Đề tài Phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp chủ yếu để phát triển thị trường này

A – ĐẶT VẤN ĐỀ : Việt Nam đang trên đà phát triển với sự lớn mạnh không ngừng của hệ thống các đô thị. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng, đó là một tiến trình tất yếu trong quá trình phát triển kinh tế, ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của xã hội càng nhiều vấn đề được đặt ra cần phải giải quyết. Một trong những vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay đó là thị trường nhà ở. Thị trường bất động sản với hàng hóa chủ yếu là nhà ở các loại có diễn biến phức tạp với những bước thăng trầm, với mức cung-cầu tương ứng của chủ đầu tư với người có nhu cầu về nhà ở ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế và cơ cấu tổ chức đô thị. Trong đó, một vấn đề đáng lưu ý đó là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp của nước ta và chính tạo đây mức cung – cầu có sự dịch chuyển rõ rệt. Nghiên cứu vấn đề này, nhóm chúng em quyết định lựa chọn đề tài : “Vận dụng kiến thức đã học về cung - cầu hãy phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp chủ yếu để phát triển thị trường này ”. B – GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ : Cở sở lý luận về cung, cầu : Cầu là nhu cầu cộng với khả năng thanh toán cho nhu cầu đó; là sự cần thiết của một cá thể về một hàng hóa hay dịch vụ nào đó mà cá thể sẵn sàng có khả năng thanh toán cho hàng hóa hay dịch vụ đó. Khi cầu của toàn thể các cá thể đối với một mặt hàng trong một nền kinh tế gộp lại, ta có cầu thị trường. Khi cầu của toàn thể các cá thể đối với tất cả các mặt hàng gộp lại, ta có tổng cầu. Thực chất, cầu là một thuật ngữ dùng để diễn đạt thái độ của người mua và khả năng mua về một loại hàng hóa. Cầu xoay quanh hai yếu tố: ý muốn sẵn sàng mua và khả năng tài chính mà ta có. Lưu ý rằng số lượng cầu hàng hóa tùy thuộc vào hai yếu tố kể trên mà còn tùy thuộc vào thời giá nữa, vì nếu giá cả thay đổi thì khối lượng hàng hóa cầu cũng sẽ thay đổi. Số Lượng cầu Số lượng cầu về hàng hóa là số lượng mà người mua sẵn sàng mua trong một thời kỳ nào đó. Sẵn sàng mua có nghĩa là người mua sẽ thực sự sẵn sàng trả tiền cho số lượng cầu nếu nó là có sẵn. Điều này rất quan trọng để phân biệt giữa số lượng cầu và số lượng thực sự mua. Lượng một mặt hàng nào đó mà một cá thể có nhu cầu, khi có đủ ngân sách để mua tại một thời điểm nhất định với mức giá cả xác định của nó và mức giá cả xác định của các hàng hóa khác gọi là lượng cầu. Như vậy, có thể thấy số lượng cầu một mặt hàng phụ thuộc vào giá cả thị trường của chính nó, mức thu nhập của mỗi cá thể, và vào giá cả của các mặt hàng khác (nhất là các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung cho nó), thậm chí vào cả thời điểm, thị hiếu của khách hàng, kỳ vọng giá trong tương lai, quy mô dân số và thời tiết. Số lượng cung Số lượng cung là số lượng hàng hóa mà người bán sẵn sàng bán trong một thời kỳ nhất định. Sẵn sàng bán ở đây nghĩa là người bán sẽ sẵn sàng cung cấp số lượng cung nếu có đủ người mua hết số hàng đó. Điều này rất quan trọng để phân biệt giữa số lượng cung và số lượng thực sự bán. Cung ứng, trong kinh tế học, chỉ việc chào bán hàng hóa hay dịch vụ nào đó. Lượng của một mặt hàng được chào bán với một mức giá cả thị trường hiện hành, ở mức giá nhất định của các yếu tố sản xuất và trình độ kỹ thuật nhất định, với những quy chế nhất định của chính phủ, kì vọng về giá, thời tiết gọi là lượng cung ứng, hay lượng cung. Tổng tất cả các lượng cung về một mặt hàng bởi tất cả những người bán trong một nền kinh tế gọi là cung thị trường. Tổng tất cả những lượng cung của các hàng hóa và dịch vụ bởi tất cả các nhà sản xuất trong một nền kinh tế gọi là tổng cung. Nguyên lý cung cầu Nguyên lý cung - cầu, hay quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng sẽ được xác định. Mức giá và lượng hàng đó tương ứng với giao điểm của đường cung và đường cầu. Trạng thái cân bằng của một mặt hàng như thế gọi là cân bằng bộ phận. Khi đạt trạng thái cân bằng của cùng lúc tất cả các mặt hàng, kinh tế học gọi đó là cân bằng tổng thể hay cân bằng chung. Ở trạng thái cân bằng, sẽ không có dư cung (lượng cung lớn hơn lượng cầu) hay dư cầu (lượng cầu lớn hơn lượng cung). Vậy cung và cầu tác động như thế nào đến thị trường nhà đất nói chung và thì trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam nói riêng. Trên cở sở này nhóm chúng em sẽ đi nghiên cứu và phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam. Phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam: Thực trạng thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam: Trong cuộc sống với việc chạy đua với bão giá trên thị trường, vấn đề nhà ở cũng là mối quan tâm hết sức đối với người dân , nhất là những người có thu nhập thấp của cả nước. Để xem xét thực trạng thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở nước ta hiện nay, nhóm chúng em tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp tại Hà Nội vì đây là nơi có thể nói tập trung đông dân với đủ các tầng lớp cư dân sinh sống : giàu, nghèo…và đây cũng là trung tâm thể hiện các biểu hiện kinh tế của cả nước. Theo số liệu của Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội thì vào đầu năm 2002 tổng quỹ nhà ở toàn Thành phố chỉ có 348.743 căn nhà (trong đó 153.000 căn thuộc sở hữu nhà nước và 195.743 căn thuộc sở hữu tư nhân), tức chỉ bằng non một nửa số nhà cần thiết để đáp ứng nhu cầu mỗi hộ gia đình được sống riêng trong 1 căn nhà. Nói cách khác, hiện tại ở Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống. Theo số liệu của Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi… Hà Nội hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp, và trước mắt cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất, thì chỉ riêng năm 2006 – 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn. Thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ. Theo điều tra của tổ chức JICA (Nhật Bản), thì nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%. Theo Cục Thống kê Hà Nội, hiện tại, ở Hà Nội có đến 70% hộ gia đình (số tuyệt đối là 560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/ người/tháng – tức xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này (trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn là 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị của Hà Nội năm 2003 là 7/8). Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đa số trong dân cư Thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên – Môi trường – Nhà Đất Hà Nội thì có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này. Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như do nhu cầu nhà cho giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, và do sự xuống cấp của Quỹ nhà hiện có (nhất là nhà do nhà nước sở hữu, nhà chung cư) v.v… thì nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô. Các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm B4, B5 Cầu Diễn hay 9 tầng Xuân Đỉnh thì mới chỉ đầu tư được ngôi nhà, cũng không khác mấy căn hộ gia đình hiện nay. Đối tượng sử dụng hiện nay cũng chưa xác định được đúng thành phần như chủ trương ban đầu mà chuyển thành nhà ở tạm cư cho các hộ dân tại khu nhà Gỗ ở ngoài đê sông Hồng và phục vụ giải phóng mặt bằng, tái định cư. Như vậy mục đích cho xây dựng nhà cho người thu nhập thấp vẫn chưa thực hiện được. Hơn nữa, giá bán nhà cho người có thu nhập thấp chưa được quy định và ban hành. Các giá bán hiện nay là quá cao so với thu nhập của người dân nói chung và người thu nhập thấp nói riêng, chưa có chính sách hỗ trợ khi người có thu nhập thấp vay tiền để xây nhà. Nguyên nhân của sự bất cập trong vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt nam Nguyên nhân chính chủ đạo dẫn tới tình trạng việc xây dựng nhà cho người thu nhập thấp chính là sự hạn chế về các nguồn lực đặc biệt là vốn và nguồn đất .  Hiện cả nước đang có hơn 40 dự án nhà thu nhập thấp với tổng mức đầu tư gần 7.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, số lượng dự án đăng ký nhiều song một số dự án mới chỉ là ý tưởng, chưa có quỹ đất, quy hoạch, thiết kế, nguồn vốn.Thời gian tới, việc triển khai các dự án sẽ có nhiều khó khăn hơn. Vấn đề lớn nhất đó là quỹ đất. Gần một năm qua các dự án đều được triển khai khá thuận lợi khi các địa phương ưu tiên dành cho các quỹ đất sạch, quỹ đất 20% ở các khu đô thị mới. Vấn đê đặt ra cho thời gian tới là phải đặt vào quy hoạch sử dụng đất của các địa phương quỹ đất cho nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Quỹ đất này sẽ không nhỏ bởi nhu cầu nhà ở của các đối tượng này là rất lớn, đòi hỏi một quá trình lâu dài, bền bỉ. Hơn nữa công việc này lại được triển khai nơi vốn đã đất trật người đông. Thủ tục đầu tư tuy đã giảm một số khâu nhưng vẫn còn phức tạp.Phần lớn các khu trung cư cho người thu nhập tập chung ở khu vực đô thị là chủ yếu. Có một thực tế là ở các đô thị lớn với giá đất cao như hiện nay, để hình thành một chung cư giá rẻ là một rào cản rất khó vượt qua . Đây chính là sự khan hiếm của nguồn lực.Mặc dù Nhà nước đã có chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh nghiệp được ưu tiên vay vốn, hỗ trợ lãi suất… nhưng thực tế chưa bố trí được nguồn vốn hỗ trợ và ngân hàng cho vay ưu đãi. Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Phát triển (VDB), trong số 11 dự án tại Hà Nội thì mới chỉ có duy nhất một dự án tiếp cận được với nguồn vốn vay ưu đãi. Đặc biệt, điều này diễn ra không chỉ riêng với Hà Nội mà là tình trạng chung của các dự án. Nguyên nhân là do chủ đầu tư các dự án nhà xã hội không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể dùng làm tài sản thế chấp để cho vay, không đăng ký được giao dịch đảm bảo. Do vậy, doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội sẽ gặp nhiều khó khăn và giá thành sản phẩm có thể sẽ bị đẩy lên cao. Thêm nữa là lợi nhuận từ mảng thị trường này không nhiều (tối đa 10%) và thu hồi vốn chậm, không như nhà ở thương mại. Vì vậy mà các dự án nhà ở xã hội chưa thực sự thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây chính là điểm hạn chế làm cho cung về hoạt động này còn nhiều thiếu hụt Mục đích chính của nhà thu nhập thấp là dành cho người nghèo, những người chưa có nhà và có mức thu nhập trung bình, nhưng có một vấn đề nữa khiến không ít người có thu nhập thấp, không nói là rất thấp không thể mua được căn hộ xã hội với giá tối thiểu .Bởi vì thời gian qua, có nhiều ý kiến về việc có một số dự án nhà ở xã hội ở địa bàn Hà Nội đưa mức giá khá cao (trên 700 - 800 triệu đồng/1 căn hộ).Như đã biết người có thu nhập thấp thì không thể có mức thu cao được ( chủ yếu là cán bộ công nhân viên chức với mức thu từ 2-3 triệu đồng / tháng) thì không thể có số tiền lớn đến như vậy để có thể sở hữu những can nhà lên tới tỉ bạc như vậy. Đây chính là biểu hiên ở tỉ lệ nghịch giữa giá của hàng hoá và cầu về hàng hoá đó Nhưng ở mặt khác, cần xem xét cụ thể. Liệu câu chuyện mua nhà của người thu nhập thấp, trong quá trình hợp đồng, đã có những kẽ hở nguy hiểm, có sự "bôi trơn", sự đi đêm không?. Mới đây, thành phố Hà Nội phát hiện ra vụ bán lại nhà của người có thu nhập thấp, vi phạm những quy định của pháp luật. Hiện tượng này là chuyên biệt hay không phải chuyên biệt? Một chính sách mang ý nghĩa nhân văn của Nhà nước, thực tế đã bị vi phạm hoặc lợi dụng. Như vậy một nguyên nhân quan trong nữa chính nằm ở khâu quản lí của nhà nước trong hoạt động này. Nhiều ngôi nhà đáng lẽ cho người nghèo với mức gia thấp đã được độn lên rồi tự ý giao bán thu lợi cho những người cóp nhu cầu với mức thu nhập cao hơn. Theo quy chế, những người được mua nhà loại này phải là người chưa có nhà hoặc nhà ở quá chật hẹp, phải là người có thu nhập thấp. Nhà loại này người mua không được mua đi bán lại, nếu bán thì phải bán cho chủ đầu tư, cho cơ quan quản lý để rồi sẽ bán lại cho các đối tượng có thu nhập thấp khác. Một loạt các quy định này thức sự đã hạn chế rất nhiều cơ hội có được ngôi nhà trung cư giá rẻ của những người thu nhập thấp. Sự đe doạ nếu vi phạm sẽ bị tịch thu nhà thực sự còn gây hoang mang cho người dân, lỡ có truyện gì thì sống ở đâu khi mà toàn bộ tiền đã dốc vào mua nhà mất rồi.Hơn nữa  điều này còn tạo cho những kẻ có quyền lợi dụng để thu lợi. Lại một lần nữa nhà nước lại sai trên chính những quy định của mình. Có thể minh chứng qua một ví dụ cụ thể: đó là trường hợp xây dưng nhà thu nhập thấp ở xã đại mỗ huyện Từ Liêm( Hà Nội) khi mà người dân vẫn không thể mua nhà thu nhập thấp dù dự án Viglacera nằm ngay trên địa bàn xã này cũng như dự án nhà thu nhập thấp tại huyện Đặng Xá tỉnh Gia Lâm người dân cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi không thể mua nhà chỉ vì hộ khẩu ở huyện. Một nguyên nhân cũng rất đáng chú ý đó là chất lượng của các ngôi nhà chung cư cũng rất thấp. Nhiều ngôi nhà ngay cả hệ thống điện ,nước cũng không thể đảm bảo được. Điều này gây ảnh hưởn không nhỏ đến tam lí người dân trong việc tiếp cận chính sách này của nhà nước. Giải pháp để phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp: Để đáp ứng nhu cầu cho những người có thu nhập thấp có nhà ở sạch sẽ, giá rẻ do hiện nay đã có nhiều diễn biến của nền kinh tế trong thời gian qua tạo ra một xu hướng mới cho thị trường nhà ở, cụ thể là sự chuyển hướng sang đầu tư nhà giá thấp. Thị trường nhà ở có nhiều biến động xong còn gặp nhiều khó khăn sau đây là một số giải pháp để phát triển thị trường này : Miễn thuế, rút ngắn thủ tục Để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư nhà ở giá thấp theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trước hết cần cải cách thật mạnh thủ tục vì chỉ có rút ngắn thủ tục mới giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu tư và giúp người dân có thể mua nhà với giá thấp nhất. Mặt khác, Nhà nước cũng cần có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, đồng thời bỏ các quy định khống chế, giao cho địa phương tự quyết định quy mô căn hộ theo nhu cầu thực tế. Hạ chi phí giao dịch, nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất:  Hiện nay việc nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là vấn đề rất bức thiết với Hà Nội. Chính sách phát triển thị trường nhà ở trước tiên nhằm vào khắc phục những điểm yếu của thị trường nhà đất Hà Nội nói riêng cả nước nói chung (tình trạng đầu cơ, lũng đoạn phức tạp, chi phí giao dịch thị trường cao và tính minh bạch xếp vào hàng thấp nhất cả nước...).  Theo TS. Hoàng Xuân Nghĩa, Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Xã hội Hà Nội nhận định, chính sách thúc đẩy thị trường có thể chia làm ba nhóm chính: Nhóm thứ nhất, hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các Công ty phát triển nhà Nhà nước (DNNN) và xã hội hoá công tác xây dựng nhà ở. Chẳng hạn, TP Hà Nội hoàn toàn có thể ban hành các chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân trong nước và nước ngoài tham gia thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Trên thực tế, cách làm đơn giản nhất là Hà Nội có thể “bê” nguyên các chính sách ưu đãi giành cho các công ty phát triển nhà của Nhà nước đem áp dụng cho các doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nước ngoài… thì nhất định sẽ có hiệu quả.  Nhóm thứ hai, hạ thấp chi phí giao dịch của thị trường nhà đất. Trọng tâm của nhóm chính sách này là thúc đẩy quá trình cung cấp giấy chứng nhận (GCN) về nhà đất cho công chúng, đặc biệt cho những người thu nhập thấp, bằng cách đề cao và khuyến khích trách nhiệm cá nhân của các cơ quan chức năng cấp GCN. Rõ ràng là việc ban hành các chính sách khuyến khích vật chất thoả đáng cũng như phạt tiền ở mức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân sẽ có tác dụng giảm bớt chi phí giao dịch trên thị trường nhà đất cho người thu nhập thấp.  Nhóm thứ ba, nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất và công khai hoá về nhà đất. Chẳng hạn, Hà Nội có thể khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà ở của Người thu nhập thấp, thông qua Hiệp hội này và các đại diện của dân cư để tổ chức thực hiện, giám sát sự hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố tới tất cả những người thu nhập thấp; Tổ chức cho người dân bình chọn công khai những người thuộc diện thu nhập thấp được mua nhà theo các đơn vị dân cư; Công bố công khai quy hoạch về nhà đất cũng như quỹ nhà ở Thành phố; Cán bộ đối thoại và trả lời chất vấn trực tiếp các khiếu nại về nhà đất; Công khai hoá tài sản về nhà đất… Tăng kênh dẫn vốn cho thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp  Việc hình thành nền tảng tài chính cho thị trường BĐS nhà ở đóng vai trò then chốt trong việc thu hút các nguồn lực trong và ngoài nước vào phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây cũng là công cụ để thông qua đó Nhà nước điều tiết thị trường BĐS và xây dựng chính sách nhà ở phù hợp với cơ chế thị trường. Đối với thị trường BĐS nhà ở, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp, nhu cầu về vốn cho cả DN và người mua nhà đều rất lớn và dài hạn. Do đó, cần thiết lập các kênh dẫn vốn dài hạn cho thị trường BĐS nhà ở thông qua thị trường vốn và các định chế như: Quỹ Nhà ở Quốc gia và Quỹ Nhà ở Thành phố, để hạn chế và chia sẻ rủi ro và tạo kênh dẫn giữa thị trường nhà ở với thị trường BĐS nhà ở; các Quỹ đầu tư và Tín thác BĐS, Quỹ đầu tư Phát triển Thành phố, Ngân hàng phát triển nhà… hướng vào nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp; đặc biệt, thu hút vốn vay ưu đãi và giá rẻ của các định chế tài chính quốc tế là vô cùng quan trọng (vốn ODA của ADB, WB…). Việt Nam và Hà Nội đang cần một loại thuế BĐS lũy tiến thay thế cho thuế nhà đất hiện hành. Sắc thuế này cần hướng vào những người sử dụng quá mức trần diện tích nhà ở dân dụng, nghĩa là những người càng có nhiều BĐS càng phải đóng thuế nhiều. Đồng thời có quy định về kê khai nguồn gốc thu nhập để mua BĐS. Chính sách này một mặt góp phần tăng thu cho Ngân sách, mặt khác, hạn chế đầu cơ và lành mạnh hoá thị trường BĐS. Khi nền kinh tế xuất hiện lĩnh vực đầu tư nhà đất siêu lợi nhuận kiểu "bong bóng", gây mất cân bằng phát triển và đe dọa nguy cơ khủng hoảng, Nhà nước cần có giải pháp tài chính mạnh để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích SDĐ, thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập DN hiện hành chưa đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch và lại càng không hạn chế được đầu cơ nhà đất. C – KẾT LUẬN Như vậy, thông qua việc tìm hiểu và phân tích thị trường nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở Việt Nam mà điển hình là ở Hà Nội, chúng ta có thể thấy được thực trạng cũng như nguyên nhân của loại thì trường này thông qua tác động cung – cầu giữ người mua và người bán để từ đó đề ra những giải pháp tối ưu nhằm khắc phục những tình thế trước mắt là đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho những người có thu nhập thấp ở