Đề án Tốt nghiệp thẩm định giá bất động sản

Đề án tốt nghiệp Thẩm định giá bất động sảnCHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN Các khái niệm Thẩm định giá: Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam: Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.” Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH 10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm định giá tài sản. Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thị trường tài sản và tài chính toàn cầu . Bất động sản: Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản. Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế... Thuộc tính của bất động sản: Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó và thường mang tính chất địa phương. Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển của dân số. Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được. Sự phát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khan hiếm trên thị trường bất động sản. Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụng hàng chục, hàng trăm năm. Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài. Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn. Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sản hay động sản là tính hữu dụng của nó. Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối. Đặc trưng của bất động sản: Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau: Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường. Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu. Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản. Thị trường bất động sản: Khái niệm: Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện . Đặc điểm của thị trường bất động sản: Không có thị trường trung tâm: Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức. Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất ). Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi. Sự khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phương khác. Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương. Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo: Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. Đa số các giao dịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch. Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán. Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. Việc khai thông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế. Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăng trưởng ca, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội. Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phận dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người mua, người bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hay nhận thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản: Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu đất đai lớn nhất. Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới. Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản. Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn...; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản. Các tổ chức trung gian: hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm: Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản. Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng. Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động sản trên địa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa thuận cuối cùng. Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh toán qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt. Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng. Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở. Các khu vực của thị trường bất động sản: Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạch của Nhà nước. Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hóa. Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm: - Nhà biệt thự - Nhà vườn - Nhà phố riêng biệt và phố liên kế. - Nhà chung cư nhiều tầng. Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn. Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản: Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch: Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thực hiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng cứ thị trường. Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bán khác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác định chứng cứ thị trường. Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng và mức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu. Giao dịch đã thực hiện là giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khi đó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường. Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau: + Tính hữu ích. + Tính khan hiếm. + Có nhu cầu. + Có thể chuyển giao được. Nhóm các yếu tố vĩ mô: Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá bất động sản. Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực. Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường. Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: - Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà đất. - Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất. - Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. - Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: - Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế. - Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này. - Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu: - Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch cho phép sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản. - Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trường hoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ra nguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản. Nhóm các yếu tố vi mô: Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội Phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất động sản. Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn. Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lập hoặc để có quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm định giá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản. Thông thường chi phí quyết định giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bất động sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại. Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sản có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích. Nhìn chung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn. Xét về tính năng hiệu quả của một bất động sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí và thời gian sửa chữa để có thể sử dụng được. Do vậy khi Thẩm định giá bất động sản cần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất. Các yếu tố vật chất.: - Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinh lợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị trí thuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiện ích cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao. - Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơn những lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố hẹp quá sâu. - Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thước phức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị c