Đề tài Phân tích phát triển đất đai đô thị và đánh giá giá trị của đất đai ứng dụng trong phát triển đô thị Hà Nội Việt Nam

Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 2 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 7 I.Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 7 II.Mục đích của đề tài .................................................................................. 7 III.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu............................................ 8 IV.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 8 V.Những kết quả dự kiến đạt được .............................................................. 8 C I I I I U C U ......................................... 10 . T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i ............................. 10 . . T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai i t nam .............................. 14 .3 Các chương t nh kế hoạch và các chính ách về ụng đất tại i t Nam ...................................................................................................... 17 C II C SỞ LÝ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị ............................................................................ 19 . Lý thu ết và khái ni m .......................................................................... 19 2.1.1.Ý nghĩa của từ “đô thị” .................................................................. 20 2.1.2. Không gian đô thị ......................................................................... 20 2.1.3. Vị trí đô thị ................................................................................... 21 2.1.4. Khu vực xung quanh ..................................................................... 21 . . Phân tích đô thị ................................................................................... 23 2.2.1. Các tiếp cận khác nhau ................................................................ 23 2.2.2. Hình thái học đô thị .................................................................... 26 2.2.3. Các mức phân tích ...................................................................... 27 .3 Phát t iển đô thị .................................................................................... 29 .4. Đủ chỗ _ đủ khu đô thị..................................................................... 31 .5 Nhận xét về ULDM .............................................................................. 31 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 3 .6 Phát t iển đất đai .................................................................................. 31 .7 Các mô h nh phát t iển đất và bất động ản ....................................... 34 2.7.1. Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi-sự kiện ........................ 36 2.7. 2 Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan ................ 38 2.7. 3. Cấu trúc cung cấp hoặc các mô hình cấu trúc ............................ 39 2.7. 4 Các mô hình dựa vào sản xuất .................................................... 40 2.7. 5 Các mô hình cân bằng ................................................................. 41 2.7. 6 Tài liệu tham khảo bổ sung về các mô hình phát triển đất đai ........................................................... 42 .8. Phát t iển đất đai và quản lý hành chính đất đai ............................... 46 .9 Phương pháp luận của mô h nh ULDM ............................................. 49 2.9.1 Phương pháp luận và nguồn số liệu ............................................... 49 2.9.2 Đặt khung mô hình thể chế ULDM ............................................... 49 . 0 Kết luận .............................................................................................. 50 C III. ÁP DỤ CÁC IẾP CẬ LÝ UYẾ VÀ IẾP CẬ I ĐẠI RO P Â ÍC MÔ P Á RIỂ ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị ẠI MỘ SỐ K U ĐÔ Ị À ỘI .. 52 3. Các nghiên cứu t nh huống .................................................................. 52 3.1.1 Các khu vực nghiên cứu ............................................................... 54 3.1.2 Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 56 3. Tiếp cận nghiên cứu ............................................................................ 60 3.2.1 Quan sát hiện trường ..................................................................... 60 3.2.2 Phỏng vấn .................................................................................... 60 3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị .................................................................. 61 3.3 Các ngu ên tắc cho qu ết định phương pháp luận ............................ 61 3.4 Nhận xét vế ULDM ............................................................................... 61 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 4 3.5 Nghiên cứu t nh huống Hà Nội ......................................................... 62 3.5.1 Giới thiệu ...................................................................................... 62 3.5.2 Khu đô thị 1, Nhân Chính 1 .......................................................... 63 3.5.3 Khu đô thị 2, Nhân Chính 2 .......................................................... 69 3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá ........................................................... 77 3.5.5 Khu đô thị 4, Triều khúc ............................................................... 84 3.6. Phân tích .............................................................................................. 91 3.6.1 Mô hình thể chế và ULDM ........................................................... 91 3.6.1.1. Xem xét chi tiết mô hình thể chế.......................................... 91 3.6.1.2 Mô hình thể chế và ULDM ................................................... 95 3.6.2 Phân tích nghiên cứu tình huống .................................................. 99 3.7. Điều t a ố li u thực tế tại 4 khu đô thị minh hoạ cho mô h nh ULDM ................................................................. 101 3.7.1 Phương pháp tính toán ................................................................. 101 3.7.2 Lập bảng tính .............................................................................. 102 3.8 Kết luận .............................................................................................. 104 3.8.1 ULDM và mô hình thể chế ........................................................ 104 3.8.2 Các nghiên cứu tình huống ......................................................... 105 C 4 KẾ LUẬ VÀ KIẾ Ị .................................................... 108 4. Kết luận ............................................................................................... 108 4. Các kiến nghị ...................................................................................... 108 ÀI LI U AM K ẢO ................................................................................. 112 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 5 DA MỤC CÁC VẼ 1. Hình 2.1 Quá trình phát triển đô thị (dựa trên Madanipuor 1996,tr.135-137) 2. Hình 2.2 Quá trình phát triển đất đai và gia tăng trong giá trị đất đai (dựa trên Williamson,Enemark 2010,tr. 196-197) 3. Hình 2.3 Hệ thống quyền của người sử dụng của Buitelaar (2004) 4. Hình 2.4 Mối quan hệ giữa quản trị đất và phát triển đất 5. Hình 2.5 Biểu đồ luồng nghiên cứu toàn cục 6. Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại Hà Nội 7. Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020 DA MỤC CÁC BẢ BIỂU 1. Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa 2. Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp 3. Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới 4. Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988) 5. Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực (FAO,1989) 6. Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106 ha) 7. Bảng 1.7. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính - 1994) 8. Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học đô thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr. 27-33) 9. Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr. 32-34) 10. Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991) 11. Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu 11. Bảng 3.2 Các chỉ số và các thuộc tính của ‘khu đô thị đầy đủ’ cần được thu thập 12. Bảng 3.3 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 1, Hà Nội 13. Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết của chúng, Khu đô thị 1, HN 14. Bảng 3.5 Các kết quả của việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội 15. Bảng 3.6 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 16. Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 17. Bảng 3.8 Các kết quả thu thập số liệu, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội 18. Bảng 3.9 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội 19. Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 6 20. Bảng 3.11 Các kết quả của thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội 21. Bảng 3.12 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 22. Bảng 3.13 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 23. Bảng 3.14 Các kết quả thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội 24. Bảng 3.15 Các phần tử của mô hình đã được củng cố (được tạo ra dựa trên Healey 1992) 25. Bảng 3.16 Các phần tử và khía cạnh được xem xét trong ULDM trong khung mô hình thể chế 26. Bảng 3.17 Đầu tư công cộng và tư nhân tóm tắt và các tác động của chúng tới phát triển đất đai 27. Bảng 3.18 Bảng tính giá đất từ giá cho thuê nhà và giá thị trường Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 7 LỜI MỞ ĐẦU I ính cấp thiết của đề tài Việt nam là quốc gia đông dân với nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm cho nên sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế cũng như phát triến xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Một trong những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh tế của sử dụng tài nguyên đất đai là tiếp cận kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường.Để thực hiện nhiệm vụ này,một điều không thể thiếu là xác định giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai cho các sử dụng đất đai khác nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích các tiếp cận đánh giá giá trị kinh tế của sử dụng đất đai còn gặp rất nhiều khó khăn trong điều kiện Việt Nam. Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện môi trường ngày càng có nhiều diễn biến phức tạp là một nhiệm vụ cấp bách không chỉ của Việt Nam hiện nay nói riêng mà còn của cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hoàn thiện và phát triển các tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá trị tài nguyên đất đai là cấp thiết cho các nhà nghiên cứu kinh tế khắp nơi trên thế giới.Nghiên cứu tình huống trong điều kiện Việt Nam là cần thiết không chỉ cho những người đang sống và làm việc ở Việt Nam mà nó còn có thể đóng góp thông tin cho những người có quan tâm tới tình hình phát triển tài nguyên đất đai trong khu vực và trên thế giới.Luận văn nàylà một trong những đóng góp vào quá trình nghiên cứu thực tế tại khu vực miền Bắc Việt Nam (cụ thể là khu vực nội thành Hà Nội). II Mục đích của đề tài : Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi những nghiên cứu về tính toán giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai trong tình hình hiện tại của Việt Nam,cho nên mục đích thứ nhất của luận văn này là triển khai những tìm hiểu cơ bản đầu tiên cho tính toán giá trị tài nguyên đất đai một cách khoa học và có hệ thống dựa trên những thành tựu nghiên cứu đã có của các nhà kinh tế khắp nơi trên thế giới và Việt Nam. Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế ở các khu đô thị của Hà Nội,Việt Nam để có thể ứng dụng những tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của khoa học lý thuyết kinh tế về đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trên thế giới nhằm phát triển phương pháp luận nghiên cứu và đánh giá giá trị kinh tế của đất đai trong điều kiện Việt Nam.Trên cơ sở đó,luận văn có mục đích triển khai các mô hình phân tích phát triển Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 8 đất đai đô thị và đánh giá giá trị của đất đai ứng dụng trong phát triển đô thị Hà Nội Việt Nam. III Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu: -Để phục vụ mục đích nghiên cứu một cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của các nhà kinh tế tài nguyên môi trường quốc tế,dựa trên cơ sở của khoa học kinh tế phúc lợi truyền thống. -Cụ thể,với tiếp cận truyền thống,luận văn sẽ sử dụng phương pháp đánh giá giá trị tài nguyên đất đai dựa vào luồng giá trị mà tài nguyên đất đai tạo ra cho nền kinh tế thông qua các dịch vụ cụ thể như phục vụ làm nơi cư trú(các khu đô thị,các khu dân cư.),phục vụ sản xuất nông nghiệp và công nghiệp cũng như xây dựng,thương mại,du lịchvới các cơ cấu chiết khấu khác nhau. -Hơn nữa để đáp ứng điều kiện hiện đại,cần phải chú ý tới những tác động môi trường phức tạp,cho nên luận văn cũng cần thiết phát triển những tiếp cận hiện đại hơn,như các mô hình đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện bị ảnh hưởng của tác động môi trường.Các tiếp cận này dựa trên các nghiên cứu của các nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường trong những thập kỷ gần đây. -Trong luận văn này tôi sẽ đi sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho một số khu đô thị tại thành phố Hà Nội vì luồng giá trị mà loại hình đất đai đô thị mang lại cho nền kinh tế quốc dân có tỷ trọng lớn so với các mục đích sử dụng đất khác. -So sánh,phân tích các kết quả phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai đô thị và giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai của các khu vực đô thị của Hà Nội mà luận văn đi sâu nghiên cứu. -Tuy nhiên việc đánh giá luồng giá trị mà tài nguyên đất đai mạng lại của các loại hình sử dụng đất khác như :nông nghiệp,công nghiệp,lâm nghiệp...đều có chung một phương pháp và mô hình đánh giá như mô hình đánh giá giá trị đất đai cho các khu đô thị.Do đó các vấn đề vừa nêu tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu và thực hiện trong các đề tài tiếp theo trong tương lai. IV Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Với những mục đích đã nêu ở phần trên của luận văn này,tôi tập trung nghiên cứu vào mô hình phát triển đất đai của các khu đô thị đã và đang xây dựng ở Hà Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 9 Nội.Dựa vào các số liệu quan sát thực tế và phương pháp luận của mô hình phân tích đã chọn ra được 4 khu đô thị đặc trưng cho 4 loại mô hình phát triển đất đai phổ biến nhất của Hà Nội,bao gồm : 1. Phát triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2) 2. Phát triển tự phát không có hỗ trợ(Làng Triều Khúc-Thanh Trì) 3. Đã được quy hoạch và phát triển ở mức độ nhất định(Làng Yên Xá-Hà Đông) 4. Đã được quy hoạch và phát triển tốt(KĐT Nhân Chính 1) V hững kết quả dự kiến đạt được 1.Sưu tầm tài liệu và các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước để có các báo cáo tổng quan về tình hình nghiên cứu và ứng dụng các tiếp cận đánh giá giá trị đất đai theo các tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại. 2.Phân tích và nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thông tinvề hiện trạng sử dụng đất đai trong khu vực nghiên cứu. 3.Triển khai các phương pháp áp dụng tiếp cận truyển thống và thực hành đánh giá giá trị kinh tế của đất đai theo phương pháp truyền thống. 4.So sánh phân tích các kết quả đạt được giữa các mô hình phát triển đất ULDM,mô hình thể chế và các đánh giá thực tế có được từ quan sát tại 4 khu đô thị nghiên cứu và kiến nghị cho các cơ quan quản lý có trách nhiệm. Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 10 C I I I I U C U 1.1 nh h nh dụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i: Quả đất có bán kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đường xích đạo 40.075 km và diện tích bề mặt của quả đất ước tính khoảng 510 triệu km2 (tương đương với 51 tỉ hecta) trong đó biển và đại dương chiếm khoảng 36 tỉ hecta, còn lại là đất liền và các hải đảo chiếm 15 tỉ hecta. Tổng diện tích đất tự nhiện trên thế giới chia thành 5 nhóm phổ biến nhất. - Những vùng có khí hậu rét, lượng mưa dồi dào và điều kiện thoát nước tốt có nhóm đất podzol. - Những vùng khí hậu ôn hòa với rừng rụng lá theo mùa có nhóm đất alfisols có màu nâu hoặc xám. - Những vùng khí hậu ôn hòa và đồng cỏ bán khô hạn hình thành nhóm đất mollisols có màu đen giàu mùn và có tầng dày. - Nhóm đất khô hạn aridosols phát triển ở những vùng khô hạn Bắc Mỹ và Châu Phi, nơi gần hoang mạc hoặc ở hoang mạc. Nhóm đất này rất xấu chỉ để chăn nuôi và phát triển nông nghiệp nếu có nguồn nước tưới. - Ở những vùng nhiệt đới và á nhiệt đới với lượng mưa phong phú, có nhóm đất đỏ oxisols nghèo chất dinh dưỡng. Hiện trạng sử dụng đất của thế giới theo FAO như sau: 20% diện tích đất ở vùng quá lạnh không sản xuất được. 20% diện tích đất ở vùng quá khô, hoang mạc cũng không sản xuất được. 20% diện tích đất ở vùng quá dốc không canh tác nông nghiệp được. 10% diện tích đất ở vùng có tầng đất mỏng (núi đá, đất bị xói mòn mạnh). 10% diện tích đang trồng trọt. 20% đang làm đồng cỏ, gồm những đồng cỏ chăn thả tự nhiên và đồng cỏ thâm canh. Hiện nay, diện tích đất đang trồng trọt chiếm khoảng 10% nghĩa là khoảng 1.500 triệu ha và được FAO đánh giá là: - Đất có năng suất cao: 14% - Đất có năng suất trung bình: 28% Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 11 - Đất có năng suất thấp: 58% Trong tương lai, có thể khai phá và đưa vào sử dụng nông nghiệp khoảng 15 ÷ 20%. Nhưng rõ rang, trên phạm vi toàn thế giới, đất tốt thì ít, đất xấu nhiều và quỹ đất ngày càng bị thoái hóa. Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa Theo P. Buringh, toàn bộ đất có khả năng canh tác nông nghiệp của thế giới 3,3 tỉ hecta (chiếm 22% tổng số đất liền), còn 11, 7 tỉ hecta (chiếm 78% tổng số đất liền) không dùng cho sản xuất nông nghiệp được là do: Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp Loại đất Diện tích (ha) Loại đất Diện tích (ha) Ðất quá dốc Ðất quá khô Ðất quá lạnh Ðất đóng băng 2, 682 tỉ (18%) 2, 533 tỉ (17%) 2, 235 tỉ (15%) 1, 490 tỉ(10%) Ðất quá nóng Ðất quá nghèo Ðất quá lầy 1, 341 tỉ (9%) 0, 745 tỉ (5%) 0, 596 tỉ (4%) Trên thế giới, Ðất trồng trọt chỉ có 1,5 tỉ hecta (chiếm 10,8% tổng số đất đai, bằng 46% đất có khả năng nông nghiệp), còn 1,8 tỉ hecta (54%) đất có khả năng nông nghiệp chưa được khai thác. Về mặt chất lượng đất nông nghiệp thì: Đất có năng suất cao chỉ chiếm 14%, Đất có năng suất trung bình chiếm 28% và Đất có năng suất thấp chiếm tới 58%. Ðiều này cho thấy đất có khả năng canh tác nông nghiệp trên toàn thế giới có hạn, diện tích đất có năng suất cao lại quá ít. Ðại lục Diện tích Ðại lục Diện tích Châu Á Châu Phi Bắc Mỹ Nam Mỹ 43.998.920 km 2 29.800.540 km 2 24.320.100 km 2 17.599.050 km 2 Châu Nam Cực Châu Âu Châu Úc 14.245.000 km 2 9.699.550 km 2 7.687.120 km 2 Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy 12 Mặt khác mỗi năm trên thế giới lại bị mất 12 triệu hecta đất trồng trọt cho năng suất cao bị chuyển thành đất phi nông nghiệp và 100 triệu hecta đất trồng trọt bị nhiễm độc do việc sử dụng phân bón và các loại thuốc sát trùng. Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới Các Châu lục Ðất tự nhiên Ðất nông nghiệp Các Châu lục Ðất tự nhiên Ðất nông nghiệp Châu Á Châu Mỹ Châu Phi 29,5% 28,2% 20,0% 35% 26% 20% Châu Âu Châu Ðại Dương 6,5% 15,8% 13% 6% Như vậy, trên toàn thế giới diện tích đất sử dụng c