Chuyên đề Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển vượt bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao (trên 8%/năm), cùng với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO đã đưa Việt Nam trở thành một thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới. Những cơ hội lớn đó đã kéo theo sự phát triển của tất cả các ngành, các lĩnh vực, trong đó quan trọng nhất là thị trường vốn. Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, nó được xem như hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng hoà nhịp với tốc độ phát triển tăng trường của đất nước. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Trong thời gian thực tâp tại Phòng Thẩm định tài sản-ngân hàng TMCP Á CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Đề tài được viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản: Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng. Thứ 2, nghiên cứu, đánh giá về quy trình, tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu. Thứ 3, những giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp PHẠM VI NGHIÊN CỨU Á Châu là ngân hàng TMCP lớn nhất hiện nay với hệ thống các chi nhánh trên khắp cả nước. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập trung nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận trong thời gian gần đây để từ đó đề xuất các biện pháp nâng cao hoạt động này. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở cho phương pháp luận. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng thêm phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp trong quá trình nghiên cứu. BỐ CỤC ĐỂ TÀI Chuyên đề gồm 3 phần: Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp Phần 2: Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu

doc107 trang | Chia sẻ: tuandn | Lượt xem: 4241 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Chuyên đề Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
LỜI NÓI ĐẦU Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển vượt bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao (trên 8%/năm), cùng với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO đã đưa Việt Nam trở thành một thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới. Những cơ hội lớn đó đã kéo theo sự phát triển của tất cả các ngành, các lĩnh vực, trong đó quan trọng nhất là thị trường vốn. Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, nó được xem như hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng hoà nhịp với tốc độ phát triển tăng trường của đất nước. Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Trong thời gian thực tâp tại Phòng Thẩm định tài sản-ngân hàng TMCP Á CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU Đề tài được viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản: Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng. Thứ 2, nghiên cứu, đánh giá về quy trình, tình hình hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu. Thứ 3, những giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp PHẠM VI NGHIÊN CỨU Á Châu là ngân hàng TMCP lớn nhất hiện nay với hệ thống các chi nhánh trên khắp cả nước. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập trung nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận trong thời gian gần đây để từ đó đề xuất các biện pháp nâng cao hoạt động này. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở cho phương pháp luận. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng thêm phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp trong quá trình nghiên cứu. BỐ CỤC ĐỂ TÀI Chuyên đề gồm 3 phần: Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp Phần 2: Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong đựơc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc. Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định tài sản đã giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Á CHÂU. Đăc biệt, em xin cảm ơn GS-TSKH Lê Đình Thắng đã giúp em hoàn thành chuyên đề này! CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP 1. Bất động sản 1.1 .Khái niệm BĐS là một khái niệm được dùng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. Ở nước ta, theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “ BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: a.Đất đai b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai d. Các tài sản khác do pháp luật quy định” 1.2. Đặc điểm BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS. Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình xây dựng, công trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý. Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp. Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau. Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời. Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng. Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS. Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS. Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều và năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. 2. Bất động sản thế chấp 2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. 2.2 Phân loại bất động sản thế chấp Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS. BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.Tài sản thế chấp gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận. Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp 2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây: Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó Thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay. 2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội Thị trường BĐS nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp BĐS có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp BĐS là một trong các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông. Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng. Thế chấp BĐS là một trong các giao dịch phổ biến trong thị trường BĐS, nhất là khi nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu vốn vay để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu sẽ dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy thị trường BĐS ngày càng phát triển. 3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng 3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp BĐS, trước hết cần thực hiện các nguyên tắc sau: Khách hàng vay phải thế chấp BĐS để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng và khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng. Trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình. Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam. Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được. 3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp. 3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất của các tổ chức kinh tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt Nam ở trong nước. Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó. Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm tài sản thế chấp. Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng BĐS phải lập thành văn bản riêng. Ngân hàng xem xét, quyết định việc bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và BĐS hình thành từ vốn vay đáp ứng đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay như sau: Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó. Đối với BĐS hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Trường hợp pháp luật quy định BĐS phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi BĐS đã được đưa vào sử dụng. 3.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng thực thì các bên phải tuân theo. UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng thế chấp bảo lãnh. Đối với BĐS thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp. 3.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp Hợp đồng thế chấp BĐS phải có các nội dung chủ yếu sau: Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm Nghĩa vụ được bảo đảm Miêu tả BĐS thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ kèm theo. Giá trị của BĐS thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá tri BĐS kèm theo mà các bên đã thỏa thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên môn. Bên giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp Quyền nghĩa vụ của các bên Các thỏa thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp. Các thoả thuận khác 3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS Để bảo đảm cho quá trình diễn ra có lợi cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp thì các bên cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau: 3.3.1 Quyền của khách hàng vay Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp. Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng. Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị hư hỏng Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ. 3.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba ( nếu có) Giao BĐS thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về BĐS thế chấp cho ngân hàng Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán BĐS trả nợ cho ngân hàng. Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS thế chấp. Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất. Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị BĐS thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất, hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng. T
Luận văn liên quan