Đề tài Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật

MỤC LỤC A.GIỚI THIỆU VẤN ĐỀ Môi giới bất động sản (BĐS) là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở lên phổ biến ở nước ta hiện nay. Tuy nhiên nếu so sánh với các nước đang phát triển thì môi giới BĐS ở Việt Nam lại là một nghề mới ra đời và còn khá non trẻ. Môi giới BĐS chuyên nghiệp ra đời khi nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cùng các văn bản pháp luật có liên quan. Sau đây, em xin đi vào trình bày đề tài “Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản.” B.GIẢI QUYẾT VẦN ĐỀ I. Lý luận chung 1. Khái niệm bất động sản: Theo quan niệm truyền thống của pháp luật dân sự nhiều nước trên thế giới thì tài sản được chia thành hai loại: bất động sản và động sản. Pháp luật dân sự dựa trên hai tiêu chỉ chủ yếu sau để phân biệt động sản và bất động sản. Thứ nhất, đó là tiêu chí tự nhiên: những tài sản cố định về vị trí địa lý và không thể di dời được thì được xác định là BĐS. Thứ hai, đó là tiêu chí về pháp lý: trên thực tế có những tài sản có thể di dời được và không cố định về vị trí địa lý song vẫn được pháp luật coi là BĐS. Theo Bộ luật dân sự năm 2005: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: (i) Đất đai; (ii) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; (iii) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; (iv) Các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Điều 18) Ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là BĐS, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là BĐS. 2. Khái niệm về môi giới Thuật ngữ “môi giới” được dùng khá phổ biến trong cuộc sống hàng ngày như, môi giới hôn nhân, môi giới chứng khoán,… Theo từ điển Luật học, “Môi giới: hành vi làm trung gian cho các bên tiếp xúc, đàm phán và thiết lập các quan hệ để hưởng thù lao” Nội dung của hoạt động môi giới chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng. Mục đích của môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau. 3. Khái niệm về môi giới bất động sản Theo PGS.TS Phan Thị Thu Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới bất động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hành như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với BĐS.” Như vậy, môi giới BĐS mang những đặc điểm chung của hoạt động môi giới. Bên cạnh đó còn mang những đặc điểm riêng biệt: - Thực hiện hành vi trung gian để kết nối các bên tiếp xúc, đàm phán và xác lập giao dịch liên quan đến BĐS - Kết quả của hoạt động môi giới BĐS thể hiện ở việc các bên thỏa thuận xác lập giao dịch về BĐS mà hình thức pháp lý của nó là hợp đồng mua- bán BĐS, cho thuê BĐS hoặc thuê mua BĐS. Môi giới BĐS là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Môi giới BĐS gắn liền với thị trường BĐS và chịu sự chi phối của thị trường BĐS. Bản chất của môi giới BĐS thể hiện ở khía cạnh sau: - Hoạt động môi giới BĐS là hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Nhà môi giới không phải là một bên của giao dịch kinh doanh BĐS. Nhà môi giới chỉ đóng vai trò trung gian các bên trong giao dịch kinh doanh BĐS có nhiệm vụ hỗ trợ, giúp đỡ các bên để đạt được một thỏa thuận tiến tới việc xác lập giao dịch về BĐS - Hoạt động môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp. Chỉ có những tổ chức,cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi giới BĐS. Nhà môi giới BĐS phải được đào tạo bài bản, đủ trình độ kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dịch vụ vì thế mục đích cuối cùng của nó là thu được lợi nhuận từ việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng có nhu cầu. - Hoạt động môi giới BĐS chính là sự tìm kiếm, kết nối, tích hợp, giữa bên bán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê để đi tới một giao dịch BĐS thành công. II. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới BĐS 1. Vai trò của môi giới BĐS Thứ nhất, vai trò của môi giới BĐS đối với khách hàng. Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch BĐS, nhà môi giới BĐS đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin về BĐS (vị trí, diện tích, tình trạng pháp lý,…), thông tin về thị trường BĐS; giúp bên bán và bên mua gặp gỡ, tìm hiểu trao đổi thông tin, thỏa thuận kí kêt hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS. Bởi lẽ do tính chất cố định của BĐS, đồng thời có tính phân khúc cao, chịu ảnh hưởng bởi phong tục, tập quán, tâm lý của người dân… Bên cạnh đó, kinh doanh BĐS chịu nhiêu rủi ro, phức tạp, việc kí kết hợp đồng phải tuân thủ theo quy định kỹ càng của pháp luật, không phải bất cứ chủ thể kinh doanh nào cũng có thể nắm rõ. Trong khi đó, cá nhân chuyên nghiệp, nhà môi giới có kiến thức chuyên sâu, họ có thể dễ dàng làm “cầu nối” cho 2 bên chủ thể. Hơn nữa với tư cách là chuyên gia am hiểu về hoạt động của thị trường, nhà môi giới còn có thể cung cấp thông tin về BĐS cho các bên có nhu cầu. Thứ hai, đối với thị trường. Hoạt động môi giới BĐS còn đóng vai trò thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Thứ ba, đối với nhà nước. Thông qua hoạt động môi giới BĐS, các nhà môi giới giúp cơ quan có thẩm quyền quản lý và kiểm soát được thị trường BĐS. Thông qua hoạt động môi giới, nhà môi giới tìm hiểu được nhu cầu, tình hình và hướng phát triển của thị trường bất động sản, có thể phản ánh với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà nước kịp thời có những sửa đổi, bổ sung về cơ chế, chính sách để nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường BĐS. 2. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản Thứ nhất, nói đến BĐS trước tiên phải nói đến nhà và đất. Đây là đây là những tài sản có giá trị rất lớn thuộc sở hữu toàn dân (đất đai) hoặc sở hữu tư nhân (nhà ở). Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường BĐS có tác dụng tích cực góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu tới sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy, để xây dựng và phát triển thị trường BĐS theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước thì hoạt động của thị trường BĐS nói chung và hoạt động môi giới BĐS nói riêng phải được vận hành dựa trên cơ sở pháp lý. Thứ hai, trong một thời gian khá dài dịch vụ môi giới nhà đất ở nước ta hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nước. Điều này có nguyên nhân do thiếu các quy định về môi giới BĐS. Trước khi luật kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời, chúng ta không hề có quy định về môi giới BĐS. Do thiếu khung pháp lý hướng dẫn, định hướng nên các văn phòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát, chạy theo lợi nhuận tối đa, “cò” nhà đất đã bất chấp pháp luật, lương tâm tìm cách để móc tiền của khách hàng. Hậu quả là quyền và lợi ích hợp pháp của người dân được bảo vệ. Thị trường BĐS phát triển tự phát để lại nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội. Để chấn chỉnh hoạt động của thị trường BĐS và đưa hoạt động này đi vào nề nếp cần thiết phải có sự điều chỉnh của pháp luật. Thứ ba, pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm và tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng nên pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần phải được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động môi giới BĐS nói riêng. Cuối cùng, pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới BĐS thông qua quy định về quyền và nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để đảm bảo cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm của nhà môi giới BĐS gây thiệt hại đến quyền và lợi ích của khách hàng. III. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới BĐS 1. Những nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS 1.1. Nguyên tắc chung Môi giới BĐS là một loại hình kinh doanh dịc vụ BĐS. Do vậy, hoạt động này phải tuân thủ các nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS được quy định tại điều 5 Luật kinh doanh BĐS: - Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật; - Bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh BĐS và các quy định của pháp luật khác có liên quan. - Hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch. 1.2. Những nguyên tắc riêng trong hoạt động môi giới BĐS Điều 44 Luật kinh doanh BĐS quy định cụ thể về những nguyên tắc này, bao gồm: Thứ nhất, chỉ được thực hiện hoạt động môi giới,làm trung gian trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và 3 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS; được hưởng thù lao và hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. Nguyên tắc này, nhằm bảo đảm cho môi giới BĐS trở thành một nghề nghiệp mang tính chất chuyên nghiệp, loại bỏ loại hình dịch vụ “cò” nhà đất. Thứ hai, hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Đây là nguyên tắc được pháp luật các nước trên thế giới thừa nhận. Nguyên tắc này, giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, lợi ích của Nhà nước và các cá nhân được bảo vệ. Thứ ba, tổ chức cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là người môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Đây là nguyên tắc cho thấy sự khác biệt rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. 2. Những quy định về nội dung hoạt động môi giới BĐS Nội dung của hoạt động môi giới BĐS được quy định chi tiết tại điều 45 Luật kinh doanh BĐS năm 2006. - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Dựa vào những điều kiện khách hàng đưa ra, tổ chức làm dịch vụ bằng chuyên môn riêng của mình tìm được những đối tác đúng yêu cầu cần tìm. Quy định này, giúp cho người có nhu cầu nhanh chóng tìm được những tổ chức, cá nhân đủ tiêu chuẩn để thực hiện các giao dịch, thay vì tự thân đi tìm. - Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Để thực hiện thành công một giao dịch kinh doanh BĐS, các bên đối tác phải tiến hành nhiều các công đoạn từ khâu trao đổi, gặp gỡ, nắm bắt thông tin về BĐS đến đàm phán về các nội dung của HĐ, ký kết hợp đồng…. Tuy nhiên trong nhiều trường hợp các bên tham gia giao dịch lại không nắm rõ về vấn đề này. Nên trong một số trường hợp, khách hàng ủy quyền cho môi giới BĐS thực hiện các công việc này với đối tác. - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Nhà môi giới là người nắm bắt, tiếp cận thông tin về BĐS; am hiểu các thủ tục, quy định về kí kết hợp đồng mua bán BĐS,…. Hơn nữa, hoạt động môi giới BĐS là cung cấp dịch vụ về thông tin BĐS, giúp đỡ các bên trong việc thực hiện giao dịch BĐS. Vì vậy, đây là nội dung không thể thiếu được của môi giới BĐS. 3. Những quy định về điều kiện kinh doanh môi giới BĐS Thứ nhất, phải thành lập doanh nghiệp hợp tã xã, vốn, đăng kí kinh doanh (Khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS). Quy định này nhằm đảm bảo chỉ có những cá nhân, tổ chức có đủ năng lực mới được phép thành lập tổ chức môi giới BĐS. Với sự tồn tại của Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịc vụ môi giới BĐS, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ dễ hàng hơn trong việc quản lý hoạt động này. Các tổ chức, cá nhân là khách hàng cũng hạn chế được rủi ro, thiệt hại khi tìm đến những tổ chức chuyên nghiệp hơn là “cò” nhà, đất. Thứ hai, có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS (Khoản 2 điều 8 luật kinh doanh BĐS năm 2006). Quy định này đảm bảo tính chuyên nghiệp cho dịch vụ môi giới BĐS. Thứ ba, “cá nhân khinh doanh dịc vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BĐS” (khoản 3 Điều 8 luật kinh doanh BĐS năm 2006). Quy định này thể hiện sự bình đẳng giữa cá nhân và tổ chức khi có nhu cầu muốn kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. 4. Nhữn qui định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS 4.1. Quy định về quyền của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng đầy đủ các quyền như các hoạt động môi giới khác. “Điều 48. Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản 1. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản. ... 9. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.” 4.2. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS Được quy định tại Điều 49 Luật kinh doanh BĐS: “1. Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký. 2. Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp. ... 7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.” 5. Những quy định về thù lao và hoa hồng môi giới Điều 46 Luật kinh doanh BĐS quy định cụ thể về thù lao: - Tổ chức, cá nhân môi giới được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng, không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng với người thứ ba. - Mức thù lao môi giới do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá cả của giao dịch được môi giới. Pháp luật kinh doanh BĐS cho phép các bên tự thỏa thuận thù lao môi giới. Ngoài việc được trả thù lao, Điều 47 Luật kinh doanh BĐS còn quy định về hoa hồng mà bên môi giới được hưởng: - Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS - Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS. 6. Đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới BĐS Chứng chỉ môi giới BĐS rất quan trọng, nó là tấm bằng chứng nhận trình độ của cá nhân làm dịch vụ môi giới. Dựa vào đó, cơ quan nhà nước biết họ có đủ điều kiện về chuyên môn để cho phép hoạt động hay không. Chính vì tầm quan trọng đặc biệt này mà Luật kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định rất chi tiết về tổ chức bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới BĐS nhằm quản lý hiệu quả đối với hoạt động này. Điều 11 Nghị định 153 có quy định: - Cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức pháp pháp luật về chuyên môn môi giới. - Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS phải có đủ điều kiện theo quy định tại điều 12 của Nghị định. Pháp luật quy định cụ thể về điều kiện của cơ sở đào tạo là điều dễ hiểu. Bởi cơ sở đào tạo tốt mới có thể đào tạo được những nhà môi giới chuyên nghiệp, chất lượng. IV. Thực trạng và hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động Môi giới BĐS 1. Thực trạng pháp luật về môi giới BĐS 1.1. Thành tựu Thứ nhất, Luật kinh doanh BĐS ra đời năm 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS năm 2006, cùng các văn bản pháp luật có liên quan đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp. Hiện nay, xuất hiện ngày càng nhiều các tổ chức môi giới BĐS chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Thứ hai, khung pháp lý về môi giới BĐS đã tạo điều kiện cho cơ quan quản lý nhà nước về BĐS trong việc thực thi pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS, ngăn chặn, phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này. Thứ ba, thông qua việc tuân thủ các quy định về môi giới BĐS, ý thức chấp hành pháp luật của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và hoạt động môi giới BĐS nói riêng được nâng cao. Ngày càng có nhiều cá nhân tham gia khóa học đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng chỉ môi giới BĐS trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Thứ tư, thông qua việc thực thi pháp luật trong lĩnh vực này, chúng ta đang từng bước xây dựng một đội ngũ các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, chuyên môn cao và giàu đạo đức. Thứ năm, việc tuân thủ pháp luật về môi giới BĐS đã tác động đến nhận thức người người dân. Người dân ngay càng ý thức được trở thành “người tiêu dùng thông thái” khi có nhu cầu về đất đai hay nhà ở. 1.2. Những hạn chế, khiếm quyết Trước hết, những quy định về hoạt động môi giới BĐS của pháp luật còn thiếu sự đồng bộ. Các nhà làm luật chưa xây dựng được bộ quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp của hoạt động môi giới BĐS. Thứ hai, pháp luật về môi giới BĐS chưa có quy định về việc thành lập, cơ chế hoạt động cũng như chức năng, nhiệm vụ quyền hạn của Hiệp hội môi giới BĐS. Việc chưa ra đời hiệp hội nghề nghiệp này sẽ khó dung hòa được lợi ích giữa các nhà môi giới khi có xung đột về lợi ích. Thiếu các quy định mang tính định hướng cho việc thỏa thuận thù lao môi giới BĐS. Trên thực tế, nhiều nhà môi giới gặp khó khăn khi đàm phán với khách hàng về điều khoản thu lệ phí môi giới BĐS cũng như hoa hồng môi giới BĐS. Thứ tư, trên thực tế dịch vụ môi giới chưa hoàn toàn mang tính chuyên nghiệp. Vẫn còn những văn phòng môi giới BĐS hoạt động tự phát mà không bị pháp luật xử lý. Họ hành nghề dựa trên kinh nghiệm bản thân và các môi quan hệ quen biết. Do đó, nhiều khi hoạt động của họ gây nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính phủ. Thứ năm, thực trạng đào tạo tràn lan, thiếu các trung tâm đào tạo kinh doanh dịch vụ BĐS uy tín, chuyên nghiệp. Đội ngũ tư vấn hiện nay khá lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS. 2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản. 2.1. Giải pháp hoàn thiện khung pháp luật Thứ nhất, cần nghiên cứu, xây dựng và sớm ban hành bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới BĐS. Điều này sẽ định hướng cho hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp, mang tính công khai, minh bạch, nâng cao uy tín, hình ảnh và vị thế của người môi giới BĐS. Thứ hai, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới BĐS. Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và nghị định hướng dẫn thi hành 153/2007/NĐ-CP cần phải bổ sung một số điểm: - Bổ sung các quy định về đào tạo kĩ năng hành nghề môi giới BĐS, cụ thể kéo dài thời gian đào tạo lên 06 tháng. - Bổ sung quy định về đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới BĐS như thiết kế chương trình, chuyên đề maketting, chuyên đề dự báo, nắm bắt tình hình phát triển của thị trường BĐS. Thứ ba, môi giới BĐS là loại hình kinh doanh dịch vụ có ẩn chứa rủi ro. Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới BĐS khi gặp khó khăn, nhà làm luật cần ban hành các quy định: - Về bảo hiểm rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và môi giới BĐS nói riêng. - Bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân khi kí kết hợp đồng môi giới BĐS; đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định về tăng hình phạt trong trường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả thù lao, hoa hồng đã cam kết với nhà môi giới. Thứ tư, bổ sung quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới BĐS. Mục đích của quy định này nhằm tạo áp lực để nhà môi giới không ngừng học tập, cập nhập kiến thức để nân