Đề tài Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội)

më ®Çu 1. TÝnh cÊp thiÕt cña viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi KÓ tõ khi n­íc ta chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, ®Æc biÖt lµ nh÷ng n¨m gÇn ®©y t×nh h×nh tranh chÊp ®Êt ®ai ngµy cµng gia t¨ng vÒ sè l­îng vµ phøc t¹p vÒ tÝnh chÊt, nhÊt lµ ë nh÷ng vïng ®ang ®« thÞ hãa nhanh. C¸c d¹ng tranh chÊp ®Êt ®ai phæ biÕn trong thùc tÕ lµ: tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt; tranh chÊp do lÊn, chiÕm ®Êt; tranh chÊp quyÒn sö dông ®Êt vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt; tranh chÊp ®Êt ®ai trong c¸c vô ¸n ly h«n... Cã thÓ liÖt kª rÊt nhiÒu nguyªn nh©n dÉn ®Õn tranh chÊp ®Êt ®ai nh­: ViÖc qu¶n lý ®Êt ®ai cßn nhiÒu thiÕu sãt, s¬ hë; viÖc giao ®Êt vµ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (GCNQSD§) tiÕn hµnh chËm; viÖc lÊn chiÕm ®Êt ®ai diÔn ra ngµy cµng phæ biÕn nh­ng kh«ng ®­îc ng¨n chÆn vµ xö lý kÞp thêi; ®Êt ®ai tõ chç ch­a ®­îc thõa nhËn cã gi¸ trÞ nay trë thµnh tµi s¶n cã gi¸ trÞ cao, thËm chÝ ë nhiÒu n¬i, nhiÒu lóc gi¸ ®Êt t¨ng ®ét biÕn... C¸c tranh chÊp ®Êt ®ai diÔn ra gay g¾t vµ ph¸t sinh ë hÇu hÕt c¸c ®Þa ph­¬ng. TÝnh b×nh qu©n trong c¶ n­íc tranh chÊp ®Êt ®ai chiÕm tõ 55 - 60%, thËm chÝ nhiÒu tØnh phÝa Nam chiÕm tõ 70 - 80% c¸c tranh chÊp d©n sù ph¸t sinh (thµnh phè Hå ChÝ Minh, An Giang, B¹c Liªu, Long An...). Nhµ n­íc ta ®· rÊt cè g¾ng trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai nh»m æn ®Þnh t×nh h×nh chÝnh trÞ, x· héi. HÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai ngµy cµng ®­îc söa ®æi, bæ sung vµ hoµn thiÖn, trong ®ã quy ®Þnh viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai thuéc thÈm quyÒn cña ñy ban nh©n d©n (UBND) vµ Tßa ¸n nh©n d©n (TAND) (c¸c §iÒu 21, 22 LuËt §Êt ®ai n¨m 1987; §iÒu 38 cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1993; §iÒu 136 LuËt §Êt ®ai n¨m 2003). Tuy nhiªn, c¸c quy ®Þnh vÒ thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai míi chØ "dõng l¹i" ë møc ®é chung chung, nªn trªn thùc tÕ dÉn ®Õn sù chång chÐo, ®ïn ®Èy gi÷a UBND vµ TAND. Kh¾c phôc nh÷ng nh­îc ®iÓm nµy, LuËt §Êt ®ai n¨m 2003 ®· quy ®Þnh thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai t­¬ng ®èi cô thÓ, t¹o c¬ së ph¸p lý ®Ó c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn ¸p dông gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ h¬n. ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña §¶ng vµ Nhµ n­íc ta cã nhiÒu thay ®æi t­¬ng thÝch víi tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn cña c¸ch m¹ng, song bªn c¹nh ®ã cßn nhiÒu quy ®Þnh kh«ng nhÊt qu¸n. H¬n n÷a, viÖc gi¶i thÝch, h­íng dÉn cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn còng ch­a ®Çy ®ñ vµ kÞp thêi. Do ®ã, t×nh h×nh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai cña c¸c c¬ quan hµnh chÝnh vµ TAND trong nh÷ng n¨m qua võa chËm trÔ, võa kh«ng thèng nhÊt. Cã nhiÒu vô ph¶i xö ®i, xö l¹i nhiÒu lÇn, kÐo dµi trong nhiÒu n¨m, ph¸t sinh khiÕu kiÖn kÐo dµi vµ lµm gi¶m lßng tin cña ng­êi d©n ®èi víi ®­êng lèi, chÝnh s¸ch, ph¸p luËt cña Nhµ n­íc. Cã thÓ kh¼ng ®Þnh r»ng, viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai hiÖn nay lµ lo¹i viÖc khã kh¨n, phøc t¹p nhÊt vµ lµ kh©u yÕu nhÊt trong c«ng t¸c gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp d©n sù nãi chung. Do ®ã, viÖc nghiªn cøu mét c¸ch cã hÖ thèng c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai; thùc tr¹ng tranh chÊp ®Êt ®ai vµ viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn (qua thùc tiÔn ë Hµ Néi) trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, trªn c¬ së ®ã ®Ò xuÊt nh÷ng kiÕn nghÞ nh»m söa ®æi, bæ sung chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ x¸c lËp c¬ chÕ gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai thÝch hîp nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, b¶o ®¶m quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cho c«ng d©n lµ viÖc lµm cã ý nghÜa quan träng vÒ mÆt lý luËn vµ thùc tiÔn hiÖn nay. Víi nhËn thøc nh­ vËy, t«i ®· lùa chän vÊn ®Ò "Gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai (qua thùc tiÔn ë Hµ Néi)" lµm ®Ò tµi luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc cña m×nh. 2. Môc ®Ých vµ nhiÖm vô nghiªn cøu - Môc ®Ých nghiªn cøu cña luËn v¨n lµ ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng tranh chÊp vµ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ë n­íc ta, qua ®ã ®Ò xuÊt c¸c gi¶i ph¸p hoµn thiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ c¬ chÕ ¸p dông ph¸p luËt ®Ó gi¶i quyÕt cã hiÖu qu¶ h¬n c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai. - §Ó ®¹t ®­îc môc ®Ých nµy, luËn v¨n cã nhiÖm vô nghiªn cøu nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai liªn quan ®Õn viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai, thùc tr¹ng gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ë Hµ Néi. Trªn c¬ së ®ã chØ ra nh÷ng thiÕu sãt, tån t¹i cña ph¸p luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh vÒ thÈm quyÒn gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai; ®Ò xuÊt c¸c gi¶i ph¸p nh»m hoµn hiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai, n©ng cao hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai phóc ®¸p c¸c ®ßi hái cña sù nghiÖp c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa ®Êt n­íc trong nh÷ng n¨m ®Çu cña thÕ kû XXI. 3. Ph­¬ng ph¸p nghiªn cøu - §Ó gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò do ®Ò tµi ®Æt ra, ng­êi viÕt luËn v¨n sö dông ph­¬ng ph¸p lÞch sö, ph­¬ng ph¸p thèng kª, ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch, trao ®æi chuyªn gia. 4. ý nghÜa cña c¸c kÕt qu¶ nghiªn cøu C¸c kÕt qu¶ nghiªn cøu cña ®Ò tµi nµy cã thÓ ®­îc sö dông lµm tµi liÖu tham kh¶o t¹i c¸c c¬ së ®µo t¹o vµ nghiªn cøu vÒ luËt häc. Mét sè kiÕn nghÞ cña ®Ò tµi cã gi¸ trÞ tham kh¶o ®èi víi c¸c c¬ quan x©y dùng vµ thùc thi ph¸p luËt trong qu¸ tr×nh x©y dùng, hoµn thiÖn vµ tæ chøc thùc hiÖn ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi chung vµ ph¸p luËt gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai nãi riªng ë n­íc ta. 5. KÕt cÊu cña luËn v¨n Ngoµi c¸c phÇn Më ®Çu, KÕt luËn vµ Danh môc tµi liÖu tham kh¶o, luËn v¨n cã 3 ch­¬ng: Ch­¬ng 1: Nh÷ng vÊn ®Ò chung vÒ tranh chÊp ®Êt ®ai vµ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai. Ch­¬ng 2: Thùc tr¹ng gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai (qua thùc tiÔn ë Hµ Néi) Ch­¬ng 3: §Þnh h­íng vµ gi¶i ph¸p n©ng cao hiÖu qu¶ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai. Ch­¬ng 1 Nh÷ng vÊn ®Ò chung vÒ tranh chÊp ®Êt ®ai vµ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai 1.1. Tranh chÊp ®Êt ®ai: Kh¸i niÖm, ph©n lo¹i, ®Æc ®iÓm 1.1.1. Kh¸i niÖm tranh chÊp ®Êt ®ai Trong bÊt kú x· héi nµo, ®Êt ®ai lu«n cã vai trß vµ vÞ trÝ quan träng ®èi víi con ng­êi, gãp phÇn quyÕt ®Þnh sù ph¸t triÓn phån vinh cña mçi quèc gia. Cïng víi sù ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt vµ ®êi sèng, nhu cÇu sö dông ®Êt cña con ng­êi ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng h¬n. XuÊt ph¸t tõ lîi Ých cña c¸c giai tÇng trong x· héi vµ dùa trªn ®ßi hái cña c«ng cuéc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®Êt n­íc, Nhµ n­íc sö dông ph¸p luËt ®Ó ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ®Êt ®ai nh»m t¹o lËp mét m«i tr­êng ph¸p lý lµnh m¹nh cho ho¹t ®éng khai th¸c vµ sö dông ®Êt hîp lý vµ cã hiÖu qu¶. §ång thêi, t¹o c¬ së ph¸p lý v÷ng ch¾c ®Ó gi¶i quyÕt døt ®iÓm vµ cã hiÖu qu¶ nh÷ng tranh chÊp ®Êt ®ai n¶y sinh. Tranh chÊp ®Êt ®ai lµ mét hiÖn t­îng x· héi x¶y ra trong bÊt kú h×nh th¸i kinh tÕ - x· héi nµo. Trong x· héi tån t¹i lîi Ých giai cÊp ®èi kh¸ng th× tranh chÊp ®Êt ®ai mang mµu s¾c chÝnh trÞ, ®Êt ®ai lu«n lµ ®èi t­îng tranh chÊp gi÷a giai cÊp bãc lét vµ giai cÊp bÞ bãc lét. ViÖc gi¶i quyÕt triÖt ®Ó c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai ë c¸c x· héi ph¶i ®­îc thùc hiÖn b»ng mét cuéc c¸ch m¹ng x· héi. ë x· héi kh«ng tån t¹i m©u thuÉn vÒ lîi Ých giai cÊp ®èi kh¸ng, tranh chÊp ®Êt th­êng lµ m©u thuÉn vÒ lîi Ých kinh tÕ, quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn. ViÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai do c¸c bªn tù tiÕn hµnh th«ng qua con ®­êng th­¬ng l­îng, hßa gi¶i hoÆc do c¸c c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn thùc hiÖn dùa trªn viÖc ¸p dông c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Tranh chÊp ®Êt ®ai, hiÓu theo nghÜa réng lµ biÓu hiÖn sù m©u thuÉn, bÊt ®ång trong viÖc x¸c ®Þnh quyÒn qu¶n lý, quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông ®èi víi ®Êt ®ai, ph¸t sinh trùc tiÕp hoÆc gi¸n tiÕp trong lÜnh vùc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. Theo nghÜa hÑp, tranh chÊp ®Êt ®ai lµ tranh chÊp ph¸t sinh gi÷a c¸c chñ thÓ tham gia quan hÖ ph¸p luËt ®Êt ®ai vÒ quyÒn vµ nghÜa vô trong qu¸ tr×nh qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai [43, tr. 245]. Trong thùc tÕ, tranh chÊp ®Êt ®ai ®­îc hiÓu lµ sù tranh chÊp vÒ quyÒn qu¶n lý, quyÒn sö dông xung quanh mét khu ®Êt cô thÓ mµ mçi bªn ®Òu cho r»ng m×nh ph¶i ®­îc quyÒn ®ã do ph¸p luËt quy ®Þnh vµ b¶o hé. V× vËy, hä kh«ng thÓ cïng nhau tù gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp ®ã mµ ph¶i yªu cÇu c¬ quan cã thÈm quyÒn ph©n xö (gi¶i quyÕt). 1.1.2. Ph©n lo¹i tranh chÊp ®Êt ®ai Tr­íc nh÷ng n¨m 1980, Nhµ n­íc ta thõa nhËn nhiÒu h×nh thøc së h÷u ®èi víi ®Êt ®ai: Së h÷u nhµ n­íc, së h÷u tËp thÓ vµ së h÷u t­ nh©n... Do ®ã ë thêi kú nµy tranh chÊp ®Êt ®ai bao gåm: Tranh chÊp vÒ quyÒn së h÷u ®Êt ®ai, quyÒn qu¶n lý vµ sö dông ®èi víi ®Êt ®ai. Sau HiÕn ph¸p 1980 ra ®êi, Nhµ n­íc trë thµnh ®¹i diÖn chñ së h÷u duy nhÊt ®èi víi toµn bé toµn bé vèn ®Êt ®ai trong c¶ n­íc, do ®ã c¸c tranh chÊp ®Êt ®ai hiÖn nay chØ bao gåm tranh chÊp vÒ quyÒn qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh cã ba lo¹i h×nh tranh chÊp ®Êt ®ai: + Tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®ai; + Tranh chÊp vÒ tµi s¶n cã liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt; + Tranh chÊp vÒ quyÒn sö dông ®Êt cã liªn quan ®Õn ®Þa giíi ®¬n vÞ hµnh chÝnh (x·, huyÖn, tØnh). Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ th­êng xuÊt hiÖn d¹ng tranh chÊp ®Êt ®ai phæ biÕn sau ®©y: - Tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt: D¹ng tranh chÊp nµy th­êng x¶y ra ë vïng n«ng th«n, viÖc ph¸t sinh th­êng lµ do lóc chuyÓn ®æi ®Êt ®ai hai bªn kh«ng lµm hîp ®ång hoÆc hîp ®ång cã ®­îc so¹n th¶o nh­ng néi dung rÊt s¬ sµi, ®¬n gi¶n. V× thÕ, sau mét thêi gian mét bªn c¶m thÊy quyÒn lîi bÞ thiÖt thßi nªn ph¸t sinh tranh chÊp, mÆc dï vµo thêi ®iÓm chuyÓn ®æi hai bªn ®Òu ®· nhÊt trÝ vÒ c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt. - Tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt: D¹ng tranh chÊp nµy x¶y ra kh¸ phæ biÕn, viÖc ph¸t sinh th­êng lµ do mét bªn hoÆc c¶ hai bªn thùc hiÖn kh«ng ®óng giao kÕt nh­ kh«ng tr¶ tiÒn hoÆc kh«ng giao ®Êt, còng cã tr­êng hîp do bÞ lõa dèi hoÆc sau khi ký kÕt hîp ®ång thÊy bÞ hí trong ®iÒu kho¶n tháa thuËn vÒ gi¸ c¶ nªn rót l¹i kh«ng thùc hiÖn hîp ®ång. NhiÒu tr­êng hîp néi dung hîp ®ång kh«ng ®Ò cËp râ rµng vÒ môc ®Ých cña hîp ®ång, kh«ng x¸c ®Þnh cô thÓ bªn b¸n hay bªn mua cã nghÜa ®ãng thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, lµm thñ tôc... ®©y còng lµ nguyªn nh©n dÉn ®Õn tranh chÊp. - Tranh chÊp hîp ®ång cho thuª quyÒn sö dông ®Êt: ViÖc ph¸t sinh d¹ng tranh chÊp nµy lµ do mét bªn hoÆc c¶ hai bªn vi ph¹m c¸c ®iÒu kho¶n cña hîp ®ång nh­: + HÕt thêi h¹n thuª ®Êt nh­ng kh«ng chÞu tr¶ l¹i ®Êt cho bªn cho thuª; + Kh«ng tr¶ tiÒn thuª ®Êt; + Sö dông ®Êt kh«ng ®óng môc ®Ých khi thuª; + §ßi l¹i ®Êt tr­íc thêi h¹n hîp ®ång. - Tranh chÊp hîp ®ång thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt: D¹ng tranh chÊp nµy th­êng ph¸t sinh sau khi thêi h¹n thùc hiÖn nghÜa vô ®· hÕt, nh­ng bªn vay ®· kh«ng thùc hiÖn nghÜa vô tr¶ nî ®· cam kÕt. - Tranh chÊp thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt: D¹ng tranh chÊp nµy th­êng x¶y ra do c¸c nguyªn nh©n chñ yÕu sau: + Ng­êi cã quyÒn sö dông ®Êt chÕt kh«ng ®Ó l¹i di chóc vµ nh÷ng ng­êi thõa kÕ theo ph¸p luËt kh«ng tháa thuËn ®­îc víi nhau vÒ viÖc ph©n chia di s¶n thõa kÕ hoÆc kh«ng hiÓu biÕt vÒ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt thõa kÕ, nªn dÉn ®Õn viÖc ph¸t sinh tranh chÊp. + Ng­êi sö dông ®Êt tr­íc khi chÕt cã lËp di chóc ®Ó l¹i thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt nh­ng di chóc ®ã tr¸i ph¸p luËt. - Tranh chÊp do lÊn, chiÕm ®Êt: Lo¹i tranh chÊp nµy x¶y ra do mét hoÆc c¶ hai bªn ®· chiÕm dông ®Êt cña nhau. Cã tr­êng hîp tr­íc ®©y khi thi hµnh chÝnh s¸ch c¶i t¹o n«ng nghiÖp, Nhµ n­íc ®· giao ®Êt cho ng­êi kh¸c sö dông, nay chñ cò tù ®éng chiÕm l¹i ®Êt canh t¸c vµ dÉn ®Õn tranh chÊp. - Tranh chÊp vÒ c¶n trë viÖc thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt: Lo¹i tranh chÊp nµy tuy sè l­îng tranh chÊp ph¸t sinh Ýt nh­ng tÝnh chÊt l¹i rÊt phøc t¹p. Th«ng th­êng, do m©u thuÉn ph¸t sinh, bªn sö dông ®Êt ë gÇn lèi ®i c«ng céng cã vÞ trÝ ®Êt ë s©u hoÆc xa mÆt tiÒn vµ mét bªn do cã thµnh kiÕn c¸ nh©n ®· c¶n trë ng­êi sö dông ®Êt bªn trong viÖc thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt nh­ kh«ng cho ®i qua phÇn ®Êt cña m×nh, rµo l¹i lèi ®i chung v.v... do ®ã dÉn ®Õn tranh chÊp. Ngoµi ra, cßn tån t¹i mét sè d¹ng tranh chÊp ®Êt ®ai cô thÓ trªn thùc tÕ nh­: - Tranh chÊp vÒ viÖc lµm thiÖt h¹i ®Õn viÖc sö dông ®Êt; - Tranh chÊp quyÒn sö dông ®Êt; - Tranh chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt; - Tranh chÊp ®Êt trong vô ¸n ly h«n. 1.1.3. §Æc ®iÓm cña tranh chÊp ®Êt ®ai Quan hÖ ®Êt ®ai lµ mét d¹ng ®Æc biÖt cña quan hÖ d©n sù nªn bªn c¹nh nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña mét tranh chÊp d©n sù, tranh chÊp ®Êt ®ai cßn mang nh÷ng ®Æc ®iÓm ®Æc tr­ng riªng kh¸c víi c¸c tranh chÊp d©n sù, tranh chÊp lao ®éng, tranh chÊp kinh tÕ... Sù kh¸c biÖt ®ã thÓ hiÖn ë nh÷ng ®iÓm chñ yÕu sau ®©y: Thø nhÊt, chñ thÓ cña tranh chÊp ®Êt ®ai chØ cã thÓ lµ chñ thÓ cña quyÒn qu¶n lý vµ quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng ph¶i lµ chñ thÓ cña quyÒn së h÷u ®Êt ®ai. QuyÒn sö dông ®Êt cña c¸c chñ thÓ ®­îc x¸c lËp dùa trªn quyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt cña Nhµ n­íc hoÆc ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp nhËn chuyÓn nh­îng tõ c¸c chñ thÓ kh¸c hoÆc ®­îc Nhµ n­íc thõa nhËn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p ®èi víi diÖn tÝch ®Êt ®ang sö dông. Nh­ vËy, chñ thÓ cña tranh chÊp ®Êt ®ai lµ c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n tham gia víi t­ c¸ch lµ ng­êi qu¶n lý hoÆc ng­êi sö dông ®Êt. Thø hai, néi dung cña tranh chÊp ®Êt ®ai rÊt ®a d¹ng vµ phøc t¹p. Ho¹t ®éng qu¶n lý vµ sö dông ®Êt trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng diÔn ra rÊt ®a d¹ng, phong phó víi viÖc sö dông ®Êt vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, víi diÖn tÝch, nhu cÇu sö dông kh¸c nhau. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt kh«ng ®¬n thuÇn chØ lµ viÖc qu¶n lý vµ sö dông mét t­ liÖu s¶n xuÊt. §Êt ®ai ®· trë thµnh mét lo¹i hµng hãa ®Æc biÖt, cã gi¸ trÞ th­¬ng m¹i, gi¸ ®Êt l¹i biÕn ®éng theo quy luËt cung cÇu trªn thÞ tr­êng, nªn viÖc qu¶n lý vµ sö dông nã kh«ng ®¬n thuÇn chØ lµ viÖc khai th¸c gi¸ trÞ sö dông mµ cßn bao gåm c¶ gi¸ trÞ sinh lêi cña ®Êt (th«ng qua c¸c hµnh vi kinh doanh quyÒn sö dông ®Êt). TÊt nhiªn, khi néi dung qu¶n lý vµ sö dông ®Êt phong phó vµ phøc t¹p h¬n th× nh÷ng m©u thuÉn, bÊt ®ång xung quanh viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai còng trë nªn gay g¾t vµ trÇm träng h¬n. Thø ba, tranh chÊp ®Êt ®ai ph¸t sinh g©y hËu qu¶ xÊu vÒ nhiÒu mÆt nh­: Cã thÓ g©y mÊt æn ®Þnh vÒ chÝnh trÞ, ph¸ vì mèi quan hÖ x· héi, lµm mÊt ®oµn kÕt trong néi bé nh©n d©n, ph¸ vì trËt tù qu¶n lý ®Êt ®ai, g©y ®×nh trÖ s¶n xuÊt, ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn lîi Ých kh«ng nh÷ng cña b¶n th©n c¸c bªn tranh chÊp mµ cßn g©y thiÖt h¹i ®Õn lîi Ých cña Nhµ n­íc vµ x· héi. Thø t­, ®èi t­îng cña tranh chÊp ®Êt ®ai lµ quyÒn qu¶n lý vµ quyÒn sö dông ®Êt. §Êt ®ai lµ lo¹i tµi s¶n ®Æc biÖt kh«ng thuéc quyÒn së h÷u cña c¸c bªn tranh chÊp mµ thuéc quyÒn së h÷u cña Nhµ n­íc. 1.2. Nguyªn nh©n tranh chÊp ®Êt ®ai 1.2.1. Nguyªn nh©n kh¸ch quan Tranh chÊp ®Êt ®ai ë n­íc ta ph¸t sinh cã nguån gèc s©u xa do lÞch sö ®Ó l¹i. ë miÒn B¾c, sau C¸ch m¹ng th¸ng 8 vµ sau n¨m 1953, §¶ng vµ ChÝnh phñ ®· tiÕn hµnh c¶i c¸ch ruéng ®Êt, xãa bá chÕ ®é chiÕm h÷u ruéng ®Êt cña thùc d©n, phong kiÕn, thiÕt lËp quyÒn së h÷u ruéng ®Êt cho ng­êi n«ng d©n. N¨m 1960, th«ng qua con ®­êng hîp t¸c hãa n«ng nghiÖp, ruéng ®Êt cña ng­êi n«ng d©n ®­îc ®­a vµo lµm t­ liÖu s¶n xuÊt chung trë thµnh së h÷u tËp thÓ, do ®ã t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai t­¬ng ®èi æn ®Þnh. ë miÒn Nam, sau hai cuéc kh¸ng chiÕn chèng ngo¹i x©m t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai cã nhiÒu diÔn biÕn phøc t¹p h¬n. Trong chÝn n¨m kh¸ng chiÕn, ChÝnh phñ ®· tiÕn hµnh chia ruéng ®Êt cho ng­êi n«ng d©n hai lÇn vµo c¸c n¨m 1949 - 1950 vµ n¨m 1954, nh­ng ®Õn n¨m 1957, ngôy quyÒn Sµi gßn ®· thùc hiÖn c¶i c¸ch ®iÒn ®Þa, thùc hiÖn viÖc "truÊt h÷u" nh»m xãa bá thµnh qu¶ cña c¸ch m¹ng, g©y ra nh÷ng x¸o trén vÒ quyÒn qu¶n lý ruéng ®Êt cña ng­êi n«ng d©n. Sau khi thèng nhÊt ®Êt n­íc, n¨m 1975, Nhµ n­íc ®· tiÕn hµnh hîp t¸c hãa n«ng nghiÖp, ®ång thêi x©y dùng hµng lo¹t c¸c l©m tr­êng, n«ng tr­êng, trang tr¹i. Nh÷ng tæ chøc ®ã bao chiÕm qu¸ nhiÒu diÖn tÝch ®Êt nh­ng sö dông l¹i kÐm hiÖu qu¶. §Æc biÖt, qua hai lÇn ®iÒu chØnh ruéng ®Êt vµo c¸c n¨m 1977 - 1978 vµ n¨m 1982- 1983, víi chÝnh s¸ch chia cÊp ®Êt theo kiÓu b×nh qu©n, "cµo b»ng" ®· dÉn tíi nh÷ng x¸o trén lín vÒ ruéng ®Êt, vÒ ranh giíi, sè l­îng vµ môc ®Ých sö dông ®Êt ®ai. Khi ®Êt n­íc ta chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng víi sù thay ®æi c¬ chÕ qu¶n lý lµm cho ®Êt ®ai th× ®Êt ®ai ngµy cµng trë nªn cã gi¸ trÞ. D­íi gãc ®é kinh tÕ, ®Êt ®ai ®­îc coi nh­ mét lo¹i hµng hãa trao ®æi trªn thÞ tr­êng theo quy luËt cung cÇu, quy luËt gi¸ trÞ. §©y lµ quy luËt tù nhiªn, nh­ng ®èi víi ®Êt l¹i kh«ng ®­îc thõa nhËn mét c¸ch dÔ dµng ë n­íc ta trong mét thêi gian kh¸ dµi. Do vËy Nhµ n­íc ch­a kÞp thêi cã c¸c chÝnh s¸ch ®Ó ®iÒu tiÕt vµ qu¶n lý cã hiÖu qu¶. Tõ khi nhµ, ®Êt trë nªn cã gi¸ trÞ cao ®· t¸c ®éng ®Õn t©m lý cña nhiÒu ng­êi dÉn ®Õn t×nh tr¹ng tranh chÊp, ®ßi l¹i nhµ, ®Êt mµ tr­íc ®ã ®· b¸n, cho thuª, cho m­în, ®· bÞ tÞch thu hoÆc giao cho ng­êi kh¸c sö dông hoÆc khi thùc hiÖn mét sè chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai ë c¸c giai ®o¹n tr­íc ®©y mµ kh«ng cã c¸c v¨n b¶n x¸c ®Þnh viÖc sö dông ®Êt æn ®Þnh cña hä. 1.2.2. Nguyªn nh©n chñ quan 1.2.2.1. VÒ c¬ chÕ qu¶n lý ®Êt ®ai Trong thêi gian qua, c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai cßn bÞ bu«ng láng, nhiÒu s¬ hë, cã khi ph¹m sai lÇm, gi¶i quyÕt tïy tiÖn, sai ph¸p luËt Trong c¬ chÕ qu¶n lý tËp trung, kÕ ho¹ch hãa cao ®é, Nhµ n­íc ph©n c«ng, ph©n cÊp cho qu¸ nhiÒu ngµnh, dÉn ®Õn viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai thiÕu chÆt chÏ, nhiÒu s¬ hë. Cã thêi kú mçi lo¹i ®Êt do mét ngµnh qu¶n lý dÉn ®Õn viÖc tranh chÊp vÒ ®Êt thuéc quyÒn qu¶n lý cña nhiÒu ngµnh kh¸c nhau. Trong c¬ chÕ thÞ tr­êng, Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai theo quy ho¹ch chung, cã sù ph©n c«ng, ph©n cÊp tr¸ch nhiÖm qu¶n lý ®Êt ®ai kh¸ râ. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ vÉn cßn tån t¹i nhiÒu sai ph¹m, non kÐm vÒ tr×nh ®é qu¶n lý cña ®éi ngò c¸n bé lµm c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai. §iÒu nµy gãp phÇn lµm xuÊt hiÖn nhiÒu tranh chÊp ®Êt ®ai phøc t¹p, khã gi¶i quyÕt. Cô thÓ: - Hå s¬ ®Þa chÝnh ch­a hoµn chØnh, ®ång bé, nªn thiÕu c¨n cø ph¸p lý vµ thùc tÕ ®Ó x¸c ®Þnh quyÒn sö dông vµ qu¶n lý ®Êt ®ai cña tæ chøc, c¸ nh©n, ®Æc biÖt lµ ë nh÷ng vïng mµ quan hÖ ®Êt ®ai phøc t¹p vµ cã nhiÒu biÕn ®éng. Trong nhiÒu tr­êng hîp, viÖc tranh chÊp ®Êt ®ai l¹i b¾t nguån tõ nh÷ng tµi liÖu lÞch sö cña chÕ ®é cò ®Ó l¹i. H¬n n÷a, viÖc giao ®Êt l¹i kh«ng ®­îc tiÕn hµnh theo mét quy tr×nh chÆt chÏ, nªn hå s¬ ®Êt ®ai kh«ng ®ång bé vµ bÞ thÊt l¹c. - Quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ch­a ®i vµo nÒ nÕp, nªn nhiÒu tr­êng hîp sö dông ®Êt kh«ng hîp lý khã bÞ ph¸t hiÖn. Khi ph¸t hiÖn th× l¹i kh«ng ®­îc xö lý kÞp thêi. NhiÒu ®Þa ph­¬ng cßn cã nh÷ng nhËn thøc lÖch l¹c vÒ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, qu¶n lý ®Êt ®ai cßn nÆng vÒ biÖn ph¸p mÖnh lÖnh hµnh chÝnh mµ ch­a chó ý ®Õn biÖn ph¸p qu¶n lý vÒ mÆt kinh tÕ. - Mét sè n¬i ban hµnh v¨n b¶n ph¸p lý ®Êt ®ai kh«ng râ rµng, hoÆc chñ tr­¬ng sai lÇm cña mét sè c¸n bé ®· lµm cho mét bé phËn nh©n d©n hiÓu lÇm lµ Nhµ n­íc cã chñ tr­¬ng "tr¶ l¹i ®Êt cò", tr¶ l¹i ®Êt «ng cha, dÉn ®Õn viÖc khiÕu kiÖn ®ßi l¹i ®Êt ngµy cµng nhiÒu. 1.2.2.2. VÒ c«ng t¸c c¸n bé c«ng chøc thùc hiÖn c«ng vô liªn quan ®Õn ®Êt ®ai Mét bé phËn c¸n bé, c«ng chøc ®­îc giao nhiÖm vô qu¶n lý ®Êt ®ai ®· thùc hiÖn kh«ng tèt nhiÖm vô ®­îc giao, thiÕu g­¬ng mÉu, l¹m dông chøc quyÒn, v× lîi Ých riªng t­, bÞ kÎ xÊu lîi dông ®Ó "®ôc n­íc bÐo cß", thùc hiÖn nh÷ng ©m m­u ®en tèi, g©y mÊt æn ®Þnh x· héi. Lîi dông chñ tr­¬ng ®iÒu chØnh ruéng ®Êt, tæ chøc l¹i s¶n xuÊt theo c¬ chÕ míi, mét sè c¸n bé, ®¶ng viªn lîi dông s¬ hë trong c¸c chÕ ®é, chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc vµ dùa vµo chøc quyÒn ®Ó chiÕm dông ®Êt ®ai tr¸i phÐp, g©y bÊt b×nh trong nh©n d©n. §Æc biÖt, ë nh÷ng n¬i néi bé mÊt ®oµn kÕt th× l¹i lÊy vÊn ®Ò ®Êt ®ai lµm ph­¬ng tiÖn ®Ó ®Êu tranh víi nhau, mét sè phÇn tö xÊu lîi dông c¬ héi nµy ®Ó bao chiÕm ®Êt ®ai hoÆc kÝch ®éng g©y chia rÏ néi bé vµ g©y mÊt æn ®Þnh vÒ t×nh h×nh chÝnh trÞ- x· héi, lµm mÊt uy tÝn cña tæ chøc §¶ng vµ chÝnh quyÒn. 1.2.2.3. VÒ c«ng t¸c l·nh ®¹o, chØ ®¹o C«ng t¸c l·nh ®¹o, chØ ®¹o viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai ë nhiÒu n¬i, nhiÒu lóc cßn h÷u khuynh, mÊt c¶nh gi¸c. Ch¼ng nh÷ng hå s¬ ®Êt ®ai kh«ng ®Çy ®ñ, mµ viÖc ®¨ng ký nh©n khÈu, hé khÈu ë n«ng th«n còng ch­a chÆt chÏ, kÎ xÊu cã ®iÒu kiÖn ®Ó ho¹t ®éng dÔ dµng. Khi ph¸t hiÖn nh÷ng kÎ cÇm ®Çu, tæ chøc g©y rèi, kÝch ®éng vi ph¹m ph¸p luËt th× lóng tóng trong xö lý, n­¬ng nhÑ trong thi hµnh ph¸p luËt, kh«ng tæ chøc ®­îc lùc l­îng quÇn chóng cèt c¸n ®Êu tranh víi mäi biÓu hiÖn tiªu cùc, mµ tr¸i l¹i, ®Ó quÇn chóng bÞ bän xÊu l«i kÐo. Tæ chøc §¶ng vµ chÝnh quyÒn trë thµnh ng­êi bÞ ®éng, ph¶i ch¹y theo gi¶i quyÕt nh÷ng vô viÖc ®· x¶y ra hoÆc xö lý nh÷