Đề tài Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Cao Lãnh năm 2008

Trần Minh Khỏe Huỳnh Thị Ý Nhi Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận QSD ñất tại huyện Cao Lãnh năm 2008 iii MỤC LỤC Trang Lời cảm ơn ................................................................................................................... i Nhận xét của giáo viên ................................................................................................ ii Mục lục ...................................................................................................................... iii Danh sách bảng .......................................................................................................... vi Danh sách hình........................................................................................................... vi MỞ ðẦU .................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN ..................................................................................... 3 1.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................................................... 3 1.1.1 Vị trí ñịa lý ......................................................................................................... 3 1.1.2 Diện tích và dân số ............................................................................................. 3 1.1.3 ðiều kiện kinh tế................................................................................................. 4 1.2 Sơ lược về cơ quan ............................................................................................... 5 1.2.1 Cơ cấu nhân sự ................................................................................................... 5 1.2.2 Chức năng và nhiệm vụ ...................................................................................... 7 1.3 Quá trình hình thành Luật ðất ñai..................................................................... 8 1.4 Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............................. 13 1.5 Các quy ñịnh chung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............ 13 1.5.1 Mục ñích yêu cầu.............................................................................................. 13 1.5.2 ðối tượng ......................................................................................................... 14 1.5.3 ðiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư............................................................... 14 1.5.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ....................................... 16 1.5.5 Mẫu giấy chứng nhận ....................................................................................... 16 1.5.6 Nội dung viết trên giấy chứng quyền sử dụng ñất ............................................. 18 1.5.7 ðính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ................................... 19 1.6 ðăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất trước pháp luật .................................................................. 19 1.6.1 ðăng ký quyền sử dụng ñất............................................................................... 19 16.2 Quyền chung của người sử dụng ñất .................................................................. 20 1.6.3 Nghĩa vụ chung của người sử dụng ñất ............................................................. 21 iv 1.6.4 Người chịu trách nhiệm ñăng ký quyền sử dụng ñất.......................................... 21 1.7 Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ............................... 21 1.7.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất ở có vườn, ao.................................................................... 21 1.7.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ...................................................................... 23 1.7.3 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp ñã chuyển quyền sử dụng ñất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy ñịnh ...................................... 24 1.7.4 Cấp Giấy chứng nhận ñối với trường hợp cá nhân sử dụng ñất chết trước khi trao Giấy chứng nhận ................................................................................. 25 1.7.5 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích ño ñạc thực tế với số liệu diện tích ñã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất ............ 25 1.7.6 Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa ñối với thửa ñất.......................................................................................................... 26 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................... 29 2.1 Phương pháp...................................................................................................... 29 2.2 Các bước tiến hành ............................................................................................ 29 2.3 Phương tiện ........................................................................................................ 30 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN........................................................... 32 3.1 Tình hình quản lý sử dụng ñất .......................................................................... 32 3.2 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .............................. 32 3.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất tại xã, thị trấn .......................................... 34 3.2.2 Trình tự, thủ tục ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên, giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền, thay ñổi về nghĩa vụ tài chính ............ 36 3.2.3 Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ............................................................ 38 3.2.4 Trình tự thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ................ 40 3.3 So sánh giữa quy trình mới và quy trình cũ ..................................................... 42 v 3.3.1 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình và cá nhân theo quy trình cũ ..................................................................................... 42 3.3.2 Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy trình mới ........................................................................................ 43 3.3.3 Những thay ñổi giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Luật ðất ñai 2003 so với Luật ðấi ñai 1993....................................................... 46 3.4 Nhận xét về những quy ñịnh mới trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của Luật ðất ñai 2003 ............................................................. 47 3.5 Cụ thể tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .............................. 48 3.5.1 Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.................................................... 49 3.5.2 Cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ..................................................... 50 3.6 Thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất .................................................................................................. 50 3.6.1 Thuận lợi .......................................................................................................... 51 3.6.2 Khó khăn .......................................................................................................... 51 vi DANH SÁCH BẢNG Tên bảng Trang Bảng 1: Diện tích và dân số huyện Cao Lãnh .............................................................. 4 Bảng 2: Diện tích các loại ñất .................................................................................... 32 Bảng 3: Thống kê kết quả cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất năm 2008 .... 49 DANH SÁCH HÌNH Tên hình Trang Hình 1: Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh......... 6 Hình 2: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất tại xã, thị trấn.................................................. 33 Hình 3: Sơ ñồ thể hiện trình tự ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên, giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền và nghĩa vụ tài chính ......................................................................................................................... 36 Hình 4: Sơ ñồ thể hiện trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các trường hợp trúng ñấu giá, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất .............................. 38 Hình 5: Sơ ñồ thể hiện trình tự, thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất..................................................................................................................... 40 Hình 6: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy trình cũ ............................................................................ 42 Hình 7: Sơ ñồ thể hiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy trình mới.......................................................................... 44 1 MỞ ðẦU Ngày nay, ñất ñai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của ñất nước. ðất ñai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm - ngư nghiệp là ñịa bàn ñể phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt của con người. Hệ thống quản lý ñất ñai chặt chẻ và chính sách ñất ñai phù hợp sẽ tác ñộng tích cực trong lĩnh vực quản lý và sử dụng ñất ñai. Vì thế Nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm pháp luật ñể quản lý sử dụng ñất ñai một cách có hiệu quả. Hiện nay, với nền kinh tế thị trường năng ñộng, ñất ñai ñối với người sử dụng ñược coi là một tài sản ñặc biệt, thực tế thị trường ñất ñai ñã hình thành cho nên ñể sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai có hiệu quả, không lãng phí và phân phối ñất ñai một cách phù hợp cho người sử dụng là vấn ñề quan tâm của Chính phủ. Trong ñó việc ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 1993) và 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (Luật ðất ñai 2003). Chính tầm quan trọng này, Luật ðất ñai 2003 và Nghị ñịnh 181/2004/Nð- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai ñã quy ñịnh cụ thể vai trò và trách nhiệm của các cấp hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất . Mặt khác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh sẽ giải quyết ñược những vấn ñề nhạy cảm của xã hội về việc tranh chấp ñất ñai, tình trạng không ổn ñịnh về quản lý và sử dụng ñất ñai. Xuất phát từ những vấn ñề trên và ñược sự ñồng ý của Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh, cũng như theo sự phân công của Ban Giám hiệu Trường Cao ñẳng Cộng ñồng Vĩnh Long, Khoa Nông nghiệp ( Ngành Quản lý ðất ñai) và thầy cô bộ môn ñã cho chúng tôi tìm hiểu thực tế và thực hiện ñề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất năm 2008” vừa qua. Do ñó ñề tài “Nghiên cứu quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của huyện Cao Lãnh trên cơ sở Luật ðất ñai 2003” ñược thực hiện nhằm mục ñích: 2 - Nắm ñược tình hình cấp giấy chứng nhận của huyện Cao Lãnh hiện tại. - Tìm hiểu sự khác biệt giữa quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trước và sau khi áp dụng Luật ðất ñai 2003. - Nghiên cứu những quy ñịnh mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, từ những quy ñịnh mới này trên cơ sở kế thừa những quy ñịnh cũ hiện có ñánh giá sự thay ñổi về hình thức ứng dụng trên thực tế và rút ra kết luận về sự thay ñổi ñó - Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn trong quá trình cấp giấy chứng nhận. - ðề xuất ý kiến giải quyết những khó khăn. Kết quả ñề tài ñược ghi nhận như sau: - Nghiên cứu những văn bản liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh trong Luật ðất ñai 2003, rút ra những nét mới của quy trình theo Luật ðất ñai năm 2003 so với Luật ðất ñai năm 1993 và ñánh giá những thay ñổi này. - ðánh giá ñược kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo Luật ðất ñai 2003. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện Cao Lãnh kế thừa quy trình cũ và ñược xây dựng trên những quy ñịnh mới của Luật ðất ñai 2003, bên cạnh ñó còn chỉ ra một số mặt thuận lợi và khó khăn cũng như những hạn chế của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mới khi áp dụng từ ñó ñề xuất hướng giải quyết. 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN 1.1 ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI 1.1.1 Vị trí ñịa lý Huyện Cao Lãnh nằm trong vùng kinh tế phía Bắc của tỉnh, Phạm vi ñịa lý: từ 100 19’ 00’’ ñến 100 40’ 40” ñộ vĩ Bắc, từ 1050 33’ 25” ñến 1050 49’ 00” ñộ kinh ðông. Huyện Cao Lãnh có hệ thống ñường thủy dài 170 km gồm sông Tiền, sông Cần Lố, các kênh ñào Nguyễn Văn Tiếp, An Phong - Mỹ Hoà, An Long và nhiều sông rạch nhỏ; ñường bộ dài 464 km, ñặc biệt có 36 km ñường Quốc lộ 30 là cửa ngõ quan trọng của tỉnh ñi thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh trong khu vực. Nằm ở phía Bắc sông Tiền, phía ðông giáp huyện Cái Bè (tỉnh Tiền Giang) và huyện Tháp Mười, phía Tây giáp thành phố Cao Lãnh, huyện Thanh Bình và Tam Nông, phía Bắc giáp huyện Tháp Mười, phía Nam giáp sông Tiền (thị xã Sa ðéc và huyện Lấp Vò). 1.1.2 Diện tích và dân số Huyện Cao Lãnh có diện tích là 491 km2 và dân số khoảng 206.200 người gồm 18 ñơn vị hành chính (17 xã và 1 thị trấn): Tên xã, thị trấn Dân Số (Người) Diện Tích (Km2) TT Mỹ Thọ 13.749 8,8 Mỹ Thọ 8.398 25,4 An Bình 8.718 8,6 Nhị Mỹ 11.716 28,2 Mỹ Xương 8.432 11,1 Bình Hàng Tây 10.204 15,3 Bình Hàng Trung 13.122 20,4 Tân Hội Trung 8.689 43,1 Ba Sao 13.616 66,0 Phương Thịnh 10.178 45,7 4 Gáo Giồng 8.309 55,4 Bình Thạnh 20.345 31,4 Phong Mỹ 19.146 29,4 Tân Nghĩa 10.421 23,9 Mỹ Long 11.143 22,1 Mỹ Hội 10.999 16,9 Phương Trà 8.406 15,1 Mỹ Hiệp 12.153 23,4 Bảng 1: Diện tích và dân số tỉnh ðồng Tháp ( Nguồn Niên giám Thống kê huyện Cao Lãnh năm 2008) 1.1.3 ðiều kiện kinh tế Huyện Cao Lãnh có thế mạnh về sản xuất nông nghiệp toàn diện. Ngoài cây lúa với diện tích 66.300 ha, sản lượng năm 2006 ñạt 347.000 tấn, còn có 4.950 ha vườn cây ăn trái, chủ yếu là xoài, nhãn, cây có múi, sản lượng 21.700 tấn; hơn 4.000 ha cây công nghiệp ngắn ngày; 1.600 ha rừng; diện tích mặt nước nuôi thuỷ sản 1.082 ha (cá tra, ñiêu hồng, cá lóc, tôm càng xanh…), sản lượng 22.200 tấn; ñàn gia súc 35.000 con (báo cáo của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh năm 2008). Diện tích vườn cây ăn trái và phần lớn diện tích lúa ñược bờ bao bảo vệ khi lũ về. Về công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - xây dựng, huyện có các làng nghề truyền thống (dệt chiếu, thảm lục bình, làm bột, bánh tráng), các cơ sở chế biến lương thực, giá trị sản xuất năm 2006 ñạt 248.239 triệu ñồng; cụm công nghiệp Cần Lố và Phong Mỹ ñã bàn giao mặt bằng cho các doanh nghiệp, dự án khu công nghiệp xã Ba Sao cũng ñang ñược tỉnh thông qua và tiến hành thành lập; cầu Sông Cái Nhỏ (Bình Thạnh) ñang gấp rút hoàn thành; mặt ñường giao thông nông thôn hầu hết ñã ñược trãi nhựa hoặc làm bằng bê tông cốt thép, xe 4 bánh về ñến trung tâm các xã, xe 2 bánh về ñến các ấp. Lĩnh vực thương mại - dịch vụ - du lịch phát triển nhanh và ña dạng. Hệ thống chợ từ huyện ñến xã ñược ñầu tư, nâng cấp. Chợ ñầu mối trái cây tỉnh ðồng Tháp ñặt tại xã Mỹ Hiệp ñang mở rộng, thu hút lượng trái cây bình quân 5 150 tấn/ngày từ các nơi trong và ngoài tỉnh. Cơ sở giết mổ gia súc, gia cầm tập trung tại xã An Bình bảo ñảm ñáp ứng nhu cầu của chợ Cao Lãnh và các chợ lân cận. 1.2 SƠ LƯỢC VỀ CƠ QUAN Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất ñược quyết ñịnh thành lập vào ngày 28 tháng 07 năm 2005 trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo Quyết ñịnh số 2875/Qð-UBND của Ủy ban nhân dân huyện Cao Lãnh. Ngày ñầu thành lập Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Cao Lãnh có 06 biên chế. Gồm Giám ñốc, 04 chuyên viên và 01 kế toán. Hiện nay cơ quan hiện có 16 biên chế trong ñó: Giám ñốc, 01 phó Giám ñốc, 06 chuyên viên, 07 cán sự, 01 kế toán phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về ñất ñai cũng như nguồn tài nguyên và môi trường trên ñịa bàn của huyện. ðược sự quan tâm lãnh ñạo của Ủy ban nhân dân huyện nên Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất cũng như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cao Lãnh là một trong những cơ quan hoạt ñộng rất có hịệu quả trong công tác quản lý và tạo ñược lòng tin trong nhân dân. 1.2.1 Cơ cấu nhân sự Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường ñược chia thành các tổ và bộ phận như sau: - Tổ Thẩm ñịnh và Chỉnh lý biến ñộng. - Tổ Tiếp nhận và Trả kết quả. - Bộ phận Kế toán và Văn thư. - Tổ Kỷ thuật. - Tổ ðo ñạc - Tổ Dịch vụ Các Tổ và Bộ phận trên ñược sắp xếp và bố trí theo sơ ñồ như sau: 6 H ìn h 1: Sơ ñồ tổ ch ức V ăn ph òn g ð ăn g ký Q u yề n s ử dụ n g ñấ t h uy ện C ao Lã n h H U Ỳ N H V Ă N C H ÂU G iá m ð ốc Ph ụ tr ác h ch un g N G U Y Ễ N H O ÀN G H Ư N G Ph ó G iá m ð ốc Ph ụ tr ác h ch uy ên M ôn TỔ TH Ẩ M ð ỊN H V À C H ỈN H LÝ BI Ế N ð Ộ N G PH Ạ M . TH . D Ũ N G Tổ Tr ưở n g ph ụ tr ác h Th ẩm ñị n h hồ sơ v à ch ỉn h bi ến ñ ộn g H h. V . M IN H C Ả N H Cu n g cấ p th ôn g tin là m n gh ĩa v ụ tà i c hí n h v à th am gi a CT kê bi ên , ñị n h gi á TR Ầ N C H Í C ÔN G Ch ỉn h lý Bð tr ên s ổ b ộ ñị a ch ín h, b ản ñ ồ, th ẩm ñị n h hồ sơ th u hồ i ñ ất , Cu n g cấ p th ôn g tin TỔ TI Ế P N H Ậ N V À TR Ả K Ế T QU Ả N G U Y Ễ N K IM TH A N H V ào s ổ tr ìn h ký v à tr ả kế t q uả (hồ sơ ) LÊ H Ồ N G N H I K iể m tr a, tiế p nh ận h ồ sơ LÝ TH Ị N G Ọ C TH A N H Ti ếp n hậ n h ồ sơ th ế ch ấp BỘ PH Ậ N K Ế TO ÁN V Ă N TH Ư H U Ỳ N H TH Ị ÂU Ph ụ tr ác h kế to án k iê m v ăn th ư LÊ . T. H . PH Ư Ợ N G v ào s ổ th eo d õi H S ch uy ển n hư ợn g… ki êm th ủ qu ỹ, Ph ụ tr ác h hồ sơ dị ch v ụ H U Ỳ N H A N H ð ÀO X ã N H Ị M Ỹ N G U Y Ễ N V Ă N TÀ I X ã T. H . TR U N G N G U Y Ễ N V Ă N H IỀ N X ã B. H . TR U N G N G U Y Ễ N TẤ N SA N G X ã G ÁO G IỒ N G N G U Y Ễ N V Ă N TR Ắ N G X ã PH O N G M Ỹ TR Ầ N TH A N H H Ữ U X ã B ÌN H TH Ạ N H TỔ D ỊC H V Ụ 6 X Ã N G . TH ÁI H Ư N G Ph ụ tr ác h ño ñ ạc , ph ục v ụ cô ng tá c th u hồ i ñ ất , gi ải qu yế t v à cu n g cấ p th ôn g tin v ề th ửa ñấ t c ho n gư ời sử dụ n g N G U Y Ễ N A N H QU Ố C ð o ñ ạc ð O ð Ạ C K Ỹ TH U Ậ T TR Ầ N M IN H K H O A Tổ Tr ưở n g ph ụ tr ác h K i ể m tr a hồ sơ kỹ th uậ t, cấ p gi ấy CN QS D ð V Õ PH Ạ M D U Y V ẽ sơ ñồ ñấ t v ào G CN qu ản lý , th eo d õi cậ p nh ật ch ỉn h lý bi ến ñ ộn g tr ên ph