Chuyên đề Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam VReex

MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU 3 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6 1.1 Khái niệm, vài trò và các quy định về thế chấp BĐS 6 1.1.1 Khái niệm bất động sản 6 1.1.2 Thế chấp BĐS 7 1.1.2.1 Khái niệm 7 1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS 8 1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 9 1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS 9 1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng 9 1.1.3.3 Đối với nền kinh tế 10 1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS 10 1.2 Định giá BĐS thế chấp 11 1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 11 1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS 13 1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 14 1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS 14 1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường 15 1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 15 1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 16 1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 17 1.3 Các phương pháp ĐG BĐS 19 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19 1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 19 1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 19 1.3.1.3 Yêu cầu 20 1.3.1.4 Các bước tiến hành 20 1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh 21 1.3.2 Phương pháp chi phí 23 1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 23 1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 23 1.3.2.3 Các bước thực hiện 24 1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí 25 1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình 27 1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí 30 1.3.3 Phương pháp vốn hoá 31 1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá 31 1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá 31 1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG 32 1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá 33 1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá 34 1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS 35 1.3.3.7 Các bước tiến hành 36 1.3.4 Phương pháp thặng dư 36 1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp 36 1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển 36 1.3.4.3 Chi phí đất đai 37 1.3.4.4 Các bước tiến hành 37 1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 38 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39 2.1 Giới thiệu về Sàn giao dịch BĐS V-Reex 39 2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 39 2.1.1.1 Nhu cầu thị trường 39 2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 39 2.1.2 Lịch sử hình thành 40 2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 42 2.1.4 Sản phẩm dịch vụ 47 2.2 Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch BĐS V-Reex 48 2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu 48 2.2.2 Phân tích sơ bộ 48 2.2.3 Lên kế hoạch định giá 48 2.2.4 Triển khai định giá 49 2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 49 2.2.6 Thực hiện điều tra 50 2.2.7 Lên kết quả sơ bộ 50 2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 50 2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể 50 2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex 59 2.4.1. Ưu điểm 59 2.4.2. Nhược điểm 60 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 61 3.1 Giải pháp 61 3.2 Kiến nghị 68 KẾT LUẬN 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 PHỤ LỤC 72 LỜI MỞ ĐẦU Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó, BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm định giá đáng tin cậy. Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Nhiều tổ chức, cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy động được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy nhất. Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây hoang mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng... Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”. Mục đích nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhân viên định giá trong công ty. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá thế chấp tại công ty. Nội dung của đề tài bao gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản thế chấp Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại V-Reex Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.S Nguyễn Thắng Trung và các anh chị trong phòng thẩm định giá đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực của mình. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG: định giá BĐS: bất động sản LN: lợi nhuận CP: chi phí UBNN: uỷ ban nhân dân MQH: mối quan hệ CPXD: chi phí xây dựng PTTT: phương thức thanh toán ĐK: điều kiện TĐ: thời điểm TQSH: toàn quyền sở hữu TT: thị trường CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS Khái niệm bất động sản Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản. Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được”. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép… BĐS bao gồm: Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS); + Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; + Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó); Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); + Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); + Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định; Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định. Điều kiện một vật được coi là BĐS khi: Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó không bị thay đổi; Tồn tại lâu dài; Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; 1.1.2 Thế chấp BĐS  1.1.2.1 Khái niệm Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ. Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn. Một trong những nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp BĐS. Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo lợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp. BĐS có thể mang thế chấp là nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở,... và những tài sản gắn liền với đất đai và các công trình xây dựng. Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý. Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng. Đặc điểm thế chấp BĐS Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem BĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường. Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất. Vai trò thế chấp BĐS 1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS. Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn. Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường. Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ). Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra. Đối với nền kinh tế Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ. Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Các quy định về thế chấp BĐS Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định về thế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ và thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN. Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau : a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổ chức tín dụng quy định theo: Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai; Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước; Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác; c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng vay thế chấp. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm cam kết về cam kết của mình. Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau: Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm); Nghĩa vụ được đảm bảo; Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp; Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp; Các thoả thuận khác. Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là một điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh của mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết. Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm. Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố. 1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP Khái niệm định giá BĐS thế chấp Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là thế chấp BĐS. Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng toán học. Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận định và hình thành các quan điểm riêng. Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó. Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể. Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình toán học nào. Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết. Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm: ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào g