Đề tài Giải pháp nhằm phát triển đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam

1 PHẦN MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản”. Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ càng về thị trường bất động sản để có những chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một công việc quan trọng của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta đã có những chuyển biến và phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể là bất động sản và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây ra bất bình 2 trong xã hội, làm giảm lòng tin của người dân. Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng được yêu cầu. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số năm gần đây. Những vấn đề còn tồn đọng trên đây phần lớn là do nguyên nhân thị trường bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có của nó và chưa minh bạch. Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu và đề ra những chính sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư hơn và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trên thị trường là mục tiêu của đề tài này. Đây là vấn đề nghiên cứu vừa mới mẻ vừa có tính hữu ích cao ở Việt Nam hiện nay. Nó mới mẻ vì thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới phát triển khoảng 13 năm trở lại đây nên có rất ít cuộc nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Việt Nam, chỉ trong thời gian gần đây với sự phát triển bất thường của thị trường mới được sự quan tâm nhiều của các cơ quan thông tin đại chúng, các chuyên gia kinh tế và những nhà lập pháp. Vấn đề nghiên cứu này có tính hữu ích vì qua phân tích, tìm hiểu về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam để đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hơn nhằm sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và thu hút ngày càng nhiều đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường bất động sản. Đây là một đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý tại Việt Nam hiện nay. Vì vậy, phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp được sử dụng nhiều để nghiên cứu cơ sở lý luận nhằm đặt nền tảng cho việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản. Phương pháp này được sử dụng để xem xét, tìm tòi, hệ thống và tóm tắt tất cả những kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài đã được tiến hành trong và ngoài nước. Trên cơ sở đó, hiểu được các nhà nghiên cưú đi trước đã có 3 những công trình nghiên cứu nào, kết quả ra sao để có thể sử dụng hoặc bổ sung trong việc nghiên cứu này. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu cũng sử dụng phương pháp phân tích định lượng và định tính nhằm phân tích, đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam từ đó đưa ra các kết luận, kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới. Việc nghiên cứu đề tài này có ý nghĩa rất quan trọng về mặt thực tiễn quản lý bất động sản tại Việt Nam. Nó không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt xã hội. Về mặt xã hội, thị trường bất động sản càng phát triển, càng minh bạch càng đem lại lòng tin cho người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống và đầu tư vào đất đai. Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản càng phát triển thì khả năng thu hút đầu tư từ trong nước và ngoài nước ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng ngày càng được hoàn thiện góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển. Việc xây dựng và phát triển của nó cũng sẽ có tác động rất lớn đến các thị trường khác mà đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ. Nó giúp cho các thị trường này phát triển mạnh và vững chắc. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản càng minh bạch làm giảm thiểu các giao dịch phi chính thức làm tăng thu ngân sách nhà nước và dễ dàng trong việc quản lý thuế. 4 Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản: Khi một quốc gia được công nhận tồn tại thì điều đó cũng có nghĩa là phải có một vùng lãnh thỗ và như vậy tài sản quốc gia đầu tiên mà ai cũng thừa nhận là quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai đó. Để quản lý, sử dụng có hiệu quả và làm tăng tài sản quốc gia, người ta thường phân loại tài sản quốc gia thành hai loại: Động sản và Bất động sản. Động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này sang nơi khác còn bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai là không thể di dời được. Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 181 của Bộ luật Dân sự nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời đuợc, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau đây: - Là một yếu tố vật chất có ích cho con người - Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi - Tồn tại lâu dài Như vậy, bất động sản bao gồm những nhóm sau đây: 5 + Đất đai: Đất đai đã được xác định chủ quyền, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà ở và các công trình phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. + Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn cây lâu năm, các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch, vui chơi, thể thao. Một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp lụât quy định. 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản Từ khái niệm trên cho ta thấy bất động sản là một hàng hoá đặt biệt. Vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn những đặc điểm riêng sau đây: - Bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di chuyển được: Người ta không thể di dời đất đai, bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Đặc điểm này cho thấy giá của bất động sản chịu ảnh hưởng rất lớn của yếu tố vị trí. - Hàng hóa bất động sản là tài sản có tính lâu bền: Đặc điểm này có thể dễ nhận thấy khi sử dụng đất đai không bị hao mòn. Các công trình kiến trúc và vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm năm, thậm trí hàng ngàn năm. - Cung cầu và giá cả của bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà nước như: Luật đất đai, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước. - Hàng hóa bất động sản bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng đồng: Giá cả của hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường mà nó chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu 6 vực địa lý như: sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, …của dân cư sinh sống tại đó. - Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có giá trị cao và khả năng chuyển đổi thành tiền chậm : Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn và thời gian rất dài. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn và dài hạn. Mặt khác, việc bán bất động sản cũng không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác - Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm: do sự phát triển của sản xuất, dân số gia tăng làm cho nhu cầu về đất đai cho sản xuất và nhà ở không ngừng tăng lên trong khi đất đai bị giới hạn. Chính vì vậy, nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hóa thông thường khác, với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm. - Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, cảnh quan … Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng nhau rất lớn. Sự ra đời hòan thiện hay sự mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. - Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng:. Đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và người sở hữu và sử dụng đất. 1.1.3 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế 7 chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau + Dựa vào lọai hàng hóa bất động sản, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất động sản công nghiệp + Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. + Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp) + Dựa vào mức độ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm sóat của Nhà nước. 1.1.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản: Do hàng hóa bất động sản có những đặc điểm riêng nên thị trường bất động sản cũng có một số đặc điểm riêng như sau: - Thị trường bất động sản chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Do đất đai, bất động sản không thể tiêu dùng như các hàng hoá khác và trong quá trình tiêu dùng cũng không mất đi hoặc mất đi 8 không đáng kể. Nên điều đó cho thấy, giá bất động sản phản ánh phần lớn khả năng thu lợi từ việc sử dụng bất động sản đó. - Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương. - Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các thủ tục, giấy tờ kèm theo. Điều này cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi. - Độ trễ của cung và cầu về bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác:. Do bất động sản có giá trị lớn, khả năng cung ứng chậm nên cung không thể đáp ứng được ngay khi có sự biến động về cầu. - Thị trường bất động sản là thị trường không hòan hảo: Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phỗ biến như các lọai hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng lọai cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản đều được đo lường một cách tương đối. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi lọai bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hòan hảo. Chính vì vậy mà những giao dịch trên thị trường bất động sản cần phải có những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và thường được tiến hành thông qua các sàn giao dịch. - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu cầu 9 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế: Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nó chiụ ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng nó cũng có tác động trở lại đối với nền kinh tế. Vai trò của nó trong nền kinh tế được thể hiện qua các điểm sau đây: + Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển: thị trường bất động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái giá trị sang hiện vật và ngược lại. Vì vậy, khi thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thì bản thân nó đã tạo vốn cho xã hội. Bên cạnh đó khi thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn nhanh đó chính là cách bổ sung vốn cho đầu tư phát triển. Ngoài ra, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho nền kinh tế. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước: Phát triển thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động sản hoặc làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản. Cả hai mặt này đều làm tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thuế. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế: Thị trường chung của mỗi quốc gia bao gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá, thị trường bất động sản. Do đó, sự phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường trên. Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế thì thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản tạo 10 + Phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội: Ở bất kỳ quốc gia nào thị trường bất động sản cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần vào sự ổn định xã hội. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh, đặt biệt là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lủng đoạn giá cả, tham nhũng …. Điều đó sẽ làm mất niềm tin nơi người dân đối với các chính sách, chủ trương của nhà nước. + Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách đất đai, bất động sản: Chỉ có thông qua thị trường bất động sản, chúng ta mới thấy rõ được những bất cập của những chính sách đất đai, bất động sản để từ đó bổ sung hoàn thiện chúng. 1.2 SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1 Quá trình hình thành của thị trường bất động sản: Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất. Khi dân số ngày càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên và các nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển. Khi đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận. Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của các thị trường. Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường sức lao động, thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển. Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển 11 1.2.2 Các giai đọan phát triển của thị trường bất động sản: Thông thường thì một thị trường bất động sản trải qua năm giai đoạn phát triển như sau: + Thứ nhất: Cấp độ sơ khởi. Ở cấp độ này, về mặt nhà ở, hầu như moị người đều có thể xây dựng được nhà ở của mình và được coi là một bất động sản trên đất. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, tài chính công, các ch