Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá đất tại ngân hàng tmcp kỹ thương (TechcomBank)

Hoàn thiện công tác định giá đất tại ngânhàng NHTMCP Kỹ Thương (TechcomBank) MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 6 DANH MỤC BẢNG BIỂU 7 Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Techcombank 7 LỜI MỞ ĐẦU 8 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 8 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 9 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 9 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 9 5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI 9 Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất 11 1.1.1. Khái niệm và phân loại đất 11 1.1.1.1. Khái niệm 11 1.1.1.2. Phân loại đất 11 1.1.2. Đặc điểm của đất 13 1.1.3. Vai trò của đất 14 1.2. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 16 1.2.1. Bản chất của giá đất 16 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.2.2.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất. 17 1.2.2.2. Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài mảnh đất 18 1.2.2.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường 19 1.2.2.4. Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường 19 1.3. Khái niệm và sự cần thiết định giá đất 20 1.3.1. Khái niệm về định giá đất 20 1.3.2. Sự cần thiết định giá đất 21 1.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá đất 21 1.4.1. Căn cứ định giá đất 21 1.4.2. Nguyên tắc định giá đất 22 1.5. Quy trình định giá đất 23 1.5.1. Xác định bất động sản ( đất )cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá 23 1.5.2. Lập kế hoạch định giá 24 1.5.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 25 1.5.4. Phân tích thông tin 26 1.5.5. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ( đất) 26 1.5.6. Xác định giá trị mảnh đất cần định giá 27 1.5.7. Lập báo cáo và chứng thư định giá 27 1.6. Các phương pháp định giá đất 27 1.6.1. Phương pháp so sánh 27 1.6.2. Phương pháp chi phí 30 1.6.3. Pháp pháp vốn hóa 31 1.6.4. Phương pháp thặng dư 32 1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá đất 34 Chương 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 37 2.1. Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank 37 2.1.1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank 37 2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ 42 2.1.3. Cơ cấu tổ chức 43 2.1.4. Kết quả hoạt động 45 2.2. Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 46 2.2.1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 46 2.2.1.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng 47 2.2.1.2. Lập biên bản kiểm tra, định giá 55 2.2.1.3. Kiểm soát 61 2.2.1.4. Hoàn thiện quy trình định giá tài sản đảm bảo 61 2.2.2. Thực trạng sử dụng các phương pháp định giá đất tại Techcombank 63 2.2.3. Thực trạng của việc ban hành các văn bản , công văn hướng dẫn việc định giá 67 2.5. Thực trạng về cơ cấu tổ chức của bộ phận, tổ chức văn phòng định giá . 68 2.3. Đánh giá công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank 70 2.3.1. Những kết quả đạt được 70 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân 71 2.3.2.1. Hạn chế 71 2.3.2.2. Nguyên nhân 72 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK 75 3.1. Phương hướng hoạt động của Techcombank trong thời gian tới 75 3.1.1. Một số mục tiêu tài chính chủ yếu 75 3.1.2. Hoạt động đầu tư 76 3.1.3. Phát triển cơ sở khách hàng và sản phẩm 76 3.1.4. Phát triển mạng lưới 76 3.1.5. Phát triển nguồn nhân lực 77 3.1.6. Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ 77 3.1.7. Hoàn thiện công nghệ hiện đại hoá ngân hàng 77 3.1.8. Công tác truyền thông 78 3.1.9. Công tác khác 78 3.2. Định hướng hoạt động định giá đất ( BĐS) của Techcombank trong thời gian tới 79 3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank 80 3.3.1. Giải pháp về hoàn thiện quy trình định giá đất 80 3.3.2. Giải pháp về hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá 80 3.3.3. Giải pháp về hoàn thiện việc ban hành các chính sách, công văn, văn bản của Techcombank để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá. 81 3.3.4. Giải pháp về hoàn thiện việc xây dựng bảng giá cho các loại hình bất động sản (đất) khác nhau trên cơ sở tuân thủ quy định của Techcombank. 82 3.3.5. Hoàn thiện kỹ năng định giá của định giá viên 82 3.3.6. Giải pháp về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ cho công tác định giá đất 83 3.3.7. Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác định giá 84 3.4. Một số kiến nghị 85 3.4.1. Kiến nghị với Nhà nước 85 3.4.1.1. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật 85 3.4.1.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. 86 3.4.1.3. Đào tạo, nâng cao trình độ của các cán bộ định giá 87 3.4.2. Kiến nghị với Ngân hàng 87 3.4.3. Thành lập phòng định giá tại một số địa điểm, thành phố khác 87 KẾT LUẬN 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT  Chữ viết tắt  Giải thích   1  TSĐB  Tài sản đảm bảo   2  HS  Hồ sơ   3  HĐ  Hợp đồng   4  KH  Khách hàng   5  KQ  Kho quỹ   6  ĐK  Điều kiện   7  PGD  Phòng giao dịch   8  PKD  Phòng kinh doanh   9  TTKD HO  Phòng kế toán giao dịch hội sở   10  Phòng KTGD&KQ  Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ   11  ĐKGDBĐB  Đăng ký giao dịch đảm bảo   12  CVKH  Chuyên viên khách hàng   13  Ban KS&HTKD  Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh   14  Ban TĐ&QLRR  Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng   DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của Techcombank Bảng 2.1: So sánh kết quả hoạt động giữa năm 2007 và năm 2008 Bảng 2.2: Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội Bảng 2.3: Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh Bảng 2.4 : Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng Bảng 2.5: Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng Bảng 2.6: Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc Bảng 3.1: Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009 LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình. Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó. Để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại. Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai trò của hoạt động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã áp dụng để cho vay thế chấp. Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập. Chính vì lí do đó mà em lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn. 5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của chuyên đề chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá đất Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank. Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp em hoàn thành đề tài này Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại Phòng Định giá của Hội sở Techcombank. Chương 1CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất 1.1.1. Khái niệm và phân loại đất 1.1.1.1. Khái niệm Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.” 1.1.1.2. Phân loại đất Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa: Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây: - Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; - Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 1.1.2. Đặc điểm của đất Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú của đất đai. a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy mà đất đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất. b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của bộ lạc, cộng đồng. d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả. 1.1.3. Vai trò của đất Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng vậy, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát triển của nền kinh tế. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ. Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Chính vì thế mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất. 1.2. Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1. Bản chất của giá đất Luật đất đai ban hành năm 1993 và sửa đổi năm 2003 thừa nhận đất đai có giá thì đồng thời trên thị trường đã hình thành giá quyền sử dụng đất và thực chất, giá đất chính là giá quyền sử dụng đất. Ở nước ta hiện nay tồn tại hai cơ chế giá quyền sử dụng đất. Một là khung giá đất của Nhà nước được áp dụng để hình thành nên mức giá tại các địa phương. Trên thực tế, khung giá đất này chỉ được áp dụng trong việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính thuế sử dụng đất và làm căn cứ bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Khung giá đất do Nhà nước quy định mặc dù còn cứng nhắc, nhưng cũng đã là cơ sở ban đầu để xác định giá đất trong các giao dịch dân sự tại thời điểm ban hành khung giá đất. Trong quá trình vận động và phát triển của thị trường đất đai hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất gọi là mức giá thị trường. Trên thị trường mua bán chuyển nhượng đất thì giá quyền sử dụng đất được quyết định bởi quan hệ cung cầu và một số yếu tố khác. Giá trên thị trường thường mang tính địa phương và hay dao động lớn, có sự chênh lệch lớn với khung giá của Nhà nước. Giá quyền sử dụng đất ở các đô thị hóa. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường diễn ra nhanh, mạnh ở các khu vực ven đô, chủ yếu là từ đất sản xuất nông nghiệp sang đất ở và đất xây dựng. Mỗi một hình thức giao dịch sẽ tương ứng với một mức giá nhất định. Mức giá này chính là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng. Trong nền kinh tế thị trường có các loại giá quyền sử dụng đất sau: Giá mua bán chuyển nhượng, Giá thuê đất, Giá thế chấp cầm cố, Giá hạch toán. Giá mua bán chuyển nhượng là mức giá thị trường được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giá cả trên thị trường chính là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong giá này có tính đến yếu tố địa tô. Giá thuê đất là giá cho thuê đất đai theo thời hạn. Giá thế chấp cầm cố là mức giá tối thiểu có thể bán được đất đai khi bắt buộc phải bán. Giá này được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng thị trường của nó để đề phòng trường hợp thất bại trong việc thế chấp cầm cố. Giá hạch toán là mức giá được dùng để xác định giá trị đất đai nhằm mục đích cân đối tài sản của doanh nghiệp. Nó có thể được tính theo giá trị thị trường hoặc dựa vào khả năng sinh lợi của đất tại thời điểm định giá. 1.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, có thể chia thành 4 nhóm chính sau : Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất ; Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài của thửa đất; Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường; Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường. 1.2.2.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đ