Đề tài Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với con sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

Luận văn Đề tài: Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với con sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................ 2 PHẦN 1 .......................................................................................................... 4 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG ..... Error! Bookmark not defined. 1.1 HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG .................... 4 1.1.1 Khái niệm bong bóng kinh tế....... Error! Bookmark not defined. 1.2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................ 5 1.2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản .............................................. 5 1.2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản: ............................................. 6 1.2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây.................................................................................................... 7 PHẦN 2 .......................................................................................................... 9 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM..................................................................... 9 2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn của Mỹ.............................................................................................. 9 2.1.1. Một số thuật ngữ ........................................................................... 9 2.2. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng................................................. 10 2.3. Diễn biến và hậu quả ......................................................................... 11 2.4 Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng có ảnh hưởng tới Việt Nam?............................................................................................ 13 2.5. Cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam- bong bóng bất động sản “ xì hơi”. ............................................................................................. 15 2.5.1. Thực trạng bong bóng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam. ....................................................................................... 15 TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 1 2.6. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản Việt Nam tạo nên cơn sốt cuối năm 2007, đầu 2008.......................................................................... 18 PHẦN 3 ........................................................................................................ 22 GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN.............. 22 3.1 Ý kiến của một số chuyên gia kinh tế về tình hình bong bóng bất động sản ở Việt Nam ......................................................................................... 22 3.2 Những phương hướng mục tiêu và tình hình phát triển của thị trường bất động sản trước tình trạng “bong bóng” bất động sản đang xì hơi, và nhóm giải pháp.......................................................................................... 25 3.2.1 Các bài học kinh nghiệm từ cơn sốt bất động sản của Mỹ .......... 25 3.2.2 Xây dựng chỉ số bất động sản, một công cụ để định hướng thị trường.................................................................................................... 25 3.2.3 Nhóm giải pháp cụ thể của chính phủ ......................................... 28 KẾT LUẬN.................................................................................................. 30 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 30 TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 2 LỜI MỞ ĐẦU Mỹ là một cường quốc kinh tế hàng đầu của thế giới, ảnh hưởng của Mỹ với nền kinh tế toàn cầu là rất lớn, vì vậy, khi có sự khủng hoảng trong nền kinh tế Mỹ sẽ kéo theo nguy cơ khủng hoảng lớn cho nền kinh tế của các quốc gia khác trên thế giới, cuối năm 2007, đầu năm 2008, với vụ nổ của bong bóng bất động sản hình thành mấy năm trước đó ở Mỹ đã gây nên cuộc khủng hoảng tài chính lớn ở Mỹ mà cho tới nay vẫn chưa giải quyết hết hậu quả. Bong bóng bất động sản thật sự có một tác hại lớn như vậy, và thật nguy hại khi thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu của một quả “bong bóng bất động sản”, với cơn sốt giá nhà đất trong thời gian qua. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam có dấu hiệu chững lại. Những giao dịch về nhà đất ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều ảm đạm trong các giao dịch. Vậy nguyên nhân là do dâu ? Đó là một kết cục tất yếu của hiện tượng “bong bóng bất động sản” không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà đã diễn ra trên nhiều quốc gia trước đó. Chính vì vậy, việc tìm hiểu thị trường bất động sản của Việt Nam những năm gần đây để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất cần thiết Nhận thức được tầm quan trọng đó, nhóm nghiên cứu xin chọn nghiên cứu đề tài “Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam” cho bài tiểu luận của mình với nội dung TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 3 Phần 1 : Khái quát chung về tình trạng bong bóng bất động sản Phần 2 : Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng tài chính cuối năm 2007 và cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam Phần 3 : Những giải pháp cho vấn đề bong bóng bất động sản trong thời gian sắp tới Trong đề tài, nhóm nghiên cứu tập trung vào phân tích nguyên nhân và hậu quả của bong bóng bất động sản đã gây ra cuộc khủng hoảng cho nền kinh tế Mĩ và thế giới, qua đó liên hệ với thực trạng cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam, có sự ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng ở Mĩ với thị trường bất động sản Việt Nam hay không và một số giải pháp khuyến nghị. Nhóm nghiên cứu xin cảm ơn thày Đặng Chí Thọ - giảng viên bộ môn tài chính tiền tệ đã giảng dạy giúp đỡ nhóm hoàn thành bài tiểu luận này. Hà Nội, ngày 4 tháng 10 năm 2008 Nhóm sinh viên nghiên cứu Lớp Anh 3 – K46 – Tài chính Quốc tế B Kiều Việt Hùng Trần Thị Liên Phan Thị Thùy Linh TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 4 PHẦN 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG 1. HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG Cái tên “bong bóng hoa Tulip”, đây chính là một vụ bong bóng kinh tế diễn ra ở Hà Lan vào cuối thế kỷ XVII, hay người ta còn hay nhắc đến nó với tên gọi khác là “vụ đầu cơ hoa Tulip”. Đó chỉ là một trong số ít những vụ bong bóng kinh tế đã từng xảy ra trên thế giới. Điểm lại lịch sử ta còn có thêm: Vụ công ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại Suy Thoái (1929- 1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập niên 1980), Bong bóng Dotcom (1995- 2000), Bong bóng Poseidon (1970). Hay gần đây báo chí thường nhắc đến “bong bóng chứng khoán”, “bong bóng bất động sản”,… Vậy tại sao người ta lại gọi những hiện tượng kinh tế đã và đang xảy ra với tên trên? Trước hết, có thể khái quát bong bóng là:
. Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng. . Hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn đảm bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 5 .Là một học thuyết mô tả hiện tượng giá bất động sản vượt quá giá trị chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng như vậy cho đến khi giá đột ngột rơi tự do và quả bong bóng vỡ. Bong bóng xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. 2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản Bong bong xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. Hiện tượng bong bóng bất động sản là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường trong đó giá bất động sản hoặc tài sản bất động sản được giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc không bền vững. Mức giá cao thái quá này của thị trường không hề phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua của người tiêu dùng theo như các lý thuyết kinh tế thông thường. Bong bóng bất động sản xảy ra khi có hiện tượng đầu cơ đối với các tài sản cơ sở, làm cho giá bị đẩy lên cao, do vậy càng khuyến khích hoạt động đầu cơ hơn nữa. Theo sau nó bao giờ cũng là một cú giảm giá đột ngột, được gọi là sự sụp đổ của thị trường hay "bong bóng vỡ". Cả giai đoạn bong bóng phình to và giai đoạn bong bóng nổ đều là kết quả của hiện tượng "phản ứng thuận chiều", khi đại đa số những người tham gia thị trường đều có phản ứng đồng nhất với nhau. Giá cả của bất động sản trong giai đoạn bong bóng TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 6 bao giờ cũng biến động vô cùng thất thường, hỗn loạn và gần như không thể dự đoán được nếu chỉ căn cứ vào cung, cầu trên thị trường. 2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản: Cơ chế của bong bóng bất động sản thường được giải thích bằng một lý thuyết có tên là "lý thuyết về kẻ ngốc hơn". Lý thuyết này giải thích hành vi của những người tham gia vào một thị trường với sự lạc quan thái quá (anh ngốc). Những anh ngốc này sẵn sàng mua những hàng hóa được định giá quá cao, với mong đợi sẽ bán được nó cho một tay đầu cơ tham lam khác (kẻ ngốc hơn) ở một mức giá cao hơn nhiều. Bong bóng sẽ tiếp tục phình to thêm chừng nào mà anh chàng ngốc này vẫn còn tìm được một kẻ ngốc hơn mình sẵn sàng mua những hàng hóa đó. Và bong bóng kinh tế sẽ kết thúc khi anh ngốc cuối cùng trở thành "kẻ ngốc nghếch nhất", người trả giá cao nhất cho thứ hàng hóa được định giá quá cao và không tìm được người mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng nổ. Các nhà kinh tế học nhìn nhận bong bóng kinh tế, trong đó đặc biệt là bong bong bất động sản như một hiện tượng gây tác động tiêu cực lên nền kinh tế, bởi vì các nguồn lực được phân bổ vào những mục đích không tối ưu. Thêm vào đó, khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài. Hậu quả của bong bóng kinh tế không chỉ tàn phá nền kinh tế của một quốc gia, mà ảnh hưởng của nó có khi còn lan ra ngoài biên giới. Một đặc trưng quan trọng của bong bóng kinh tế là ảnh hưởng của nó đến thói quen tiêu dùng. Những người tham gia vào thị trường trong đó các tài sản được định giá quá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn, vì họ có cảm TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 7 giác là họ giàu hơn. Nhiều nhà quan sát lấy thị trường bất động sản ở Anh, Úc, Tây Ban Nha và nhiều vùng của Mỹ trong thời gian gần đây làm ví dụ cho ảnh hưởng này. Ngay cả ở Việt Nam, năm 2006, khi thị trường chứng khoán nóng lên, thị trường bất động sản đang đóng băng bỗng nhiên cũng ấm trở lại. Đến một lúc nào đấy, sớm muộn rồi bong bóng cũng vỡ, những người nắm giữ những tài sản bị định giá quá cao này lại bắt đầu có cảm giác nghèo đi, đồng thời từ bỏ thói quen tiêu dùng tùy tiện của mình, gây cản trở đến tăng trưởng kinh tế, và tệ hơn, làm trầm trọng thêm suy thoái kinh tế. Do đó, một nhiệm vụ vô cùng quan trọng của Ngân hàng Trung ương là phải để mắt đến sự tăng giá bất thường trên các thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, để nhanh chóng tiến hành những biện pháp ưu tiên nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ quá mạnh đối với các tài sản tài chính. 2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây Thời gian qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, TTBĐS Việt Nam cũng có nhiều dấu hiệu bất thường, nhất là khi “bong bóng” giá ngày càng phình to, khiến nhiều nhà hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô lo ngại. Những lo ngại sự sụp đổ của TTBĐS sẽ kéo theo một loạt những hậu quả khó lường đã khiến việc giảm “bong bóng” của TTBĐS trở thành đầu việc chính của Chính phủ. Không khó khăn khi nhận thấy những điểm bất ổn của TT BĐS trong những năm qua. Nếu như thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn thuộc hạng thấp trên thế giới, thì giá nhà đất lại thuộc hàng cao nhất, nhì thế giới. Điểm bất thường này cho thấy có điều gì đó bất ổn trong nền kinh tế TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 8 Việt Nam từ nhiều năm nay. Đồng thời, đợt “sốt giá” vừa qua cũng cho thấy những dấu hiệu bất thường. Làm xẹp bong bóng nhà đất là điều cần làm, và điều này đang chờ đợi hành động áp dụng thuế nhà đất ở mức hợp lý và thuế chênh lệch lãi trên lợi nhuận mua bán nhà đất, ít nhất ngang bằng thu nhập doanh nghiệp khác. Xẹp bong bóng nhà đất cũng cần chính sách khuyến khích đầu tư vào xây dựng nhà cửa, và làm giảm việc đầu cơ đất bằng thuế đặc biệt đối với người mua quyền sử dụng đất nhưng không sử dụng vào kinh doanh, nhằm đầu cơ. Cũng trong thời gian qua cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn của Mỹ đã tác động tiêu cực tới thị trường tài chính thế giới, hàng loạt các định chế tài chính của Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực châu Âu, Nhật...Một số ngân hàng lớn nuớc này cũng lâm và tình trạng khủng hoảng tương tự. Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm riêng của nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu và nền kinh tế thế giới chắc chắc sẽ không tránh khỏi cuộc khủng hoảng này TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 9 PHẦN 2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn của Mỹ. 2.1.1. Một số thuật ngữ Cho vay dưới tiêu chuẩn( subprime lending): là hình thức cho vay thế chấp rất phổ biến, đặc biệt là tại Mỹ. Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn _ subprime” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng của người vay. “Những người đi vay dưới tiêu chuẩn thường có quá khứ tín dụng( tiền sử tín dụng) không tốt, như thường có các khoản thanh toán quá hạn và có thể có những vấn đề nghiêm trọng như phải ra toà, phá sản. Họ cũng có thể có khả năng thanh toán thấp xét trên những chỉ số như điểm tín dụng, tỉ lệ nợ trên thu nhập hoặc một số tiêu chí khác. Và đương nhiên lãi suất cho vay dưới hình thức này sẽ cao hơn cho vay theo tiêu chuẩn...”(1) Không có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về người đi vay dưới tiêu chuẩn nhưng ở Mỹ hầu hết những người vay này có điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân sô Mỹ (2). Do uy tín của người vay thấp và đặc biệt tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên các khoản vay dưới tiêu chuẩn có lãi suất cao hơn lãi suất thị trường và điều này lại càng làm tăng thêm khó khăn tài chính cho người vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường tăng. 1 The United States conference of Majors the Mortage Crisis_ globalinsight.com_ 2 The US Credit Union National Association _cuna.org_ TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 10 Cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn( subprime housing mortgage): Là một trong những loại hình thuộc cho vay dưới tiêu chuẩn và đặc biệt phát triển mạnh đầu thế kỉ 21, trở thành một nghành công nghiệp của Mỹ(3). Như vậy có nghĩa là hình thức vay thế chấp nhà đất là một loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà với cả dân đầu cơ địa ốc. Hầu hết các ngân hàng và các tổ chức tín dụng cho vay dưới hình thức này đều chấp nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, có thế thấy nguy cơ rủi ro là rất cao vì đối tượng của nó là nhà đất- vốn thường xuyên rơi và chu kì là đóng băng. 2.2. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt- được gọi là cho vay “ dưới tiêu chuẩn”- của các ngân hàng đối với những người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã đạt mức 600 tỉ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ*. Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi lèm với sự bùng nổ thị truờng nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức kỉ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân mỹ. Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, người mua chỉ cần phải trà ngay 20% giá trị của căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần mua sau đó cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán để kiếm lời. 3 Federal Reserver Bank of St Louis- Understanding subprime mortgage _ google.com_ TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 11 Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà nó lại trở thành một công cụ để đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán thì thị trường sẽ thừa nhà. Trong khi đó các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà đối với cả những người có tiền sử tín dụng xấu để được hưởng lãi suất cao. Khi lãi suất liên tục tăng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Nhiều người mất khả năng chi trả khi bán nhà không được dẽ dàng như trước vì thị truờng địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng, nhu cầu mua nhà của người dân Mỹ giảm mạnh. Đến lúc này các ngân hàng nhận thấy nợ xấu, nợ khó đòi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ ngày càng tăng đẩy các ngân hàng và các tổ chức tín dụng Mỹ đứng trước nguy cơ thua lỗ đáng sợ. Hơn thế nữa, các khoản vay thế chấp xấu này được chứng khoán hoá thành các loại cơ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dịch trên thị truờng chưng khoán. Vì thế, cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ, song ảnh hưởng thì lan tới tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này. Như vậy cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ dẫn đến vụ nổ của bong bóng tại Mỹ vào cuối Năm 2007, đầu năm 2008 xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà lợi cho các nhà đầu cơ nhà đất và việc các ngân hàng này có xu hướng chứng khoán hoá các khoản vay đó làm cho sự khủng hoản đó lan rộng sang một số nước ở Châu Âu và châu Á. 2.3. Diễn biến và hậu quả Từ năm 2006 đã bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn ở Mỹ. Chỉ số về cầu nhà trong TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 12 tương lai của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống c