Chuyên đề Công tác đền bù giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại công ty cổ phần đầu tư Bắc Kỳ

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CÔNG TÁC ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRONG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẮC KỲ (Ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp ở Hội An) GVHD : Th.s Ngô Thị Phương Thảo SVTH : Đỗ Thị Bích Lớp : KDBDS47- Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên. MỤC LỤC PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 6 PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 10 CHÝÕNG I: CÕ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THÝỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NÝỚC THU HỒI ĐẤT 10 I, Một số vấn đề chung 10 1. Vấn đề Nhà nýớc thu hồi đất. 10 2. Vấn đề giải phóng mặt bằng. 11 2.1. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng 11 2.2. Vai trò của giải phóng mặt bằng 13 2.3 Yêu cầu giải phóng mặt bằng 15 2.4 Các nhân tố ảnh hýởng tới công tác bồi thýờng giải phóng mặt bằng 17 3. Vấn đề bồi thýờng đền bù thiệt hại 20 II, Đối týợng và Nội dung đền bù GPMB theo quy định của pháp luật. 21 1. Đối týợng đýợc đền bù và điều kiện đýợc đền bù theo quy định của pháp luật. 21 1.1. Đối týợng đýợc đền bù. 21 1.2. Điều kiện đýợc đền bù thiệt hại 21 2.Nội dung đền bù 27 2.1. Đền bù thiệt hại về đất: 27 2.2. Đền bù về tài sản trên đất 33 2.3. Các chính sách hỗ trợ. 36 2.4. Tổ chức tái định cý 39 III. Tổ chức thực hiện. 42 CHÝÕNG HAI: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BIỂN CAO CẤP HỘI AN. 46 I.GIỚI THIỆU CHUNG 46 1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tý Bắc Kỳ 46 2. Giới thiệu về dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An 49 2.1. Mục tiờu của dự ỏn 49 2.2. sự cần thiết phải đầu tư 50 2.3. Địa điểm thực hiện dự án: 52 2.3.1. Tình hình kinh tế, xã hội của tỉnh Quảng Nam, nơi thực hiện dự án 53 2.3.2. Đặc điểm về tình hình du lịch Quảng Nam 54 2.3.3. Đặc điểm về khí hậu 56 2.4. Phương thức thực hiện dự án 58 2.4.1. Lựa chọn hình thức đầu tư dự án. 58 2.4.2. Quy mô của dự án đầu tư 59 II.TỔ CHỨC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 60 1. Căn cứ và cõ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng. 61 1.1. Căn cứ pháp lý. 61 1.2. Thực trạng và tình hình sử dụng đất 63 2. Tổ chức thực hiện 63 2.1. Thành lập ban đền bù giải phóng mặt bằng 63 2.1.1. Thành lập ban đền bù Giải phóng mặt bằng. 63 2.1.2. Trách nhiệm của Hội đồng bồi thýờng, GPMB, hỗ trợ và tái định cý. 64 2.2. Xây dựng kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng 64 2.3. Tiến hành kiểm kê, kiểm đếm khối lýợng đền bù giải phóng mặt bằng 65 2.3.1. Tổ chức tự kê khai đất và tài sản cho các hộ dân có đất bị thu hồi 65 2.3.2. Tổ chức kiểm kê, kiểm đếm khối lýợng đền bù 65 2.4. Lập phýõng án đền bù giải phóng mặt bằng 66 4.2.1. Phýõng án đền bù thiệt hại về đất 67 2.4.2. Phýõng án đền bù tài sản trên đất 71 2.4.3. Phýõng án tái định cý và hỗ trợ tái định cý. 76 2.4.4. Các khoản hỗ trợ khác 79 2.4.5. Khen thýởng 82 2.5. Thông báo công khai kết quả đến các bên liên quan 82 2.6. Tổ chức triển khai thực hiện công tác chi trả tiền đền bù GPMB 79 III. Những kết quả mà Công ty Cổ phần Đầu tý Bắc Kỳ đã đạt đýợc trong công tác Giải phóng mặt bằng cho dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An. 83 CHÝÕNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 84 I. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GPMB 85 1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý và hệ thống chính sách liên quan đến công tác bồi thýờng giải phóng mặt bằng. 85 1.1. Hoàn thiện vấn đề quy hoạch 85 1.2. Đối với việc đền bù đất và tài sản trên đất 87 1.3. Đối với các chính sách hỗ trợ 88 2. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ 88 3. Kiện toàn bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng có đủ năng lực, đủ đạo đức nghề nghiệp và đủ các yêu cầu đòi hỏi phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng: 89 4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn và vận động ngýời dân thực hiện các chính sách của Nhà nýớc, của tỉnh về bồi thýờng giải phóng mặt bằng. 90 5. Cần thực hiện công khai dân chủ trong công tác GPMB. 92 II. Đề xuất kiến nghị: 92 KẾT LUẬN 95 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG BÀI VIẾT TRÊN CÓ LẶP LẠI MỘT SỐ CỤM TỪ NÊN TÔI XIN PHÉP ĐƯỢC VIẾT TẮT: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : GCNQSDĐ - Giải phóng mặt bằng : GPMB - Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá : CNH-HĐH - Uỷ ban nhân dân : UBND - Quyền sở hữu : QSH - Quyết định : QĐ PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU Như chúng ta đã biết: Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai không chỉ quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp trước đây mà nó còn đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường hôm nay. Khi mà đất nước ta đang trong quá trình Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa, khi mà sự tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa đã trở thành một xu thế tất yếu của sự phát triển thì đất đai càng đóng vai trò quan trọng. Nó là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển kinh tế xã hội của loài người. Để đáp ứng nhu cầu phát triển đó thì cần một quỹ đất rất lớn phục vụ cho các dự án phát triển của các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước cũng như những dự án trọng điểm của quốc gia. Chính vì vậy, giải phóng mặt bằng là công tác vô cùng quan trọng, là khâu số một, là điều kiện tiên quyết để có một quỹ đất sạch giao cho các cá nhân, tổ chức, các cơ quan Nhà nước để thực hiện mục tiêu riêng của mình cũng như mục tiêu phát triển kinh tế xã hội chung của cả nước. Tuy nhiên để công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện một cách nhanh chóng và suôn sẻ thì không phải là một điều đơn giản. Mặc dù Luật Đất đai cũng đã quy định: ‘đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước có quyền giao cho các tổ chức, cá nhân quyền sử dụng đất và cũng có quyền thu hồi đất đã giao để phục vụ cho những mục đích hợp pháp của Quốc gia’. Tuy nhiên trong thực tế, công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp, khó khăn và mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân chính là không giải quyết được hài hòa lợi ích giữa các bên: bên Thu hồi đất, bên bị Thu hồi đất và doanh nghiệp. Chính vì thế đã có rất nhiều tiêu cực nảy sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện của các dự án. Đó cũng là nguyên nhân của việc xuất hiện ngày càng nhiều dự án treo mà nguyên nhân trực tiếp là không thực hiện được công tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để, gây lãng phí một lượng vật chất của cải vô cùng, lớn ảnh hưởng đến sự phát triển của vùng cũng như của cả nền kinh tế quốc dân. Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ cũng không là một ngoại lệ. Trong xu thế phát triển chung của toàn xã hội, Bắc Kỳ đang cố vươn mình để phát triển. Là một công ty đầu tư Bất động sản còn non trẻ xong Bắc Kỳ đã và đang là chủ của một số dự án Bất động sản lớn như: dự án Trung tâm kho vận Bắc kỳ (Khu công nghiệp Tiên Sơn, Bắc Ninh), dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An và nhiều dự án khác. Tuy nhiên, bên cạnh sự thành công mà Bắc Kỳ đạt được thì công ty cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt là trong dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp tại Hội An. Được nghiên cứu và phát triển từ năm 2006 nhưng cho đến nay dự án vẫn chưa hoàn thành xong công tác Giải phóng mặt bằng. Sở dĩ lại có sự chậm chễ này là do công tác Giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Chính vì vậy, tôi quyết định đi sâu và tìm hiểu về công tác giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư Bất động sản. Với đề tài: “Công tác giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)”, tôi hy vọng mình sẽ giải quyết được một số mục tiêu sau: Hệ thống hóa cơ sở khoa học về công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Nghiên cứu thực trạng thực hiện công tác Giải phóng mặt bằng của dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An được thực hiện bởi Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ để tìm ra được những bất cập và hạn chế của công tác giải phóng mặt bằng hiện nay. Đưa ra một số kiến nghị giúp công tác GPMB tại các dự án của Công ty được thực hiện nhanh chóng, công bằng và hiệu quả hơn. Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề thực tập Chuyên đề thực tập trung nghiên cứu việc thực hiện công tác đền bù Giải phóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An do Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ làm chủ đầu tư. Phương pháp nghiên cứu: Đề án môn học đã áp dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp thu thập thông tin Phương pháp phân tích tổng hợp Phương pháp toán học Phương pháp thống kê Và một số phương pháp khác. Nội dung và kết cấu của đề án bao gồm: Phần I: Lời mở đầu Phần II: Nội dung nghiên cứu Chương I: Cơ sở khoa học của công tác đền bù Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Chương II: Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An. ChươngIII: Những giải pháp và kiến nghị cho công tác Giải phóng măt bằng tại các dự án của Công ty Phần III: Kết Luận. Do khả năng và thời gian có hạn nên bài viết này của em không tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót, em rất mong nhận được sự ủng hộ và chỉ bảo tận tình của cô giáo - Th.s Ngô Thị Phương Thảo – và của các thầy cô giáo trong khoa để bài viết của em được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cám ơn! PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT I, Một số vấn đề chung Vấn đề Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai 2003 thì: ‘Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sở hữu đất hoặc thu lại đất đã giao cho các tổ chức, cá nhân, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật Đất Đai’. Với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất bằng cách lắm toàn bộ vốn đất của Quốc gia, kiểm soát và chi phối toàn bộ hoạt động của người sử dụng đất; quyết định mọi chính sách về đất, quy định các điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Luật đất đai: “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường và hỗ trợ”. Như vậy chỉ có Nhà nước mới có quyền thu hồi đất đang sử dụng của người đang sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đây cũng là trường hợp thu hồi đất duy nhất được nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi với điều kiện người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ) hoặc các giấy tờ có liên quan khác theo quy định của pháp luật. Việc Nhà nước thu hồi đất sẽ chấm dứt việc sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Vấn đề giải phóng mặt bằng. Qúa trình tổ chức giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc có liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo mở rộng hoặc xây dựng công trình mới. Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp, thể hiện sự khác nhau đối với mỗi dự án và liên quan trực tiếp đến quyền lợi, lợi ích và trách nhiệm của các bên tham gia (người bị thu hồi đất, chủ dự án đầu tư, Nhà nước) và của cả xã hội. 2.1. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng Mỗi dự án được thực hiện trên một vùng đất nhất định mà ở đó điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, phong tục, tập quán là mang tính đặc thù của vùng. Với mỗi vị trí, mỗi vùng khác nhau quy định chất đất và sự cải tạo đầu tư vào đất là khác nhau do đó cũng quyết định giá khác nhau đối với mỗi vùng, mỗi địa phương (vùng đồng bằng, vùng miền núi hay trung du…). Trên mỗi khu đất lại có đặc tính khác nhau như đất ở đô thị khác hoàn toàn đất ở nông thôn, hệ qủa là các công trình, tài sản trên đất cũng như là giá đất rất khác nhau. Chính vì thế việc đền bù giải phóng mặt bằng ở mỗi dự án, mỗi khu vực là hoàn toàn không giống nhau. Do giải phóng mặt bằng mang tính đa dạng, tuỳ theo từng dự án cải tạo, nâng cấp hay xây dựng mới trên từng vị trí với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, phong tục, tập quán khác nhau nên công tác đền bù được thực hiện theo các công đoạn khác nhau, đòi hỏi nhiệm vụ chuyên trách của Ban giải phóng mặt bằng, Hội đồng giải phóng mặt bằng cần được chú ý và vận dụng hết sức linh hoạt quy chế, chính sách của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của từng dự án. Giải phóng mặt bằng luôn gắn liền với việc thu hồi đất, di dời tài sản gắn liền với đất. Không còn được sống và làm việc trên mảnh đất quen thuộc của mình cũng như phải thay đổi hoàn toàn môi trường sống nên với mỗi người dân có đất bị thu hồi đều là điều vô cùng khó khăn và họ không hề mong muốn. Chính vì thế, để giúp đỡ phần nào và tối thiểu hóa sự ảnh hưởng của công tác GPMB đến đời sống của người dân thì Nhà nước cần phải có một hệ thống chính sách hoàn chỉnh điều tiết công tác đền bù GPMB sao cho hợp lý và thỏa đáng nhất. Với yêu cầu đó, Nhà nước ta đã thường xuyên sửa đổi, bổ sung hệ thống chính sách liên quan tới công tác này sao cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương, của đất nước cũng như phù hợp với sự phát triển ngày càng mạnh theo hướng CNH, HĐH của Việt Nam. Đất đai ngày càng đóng vai trò quan trọng trong đời sống của con người, đặc biệt ở nước ta, người dân sống chủ yếu bằng nghề sản xuất nông nghiệp nên việc thu hồi đất và việc bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay đang gặp nhiều khó khăn vướng mắc và rất phức tạp, gây ảnh hưởng không nhỏ tới tới việc triển khai và thực hiện dự án ở các công đoạn tiếp theo. Giải phóng mặt bằng liên quan đến các điểm dân cư hay nói cụ thể hơn nó liên quan trực tiếp tới đời sống thiết thực của người dân phải di dời, chúng ta đã bỏ đi những cái sẵn có của người dân tồn tại rất lâu đời như phong tục, tập quán, thói quen, lối sống, tâm lý của người dân thậm chí cả tâm linh của họ, vì thế ngoài việc được hỗ trợ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất thì Nhà nước còn phải thực hiện một số chính sách hỗ trợ họ như: đào tạo, bố trí nghề nghiệp, xây dựng các khu tái định cư cho người dân bị thu hồi cũng như các khoản hỗ trợ khác theo quy định của Nhà nước. Tính đa dạng và phức tạp là những đặc điểm cơ bản của công tác giải phóng mặt bằng nói chung. Chính vì vậy nên cần có sự phối hợp chỉ đạo chặt chẽ của các cấp, các ngành trong việc ban hành hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng sao cho phù hợp, cùng với sự ủng hộ nhiệt tình của nhân dân để dự án được tiến hành theo kế hoạch đặt ra, đảm bảo tính khả thi của các dự án. 2.2. Vai trò của giải phóng mặt bằng 2.2.1. Đối với xã hội Công tác giải phóng mặt bằng góp phần phát triển cơ sở hạ tầng của xã hội bởi với mỗi giai đoạn phát triển kinh tế xã hội thì có một sự thích ứng của cơ sở hạ tầng. Các dự án đầu tư phát triển kinh tế xã hội phần lớn lấy đất để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu phát triển của đất nước trong quá trình CNH-HĐH. Trong khi đất đai đã được Nhà nước giao cho người dân sử dụng sinh sống ổn định lâu dài. Để dung hòa nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng như nhu cầu sử dụng đất cho sự phát triển của cơ sở hạ tầng thì Nhà nước phải tiến hành công tác Giải phóng mặt bằng. Như vậy giải phóng mặt bằng có vị trí quan trong cho sự phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng của đất nước. Giải phóng mặt bằng có vị trí quan trọng và nó mang tính quyết định đến tiến độ của dự án, trong khi tiến độ của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau: Tài chính, lao động, công nghệ… đặc biệt nó phụ thuộc vào thời gian, tiến độ tiến hành công tác giải phóng mặt bằng. Vì vậy khi một dự án được phê duyệt thì trước hết cần phải thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ngay, Nhà nước cần giao nhiệm vụ cụ thể cho các cơ quan sở tại (Quận, huyện) và các cơ quan chuyên trách như Sở Tài Nguyên và Môi Trường, sở Tài chình Vật giá… để thành lập ban giải phóng mặt bằng cùng đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời cũng như chuẩn bị về mặt pháp lý để quán triệt tư tưởng của Đảng và Nhà nước để giao đất cho chủ đầu tư, cần điều tra, khảo sát và lập phương án bồi thường hợp lý nhằm đảm bảo hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất và xã hội. Tuy nhiên, dù thực hiện dưới hình thức nào thì Nhà nước vẫn phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện dự án, tránh sự tham nhũng lãng phí về tiền của, đất đai trong quá trình thực hiện. Trong những năm gần đây, cùng với quá trình CNH-HĐH đất nước, các cơ sở hạ tầng xã hội đã nhanh chóng được cải tạo, khôi phục, phát triển, phần nào đáp ứng kịp thời yêu cầu của sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân và thay đổi một số bộ mặt của một số khu vực nông thôn. Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ. Do đó, diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất chưa sử dụng có xu hướng giảm xuống thay vào đó là đất phục vụ cho mục đích xây dựng các khu công nghiệp, dịch vụ, công trình giao thông, các công trình hạ tầng và việc hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm thương mại… thực hiên CNH-HĐH đất nước đặc biệt là sự tăng lên không ngừng của các dự dán đầu tư cả về quy mô và ngành nghề đầu tư. Do đó giải phóng mặt bằng là rất cần thiết để phát triển đất nước hiện đại văn minh, tránh sử dụng đất lãng phí góp phần tăng trưởng và phát triển bền vững. 2.2.2. Đối với chủ đầu tư: Công tác giải phóng mặt bằng có vị trí vô cùng quan trọng trong việc biến các dự án trên giấy trở thành hiện thực. Nó là điều kiện tiên quyết quyết định đến sự thành công của dự án. Hiện nay trên thực tế đã có hàng ngàn dự án treo do không tiến hành được công tác giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng không triệt để. Điển hình là dự án xây dựng đường ven sông Tô Lịch, nếu như dự án hoàn thành thì đây đựơc coi là con đường giao thông khá đẹp, chạy dọc sông Tô Lịch. Tuy nhiên trên thực tế thì dự án về cơ bản đã không hoàn thành được như mong muốn bởi công tác giải phóng mặt bằng thực hiện chưa triệt để. Trên con đường chạy dài dọc bờ sông tự nhiên có một nút thắt do còn vướng một hộ dân không chịu di dời đi, làm cho con đừơng bị gián đoạn. Như vậy chỉ vì công tác giải phóng mặt bằng thực hiện không tốt, không triệt để mà làm ảnh hưởng đến cả tiến độ và hiệu quả của dự án đầu tư. Chíng vì thế mà công tác GPMB được đánh giá là rất quan trọng, là công tác cần phải làm đầu tiên và cũng là công tác có chi phí chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng vốn đầu tư của dự án. Bởi vậy để công tác này có hiệu quả và được thực hiện một cách triệt để nhất thì đòi hỏi các nhà đầu tư phải coi trọng và có chính sách bồi thường phù hợp. 2.3 Yêu cầu giải phóng mặt bằng 2.3.1. Giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời Như chúng ta đã biết giải phóng mặt bằng có vai trò quan trọng không chỉ đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng mà nó còn có vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, nó là khâu tiên quyết quyết định đến việc thực hiện các công đoạn tiếp theo của dự án đầu tư. Vì vậy giải phóng mặt bằng phải đảm bảo tiến độ thực hiện nhanh chóng, kịp thời đảm bảo thời gian và chi phí để thực hiện các khâu sau của dự án, đưa công trình vào sử dụng theo đúng kế hoạch đặt ra, đảm bảo tính khả thi của dự án. Để thực hiện được yêu cầu này Nhà nước đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 trong đó có quy định về trình tự thủ tục thu hồi đền bù giải phóng mặt bằng. Nhưng mỗi dự án cụ thể các tỉnh sẽ quy định về trình tự thủ tục thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng riêng trên cơ sở vận dụng linh hoạt những quy định của Nhà nước vào điều kiện cụ thể của địa phương. Giải phóng mặt bằng là khâu đầu tiên quyết định đến tiến độ thực hiện dự án, nó mang đặc tính là đa dạng và phức tạp nên phải đảm bảo tiến độ nhanh chóng kịp thời để giảm thiểu các chi phí và kịp thời đưa dự án vào hoạt động để tính khả thi của dự án luôn được thực hiện. 2.3.2. Giải phóng mặt bằ