Đề tài Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư

LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế thị trường Việt Nam đang ở giai đoạn đầu phỏt triển với tớnh đa dạng về loại hỡnh hoạt động , về quy mụ tổ chức , về sở hữu vốn và phong phỳ về cỏc dạng hoạt động. Bờn cạnh đú, Việt Nam đang hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực ngày càng sõu rộng với việc đó và đang là thành viờn của cỏc tổ chức kinh tế- thương mại thế giới ( WTO). Việt Nam được đỏnh giỏ là nền kinh tế cú tốc độ phỏt triển đứng thế hai tại Đụng Nam Á, với mục tiờu trở thành nước phỏt triển vào năm 2020 , đang trở thành điểm đến lý tưởng cho cỏc nhà đầu tư nước ngoài. Cựng với xu hướng phỏt triển đú , sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trường tài chớnh núi chung và bất động sản núi riờng là một tất yếu khỏch quan . Thị trường Bất Động Sản cú ý nghĩa rất lớn với nền kinh tế núi chung đúng gúp đỏng kể và GDP , theo GDP . Nền kinh tế nước ta phỏt triển theo cơ chế thị trường đang hội nhập từng bước với cỏc thụng lệ quốc tế và kế toỏn. Vỡ vậy, việc hoàn thiện chế độ kế toỏn doanh nghiệp theo hướng hũa nhập với chuẩn mực kế toỏn quốc tế đồng thời thỏa món yờu cầu của cơ chế quản lý kinh tế tài chớnh nhằm nõng cao chất lượng thụng tin kế toỏn là rất cần thiết. Chế độ kế toỏn doanh nghiệp đó được ban hành , cụng bố đến hết năm 2005. Một trong số đú là chuẩn mực kế toỏn số 05 “ Bất Động Sản đầu tư” được ban hành theo quyết định số 234/2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài Chớnh. Chuẩn mực kế toỏn này được xõy dựng nhằm mục đớch quy định và hướng dẫn cỏc nguyờn tắc và phương phỏp kế toỏn đối với bất động sản đầu tư đế làm cơ sở ghi sổ và lập bỏo cỏo tài chớnh. Việc nghiờn cứu chuẩn mực kế toỏn số 05 “ Bất động sản đầu tư” giỳp cho sinh viờn cú cỏi nhỡn sõu hơn về BĐSĐT núi riờng cũng như mụn học kế toỏn tài chớnh núi chung , đồng thời cú sự hiểu biết thờm về thực trạng BĐSĐT tại Việt Nam. Tuy nhiờn trong lĩnh vực này việc hướng dẫn kế toỏn cũn sơ sài , chưa được Nhà nước hướng dẫn một cỏch cụ thể, do đú đó gõy khụng ớt khú khăn cho cỏc doanh nghiệp trong cụng tỏc hạch toỏn kế toỏn. Vỡ vậy e lựa chọn đề tài “ Bàn về chế độ hạch toỏn bất động sản đầu tư” cho đề tài nghiờn cứu của mỡnh với mong muốn là đúng gúp một số ý kiến để nhằm hoàn thiện chế độ kế toỏn hiện hành về bất động sản đầu tư. Chế độ kế toỏn hiện hành của Bất động sản đầu tư Khỏi quỏt chung về Bất động sản đầu tư và kế toỏn Bất động sản đầu tư Khỏi niệm Bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư là bất động sản do doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đớch thu lợi từ việc cho thuờ hoặc chờ tăng giỏ mà khụng phải để: + Sử dụng trong sản xuất , cung cấp hàng húa , dịch vụ sử dụng cho cỏc mục đớch quản lý ; hoặc + Bỏn trong kỳ hoạt động kinh doanh thụng thường Bất động sản đầu tư phải thỏa món đồng thời 2 điều kiện sau: + Chắc chắn thu được lợi ớch kinh tế trong tương lai + Nguyờn giỏ của Bất động sản đầu tư phải được xỏc định một cỏch đỏng tin cậy. Bất động sản đầu tư bao gồm: Quyền sử dụng đất : do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giỏ ; hoặc chưa xỏc định rừ mục đớch sử dụng trong tương lai. Nhà hoặc một phần của nhà , hoặc cả nhà và đất cho thuờ theo một hoặc nhiều hợp đồng cho thuờ hoạt động. Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu ( hoặc người đi thuờ tài sản theo hợp đồng thuờ tài chớnh) cho thuờ theo một hay nhiều hợp đồng cho thuờ hoạt động. Phõn loại Bất động sản Bất động sản sử dụng : là bất động sản đang sử dụng trong hoạt động kinh doanh . Bất động sản tồn kho : là hàng húa bỏn trong kỳ hoạt động kinh doanh thụng thường. Bất động sản đầu tư : là bất động sản chờ tăng giỏ hoặc cho thuờ. Nguyờn giỏ của Bất động sản đầu tư bao gồm cả cỏc chi phớ giao dịch liờn quan trực tiếp đến việc mua, như : phớ dịch vụ tư vấn về phỏp luật liờn quan , thuế trước bạ và chi phớ giao dịch liờn quan khỏc… Bất động sản đầu tư thanh toỏn theo phương thức trả chậm , nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư được phản ỏnh theo giỏ mua trả tiền ngay tại thời điểm mua. Khoản chờnh lệch giữa giỏ mua trả chậm và giỏ mua trả tiền ngay được hạch toỏn vào chi phớ tài chớnh theo kỡ hạn thanh toỏn . Bất động sản đầu tư xõy dựng là giỏ thành thực tế và cỏc chi phớ liờn quan trực tiếp của Bất động sản đầu tư tớnh đến ngày hoàn thành cụng việc xõy dựng. Bất động sản thuờ tài chớnh với mục đớch để cho thuờ hoạt động thỏa món tiờu chuẩn ghi nhận là Bất động sản đầu tư thỡ nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư đú tại thời điểm bắt đầu thuờ. Kế toỏn Bất động sản đầu tư Điều kiện ghi nhận Bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa món đồng thời hai điều kiện sau: Chắc chắn thu được lợi ớch kinh tế trong tương lai; và (b) Nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư phải được xỏc định một cỏch đỏng tin cậy.  Khi xỏc định một bất động sản đầu tư cú thỏa món điều kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay khụng, doanh nghiệp cần phải đỏnh giỏ mức độ chắc chắn gắn liền với việc thu được cỏc lợi ớch kinh tế trong tương lai mà chỳng cú thể mang lại trờn cơ sở những thụng tin hiện cú tại thời điểm ghi nhận. Điều kiện thứ hai để ghi nhận một bất động sản đầu tư là tài sản thường dễ được thoả món vỡ giao dịch mua bỏn, trao đổi chứng minh cho việc hỡnh thành bất động sản đó xỏc định giỏ trị của bất động sản đầu tư. . Xỏc định giỏ trị Bất động sản đầu tư Xỏc định giỏ trị ban đầu Một bất động sản đầu tư phải được xỏc định giỏ trị ban đầu theo nguyờn giỏ. Nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư bao gồm cả cỏc chi phớ giao dịch liờn quan trực tiếp ban đầu. Nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giỏ mua và cỏc chi phớ liờn quan trực tiếp, như: Phớ dịch vụ tư vấn về luật phỏp liờn quan, thuế trước bạ và chi phớ giao dịch liờn quan khỏc... Nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư tự xõy dựng là giỏ thành thực tế và cỏc chi phớ liờn quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tớnh đến ngày hoàn thành cụng việc xõy dựng. Từ khi bắt đầu xõy dựng cho đến ngày hoàn thành cụng việc xõy dựng doanh nghiệp ỏp dụng Chuẩn mực kế toỏn số 03 “Tài sản cố định hữu hỡnh” và Chuẩn mực kế toỏn số 04 “Tài sản cố định vụ hỡnh”. Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư thỡ ỏp dụng chuẩn mực này . * Nguyờn giỏ của một bất động sản đầu tư khụng bao gồm cỏc chi phớ sau: - Chi phớ phỏt sinh ban đầu (trừ trường hợp cỏc chi phớ này là cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thỏi sẵn sàng hoạt động); - Cỏc chi phớ khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thỏi hoạt động bỡnh thường theo dự kiến; - Cỏc chi phớ khụng bỡnh thường về nguyờn vật liệu, lao động hoặc cỏc nguồn lực khỏc trong quỏ trỡnh xõy dựng bất động sản đầu tư. * Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh toỏn theo phương thức trả chậm, nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư được phản ỏnh theo giỏ mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản chờnh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toỏn và giỏ mua trả ngay được hạch toỏn vào chi phớ tài chớnh theo kỳ hạn thanh toỏn, trừ khi số chờnh lệch đú được tớnh vào nguyờn giỏ bất động sản đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toỏn số 16 “Chi phớ đi vay”. Chi phớ phỏt sinh sau ghi nhận ban đầu * Chi phớ liờn quan đến bất động sản đầu tư phỏt sinh sau ghi nhận ban đầu phải được ghi nhận là chi phớ sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phớ này cú khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ớch kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đỏnh giỏ ban đầu thỡ được ghi tăng nguyờn giỏ bất động sản đầu tư. * Việc hạch toỏn cỏc chi phớ phỏt sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào từng trường hợp cú xem xột đến việc đỏnh giỏ và ghi nhận ban đầu của khoản đầu tư liờn quan. Chẳng hạn, trường hợp giỏ mua tài sản bao gồm nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu cỏc chi phớ cần thiết sẽ phỏt sinh để đưa bất động sản tới trạng thỏi sẵn sàng hoạt động thỡ chi phớ đú cũng được tớnh vào nguyờn giỏ. Vớ dụ: Mua một ngụi nhà với yờu cầu phải nõng cấp thỡ chi phớ nõng cấp phỏt sinh được ghi tăng nguyờn giỏ của bất động sản đầu tư. Xỏc định giỏ trị sau ghi nhận ban đầu * Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xỏc định theo nguyờn giỏ, số khấu hao luỹ kế và giỏ trị cũn lại. 2. Thực trạng kế toỏn Việt Nam hiện hành về Bất Động Sản đầu tư 2.1 Tài khoản sử dụng Tài khoản kế toỏn sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư Tài khoản này dựng để phản ỏnh số hiện cú và tỡnh hỡnh biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyờn giỏ. Kết cấu và nội dung phản ỏnh của TK 217 - Bất động sản đầu tư Bờn Nợ: Nguyờn giỏ bất động sản đầu tư tăng trong kỳ. Bờn Cú: Nguyờn giỏ bất động sản đầu tư giảm trong kỳ. Số dư bờn Nợ: Nguyờn giỏ bất động sản đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Phương phỏp hạch toỏn 2.2.1 Hạch toỏn cỏc trường hợp tăng Bất động sản đầu tư 2.2.1.1 Hạch toỏn cỏc nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền ngay - Trường hợp doanh nghiệp ỏp dụng phương phỏp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Cú cỏc TK 111, 112, 331. - Trường hợp doanh nghiệp ỏp dụng phương phỏp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp tớnh trực tiếp trờn GTGT, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Cú cỏc TK 111, 112... 2.2.1.2 Hạch toỏn nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm ã Trường hợp doanh nghiệp tớnh nộp thuế GTGT theo phương phỏp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyờn giỏ - theo giỏ mua trả ngay chưa cú thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phớ trả trước dài hạn (Phần lói trả chậm tớnh bằng số chờnh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toỏn trừ (-) giỏ mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào). Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Cú TK 331 - Phải trả cho người bỏn. ã Trường hợp doanh nghiệp tớnh nộp thuế GTGT theo phương phỏp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyờn giỏ - theo giỏ mua trả ngay đó cú thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phớ trả trước dài hạn (Phần lói trả chậm tớnh bằng số chờnh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toỏn trừ (-) giỏ mua trả ngay đó cú thuế GTGT) Cú TK 331 - Phải trả cho người bỏn. - Hàng kỳ, tớnh và phõn bổ số lói phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phớ tài chớnh Cú TK 242 - Chi phớ trả trước dài hạn. - Khi thanh toỏn tiền cho người bỏn, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bỏn Cú TK 515 - Doanh thu tài chớnh (Phần chiết khấu thanh toỏn được hưởng do thanh toỏn trước thời hạn - nếu cú) Cú cỏc TK 111, 112,… 2.2.1.3 . Trường hợp bất động sản đầu tư hỡnh thành do xõy dựng cơ bản hoàn thành bàn giao: - Khi mua bất động sản về đưa vào xõy dựng cơ bản, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Cú cỏc TK 111, 112, 331,… - Khi phỏt sinh cỏc chi phớ đầu tư xõy dựng bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Cú cỏc TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,… - Khi quỏ trỡnh xõy dựng cơ bản bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư) Nợ TK 156 - Hàng hoỏ (1567- Hàng hoỏ BĐS) (Nếu khụng đủ điều kiện để hỡnh thành BĐS đầu tư) Cú TK 241 - XDCB dở dang. - Kế toỏn cỏc chi phớ liờn quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu: + Khi phỏt sinh chi phớ liờn quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xột thấy chi phớ đú khụng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ớch kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đỏnh giỏ ban đầu hoặc khụng bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu cỏc chi phớ cần thiết sẽ phỏt sinh để đưa bất động sản tới trạng thỏi sẵn sàng hoạt động thỡ được ghi nhận vào chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phớ trả trước dài hạn, ghi: Nợ TK 632 – Giỏ vốn hàng bỏn (Chi tiết chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư), Nợ TK 242 - Chi phớ trả trước dài hạn (Nếu chi phớ cú giỏ trị lớn) Cú cỏc TK 111, 112, 152, 153, 334,… + Khi phỏt sinh chi phớ nõng cấp, cải tạo mà xột thấy chi phớ đú cú khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ớch kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đỏnh giỏ ban đầu hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu cỏc chi phớ cần thiết sẽ phỏt sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thỏi sẵn sàng hoạt động thỡ được ghi tăng nguyờn giỏ bất động sản đầu tư: ã Tập hợp chi phớ nõng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phỏt sinh, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Cú cỏc TK 111, 112, 152, 153, 331,... ã Khi kết thỳc hoạt động nõng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyờn giỏ bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Cú TK 241 - XDCB dở dang. 2.2.1.4 . Bất động sản đầu tư tăng do chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư. - Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đớch sử dụng, ghi Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Cú TK 211 - TSCĐ hữu hỡnh, hoặc Cú TK 213 - TSCĐ vụ hỡnh. - Đồng thời kết chuyển số hao mũn luỹ kế (Đối với những bất động sản chủ sở hữu sử dụng đó trớch khấu hao), ghi: Nợ TK 2141, hoặc 2143 Cú TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư. 2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng do chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư: Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đớch sử dụng, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Cú TK 156 - Hàng hoỏ (1567 - Hàng hoỏ bất động sản). 2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng do thuờ tài chớnh. - Khi đi thuờ tài chớnh với mục đớch để cho thuờ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuờ hoạt động, nếu tài sản thuờ đú thoả món tiờu chuẩn là bất động sản đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuờ tài chớnh và cỏc chứng từ liờn quan, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Cú cỏc TK 111, 112, 315, 342. - Kế toỏn thanh toỏn tiền thuờ khi nhận húa đơn thuờ tài chớnh ã Trường hợp nợ gốc phải trả về thuờ tài chớnh xỏc định theo giỏ mua chưa cú thuế GTGT mà bờn cho thuờ đó trả khi mua Bất động sản đầu tư để cho thuờ. - Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp khấu trừ thuế. + Nếu trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phớ thuờ tài chớnh (Tiền lói thuờ kỳ này) Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ (1332) Cú TK 111, 112 + Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phớ thuờ tài chớnh (Tiền lói thuờ kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT được khấu trừ Cú TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) - Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT theo phương phỏp trực tiếp + Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lói thuờ và thuế GTGT cho đơn vị cho thuờ, ghi: Nợ TK 635: Chi phớ thuờ tài chớnh Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Cú TK 111, 112 - Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phớ thuờ tài chớnh (Tiền lói thuờ kỳ này) Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Cú TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) ã Trường hợp nợ gốc phải trả về cho thuờ tài chớnh xỏc định theo giỏ mua cú thuế GTGT mà bờn cho thuờ đó trả khi mua bất động sản đầu tư để cho thuờ. - Khi trả tiền nợ gốc và tiền lói thuờ tài sản cho đơn vị tho thuờ, ghi: Nợ TK 635: Chi phớ thuờ tài chớnh Nợ TK 315: Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ này cú cả thuế GTGT) Cú TK 111, 112….. - Khi nhận được húa đơn thanh toỏn tiền thuờ tài chớnh nhưng doanh nghiệp chưa trả tiền ngay. Nợ TK 635: Chi phớ thuờ tài chớnh Cú TK 315: Tiền lói thuờ phải trả kỳ này + Căn cứ vào húa đơn thanh toỏn tiền thuờ phản ỏnh số thuế GTGT phải thanh toỏn cho bờn thuờ trong kỳ, ghi: Nợ TK 133, hoặc Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương phỏp trực tiếp Cú TK 138: Phải thu khỏc Cú TK 2147 2.2.2 Kế toỏn cỏc trường hợp giảm Bất động sản đầu tư 2.2.2.1 . Bất động sản đầu tư giảm khi hết hạn thuờ tài chớnh - Nếu trả lại BĐS thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư Nợ TK 632 - Giỏ vốn hàng bỏn (Số chờnh lệch giữa nguyờn giỏ BĐS đầu tư thuờ và số khấu hao luỹ kế) Cú TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyờn giỏ). - Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyờn giỏ bất động sản đầu tư số phải trả thờm, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Cú cỏc TK 111, 112,… - Nếu mua lại bất động sản thuờ tài chớnh đang phõn loại là bất động sản đầu tư chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211 - TSCĐ hữu hỡnh, hoặc Nợ TK 213 - TSCĐ vụ hỡnh Cú TK 217 - Bất động sản đầu tư Cú cỏc TK 111, 112 (Số tiền phải trả thờm). Đồng thời kết chuyển số hao mũn luỹ kế, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mũn bất động sản đầu tư Cú TK 2141 hoặc 2143. 2.2.2.2 Bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nhượng bỏn ã Phản ánh doanh thu từ hoạt động thanh lý nhượng bán nếu thu tiền ngay. - Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp khấu trừ, ghi Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giỏ thanh toỏn) Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Giỏ bỏn chưa cú thuế GTGT) Cú TK 3331 - Thuế GTGT (33311- Thuế GTGT đầu ra). - Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp trực tiếp, ghi: Nợ TK 111, 112, 131 (Tổng giỏ thanh toỏn) Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư ã Trường hợp bỏn bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, trả gúp: * Đối với doanh nghiệp tớnh thuế GTGT phải nộp theo phương phỏp khấu trừ: - Khi bỏn BĐS đầu tư trả chậm, trả gúp thỡ ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toỏn theo giỏ bỏn trả ngay, phần chờnh lệch giữa giỏ bỏn trả chậm, trả gúp với giỏ bỏn trả ngay và thuế GTGT ghi vào tài khoản “Doanh thu chưa thực hiện”, ghi: Nợ cỏc TK 111, 112, 131: Tổng giỏ thanh toỏn Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giỏ bỏn trả ngay chưa cú thuế GTGT) Cú TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện (Số chờnh lệch giữa giỏ bỏn trả chậm, trả gúp với giỏ bỏn trả ngay và thuế GTGT) Cú TK 333 - Thuế và cỏc khoản phải nộp Nhà nước (3331 – thuế GTGT) - Định kỳ, tớnh, xỏc định và kết chuyển doanh thu tiền lói bỏn BĐS đầu tư trả chậm, trả gúp trong kỳ, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện Cú TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chớnh. - Khi thực thu tiền bỏn BĐS đầu tư trả chậm, trả gúp trong đú gồm cả phần chờnh lệch giữa giỏ bỏn trả chậm, trả gúp và giỏ bỏn trả ngay, ghi: Nợ cỏc TK 111, 112. Cú TK 131 - Phải thu của khỏch hàng. * Đối với BĐS đầu tư bỏn trả chậm, trả gúp khụng thuộc diện chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tớnh theo phương phỏp trực tiếp: - Khi bỏn BĐS đầu tư trả chậm, trả gúp thỡ ghi nhận doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của kỳ kế toỏn theo giỏ bỏn trả ngay, phần chờnh lệch giữa giỏ bỏn trả chậm, trả gúp và giỏ bỏn trả ngay (cú cả thuế GTGT) ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện, ghi: Nợ cỏc TK 111, 112, 131 Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư (Giỏ bỏn trả ngay cú cả thuế GTGT) Cú TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện - Cuối kỳ, xỏc định số thuế GTGT phải nộp tớnh theo phương phỏp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Cú TK 333 - Thuế và cỏc khoản phải nộp Nhà nước (TK 3331-Thuế GTGT phải nộp) - Định kỳ, tớnh, xỏc định và kết chuyển doanh thu tiền lói bỏn hàng trả chậm, trả gúp, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện Cú TK 515 - Doanh thu hoạt động tài chớnh. - Khi thực thu tiền bỏn hàng trả chậm, trả gúp trong đú gồm cả phần lói bỏn hàng trả chậm, trả gúp, ghi: Nợ cỏc TK 111, 112 Cú TK 131- Phải thu của khỏch hàng. ã Kế toỏn giảm nguyờn giỏ và giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư bỏn, thanh lý, ghi: Nợ TK 214- Hao mũn TSCĐ (2147- Hao mũn BĐS đầu tư) Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Giỏ trị cũn lại của BĐS đầu tư) Cú TK 217- BĐS đầu tư (Nguyờn giỏ của BĐS đầu tư) ã Cỏc chi phớ bỏn (thanh lý) BĐS đầu tư phỏt sinh, ghi: Nợ TK 632- Giỏ vốn hàng bỏn (Chi phớ kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu cú) Cú cỏc TK 111, 112, 331. 2.2.2.3 Kế toỏn chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho Việc chuyển đổi mục đớch sử dụng giữa bất