Chuyên đề Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội

Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn. Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến những tác động xấu cho nền kinh tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương mại còn thấp và chưa hiệu quả. Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là công tác thẩm đinh các dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong chuyên đề thực tập em xin đi sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội”. Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại Chi nhánh MB-Tây Hà Nội và trong thời gian học tập tại trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công sức để hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn tại Ngân hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. Chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. Chương 2 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội.

doc88 trang | Chia sẻ: tuandn | Lượt xem: 1947 | Lượt tải: 5download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Chuyên đề Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI CAM ĐOAN LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI 3 1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 3 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. 3 1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB). 3 1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. 3 1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội. 4 1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội 5 2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội. 6 2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng 6 2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng. 6 2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS 9 2.2 Mục đích và căn cứ thẩm định các dự án đầu tư Bất động sản 11 2.2.1 Mục đích của công tác thẩm định 11 2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định 12 2.3 Thực trạng công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh 14 2.3.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại MB Tây Hà Nội. 14 2.3.2 Phương pháp thẩm định 16 2.3.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại MB Tây Hà Nội. 19 2.4 Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán” 37 2.5 Đánh giá công tác thẩm định dự án BĐS tại chi nhánh MB Tây Hà Nội 55 2.5.1 Những kết quả đạt được 55 2.5.2 Những mặt hạn chế và nguyên nhân 57 CHƯƠNG II: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB TÂY HÀ NỘI 64 1 Định hướng cho công tác thẩm định tại chi nhánh trong thời gian tới 64 2. Một số giải pháp 66 2.1 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung tại chi nhánh MB-Tây Hà Nội 66 2.1.1 Hoàn thiện công tác tổ chức điều hành 66 2.1.2 Giải pháp về qui trình, nội dung và phương pháp thẩm định. 67 2.1.3 Giải pháp về nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ thẩm định dự án đầu tư 71 2.1.4 Lập quỹ hỗ trợ, tăng kinh phí cho công tác thẩm định 71 2.1.5 Giải pháp về thông tin hỗ trợ thẩm định 72 2.2 Một số giải pháp đặc thù nhằm hoàn thiện công tác thẩm định các dự án thuộc lĩnh vực bất động sản tại chi nhánh 74 2.2.1 Giải pháp về nội dung và phương pháp thẩm định dự án Bất động sản 74 2.2.2Nâng cao chất lượng quản lý rủi ro của dự án bất động sản 77 2.2.3 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản đảm bảo đối với các dự án BĐS 79 2.2.4 Các giải pháp khác 80 3. Một số kiến nghị 80 3.1 Kiến nghị với Nhà nước và các Bộ ngành có liên quan 80 3.2 Kiến nghị với ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại khác 81 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội. 82 3.4 Kiến nghị với Chủ đầu tư 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 85 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BXD : Bộ Xây Dựng CBTĐ : Cán bộ thẩm định DAĐT : Dự án đầu tư NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng Nhà nước NHQĐ : Ngân hàng Quân Đội TNHH : Trách nhiệm hữu hạn PCCC : Phòng cháy chữa cháy TMCP : Thương mại cổ phần TSĐB : Tài sản đảm bảo TMĐT : Tổng mức đầu tư TCKT : Tổ chức kinh tế UBND : Uy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn. Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến những tác động xấu cho nền kinh tế. Nguyên nhân chính của tình trạng này là hiệu quả của công tác thẩm định dự án đầu tư tại các Ngân hàng thương mại còn thấp và chưa hiệu quả. Trong quá trình thực tập tại Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội, em nhận thấy công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và nổi bật là công tác thẩm đinh các dự án Bât động sản vẫn còn những vấn đề bất cập. Vì vậy trong chuyên đề thực tập em xin đi sâu trình bày đề tài: “ Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội- Chi nhánh Tây Hà Nội”. Với kiến thức tích luỹ được trong thời gian thực tập tại Chi nhánh MB-Tây Hà Nội và trong thời gian học tập tại trường, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công sức để hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư Bất Động Sản xin vay vốn tại Ngân hàng Quân Đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. Chuyên đề thực tập bao gồm 2 chương: Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. Chương 2 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án thuộc lĩnh vực Bất Động Sản tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Tây Hà Nội. Do hạn chế về trình độ, kinh nghiệm và thời gian tìm hiểu thực tế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Để thực hiện được chuyên đề thực tập này, em đã nhận được nhiều sự giúp đỡ từ các anh chị chuyên viên phòng Quản lý tín dụng chi nhánh MB- Tây Hà Nội và các thầy cô, đặc biệt là sự chỉ bảo hướng dẫn của cô giáo Ths. Hoàng Thu Hà để em hoàn thiện chuyên đề thực tập của mình. Em xin chân thành cảm ơn! CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI 1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội 1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. 1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB). Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành lập và đi vào hoạt động. Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam. MB không dừng lại ở quy mô hoạt động của một ngân hàng mà đã hướng tới một mô hình tập đoàn tài chính với các công ty thành viên đang hoạt động hiệu quả. Sự phát triển ổn định với nhịp độ tăng trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin của Khách hàng, Đối tác và Nhà đầu tư. Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội  MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp vụ, tận tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân những giải pháp tài chính-ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng mỹ mãn. Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản: Hợp tác (Teamwork) Tin cậy (Trustworth) Chăm sóc khách hàng (Customer Care) Sáng tạo (Creative) Chuyên nghiệp (Professional) Hiệu quả (Performance-driven) 1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi nhánh Tây Hà Nội. Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội được ra đời vào đầu năm 2006. Lúc đầu ra đời chi nhánh chỉ là phòng giao dịch trực thuộc hội sở chính. Đến ngày 08/05/2008 theo quyết định số 149/QĐ-NHQĐ-HĐQT do hội đồng quản trị NHTMCP Quân đội ban hành đã thay đổi NHTMCP Quân đội – Phòng giao dịch Hà Tây thành NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội. NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội có trụ sở tại số 634 Quang Trung, quận Hà Đông, Hà Nội. Là một cho nhánh mới thành lập nên chi nhánh Tây Hà Nội còn gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên NHTMCP Quân đội – Chi nhánh Tây Hà Nội đã không ngừng tăng cường nguồn vốn, mở rộng đầu tư và dịch vụ ngân hàng. Các chức năng nhiệm vụ chủ yếu của NHTMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội là: -Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ. -Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ cho mọi thành phần kinh tế. Cho vay tài trợ, ủy thác và đầu tư. -Thực hiện nghiệp vụ thanh toán trong và ngoài nước, mua bán ngoại tệ, tài trợ ngoại thương, bảo lãnh và tái bảo lãnh. -Thực hiện dịch vụ thanh toán chuyển tiền nhanh qua mạng vi tính trong phạm vi toàn quốc và mạng hệ thống mạng SWIFT trên toàn thế giới. 1.2 Mô hình tổ chức chi nhánh Tây Hà Nội – trực thuộc NHTMCP Quân đội. Trong nhiều năm qua cùng với sự phát triển mở rộng của hệ thống Ngân hàng Quân Đội thì sự phát triển của phòng giao dịch Ngân hàng Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội cũng mở rộng hơn, nhiều phòng ban hơn và hiện nay đã mở rộng thành chi nhánh cấp I trực thuộc Hội sở. Số cán bộ nhân viên lúc này là 48 cán bộ. Trong năm 2008 chi nhánh trực tiếp thành lập và quản lí 01 phòng giao dịch Hà Đông với 14 cán bộ. Như vậy, xét cho đến nay, chi nhánh quản lí 02 địa điểm hoạt động và tổng số 60 cán bộ nhân viên với cơ cấu tổ chức cụ thể như sau: Sơ đồ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC TẠI MB TÂY HÀ NỘI 1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH Đơn vị tính: tỷ đồng Chỉ tiêu  Năm 2008  Năm 2009   Thu nhập  34,3  103,5   - Thu nhập hoạt động tín dụng  31  100,3   - Thu từ dịch vụ  1,1  2,4   - Thu từ kinh doanh ngoại hối  2,1  0,7   - Thu từ hoạt động khác  0,1  0,1   Chi phí  29,6  92,9   - Chi phí hoạt động TCTD  21,6  76,6   - Chi phí hoạt động dịch vụ và kinh doanh ngoại hối  1,2  0,4   - Chi nộp thuế và lệ phí  0,4  0,1   - Chi cho nhân viên  1,8  4,6   - Chi hoạt động quản lí công cụ  0,7  1,8   - Chi về tài sản  1,9  3,9   - Chi dự phòng và BHTG  1,7  3,2   - Chi phí khác  0,3  2,3   Thu nhập trước thuế  4,70  10,6   Thu nhập sau thuế  3,53  7,95   ( Nguồn: Báo cáo thu nhập – chi phí: Phòng kế toán và dịch vụ khách hàng) -Về thu: Tổng thu nhập của chi nhánh 2008 là: 34,3 tỉ đồng, trong đó thu từ hoạt động tín dụng là khoản thu lớn nhất với giá trị 31 tỉ đồng, chiếm 90,43% tổng thu nhập của chi nhánh, còn lại là các nguồn thu từ kinh doanh ngoại hối và dịch vụ. Năm 2009 chi nhánh đã có thu nhập là 103,5 tỉ đồng, tăng 69,2 tỉ đồng, tương đương với 201.7%. Trong đó thu từ hoạt động tín dụng cao nhất là 100,3 tỉ đồng, tăng 69,3 tỉ đồng nhưng quy mô và tỉ trọng thu về kinh doanh ngoại hối và dịch vụ có xu hướng giảm đi. - Về chi: Tổng chi của chi nhánh tháng 6/2009 là 29,6 tỉ đồng trong đó chi phí cho hoạt động của TCTD là cao nhất: 21,6 tỉ đồng tương đương với 73,05%, chi cho khấu hao tài sản: 1,9 tỉ đồng, tương đương 7,03%, chi cho nhân viên 1,8 tỉ đồng chiếm 6,5% và 1 số khoản chi khác. Đến năm 2010, quy mô lợi nhuận của ngân hàng tăng kéo theo phần chi phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng. - Về thu nhập của chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm 2009 đã tăng 4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008. Đạt được kết quả đáng khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có những dấu hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể không kể đến những đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể lãnh đạo và công nhân viên của chi nhánh. 2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội. 2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng 2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Dự án kinh doanh BĐS bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng Dự án xây dựng căn hộ cho thuê Dự án trung tâm thương mại Dự án khách sạn, nhà hàng Dự án về dịch vụ nhà ở Dự án hạ tầng khu công nghiệp So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng thương mại. Cụ thể: Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Đặc biệt, trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức công trình thi công dang dở nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời. Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu quả. Vì thế nên việc thẩm định mức độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự). Việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiên dự án cũng rất quan trọng. Điều này giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vón cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ của cả dựa án. Thứ hai, dự án BĐS có đặc điểm vô cùng quan trọng là “tính cố định và “ tính cá biệt”. Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể đem trưng bày như các loại sản phẩm khác. Tính cố định còn tạo ra cho sản phẩm của các dự án BĐS có tính địa điểm rất cao. Cùng một loại dự án BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì lại có giá trị rất khác nhau. Thứ ba, sản phẩm dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dan sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối đến nhu cầu BĐS. Vì vậy chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiên, mức sống, thị hiếu dân cư nơi thực hiện dự án. Vì đặc điểm thứ hai và thứ ba này mà khi thẩm định các cán bộ thẩm định cần thẩm định kĩ khía cạnh thị trường của dự án. Địa điểm thực hiện dự án có quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự án nên khi thẩm định cán bộ thẩm định phải hết sức chú ý. Ngoài ra, cung cầu của các sản phẩm BĐS cùng loại ở khu vực dự án được thực hiện cùng với mức sống, thị hiếu, tập quán… của người tiêu dùng cũng cần phải được dự báo một cách chính xác và thẩm định kĩ lưỡng. Thứ tư, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vây, các công trình được hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương. Hơn nữa, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực bất động sản. Chỉ bất kì một sự thay đổi nhỏ nào trong các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án bất động sản. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và đang trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định và đồng nhất nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ mô hơn. Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng… Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh… Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu… Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt động xây dựng. Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây dựng… Vì thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này. Chính vì đặc điểm này mà cần chú ý thẩm định năng lực chủ đầu tư, các nhà thầu. Xem xét, đánh giá xem liệu họ có đủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự án hay không. Các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án phải được các cán bộ thẩm định có chuyên môn sâu về lĩnh vực xây dựng tiến hành thẩm định kĩ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy hoạch kiến trúc của địa phương. Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay. 2.1.2 Các nhân tố khác ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS a, Nhóm các nhân tố chủ quan - Các nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định Nguồn thông tin phục vụ cho quá trình thẩm định các dự án BĐS được khai thác từ: Các chính sách của Nhà nước, các thông tin thống kê về các chỉ tiêu trung bình ngành phục vụ cho việc xếp loại chủ đầu tư và dự án xin vay vốn..Các thông tin này, các cán bộ thẩm định có thể tìm hiểu từ các nguồn: + Thông tin sơ bộ từ hồ sơ dự án + Thông tin do các cán bộ thẩm định tự thu thập, điều tra và tổng hợp được từ việc phỏng vấn chủ đầu tư, kiểm tra thực tế dự án hay khai thác thông tin từ trung tâm phòng ngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà Nước. + Thông tin từ các tổ chức tín dụng khác có quan hệ với khách hàng, thông tin từ báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác. Thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời là một nhân tố quan trọng đảm bảo cho công tác thẩm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động có hiệu quả và có khả năng trả nợ cho ngân hàng. -Trang thiết bị công nghệ Công nghệ có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với hiệu quả của công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ thẩm định những công cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc phát hiện sớm những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo cho công tác thẩm định có thể tiến hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết kiệm được thời gian. - Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định: Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định luôn gắn liền với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Nguồn nhân lực với dự non kém về trình độ và kinh nghiệm sẽ dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng cho ngân hàng. Tư cách đạo đức của các cán bộ thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Nếu các cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm thiếu hiệu quả, chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả thẩm định. b. Nhóm các nhân tố khách quan - Các nhân tố vĩ mô Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách,
Luận văn liên quan