Đề tài Cho vay dự án bất động sản tại vietcombank

1NGÂN HÀNG HÀNG ĐẦU VÌ VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG 2CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK 3NHÓM THỰC HIIỆN 1. Nguyễn Lê Tuấn 2. Huỳnh Thị Mai 3. Mai Yến Nhi 4. Lê Nguyên Thanh Thúy NỘI DUNG CHÍNH 2. THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BĐS 1. TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN BĐS Cho vay dự án -Hỗ trợ tài chính cho đầu tư các dự án mới, các dự án nâng cấp, mở rộng sản xuất kinh doanh -Giúp các Doanh nghiệp thuận lợi trong việc triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh Đặc điểm Cố định về địa lý Tính lâu bền Tính dị biệt Tính khan hiếm Tính ảnh hưởng Nhu cầu vốn đầu tư Phân loại BĐS BĐS có đầu tư xây dựng BĐS không đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt Cho vay dự án BĐS NỘI DUNG CHÍNH 6THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đặc điểm • Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS • Tính địa phương. • Phản ứng “trễ” của cầu so với cung • Có tính chu kỳ • Tính thanh khoản thấp • Thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo • Chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch • Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. :7 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Phân loạiPhân loại TRÌNH TỰ THAM GIA THỊ TRƯỜNG -Thị trường đất đai -Thị Trường sơ cấp -Thị trường thứ cấp . THEO SỰ KIỂM SOÁT CỦA NHÀ NƯỚC - Thị trường chính thức - Thị trường phi chính thức • Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu 1. Quy mô, cơ cấu dân cư 2. Thu nhập và nghề nghiệp 3. Đô thị hóa và quy hoạch THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5. Phát triển cơ sở hạ tầng 4. Cung cầu BĐS thay thế 7. Chính sách tiền tệ 6. Thị hiếu 8. Chính sách quản lý BĐS Chính sách của Chính phủ Quy hoạch và kế hoạch Phát triển cơ sở hạ tầng Các nhân tố ảnh hưởng đến cung THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chi phí đầu vào, chi phí nhà ở 10 Nội dung Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án Xem xét các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả của dự án THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.2.3 • Thẩm định đánh giá KH vay vốn • Hồ sơ pháp lý của dự án • Tổng quan về dự án thẩm định 4.5.6.7.8 • Thẩm định các yếu tố đầu vào • Thị trường đầu ra • Kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư • Các vấn đề về môi trường, an ninh, PCCC • Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án 9.10.11.12.13.14 • Hiệu quả tài chính và khả năng tài trợ của dự án • Phân tích độ nhạy của dự án • Rủi ro liên quan đến cấp TD đầu tư dự án • Biện pháp bảo đảm tín dụng • Chính sách, hướng dẫn liên quan của VCB • Đề xuất cấp tín dụng QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN TẠI VIETCOMBANK 12 Tên DA, địa điểm đầu tư Sản phẩm Mục tiêu/quy mô Sự cần thiết đầu tư của DA Quy mô vốn đầu tư Công nghệ, thiết kế DA Tiến độ xây dựng Nội dung đề nghị vay vốn của KH Tổng quan về DA thẩm định 13 Thẩm định các yếu tố đầu vào Tổng quan về vị trí của DA DA nằm tại các khu đô thị, khu vực quy hoạch đô thị trong tương lai, môi trường sống văn minh, hiện đại, tiện nghi, đa chức năng Các nhà thầu cung cấp dịch vụ Quản lý dự án, nhà thầu xây dựng chính, thiết kế tổng thể Quy trình công nghệ, phương pháp xây dựng - Lý do lựa chọn - Đánh giá về quy mô, mức độ phù hợp 14 So sánh cung cầu và dự báo triển vọng So sánh sản phẩm của dự án với sản phẩm của các dự án tương tự Đánh giá tính hợp lý, khả thi của phương án tiêu thụ THỊ TRƯỜNG ĐẦU RA Thị trường đầu ra 15 Nguồn cầu Phân khúc thị trường Xu hướng thị trường Nhận định của các chuyên gia Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cầu:dân sô, tốc độ đô thị hóa, thu nhập đầu người, kinh tế phát triển, môi trường pháp lý, tác nhân thị trường, dịch vụ cho vay Xu hướng cầu Nguồn cung Số lượng DA cung cấp ra thị trường Tốc độ tiêu thụ, giá giao dịch Ảnh hưởng nền kinh tế, hoạt động đầu cơ Nguồn cung trong tương lai Triển vọng của thị trường Các đánh giá của chuyên gia Dấu hiệu đầu tư THỊ TRƯỜNG ĐẦU RA 16 Chiến lược kinh doanh • Tiêu chuẩn của dự án: nổi bật, đặc trưng riêng • Khách hàng mục tiêu Chính sách về giá • Khu căn hộ, khu bán lẻ • Phương thức thanh toán Kế hoạch Marketing • Hoạt động trực tiếp • Hoạt động thông qua các nhà tư vấn, quản lý BĐS KẾ HOẠCH KINH DOANH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 17 CÁC VẤN ĐỀ VỀ MÔI TRƯỜNG, AN NINH, PCCC Ô nhiễm trong quá trình xây dựng và biện pháp giảm thiểu Các biện pháp PCCC, bảo đảm an ninh Bảng tổng hợp chi phí đầu tư 18 Hạng mục Theo luận chứng của chủ đầu tư Theo CB ĐTDA thẩm định Chi phí quyền sử dụng đất 41.000.000 41.000.000 Chi phí xây dựng phần thô 40.930.455 40.930.455 Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý dự án 5.122.824 4.911.655 Phí phát triển dự án 2.150.095 1.637.218 Chi phí bán hàng & marketing 1.957.544 2.046.523 Lãi vay GĐ1 7.004.781 3.619.347 Tổng mức đầu tư 98.165.698 94.145.198 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 19 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN Bảng tổng hợp nguồn vốn đầu tư 20 Nguồn vốn Theo luận chứng của chủ đầu tư Theo CB KH/ĐTDA thẩm định Tỷ lệ % - Vốn tự có 30.810.815 30.781.772 32,7% - Vốn vay 30.413.238 30.500.000 32,4% - Huy động khác 36.841.645 32.863.426 34,9% Tổng nguồn vốn 98.165.698 94.145.198 100% NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN Thuyết minh về nguồn vốn 21 Xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của DA đã được tính toán Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án Cơ sở dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xây dựng tham gia vay trả Rà soát lại từng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của từng loại nguồn vốn NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN 22 Giả định thông số đầu vào • Suất chiết khấu • Doanh thu của dự án: sản lượng, công suất, giá bán, yếu tố tác động đến doanh thu • Chi phí của DA: CP xây dựng trực tiếp, gián tiếp, khấu hao TSCĐ, lãi vay, khác… Hiệu quả tài chính của DA • NPV • IRR • Thời gian hoàn vốn đầu tư • Thời gian hoàn vốn vay • Điểm hòa vốn của DA • Khả năng trả nợ của DA HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ CỦA DỰ ÁN - Xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi. - Xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan 23 Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án. Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư và quản lí dự án chấp nhận được. Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy Phương pháp PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN Ví dụ phân tích độ nhạy: 24 0% ĐỘ NHẠY VỚI GIÁ BÁN Giá bán giảm còn 1.617 1.584 1.551 1.518 1.485 Tỷ lệ giảm -2% -4% -6% -8% -10% NPV 3.988.418 3.014.380 2.040.342 1.066.304 92.266 -881.772 IRR 10,15% 9,27% 8,38% 7,49% 6,59% 5,68% 0% ĐỘ NHẠY VỚI ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG Đơn giá xây dựng tăng lên 580 597 614 631 648 Tỷ lệ tăng 2% 5% 8% 11% 14% NPV 3.988.418 3.365.205 2.430.384 1.495.564 560.743 -374.077 IRR 10,15% 9,57% 8,71% 7,86% 7,01% 6,16% VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 25 100% ĐỘ NHẠY VỚI TIẾN DỘ BÁN Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch tiêu thụ 100% 98% 96% 95% 92% NPV 3.988. 418 3.988.418 3.058.143 2.127.835 1.662.668 267.110 100% 98% 96% 95% 92% IRR 10,15 % 10,15% 9,31% 8,46% 8,04% 6,75% 100% 98% 96% 95% 92% 100% ĐỘ NHẠY VỚI KẾ HOẠCH THU TIỀN Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch thu tiền 98% 96% 94% 91% 90% NPV 3.988. 418 3.058.143 2.127.835 1.197.491 -198.096 -663.312 IRR 10,15 % 9,31% 8,46% 7,61% 6,32% 5,88% VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY Ví dụ phân tích độ nhạy 26 6,50% ĐỘ NHẠY VỚI KẾ HOẠCH LÃI SUẤT Lãi suất 11,00% 13,00% 14,00% 15,00% 17,00% NPV 3.988.418 2.150.116 1.326.756 913.592 499.430 -371.808 IRR 10,15% 8,45% 7,70% 7,33% 6,95% 6,17% Í DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 27 Rủi ro liên quan đến cấp tín dụng đầu tư DA Rủi ro pháp lý1 Rủi ro xây dựng và công nghệ2 Rủi ro vận hành3 Rủi ro nguồn cung đầu vào 4 Rủi ro thị trường tiêu thụ sản phẩm 5 Rủi ro về tỷ giá 6Rủi ro về môi trường và chính trị7 Rủi ro về chính sách8 Rủi ro về thay đổi kinh tế vĩ mô9 28 Biện pháp bảo đảm tín dụng • Các biện pháp bảo đảm áp dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…) • Đánh giá tài sản bảo đảm • Bên bảo lãnh • Cơ sở pháp lý của việc thế chấp / bảo lãnh. • Hồ sơ tài sản bảo đảm/văn bản bảo lãnh: Ví dụ: Thế chấp/ cầm cố tài sản hình thành từ vốn vay, chi tiết gồm: Quyền sử dụng đất thuộc Dự án, Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Giai đoạn 1 của Dự án. Quyền nhận số tiền bảo hiểm công trình.  Giá trị TSBĐ (i + ii): 94.145.198 USD 29 CHÍNH SÁCH, HƯỚNG DẪN LIÊN QUAN CỦA VCB VCB có hạn chế, khuyến khích hay giới hạn cho vay đối với lĩnh vực/đối tượng đầu tư dự án? Khả năng giải ngân Dự án có ảnh hưởng gì tới tổng mức phê duyệt tín dụng của VCB đối với Chi nhánh trong năm. 30 Tổng trị giá cấp tín dụng tối đa 30.500.000 USD, nhưng không vượt quá 32,4% tổng mức đầu tư giai đoạn 1 của Dự án. Phương thức tài trợ VCB HCM tài trợ Mục đích cấp tín dụng Thanh toán các chi phí đầu tư cho Dự án – Giai đoạn 1, gồm: i. Chi phí đất (gồm chi phí hoàn trả cho ….. và chi phí ngầm hoá tuyến điện) ii. Chi phí xây dựng và kể cả chi phi lãi vay trong thời gian xây dựng iii. Chi phí tư vấn thiết kế, quản lý phát triển dự án và chi phí marketing. Thời hạn cấp tín dụng 48 tháng Thời gian rút vốn 21 tháng Thời gian ân hạn 21 tháng Lãi suất cho vay Theo công bố của VCB HCM Kỳ điều chỉnh lãi suất 03 tháng/lần ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG 31 Loại tiền cho vay VND và/hoặc USD Phí (nếu có) Phí cam kết Phí trả nợ trước hạn Phí khác Kỳ hạn trả gốc và trả lãi Trả lãi 03 tháng/lần Trả gốc 03 tháng/lần Biện pháp bảo đảm tín dụng i. Thế chấp Quyền sử dụng đất thuộc Dự án ii. Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Giai đoạn 1 của Dự án. iii. Cầm cố quyền nhận số tiền bảo hiểm công trình Giá trị TSBĐ (i + ii ) ước tính: 94.145.198 USD. Giá trị TSBĐ/giá trị cấp tín dụng = 3 lần ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG 32 Điều kiện giải ngân - Biên bản họp Hội đồng quản trị về việc phê duyệt dự án đầu tư và vay vốn, thế chấp tài sản, cử người đại diện ký kết các Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng thế chấp/cầm cố và các giấy tờ khác tại VCB HCM. - Vốn điều lệ của Công ty đã được góp đủ. - Hoàn tất các thủ tục đăng ký thế chấp, công chứng tài sản thế chấp là Quyền sử dụng đất của Dự án - Thanh toán chi phí đất: bao gồm:  Chi phí hoàn trả cho ……… được quy định tại Hợp đồng Liên doanh……….  Chi phí ngầm hoá phần tuyến điện 110KV. - Thanh toán chi phí xây dựng và các chi phí khác thuộc Dự án:  Giấy phép xây dựng  Công ty hoàn tất các thủ tục công chứng, thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc Giai đoạn 1 của Dự án.  Công ty cung cấp dự toán chi phí đầu tư Dự án đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.  Công ty đã mua bảo hiểm xây dựng công trình  Công ty đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định tại Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng  Cung cấp đầy đủ các giấy tờ rút vốn vay theo quy định của VCB HCM ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG 33 Các điều kiện tín dụng khác - Khi công trình hoàn thành Công ty phải mua bảo hiểm mọi rủi ro cho tài sản hình thành trong tương lai thuộc Dự án. - Công ty cam kết huy động thêm vốn tự có và/hoặc nguồn vốn vay khác để bù đắp các chi phí phát sinh tăng vượt tổng mức đầu tư, bảo đảm Dự án được đầu tư hoàn chỉnh và đúng tiến độ. Mọi nguồn vốn vay khác là thứ cấp so với nợ vay tại VCB HCM và chỉ được thanh toán sau khi Công ty đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho VCB HCM. - Công ty mở và duy trì tài khoản tiền gởi VND và/hoặc USD tại VCB HCM và tập trung toàn bộ tiền thu từ Dự án vào tài khoản này. Số tiền thu được từ Dự án, trong khi còn nợ tại VCB HCM, Công ty chỉ được sử dụng: i. Thanh toán các chi phí thuộc Dự án; ii. Hoàn trả nợ (gốc + lãi) cho VCB HCM. Việc sử dụng tiền thu từ Dự án cho các mục đích ngoài khoản (i) và (ii) nêu trên chỉ được thực hiện sau khi đã đạt được sự thoả thuận của VCB HCM. - Về giải chấp tài sản thế chấp: VCB HCM sẽ giải chấp tài sản thế chấp theo nguyên tắc: tỉ lệ dư nợ/giá trị TSBĐ tại mọi thời điểm phải đạt tối thiểu 70% hoặc Công ty đã trả hết nợ vay cho VCB HCM. - Công ty ưu tiên tập trung tiền gửi và sử dụng mọi dịch vụ ngân hàng (nếu có) tại VCB ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG 34 THANK YOU FOR YOUR ATTENTION!