giấy tờ thuộc vào khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật Đất Đai 2003. Theo quy định của Bộ luật Dân Sự 1995 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng hay chứng thực mà chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiến hành làm thủ tục theo quy định tại điều 707, Bộ luật Dân Sự 1995: Điều 707. H́nh thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 ĐIều 50 Luật Đất Đai 2003. Nếu như hợp đồng giữa ông H và N thỏa mãn hai điều kiện trên thì hợp đồng có hiệu lực. Ông H không có quyền đòi lại đất. + Các hợp đồng chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất của ông N với ông L từ khi Bộ luật Dân Sự 2005 có hiệu lực (01/01/2006) cho đến khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực - Đối với các hợp đồng được thực hiện trong giai đoạn này có một thay đổi rất quan trọng đó là các hợp đồng chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất phải có công chứng và chứng thực mới có hiệu lực pháp luật. Theo luật: Sau hai năm kể từ ngày giao dịch dân sự mà pháp luạt có quy định "hình thức là điều kiện có hiệu lực" không tuân theo quy định đó, đương sự không yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu thì nó đương nhiên có hiệu lực. Vì thế chúng ta sẽ xém xét lần lượt liệu từng giao dịch đã tuân thủ đúng quy định này chưa, và nếu chưa thì thời hiệu khởi kiện để tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức có còn hay không. Để phân tích hợp đồng giữa ông L và ông M vào tháng 3/2009 (thời điểm này Nghị định 84 đã có hiệu lực), chúng ta coi các giao dịch trên đều đã có hiệu lực. + Hợp đồng giữa ông L và ông M -Để hợp đồng này có hiệu lực, bắt buộc một điều đó là phải có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất và hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực. Nếu trường hợp không có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất thì Nghị định 88 cũng mở ra một lối thoát tại khoản 2 điều 66 cho chủ sở hữu đang tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy Chứng Nhận và có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất Đai 2003 vẫn được tiến hành chuyển nhượng Quyền Sử Dụng Đất (từ ngày 01/01/2008). *Điểm khác nhau giữa giao dịch chuyển nhượng QSD Đ trước và sau 1/7/2004: + Trước ngày 1/7/2004: áp dụng quy định Luật Đất Đai 1993 và Bộ luật Dân Sự 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ cần được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. + Từ ngaỳ 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2006: áp dụng quy định Luật Đất Đai 2003 và Bộ luật Dân Sự 1995. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có Giấy Chứng Nhận (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luạt đất đai 2003) và và không có quy định bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. + Từ sau ngày 1/1/2006 đến trước ngày 1/1/2008:áp dụng quy định Luật Đất Đai 2003 và Bộ luật Dân Sự 2005. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có Giấy Chứng Nhận (hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 va 5 điều 50 luật đất đai 2003) và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực. + Từ sau ngày 1/1/2008: áp dụng quy định Luật Đất Đai 2003, Bộ luật Dân Sự 2005 và Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Theo đó, việc chuyển nhượng cần có Giấy Chứng Nhận và bắt buộc hình thức hợp đồng phải được công chứng chứng thực.