Chuyên đề : tổng quan về công tác định giá xây dựng

CHUYÊN ĐỀ: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG NGƯỜI SỌAN: PHẠM SANH NỘI DUNG TRÌNH BÀY MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIÁ XÂY DỰNG KHÁI NIỆM GIÁ XD CÔNG TRÌNH ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD, SẢN PHẨM XD VÀ CÔNG NGHỆ XD VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XD CÁC DỮ LIỆU CHỦ YẾU HÌNH THÀNH GIÁ XD CÔNG TRÌNH NỘI DUNG NGHIỆP VỤ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG 1. MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD, SPXD VÀ CNXD VAI TRÒ CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD 1.1. KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ GIÁ XÂY DỰNG MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CT LÀ TÒAN BỘ CHI PHÍ ĐẦU TƯ HÌNH THÀNH NÊN CÔNG TRÌNH GIÁ XÂY DỰNG QUA CÁC GIAI ĐỌAN ĐẦU TƯ CÓ TÊN GỌI KHÁC NHAU: GIAI ĐỌAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ (LẬP, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN): TỔNG MỨC ĐẦU TƯ GIAI ĐỌAN THỰC HIỆN ĐẦU TƯ (THIẾT KẾ, ĐẤU THẦU, THI CÔNG): TỔNG DỰ TÓAN, DỰ TÓAN CÔNG TRÌNH, GIÁ HỢP ĐỒNG, GIÁ THANH TÓAN, GIÁ THỰC TẾ THI CÔNG GIAI ĐỌAN KẾT THÚC XD (NGHIỆM THU BÀN GIAO CÔNG TRÌNH HÒAN THÀNH): GIÁ QUYẾT TÓAN CÔNG TRÌNH NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ GIÁ XD GIÁ XD CÔNG TRÌNH LÀ TÒAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT ĐỂ XD (XD MỚI, SỮA CHỮA, CẢI TẠO, MỞ RỘNG…) CÔNG TRÌNH, BIỂU THỊ QUA CÁC CHỈ TIÊU TỔNG MỨC ĐẦU TƯ, TỔNG DỰ TÓAN, DỰ TÓAN CÔNG TRÌNH, GIÁ HỢP ĐỒNG, GIÁ THANH QUYẾT TÓAN VIỆC LẬP GIÁ VÀ QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XDCT PHẢI ĐẢM BẢO: MỤC TIÊU VÀ HIỆU QUẢ CÔNG TRÌNH ĐƠN GIẢN, RÕ RÀNG, DỄ THỰC HIỆN PHÙ HỢP KINH TẾ THỊ TRƯỜNG GIÁ XDCT XÁC ĐỊNH TRÊN CƠ SỞ KHỐI LƯỢNG CHẤT LƯỢNG CÔNG VIỆC, HỆ THỐNG ĐỊNH MỨC CHỈ TIÊU KTKT, CHẾ ĐỘ CHÍNH SÁCH NHÀ NƯỚC, QUY LUẬT THỊ TRƯỜNG… ĐẶC ĐIỂM ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG GIÁ XÂY DỰNG KHÔNG THỂ ĐỊNH TRƯỚC HÀNG LỌAT CHO CÁC CÔNG TRÌNH MÀ PHẢI XÁC ĐỊNH CỤ THỂ CHO TỪNG TRƯỜNG HỢP THEO ĐƠN ĐẶT HÀNG (DO SPXD CÓ TÍNH CÁ BIỆT CAO, PHỤ THUỘC ĐỊA ĐIỂM XD, YÊU CẦU SỬ DỤNG CHỦ ĐẦU TƯ, LỌAI HÌNH CÔNG TRÌNH…) THƯỜNG KHÔNG THỂ ĐỊNH GIÁ TRƯỚC CHO MỘT CÔNG TRÌNH TÒAN VẸN MÀ PHẢI ĐỊNH GIÁ CHO TỪNG LỌAI CÔNG VIỆC, TỪNG BỘ PHẬN.. THÔNG QUA ĐƠN GIÁ XD, TRÊN CƠ SỞ ĐƠN GIÁ NÀY TÍNH RA GIÁ CÔNG TRÌNH. TRONG XD, GIÁ TRỊ DỰ TÓAN XÂY LẮP ĐÓNG VAI TRÒ GIÁ CẢ SẢN PHẨM QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ XD THƯỜNG KÉO DÀI KỂ TỪ KHI LẬP DỰ ÁN, ĐẤU THẦU ĐẾN KHI KẾT THÚC XD BÀN GIAO CT, TRẢI QUA NHIỀU LẦN THAY ĐỔI ĐIỀU CHỈNH ĐÀM PHÁN GIỮA A VÀ B. NHƯ VẬY, GIÁ XD HÌNH THÀNH TRƯỚC KHI SẢN PHẨM THỰC TẾ RA ĐỜI ĐẶC ĐIỂM ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CHỦ ĐẦU TƯ ĐÓNG VAI TRÒ QUYẾT ĐỊNH TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG PHỤ THUỘC VÀO CÁC GIAI ĐỌAN ĐẦU TƯ, GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐƯỢC GỌI BẰNG CÁC TÊN KHÁC NHAU, ĐƯỢC TÍNH TÓAN KHÁC NHAU VÀ ĐƯỢC SỬ DỤNG CHO CÁC MỤC ĐÍCH KHÁC NHAU TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG, NHÀ NƯỚC VẪN ĐÓNG VAI TRÒ QUAN TRỌNG TRONG VIỆC HÌNH THÀNH GIÁ XÂY DỰNG, CHỦ YẾU LÀ CÁC CÔNG TRÌNH ĐƯỢC ĐẦU TƯ BẰNG NGUỒN VỐN NGÂN SÁCH 1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG, SẢN PHẨM VÀ CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM XÂY DỰNG ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG CÁC QUY LUẬT CỦA THỊ TRƯỜNG: QUAN HỆ CUNG CẦU, GIÁ CẢ, CẠNH TRANH… THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG: THEO ĐỊA ĐIỂM, ĐỊA PHƯƠNG, VÙNG LÃNH THỔ THEO CHUYÊN NGÀNH XÂY DỰNG THEO HỌAT ĐỘNG XÂY DỰNG THEO THÀNH PHẦN KINH TẾ THEO NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG XD QUY LUẬT CUNG CẦU HƠI ĐẶC BIỆT TÍNH ĐA DẠNG: MỘT NGƯỜI BÁN MỘT NGƯỜI MUA, NHIỀU NGƯỜI BÁN MỘT NGƯỜI MUA, NHIỀU NGƯỜI BÁN NHIỀU NGƯỜI MUA MUA BÁN KHI CHƯA CÓ SẢN PHẨM VIỆC MUA BÁN SẢN PHẨM THƯỜNG DIỄN RA TẠI NƠI SẢN XUẤT (CÔNG TRƯỜNG) NHÀ NƯỚC LÀ KHÁCH HÀNG ĐẶC BIỆT (LỚN NHẤT, QUẢN LÝ VĨ MÔ…) KHÁI NIỆM SẢN PHẨM XÂY DỰNG SẢN PHẨM ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NÓI CHUNG LÀ CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Đà HÒAN THÀNH, SẴN SÀNG ĐƯA VÀO SỬ DỤNG: LÀ KẾT TINH THÀNH QUẢ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ VÀ TỔ CHỨC SẢN XUẤT CỦA Xà HỘI TRONG MỘT THỜI KỲ NHẤT ĐỊNH SẢN PHẨM CÓ TÍNH TẬP THỂ CAO: CHỦ ĐẦU TƯ, TƯ VẤN, THI CÔNG, CUNG ỨNG, QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC, CỘNG ĐỒNG… TỪ ĐÓ CÓ THỂ CHIA RA SẢN PHẨM CỤ THỂ CỦA TỪNG ĐƠN VỊ THAM GIA: DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, ĐẤU THẦU, GIÁM SÁT, THI CÔNG XÂY LẮP… DO QUY MÔ LỚN VÀ THỜI GIAN THI CÔNG KÉO DÀI, PHÙ HỢP VỚI YÊU CẦU THANH QUYẾT TÓAN VÀ CẤP VỐN, TRONG QUÁ TRÌNH THI CÔNG, LẠI CÓ THỂ CHIA RA SẢN PHẨM TRUNG GIAN (CÔNG VIỆC, BỘ PHẬN, CHUYỂN GIAI ĐỌAN, BỘ PHẬN…) VÀ SẢN PHẨM CUỐI CÙNG (HẠNG MỤC, CÔNG TRÌNH HÒAN THÀNH) ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM XD DUY NHẤT, ĐƠN CHIẾC RIÊNG LẼ QUY MÔ LỚN, SỬ DỤNG NHIỀU LAO ĐỘNG, NHIỀU LỌAI VẬT TƯ NGUYÊN VẬT LIỆU, MÁY MÓC THIẾT BỊ, KỸ THUẬT PHỨC TẠP GIÁ ĐỊNH SẲN TRONG KHI CHƯA THẤY SẢN PHẨM THỜI GIAN HÌNH THÀNH SẢN PHẨM KÉO DÀI TUỔI THỌ LỚN, ĐÒI HỎI CHẤT LƯỢNG CAO SẢN PHẨM HÌNH THÀNH CHỦ YẾU NGÒAI HIỆN TRƯỜNG, CHỊU ẢNH HƯỞNG CỦA KHÍ HẬU THỜI TIẾT PHỤ THUỘC NHIỀU NGƯỜI, NHIỀU TỔ CHỨC MANG TÍNH TỔNG HỢP CAO: KINH TẾ, KỸ THUẬT, Xà HỘI, VĂN HÓA, QUỐC PHÒNG, MÔI TRƯỜNG… NHIỀU RỦI RO THAY ĐỔI TRONG QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ KỸ THUẬT CỦA SẢN XUẤT XÂY DỰNG DỰA VÀO TÍNH CHẤT ĐẶC ĐIỂM SẢN PHẨM XÂY DỰNG SẢN XUẤT THIẾU ỔN ĐỊNH, CÓ TÍNH LƯU ĐỘNG CAO: THIẾT KẾ CÓ THỂ THAY ĐỔI THEO YÊU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VỀ CÔNG NĂNG, VỀ SỬ DỤNG VẬT LIỆU, VỀ THIẾT BỊ CÔNG TRÌNH… HOẶC THEO TÌNH HÌNH THỰC TẾ CỦA CÔNG TRƯỜNG BIỆN PHÁP THI CÔNG CÓ THỂ THAY ĐỔI CHO PHÙ HỢP VỚI TIẾN ĐỘ VÀ TÌNH HÌNH THỰC TẾ THƯỜNG XUYÊN DI CHUYỂN VÀ THAY ĐỔI TỔ CHỨC THỜI GIAN XD DÀI, CHI PHÍ SX LỚN: CẢ A LẪN B ĐỀU BỊ ĐỌNG VỐN DỄ GẶP RỦI RO DO THỜI TIẾT, GIÁ CẢ, THAY ĐỔI CHẾ ĐỘ CHÍNH SÁCH… NHIỀU ĐƠN VỊ THAM GIA, CẦN CƠ CHẾ PHỐI HỢP TỐT THEO KHÔNG GIAN VÀ THỜI GIAN SẢN XUẤT NGÒAI TRỜI CHỊU TÁC ĐỘNG TRỰC TIẾP CỦA THIÊN NHIÊN, DỄ PHÁT SINH KHỐI LƯỢNG, TĂNG CHI PHÍ VÀ GIẢM CHẤT LƯỢNG SẢN PHẨM ĐƠN CHIẾC, THỰC HIỆN THEO CÁC YÊU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THÔNG QUA HỢP ĐỒNG GIAO NHẬN THẦU ĐẶC ĐIỂM KTKT CỦA SẢN XUẤT XD DỰA VÀO ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG XD QUAN HỆ CUNG CẦU KHÁC VỚI NHIỀU NGÀNH KHÁC ĐƠN VỊ THI CÔNG VỪA LÀ BÊN CUNG VỪA LÀ BÊN CẦU QUAN HỆ CUNG CẦU XẢY RA TƯƠNG ĐỐI GIÁN ĐỌAN TÙY TIẾN ĐỘ VÀ GIAI ĐỌAN THI CÔNG, CẦU KHÔNG XẢY RA THƯỜNG XUYÊN ĐỐI VỚI TỪNG CHỦ ĐẦU TƯ QUAN HỆ CUNG CẦU TRONG XD PHỤ THUỘC VÀO SỰ PHÁT TRIỂN HAY SUY THÓAI CỦA NỀN KINH TẾ TRONG NƯỚC CŨNG NHƯ TÒAN CẦU, ẢNH HƯỞNG CHẬM VÀ “ÂM Ỉ” HÌNH THỨC CẠNH TRANH VÀ TIẾP CẬN TRONG THỊ TRƯỜNG XÂY DỰNG THƯỜNG CHỦ YẾU THÔNG QUA TRỰC TIẾP ĐẤU THẦU, ĐÀM PHÁN VÀ KÝ KẾT HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG QUÁ TRÌNH TIÊU THỤ SẢN PHẨM HẾT SỨC ĐẶC BIỆT: XẢY RA TRƯỚC KHI HÒAN THÀNH (CHỌN THẦU, THANH TÓAN TỪNG ĐỢT, QUYẾT TÓAN), SẢN PHẨM KHÔNG SX HÀNG LỌAT, KHÔNG LƯU KHO, NGƯỜI MUA QUYẾT ĐỊNH GIÁ BÁN, MỘT SẢN PHẨM NHƯNG NHIỀU NGƯỜI BÁN NHIỀU NGƯỜI MUA, HÌNH THỨC NỘI DUNG SẢN PHẨM DO NGƯỜI MUA QUY ĐỊNH, KHÔNG CÓ ĐẠI LÝ BÁN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐƯỢC ĐỀ CAO HƠN: XD PHẢI GẮN VỚI QUY HỌACH, GẮN VỚI SỬ DỤNG ĐẤT, GẮN VỚI CÁC MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ Xà HỘI VĨ MÔ, CỘNG ĐỒNG VÀ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG; XD THƯỜNG SỬ DỤNG NHIỀU VỐN NGÂN SÁCH ĐẶC ĐIỂM CỦA CÔNG NGHỆ XD TỔNG HỢP NHIỀU CÔNG NGHỆ: VẬT LIỆU, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, THI CÔNG KẾ THỪA VÀ ỨNG DỤNG THÀNH QUẢ CỦA NHIỀU NGÀNH KHOA HỌC CÔNG NGHỆ KHÁC: TÓAN HỌC, CƠ HỌC, HÓA HỌC, CN THÔNG TIN, CN VẬT LIỆU, CN SINH HỌC… LUÔN ĐỔI MỚI NHƯNG HẾT SỨC BẢO THỦ TRÌ TRỆ ĐÒI HỎI LAO ĐỘNG TRÌNH ĐỘ CAO, CHI PHÍ LỚN, CÓ THỜI GIAN DÀI ĐỂ ỨNG DỤNG 1.3. VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ, TỔ CHỨC TƯ VẤN VÀ NHÀ THẦU XD VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC TƯ VẤN VAI TRÒ NHÀ THẦU XÂY DỰNG VAI TRÒ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ LÀ NGƯỜI SỞ HỬU, HƯỞNG LỢI, SỬ DỤNG KHAI THÁC QUẢN LÝ, TRẢ NỢ VAY (NẾU CÓ) SAU KHI CÔNG TRÌNH HÒAN THÀNH QUYẾT ĐỊNH PHẠM VI MỤC TIÊU CÔNG TRÌNH (SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ, NỘI DUNG, HÌNH THỨC, KẾ HỌACH TIẾN ĐỘ, TỔNG MỨC ĐẦU TƯ) QUYẾT ĐỊNH VÀ PHÂN BỔ CÁC NGUỒN LỰC ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TRÌNH (CHỊU TRÁCH NHIỆM TÒAN DIỆN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH) QUYẾT ĐỊNH THAY ĐỔI PHẠM VI MỤC TIÊU DỰ ÁN ĐẦU TƯ, THẬM CHÍ NGỪNG… VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC TƯ VẤN TƯ VẤN LÀ CÁC HỌAT ĐỘNG LIÊN QUAN ĐẾN SỬ DỤNG CHẤT XÁM HỔ TRỢ THAM VẤN CHO CHỦ ĐẦU TƯ TƯ VẤN: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, ĐỊNH GIÁ, GIÁM SÁT, ĐẤU THẦU, QUẢN LÝ KHAI THÁC… GIÚP CHỦ ĐẦU TƯ LẬP HỒ SƠ QUY HỌACH, DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KHẢO SÁT THIẾT KẾ, MỜI VÀ CHỌN THẦU, THẨM TRA THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ, GIÁ XÂY DỰNG… THAY MẶT CHỦ ĐẦU TƯ KIỂM TRA, ĐÔN ĐỐC, XỬ LÝ, ĐÁNH GIÁ VIỆC THI CÔNG XÂY DỰNG CỦA NHÀ THẦU CÁC CÔNG VIỆC KHÁC THEO YÊU CẦU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ VAI TRÒ CỦA NHÀ THẦU XD HỌAT ĐỘNG THI CÔNG XÂY LẮP, BIẾN Ý TƯỞNG TRÊN BẢN VẼ CỦA NGƯỜI THIẾT KẾ THÀNH HIỆN THỰC THEO YÊU CẦU MONG ĐỢI CỦA CHỦ ĐẦU TƯ ĐÓNG VAI TRÒ NGƯỜI BÁN THÔNG QUA HỢP ĐỒNG GIAO NHẬN THẦU CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ CHẤT LƯỢNG THI CÔNG CÔNG TRÌNH, THỰC HIỆN ĐÚNG YÊU CẦU TIẾN ĐỘ VÀ ĐÚNG GIÁ Đà KÝ HỢP ĐỒNG VỚI CHỦ ĐẦU TƯ, CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ AN TÒAN LAO ĐỘNG CŨNG NHƯ VỆ SINH MÔI TRƯỜNG BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH THEO ĐÚNG QUY ĐỊNH 2. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG CÁC DỮ LIỆU CHỦ YẾU HÌNH THÀNH GIÁ 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ LÀ KHÁI TÓAN CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT, XÁC ĐỊNH TRONG GIAI ĐỌAN LẬP DAĐT LÀM CƠ SỞ XÁC ĐỊNH TÍNH KHẢ THI VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN, ĐỂ LẬP KẾ HỌACH VÀ QUẢN LÝ VỐN, LÀ CHI PHÍ TỐI ĐA ĐƯỢC SỬ DỤNG (CÔNG TRÌNH VỐN NGÂN SÁCH) TỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG, CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ, THUÊ ĐẤT, ĐẦU TƯ HẠ TẦNG (NẾU CÓ), CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ a) Chi phÝ x©y dùng bao gåm: chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh, chi phÝ ph¸ vµ th¸o dì c¸c vËt kiÕn tróc cò, chi phÝ san lÊp mÆt b»ng x©y dùng, chi phÝ x©y dùng c«ng tr×nh t¹m, c«ng tr×nh phô trî phôc vô thi c«ng, nhµ t¹m t¹i hiÖn trêng ®Ó ë vµ ®iÒu hµnh thi c«ng; b) Chi phÝ thiÕt bÞ bao gåm: chi phÝ mua s¾m thiÕt bÞ c«ng nghÖ, chi phÝ ®µo t¹o vµ chuyÓn giao c«ng nghÖ (nÕu cã), chi phÝ l¾p ®Æt, thÝ nghiÖm, hiÖu chØnh, chi phÝ vËn chuyÓn, b¶o hiÓm, thuÕ vµ c¸c lo¹i phÝ liªn quan kh¸c; c) Chi phÝ båi thêng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c bao gåm: chi phÝ ®Òn bï nhµ cöa, vËt kiÕn tróc, c©y trång trªn ®Êt vµ c¸c chi phÝ kh¸c, chi phÝ thùc hiÖn t¸i ®Þnh c, chi phÝ tæ chøc ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, chi phÝ sö dông ®Êt trong thêi gian x©y dùng, nÕu cã, chi phÝ ®Çu t x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt, nÕu cã; 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ d) Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n bao gåm c¸c chi phÝ ®Ó tæ chøc thùc hiÖn c«ng viÖc qu¶n lý dù ¸n tõ khi lËp dù ¸n ®Õn ®Õn khi hoµn thµnh nghiÖm thu bµn giao ®a c«ng tr×nh vao khai th¸c sö dông; ®) Chi phÝ t vÊn ®Çu t x©y dùng bao gåm: chi phÝ t vÊn kh¶o s¸t, thiÕt kÕ, gi¸m s¸t x©y dùng, t vÊn thÈm tra vµ c¸c chi phÝ t vÊn ®Çu t x©y dùng kh¸c. e) Chi phÝ kh¸c bao gåm: vèn lu ®éng trong thêi gian s¶n xuÊt thö vµ s¶n xuÊt kh«ng æn ®Þnh ®èi víi c¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng nh»m môc ®Ých kinh doanh, l·i vay trong thêi gian x©y dùng vµ c¸c chi phÝ cÇn thiÕt kh¸c; g) Chi phÝ dù phßng bao gåm: chi phÝ dù phßng cho khèi lîng c«ng viÖc ph¸t sinh vµ chi phÝ dù phßng cho yÕu tè trît gi¸ trong thêi gian x©y dùng c«ng tr×nh. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 1. Tæng møc ®Çu t ®îc x¸c ®Þnh theo mét trong c¸c ph¬ng ph¸p sau ®©y: a) TÝnh theo thiÕt kÕ c¬ së cña dù ¸n. Trong ®ã, chi phÝ x©y dùng ®îc tÝnh theo khèi lîng chñ yÕu tõ thiÕt kÕ c¬ së, c¸c khèi lîng kh¸c dù tÝnh vµ gi¸ x©y dùng phï hîp víi thÞ trêng; chi phÝ thiÕt bÞ ®îc tÝnh theo sè lîng, chñng lo¹i thiÕt bÞ phï hîp víi thiÕt kÕ c«ng nghÖ, gi¸ thiÕt bÞ trªn thÞ trêng vµ c¸c yÕu tè kh¸c, nÕu cã; chi phÝ båi thêng gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c ®îc tÝnh theo khèi lîng ph¶i ®Òn bï, t¸i ®Þnh c cña dù ¸n vµ c¸c chÕ ®é cña nhµ níc cã liªn quan; chi phÝ kh¸c ®îc x¸c ®Þnh b»ng c¸ch lËp dù to¸n hoÆc t¹m tÝnh theo tû lÖ phÇn tr¨m (%) trªn tæng chi phÝ x©y dùng vµ chi phÝ thiÕt bÞ; chi phÝ dù phßng ®îc x¸c ®Þnh theo quy ®Þnh b) TÝnh theo diÖn tÝch hoÆc c«ng suÊt sö dông cña c«ng tr×nh vµ gi¸ x©y dùng tæng hîp theo bé phËn kÕt cÊu, theo diÖn tÝch, c«ng n¨ng sö dông (sau ®©y gäi lµ gi¸ x©y dùng tæng hîp), suÊt vèn ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh t¬ng øng t¹i thêi ®iÓm lËp dù ¸n cã ®iÒu chØnh, bæ sung nh÷ng chi phÝ cha tÝnh trong gÝa x©y dùng tæng hîp vµ suÊt vèn ®Çu t ®Ó x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t; c) TÝnh trªn c¬ së sè liÖu cña c¸c dù ¸n cã chØ tiªu kinh tÕ-kü thuËt t¬ng tù ®· thùc hiÖn. Khi ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy ph¶i tÝnh quy ®æi c¸c sè liÖu cña dù ¸n t- ¬ng tù vÒ thêi ®iÓm lËp dù ¸n vµ ®iÒu chØnh c¸c kho¶n môc chi phÝ cha x¸c ®Þnh trong tæng møc ®Çu t; d) KÕt hîp c¸c ph¬ng ph¸p quy ®Þnh t¹i ®iÓm a, ®iÓm b vµ ®iÓm c. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 2. S¬ bé tæng møc ®Çu t cña c¸c c«ng tr×nh ph¶i lËp b¸o c¸o ®Çu t vµ c¸c c«ng tr×nh ¸p dông h×nh thøc hîp ®ång ch×a kho¸ trao tay ®îc íc tÝnh trªn c¬ së suÊt vèn ®Çu t hoÆc chi phÝ c¸c c«ng tr×nh t¬ng tù ®· thùc hiÖn vµ c¸c yÕu tè chi phÝ ¶nh hëng tíi tæng møc ®Çu t theo ®é dµi thêi gian x©y dùng c«ng tr×nh. 3. Dù phßng cho khèi lîng c«ng viÖc ph¸t sinh ®îc tÝnh b»ng tû lÖ phÇn tr¨m(%) trªn tæng c¸c chi phÝ quy ®Þnh. Chi phÝ dù phßng cho yÕu tè trît gi¸ ®îc tÝnh trªn c¬ së ®é dµi thêi gian x©y dùng c«ng tr×nh vµ chØ sè gi¸ x©y dùng hµng n¨m phï hîp víi lo¹i c«ng tr×nh x©y dùng cã tÝnh ®Õn c¸c kh¶ n¨ng biÕn ®éng gi¸ trong níc vµ quèc tÕ. NỘI DUNG THẨM ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ a) Sù phï hîp cña ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t víi ®Æc ®iÓm, tÝnh chÊt kü thuËt vµ yªu cÇu c«ng nghÖ cña dù ¸n ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh; b) TÝnh ®Çy ®ñ, hîp lý vµ phï hîp víi yªu cÇu thùc tÕ thÞ trêng cña c¸c kho¶n môc chi phÝ trong tæng møc ®Çu t; c) C¸c tÝnh to¸n vÒ hiÖu qu¶ ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh, c¸c yÕu tè rñi ro, ph¬ng ¸n tµi chÝnh, ph¬ng ¸n hoµn tr¶ vèn, nÕu cã; d) X¸c ®Þnh gi¸ trÞ tæng møc ®Çu t b¶o ®¶m hiÖu qu¶ ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh. *Ngêi quyÕt ®Þnh ®Çu t quyÕt ®Þnh viÖc tæ chøc thÈm ®Þnh tæng møc ®Çu t hoÆc cã thÓ thuª c¸c tæ chøc, c¸ nh©n cã ®ñ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc, kinh nghiÖm ®Ó thÈm tra. LÖ phÝ thÈm ®Þnh hoÆc chi phÝ thÈm tra ®îc tÝnh vµo chi phÝ kh¸c trong tæng møc ®Çu t. C¸c tæ chøc, c¸ nh©n thùc hiÖn viÖc thÈm ®Þnh tæng møc ®Çu t ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vÒ tÝnh hîp lý, chÝnh x¸c cña kÕt qu¶ thÈm ®Þnh, thÈm tra . *Tæng møc ®Çu t ®îc ghi trong quyÕt ®Þnh ®Çu t do ngêi quyÕt ®Þnh ®Çu t phª duyÖt. ĐIỀU CHỈNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 1. Tæng møc ®Çu t ®· ®îc phª duyÖt chØ ®îc ®iÒu chØnh trong c¸c trêng hîp sau: a) XuÊt hiÖn c¸c yÕu tè bÊt kh¶ kh¸ng: ®éng ®Êt, b·o, lò, lôt, lèc, sãng thÇn, lë ®Êt; chiÕn tranh hoÆc cã nguy c¬ x¶y ra chiÕn tranh vµ cã t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn c«ng tr×nh x©y dùng; b) Khi quy ho¹ch ®· phª duyÖt ®îc ®iÒu chØnh cã ¶nh hëng trùc tiÕp tíi tæng møc ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh; c) Do ngêi quyÕt ®Þnh ®Çu t thay ®æi, ®iÒu chØnh quy m« c«ng tr×nh khi thÊy xuÊt hiÖn c¸c yÕu tè míi ®em l¹i hiÖu qu¶ kinh tÕ -x· héi cao h¬n . 2. ThÈm quyÒn ®iÒu chØnh tæng møc ®Çu t: a) §èi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng sö dông vèn ng©n s¸ch nhµ níc: chñ ®Çu t ph¶i b¸o c¸o ngêi quyÕt ®Þnh ®Çu t cho phÐp tríc khi thùc hiÖn ®iÒu chØnh tæng møc ®Çu t; b) §èi víi c¸c c«ng tr×nh x©y dùng sö dông nguån vèn tÝn dông do nhµ n- íc b¶o l·nh, vèn tÝn dông ®Çu t ph¸t triÓn cña Nhµ níc vµ vèn ®Çu t kh¸c cña Nhµ níc: chñ ®Çu t tù quyÕt ®Þnh vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ viÖc ®iÒu chØnh tæng møc ®Çu t; 3. PhÇn tæng møc ®Çu t ®iÒu chØnh thay ®æi so víi tæng møc ®Çu t ®· ®îc phª duyÖt ph¶i ®îc tæ chøc thÈm ®Þnh theo quy ®Þnh. 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG TỔNG DỰ TÓAN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LÀ TÒAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT DỰ TÍNH ĐỂ ĐẦU TƯ XDCT, XÁC ĐỊNH TRONG GIAI ĐỌAN LẬP TK KỸ THUẬT (TK 3 BƯỚC) HOẶC GIAI ĐỌAN LẬP TK BẢN VẼ THI CÔNG (TK 2 BƯỚC HOẶC 1 BƯỚC) LÀM CƠ SỞ QUẢN LÝ CHI PHÍ XDCT. TỔNG DỰ TÓAN XDCT KHÔNG ĐƯỢC VƯỢT TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (CÔNG TRÌNH VỐN NGÂN SÁCH) TỔNG DỰ TÓAN XDCT BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG, CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG 2.1. NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA GIÁ XÂY DỰNG DỰ TÓAN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LÀ TÒAN BỘ CHI PHÍ CẦN THIẾT DỰ TÍNH ĐỂ ĐẦU TƯ XDCT, ĐƯỢC LẬP TRÊN CƠ SỞ KHỐI LƯỢNG XÁC ĐỊNH TRONG TK KỸ THUẬT (TK 3 BƯỚC) HOẶC TK BẢN VẼ THI CÔNG (TK 2 BƯỚC HOẶC 1 BƯỚC) LÀM CƠ SỞ QUẢN LÝ CHI PHÍ XDCT. TỔNG DỰ TÓAN XDCT CHÍNH LÀ BẢNG TÍNH GỘP CÁC DỰ TÓAN DỰ TÓAN XDCT BAO GỒM CHI PHÍ XÂY DỰNG, CHI PHÍ THIẾT BỊ, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG, CHI PHÍ KHÁC VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG DỰ TÓAN 1.Dù to¸n c«ng tr×nh ®îc lËp nh sau: a) Chi phÝ x©y dùng ®îc lËp cho c«ng tr×nh, h¹ng môc c«ng tr×nh chÝnh, c¸c c«ng viÖc cña c«ng tr×nh cô thÓ vµ ®îc x¸c ®Þnh b»ng c¸ch lËp dù to¸n. §èi víi c«ng tr×nh phô trî, c«ng tr×nh t¹m phôc vô thi c«ng, nhµ t¹m t¹i hiÖn trêng ®Ó ë vµ ®iÒu hµnh thi c«ng th× chi phÝ x©y dùng ®îc x¸c ®Þnh b»ng c¸ch lËp dù to¸n hoÆc b»ng ®Þnh møc tû lÖ. Chi phÝ x©y dùng bao gåm chi phÝ trùc tiÕp, chi phÝ chung, thu nhËp chÞu thuÕ tÝnh tríc, thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng, chi phÝ x©y dùng nhµ t¹m t¹i hiÖn trêng ®Ó ë vµ ®iÒu hµnh thi c«ng. b) Chi phÝ thiÕt bÞ trong dù to¸n c«ng tr×nh bao gåm chi phÝ mua s¾m thiÕt bÞ kÓ c¶ chi phÝ ®µo t¹o vµ chuyÓn giao c«ng nghÖ, nÕu cã; chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ, chi phÝ thÝ nghiÖm, hiÖu chØnh vµ c¸c chi phÝ kh¸c liªn quan, nÕu cã. Chi phÝ mua s¾m thiÕt bÞ ®îc x¸c ®Þnh trªn c¬ së khèi lîng, sè lîng chñng lo¹i thiÕt bÞ cÇn mua, gia c«ng vµ gi¸ mua hoÆc gia c«ng thiÕt bÞ. Chi phÝ ®µo t¹o vµ chuyÓn giao c«ng nghÖ, chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ, chi phÝ thÝ nghiÖm, hiÖu chØnh vµ c¸c chi phÝ kh¸c liªn quan (nÕu cã) ®îc x¸c ®Þnh b»ng dù to¸n; c) Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n bao gåm c¸c kho¶n chi phÝ cÇn thiÕt ®Ó chñ ®Çu t tæ chøc thùc hiÖn qu¶n lý dù ¸n. Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n ®îc x¸c ®Þnh b»ng ®Þnh møc tû lÖ. DỰ TÓAN d) Chi phÝ t vÊn ®Çu t x©y dùng bao gåm chi phÝ t vÊn lËp dù ¸n ®Çu t x©y dùng, kh¶o s¸t, thiÕt kÕ, gi¸m s¸t x©y dùng, t vÊn thÈm tra vµ c¸c chi phÝ t vÊn ®Çu t x©y dùng kh¸c. Chi phÝ t vÊn ®Çu t x©y dùng ®îc x¸c ®Þnh b»ng ®Þnh møc tû lÖ hoÆc lËp dù to¸n. ®) Chi phÝ kh¸c bao gåm c¸c chi phÝ cha quy ®Þnh t¹i c¸c ®iÓm nªu trªn vµ ®îc x¸c ®Þnh b»ng lËp dù to¸n hoÆc ®Þnh møc tû lÖ. e) Chi phÝ dù phßng cho khèi lîng c«ng viÖc ph¸t sinh ®îc tÝnh b»ng tû lÖ phÇn tr¨m(%) trªn tæng c¸c chi phÝ quy ®Þnh t¹i ®iÓm a), ®iÓm b), ®iÓm c), ®iÓm d), vµ ®iÓm ®). Chi phÝ dù phßng cho yÕu tè trît gi¸ ®îc tÝnh trªn c¬ së ®é dµi thêi gian x©y dùng c«ng tr×nh vµ chØ sè gi¸ x©y dùng hµng n¨m phï hîp víi lo¹i c«ng tr×nh x©y dùng. 2. §èi víi c«ng tr×nh quy m« nhá chØ lËp b¸o c¸o kinh tÕ- kü thuËt th× tæng møc ®Çu t ®ång thêi lµ dù to¸n c«ng tr×nh. 3. §èi víi dù ¸n cã nhiÒu c«ng tr×nh, chñ ®Çu t cã thÓ x¸c ®Þnh tæng dù to¸n cña dù ¸n ®Ó phôc vô cho viÖc qu¶n lý dù ¸n. Tæng dù to¸n cña dù ¸n ®îc x¸c ®Þnh b»ng c¸ch céng c¸c dù to¸n cña c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n. THẨM TRA PHÊ DUYỆT DỰ TÓAN 1. Chñ ®Çu t tæ chøc viÖc thÈm tra dù to¸n c«ng tr×nh tr- íc khi phª duyÖt. Néi dung thÈm tra bao gåm: a) KiÓm tra sù phï hîp gi÷a khèi lîng dù to¸n chñ yÕu víi khèi lîng thiÕt kÕ; b) KiÓm tra tÝnh ®óng ®¾n, hîp lý cña viÖc ¸p dông, vËn dông ®¬n gi¸ x©y dùng c«ng tr×nh,®Þnh møc tû lÖ, dù to¸n chi phÝ t vÊn vµ dù to¸n c¸c kho¶n môc chi phÝ kh¸c trong dù to¸n c«ng tr×nh; c) X¸c ®Þnh gi¸ trÞ dù to¸n c«ng tr×nh. 2. Trêng hîp Chñ ®Çu t kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn, n¨ng lùc thÈm tra th× ®îc phÐp thuª tæ chøc, c¸ nh©n ®ñ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc, kinh nghiÖm ®Ó thÈm tra dù to¸n c«ng tr×nh. Tæ chøc c¸ nh©n t vÊn thÈm tra dù to¸n c«ng tr×nh chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vµ Chñ ®Çu t vÒ kÕt qu¶ thÈm tra. THẨM TRA PHÊ DUYỆT DỰ TÓAN 3. Chñ ®Çu t phª duyÖt dù to¸n c«ng tr×nh sau khi ®· thÈm tra vµ chÞu tr¸ch nhiÖm tríc p