Đề tài Một số vấn đề lí luận và thực tiễn về động sản và bất động sản

MỞ ĐẦU Tài sản là vấn đề đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Thuật ngữ “tài sản” được hiểu là của cải của con người. “Của cải” là một khái niệm luôn luôn biến đổi với sự phát triển về quan niệm giá trị vật chất. Và trên thực tế tài sản cũng tồn tại ở rất nhiều dạng khác nhau, vô cũng phong phú và đa dạng. Tuy nhiên, mỗi loại tài sản lại có những đặc tính khác nhau nên cần thiết phải có một cơ chế pháp lí điều chỉnh riêng. Chính vì vậy, việc phân loại tài sản là rất cần thiết và không chỉ có ý nghĩa trong hoạt động lập pháp mà còn có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Trong quy định của pháp luật hay trên thực tế, tài sản sản có thể được pần loại theo nhiều cách khác nhau. Song, cách phân loại cơ bản và phổ biến trong pháp luật của hầu hết các nước là phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Cách phân loại này được áp dụng cho tất cả các nguồn của cải. Theo cách phân loại này, người ta thường xác định rõ loại tài sản nào là bất động sản, rồi dùng phương pháp loại trừ để quy đinh tất cả các tài sản còn lại là động sản. NỘI DUNG Khái niệm động sản, bất động sản. Điều 174 BLDS năm 2005 quy đinh: “ Bất động sản và động sản: Bất động sản là tài sản bao gồm: Đất đai Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Cũng giống như định nghĩa về tài sản, BLDS đã sử dụng phương pháp liệt kê để định nghĩa bất động sản. Căn cứ vào quy định đó thì hiện nay đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng, cây cối, tài nguyên… sẽ được coi là bất động sản. Như vậy, đất đai đứng đầu trong danh mục các tài sản được xác định là bất động sản, đồng thời là căn cứ để xác định các tài sản khác là bất đống sản. Bởi theo khái niêm trên, đặc trưng để xác định các bất động sản khác trước tiên là thuộc tính “gắn liền với đất đai” của tài sản đó. Tuy nhiên, ở đây pháp đã liệt kê mở chứ không liệt kê khép kín như điều 163, BLDS 2005. Theo Điều 163 BLDS 2005 thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Như vậy, bất động sản khác có thể là vật hoặc quyền tài sản, nếu chúng gắn liền với đất đai. Vật bất động sản theo BLDS bao gồm nhà, các công trình xây dựng gắn với đất đai, các tài sản khác gắn với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta chưa cho giải thích chính thức về khái niệm “gắn với đất đai”, dẫn đến cách hiểu rất khác nhau về mức độ gắn liền với đất đai như thế nào thì được coi là bất động sản. Ví dụ như nhưng hoa lợi từ cây cối (hoa quả) được coi là bất động sản hay động sản? Những căn nhà tạm, cầu tạm, chuồng trại chăn nuôi nhỏ lẻ,… có được coi là bất động sản hay không? Như vậy, có thể coi vật không cố định vị trí trên đất (bàn ghề, tàu, xe…) là động sản, và các vật không do đất sinh ra (gia súc, gia cầm…) hoặc nhưng vật đã tách rời khỏi mặt đất (vụ mùa đã thu hoạch, khoáng sản đã khai thác…) là động sản. Nói đến quyền tài sản, quyền tài sản có thể là động sản hoặc bất động sản. Những quyền tài sản gắn với đất đai thường được coi là bất động sản. Theo quy định của Điều 6, Luật Kinh doanh bất động sản thì quyền sử dụng đất cũng là bất động sản. Một số vấn đề lí luận về động sản và bất động sản: Cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản là cách phân loại chủ yếu dựa vào đặc tính vật lí của tài sản là có thể di dời được hay không. Cách phân loại này là tiêu chí mà hầu hết pháp luật các nước trên thế giới đều áp dụng bởi việc xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến hai loại tài sản này rất khác nhau cần phải có quy phạm điều chỉnh riêng đối với từng loại. Theo pháp luật dân sự Việt Nam, việc phân chia tài sản thành động sản và bất động sản có rất nhiều ý nghĩa. Sau đây là một số vấn đề lí luận về động sản và bất động sản. Xác lập thủ tục đăng kí đối với động sản và bất động sản. Quyền sở hữu tài sản là một quyền cơ bản, quan trọng. Khi quyền sở hữu đã thuộc về một chủ thể thì chủ thể đó có quyền tuyên bố với người khác là mình đang sở hữu tài sản đó. Còn những chủ thể khác phải tôn trọng quyền sở hữu của chủ thể đó, bởi nếu vi pham quyền kể trên thì trong bộ luật dân sự có một loạt các quy định để bảo về quyền của chủ sở hữu. Để mọi người biết về quyền sở hữu của mình thì phải có cơ chế công khai quyền. Theo quy định của pháp luật hiện hành Việt Nam về thủ tục đăng kí tài sản, Điều 167 BLDS 2005 quy định: “Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng kí theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đăng kí bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng kí, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, đối với động sản: chiếm hữu là cách biểu thị công khai quyền sở hữu. Tuy nhiên đối với tài sản có giá trị (như các phương tiên giao thông: oto, xe máy, tàu biển…) thì cũng có chế độ đăng kí (và để nhà nước quản lí nhàu đảm bảo an toàn giao thông vì đây là những nguồn nguy hiểm cao độ). Đối với bất động sản: đăng kí là biện pháp công khai các quyền về bất động sản. Xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với động sản và bất động sản Theo điều 168 BLDS 2005 quy định: “1. Việc chuyển quyền sở hữ đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quý định khác. 2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Theo quy định của điều này thì việc chuyển giao quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng lí quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Như vậy, đăng kí là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự chuyển dịch quyền sở hữu và các quyền khác đối với bất động sản (ví dụ như quyền sử đụng đất), nếu không có đăng kí thì sự chuyển dich các quyền đó không có hiệu lực. Đối với động sản, theo quy định của khoản 2 Điều 168 BLDS, việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nếu coi việc chiếm hữu công khai là cách biểu thị quyền sở hữu đối với động sản thì thời điểm việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có thể coi là thời điểm động sản được chuyển giao, người sở hữu mới chiếm hữu động sản. Xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu. Quyền sở hữu là một quan hệ pháp luật dấn sự về sở hữu. Do đó, cũng giống như bất cứ một quan hệ pháp luật dân sự nào khác, quyền sở hữu phát sinh phải dựa trên những căn cứ pháp lí nhất định. Nó chỉ xuất hiện khi có những sự kiện thực tế mà BLDS có quy định ý nghĩa pháp lí đối với sự kiện đó. Căn cứ xác lập quyền sở hữu là những sự kiện pháp lí do pháp luật quy định mà khi xuất hiện những sự kiện đó thì quyền sở hữu của một chủ thể đối với tài sản sẽ được phát sinh. Việc xác định căn cứ xác lập quyền sở hữu có ý nghĩa pháp lí vô cùng quan trọng, bởi pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ các quyền của chủ sở hữu nếu quyền đó được xác lập trên những căn cứ do pháp luật quy định. Việc xác lập quyền sở hữu trên những căn cứ được khái quát tại điều 170 BLDS mới được coi là quyền sở hữu hợp pháp. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có ý nghĩa rất lớn đối với việc xác lập quyền sở hữu tài sản. Trong một số căn cứ xác lập quyền sở hữu, bản chất của tài sản có ý nghĩa quyết định, và có sự khác nhau rất lớn giữa tài sản là động sản và bất động sản. Ý nghĩa đó thể hiện qua một số điều luật sau. * Khoản 2, 3 Điều 236 BLDS quy định: “Khi một người sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải là của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có một trong các quyền sau đây: a) Yêu cầu người sáp nhập tài sản giao tài sản mới cho mình và thanh toán cho người sáp nhập giá trị tài sản của người đó; b) Yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị phần tài sản của mình và bồi thường thiệt hại, nếu không nhận tài sản mới. 3. Khi một người sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là bất động sản của mình, mặc dù đã biết hoặc phải biết tài sản đó không phải là của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập thì chủ sở hữu tài sản bị sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập tài sản thanh toán giá trị phần tài sản của mình và bồi thường thiệt hại.” Khi xem xét đến vấn đề sáp nhập, trước hết chúng ta phải xét đến tài sản trước khi sáp nhập. Tài sản đem sáp nhập có thể là động sản hoặc bất động sản, và mỗi loại đều có ý nghĩa riêng: Khi sáp nhập động sản với động sản, tài sản sau khi sáp nhập có thể là động sản hoặc bất động sản. (Ví dụ như sáp nhập các linh kiện xe máy tạo thành chiếc xe máy hoàn chỉnh, sáp nhập vật liệu xây dựng thành ngôi nhà…) Khi sáp nhập các bất động sản với nhau, tài sản sau khi sáp nhập luôn luôn là bất động sản. Khi sáp nhập tài sản và động sản với tài sản là bất động sản, tài sản sau khi sáp nhập luôn luôn là bất động sản. Việc xác định tài sản trước khi sáp nhập có ý nghĩa trong việc xác định vật mới sau khi đã sáp nhập. Tài sản mới tạo thành thường là tài sản kết hợp giá trị sử dụng của các tài sản đem sáp nhập. Xác định tài sản là động sản hay bất động sản có ý nghĩa rất lớn trong việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản mới sau khi sáp nhập. BLDS có quy định về sáp nhập tài sản là động sản với động sản, hoặc tài sản là động sản với tài sản là bất động sản. Đối với trường hợp một người đem sáp nhập tài sản là động sản của người khác với tài sản là động sản của mình, mà không có sự đồng ý của họ, thì quyền sở hữu đối với vật mới tạo thành có thể thuộc về chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập hoặc thuộc về người sáp nhập, tuy theo sự lựa chọn của chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập. Chủ sở hữu tài sản bị đem sáp nhập có thể yêu cầu người sáp nhập giao tài sản mới cho mình và thành toán cho người sáp nhập phần giá trị tài sản của người đó. Nếu không nhận tài sản mới tạo thành, thì chủ sở hữu tài sản đem sáp nhập có quyền yêu cầu người sáp nhập thanh toán giá trị tài sản của mình và bồi thường thiệt hại. Đối với trường hợp sáp nhập tài sản là động sản của người khác vào tài sản là bất động sản của mình, mặc dù chủ sở hữu (hoặc chủ sủ dụng) bất động sản đã biết hoặc phải biết động sản đem sát nhập đó không phải của mình và cũng không được sự đồng ý của chủ sở hữu động sản bị sát nhập thì chủ sở hữu động sản bị sát nhập có quyền yêu cầu người sát nhập thanh toán giá trị phần tài sản và bồi thường thiệt hại. Trên thực tế, trường hợp này xảy ra rất nhiều, khi chủ sở hữu động sản biết được việc tài sản của mình bị đem sáp nhập thì khó đòi lại được do sau khi sáp nhập, bất động sản là vật chính còn động sản là vật phụ, nên luật quy định như vậy là phù hợp với thực tế. * Điều 239 Xác lập quyền sở hữu đối với vật vô chủ, vật không xác định được chủ sở hữu quy định: “1. Vật vô chủ là vật mà chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu đối với vật đó. Người đã phát hiện vật vô chủ là động sản thì có quyền sở hữu tài sản đó theo quy định của pháp luật; nếu vật được phát hiện là bất động sản thì thuộc Nhà nước. 2. Người phát hiện vật không xác định được ai là chủ sở hữu phải thông báo hoặc giao nộp cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc công an cơ sở gần nhất để thông báo công khai cho chủ sở hữu biết mà nhận lại. Việc giao nộp phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ họ, tên, địa chỉ của người giao nộp, người nhận, tình trạng, số lượng, khối lượng tài sản giao nộp.Uỷ ban nhân dân hoặc công an cơ sở đã nhận vật phải thông báo cho người phát hiện về kết quả xác định chủ sở hữu. Trong trường hợp vật không xác định được ai là chủ sở hữu là động sản thì sau một năm, kể từ ngày thông báo công khai, mà vẫn không xác định được ai là chủ sở hữu thì động sản đó thuộc sở hữu của người phát hiện theo quy định của pháp luật; nếu vật là bất động sản thì sau năm năm, kể từ ngày thông báo công khai vẫn chưa xác định được ai là chủ sở hữu thì bất động sản đó thuộc Nhà nước; người phát hiện được hưởng một khoản tiền thưởng theo quy định của pháp luật.” Trong điều luật này quy định về xác lập quyền sở hữu đối với vật vô chủ và vật không xác định được chủ sở hữu. Đối với tài sản là động sản hay tài sản là bất động sản pháp luật đều có những quy định riêng, bởi sự khác nhau rõ ràng về tính chất của hai loại tài sản này. Vật chỉ được coi là vật vô chủ khi biết chắc chắn rằng, chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sỏ hữu đối với vật đó. Sự từ bỏ quyền sở hữu được chủ sở hữu thực hiện bằng lời tuyên bố (bằng văn bản hay bằng miệng) hay bằng một hành vi cụ thể. Vật vô chủ, vật không xác định được ai là chủ sở hữu có thể là động sản hoặc bất động sản.Trong trường hợp người phát hiện ra vật vô chủ là động sản thì có quyền sở hữu đối với vật đó, nếu vật phát hiện là là bất động sản thì thuộc về Nhà nước. Nếu phát hiện một vật mà chưa có căn cứ để xác định rằng chủ sở hữu đã từ bỏ quyền sở hữu đối với vật đó, thì vật đó được coi là vật không xác định được ai là chủ sở hữu. Khi tìm ra vật không xác định được chủ sở hữu mà sau khi thực hiện đầy đủ các thủ tục tìm chủ sở hữu mà vẫn không xác định được chủ sở hữu của tài sản đó, thì Bộ luật dân sự áp dụng thời hiệu để xác lập quyền sở hữu như sau: Nếu tài sản là động sản thì thuộc sở hữu của người phát hiện sau một năm kể từ ngày thông báo công khai. Nếu tài sản là bất động sản, thì sau năm năm kể từ ngày thông báo công khai, bất động sản đó thuộc sở hữu nhà nước. * Khoản 1 Điều 247 xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu: “1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.” Tại khoản 1 điều này quy đinh về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu đối với trường hợp chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật, nhưng ngay tình, liên tục, công khai. Đối với những tài sản bị chiếm hữu với các đặc điểm nêu trên thì nếu việc chiếm hữu tài sản đó được thực hiện trong vòng mười năm đối với động sản và ba mươi năm đối với bất động sản thì người chiếm hữu hoặc được hưởng lợi từ tài sản sẽ trở thành chủ sở hữu đối với tài sản. Xác định phương thức bảo vệ quyền sở hữu. Bảo vệ quyền sở hữu được hiểu là những biện pháp nhằm tác động bằng pháp luật đối với hành vi xử sự của con người qua đó bảo đảm cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp thực hiện các quyền sở hữu đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình. Trong luật dân sự quy định các phương pháp bảo vệ quyền sở hữu, các phương thức đó là các phương thức kiện dân sự. Các phương thức kiện dân sự có ý nghĩa rất lớn đối với việc bảo vệ quyền của người chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu hợp pháp. Một trong số các phương thức bảo vệ quyền sở hữu đó là kiện đòi tài sản. Khi xác định phương thức kiện dân sự đòi lại tài sản trong trường hợp tài sản thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình, với mỗi loại tài sản (động sản hoặc bất động sản) lại có những điều kiện để chủ thể có thể yêu cầu kiện đòi lại tài sản khác nhau. Những điều kiện đó được quy định tại Điều 257, 258 BLDS. Điều 257 BLDS quy định: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”. Điều 258 BLDS quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”. Điều 257 và 258 BLDS quy định về đi quyền đòi lại động sản và bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình. Ta có thể thấy sự khác nhau tương đối lớn giữa các điều kiện để đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu với động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản. Pháp luật quy định có sự khác nhau như vậy bởi tính chất khác nhau giữa các loại tài sản này. Đối với tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu khó xác định được tài sản đó thuộc về ai nếu chúng không có các dấu hiệu của vật đặc định, vấn đề này xuất phát bởi tính chất của tài sản là động sản, nên dễ dàng có thể di chuyển chúng từ nơi này đến nơi khác (đối với tài sản là vật). Đối với trường hợp muốn đòi lại tài sản là động sản không phải đăng kí quyền sở hữu, chủ sở hữu phải có các căn cứ để xác định tài sản đó thuộc quyền sở hữu của mình (chẳng hạn hoá đơn mua bán tài sản trong đó có ghi số hiệu hoặc kí hiệu tài sản, hoặc dấu hiệu đặc trưng của tài sản…). Tài sản là động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản pháp luật có quy định khác động sản không phải đăng kí quyền sở hữu vì các loại tài sản này thường là các tài sản có giá trị sử dụng lớn và chúng đều được đăng kí quyền sở hữu hoặc sử dụng nên dễ dàng xác định chủ sở hữu qua đăng kí. Như đã nêu ở phần trên, việc đăng kí đối với các loại tài sản này là thể hiện công khai quyền sở hữu, nên về nguyên tăc, ai là người đứng tến trong chứng nhận quyền sở hữu (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản là quyền sử dụng đất) thì người đó được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu (quyền sử dụng). Từ những tính chất khác biệt của các loại tài sản trên pháp luật đã quy định như sau về quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu ngay tình. Điều 257 quy định về quyền đòi lại động sản không phải đăng kí từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được tài sản này thông qua hợp đồng không có đến bù với người không có quyền đinh đoạt tài sản. Ví dụ người chiếm hữu ngay tình được một người khác tặng cho động sản không phải đăng kí quyền sở hữu, nhưng người tặng lại không phải là người có quyền định đoạt đối với tài sản đó, thì người chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản này. Điều 257 BLDS cũng quy định rằng nếu người chiếm hữu ngay tình có được động sản không phải đăng kí thông qua hợp đồng có đền bù với người không phải chủ sở hữu tài sản thì chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền đòi lại động sản không phải đăng kí nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu. Ngoài những trường hợp đã nêu ở trên, chủ sở hữu không được đòi lại động sản không phải đăng kí quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình. Đối với tài sản là động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản, quyền đòi lại loại tài sản này của chủ sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình được quy định ở điều 258 BLDS. Điều luật này quy định, chủ sở hữu động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ trường hợp người chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa. Như vậy, theo nguyên tắc chủ sở hữu có thể đòi lại động sản hoặc bất động sản đang đứng tên họ trong giấy chứng nhận quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trừ trường hợp trong luật định bởi đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu là chủ sở hữu của tài sản, và được pháp luật bảo vệ quyền lợi. Xác định được các quyền năng của chủ thể đối với từng loại tài sản BLDS phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, đối với mỗi loại tài sản, chủ thể lại có những quyền năng khác