Đề tài Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam

Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2011 Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam 1 MỤC LỤC Trang Mục lục ...................................................................................................................... 1 Danh mục các sơ đồ, bảng biểu .............................................................................. 3 Danh mục các từ ký hiệu, viết tắt ........................................................................... 4 Lời nói đầu ................................................................................................................ 5 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 5 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................................ 6 3.Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................... 7 4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 7 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 7 6. Kết quả nghiên cứu dự kiến ................................................................................... 8 Chƣơng I: Cơ sở lý luận .......................................................................................... 9 1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản ......................................... 9 1.1. Bất động sản .............................................................................................. 9 1.2. Thị trường bất động sản............................................................................. 10 2. Môi giới bất động sản ............................................................................................ 13 2.1. Khái niệm và đặc điểm của môi giới bất động sản .................................... 13 2.2. Các hình thức môi giới .............................................................................. 14 2.3. Vai trò của môi giới bất động sản ............................................................. 15 2.4. Khái quát về môi giới bất động sản Việt Nam .......................................... 17 3. Đạo đức nghề nghiệp ............................................................................................. 20 3.1. Khái niệm về đạo đức ................................................................................ 20 3.2. Đạo đức nghề nghiệp ................................................................................. 20 3.3. Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh .................................................... 22 3.4. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản.................................... 24 Chƣơng II: Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Mỹ........ 26 1. Một số định nghĩa được sử dụng tại Mỹ ................................................................ 26 2. Giới thiệu về Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ .............................................. 27 2 2.1. Tổng quan .................................................................................................. 27 2.2. Nhiệm vụ ................................................................................................... 28 2.3. Sơ lược về Bộ quy tắc đạo đức .................................................................. 29 3. Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề......................................... 30 3.1. Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng ......................................... 30 3.2. Nghĩa vụ đối với công chúng .................................................................... 37 3.3. Nghĩa vụ đối với người môi giới khác ...................................................... 43 4. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức ................................................................ 50 5. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức ................................................................................. 55 Chƣơng III: Những vấn đề đặt ra đối với đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS tại Việt Nam và đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ .......... 59 1. Những quy định về môi giới bất động sản tại Việt Nam ....................................... 59 1.1. Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản .............................................. 59 1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam .......... 62 2. Vấn đề đặt ra đối với đạo đức trong nghề môi giới BĐS tại Việt Nam ................. 68 2.1. Vấn đề bất cập ........................................................................................... 68 2.2. Nguyên nhân .............................................................................................. 72 3. Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ ............................................................. 76 3.1. Các giải pháp đối với quy định về đạo đức nghề nghiệp .......................... 76 3.2. Các giải pháp tăng cường hiệu quả của quy định đạo đức nghề nghiệp ... 79 Tài liệu tham khảo ................................................................................................... 84 Phụ lục 1: Code of Ethics and Standards of Practice of NAR ................................... 86 Phụ lục 2: Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS VN ................... 99 3 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Vòng đời thị trường bất động sản ...................................................... 11 Sơ đồ 2: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 1 ................... 48 Sơ đồ 3: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 2 ................... 49 Sơ đồ 4: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 3 ................... 49 Sơ đồ 5: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 4 ................... 49 Sơ đồ 6: Tranh chấp giữa những người môi giới – Trường hợp 5 ................... 50 Sơ đồ 7: Quy trình khiếu nại vi phạm về đạo đức ........................................... 54 Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản ....................................................... 13 Bảng 2: Con đường hướng tới chuyên nghiệp ................................................. 55 Bảng 3: So sánh quy định về môi giới giữa Việt Nam và Mỹ ......................... 73 4 DANH MỤC CÁC TỪ KÝ HIỆU, VIẾT TẮT STT Từ ký hiệu, viết tắt Giải nghĩa 1. BĐS Bất động sản 2. NAR Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 3. VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam 4. MLS Dịch vụ đăng kê bất động sản 5. TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 6. TNHH Trách nhiệm hữu hạn 5 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là nguồn tài sản to lớn, quan trọng đối với mỗi quốc gia, là nơi con người sinh sống cũng như tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và mọi hoạt động khác của cuộc sống. Theo đó, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn: Hà Nội và Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn tăng trưởng nóng, giá bán và cho thuê BĐS liên tục tăng cao, giá nhà đất tại TP.HCM đã được xếp vào 1 trong 10 thành phố có giá nhà đất đắt nhất tại Châu Á. Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS, từ những nhu cầu về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu. Từ khi xuất hiện, vai trò của người môi giới trong giao dịch BĐS ngày càng được khẳng định, trở thành cầu nối quan trọng giữa người bán và người mua, cũng như đóng vai trò là người đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Vì đặc điểm của nghề môi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội, các kỹ năng giao tiếp, đàm phán và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với khách hàng, đảm bảo tính bảo mật thông tin giao dịch nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là cao hơn nhiều ngành nghề khác. Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2006 thì vai trò của người môi giới không được thừa nhận chính thức trong xã hội. Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với người hành nghề môi giới vẫn còn chưa hoàn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam vẫn còn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong xã hội. Trước tình hình đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS và hình ảnh của các nhà môi giới yêu cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường. 6 Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp với nhà môi giới mà Việt Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong nước; từ đó, nhóm nghiên cứu quyết định chọn đề tài: “Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Nghề môi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này. Trong số đó, tiêu biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010. Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS. Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu, Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam. Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS. Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu nổi bật của PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới ý định hành vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ. Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt 7 Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu cuối cùng của đề tài là rút ra bài học kinh nghiệm và những đề xuất cho vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:  Phương pháp miêu tả;  Phương pháp phân tích - tổng hợp;  Phương pháp đối chiếu - so sánh;  Phương pháp so sánh luật học;  Phương pháp phân tích định tính. Các phương pháp trên không mang nặng tính lý thuyết mà cách tiếp cận, giải quyết vấn đề hoàn toàn dựa trên tính logic của hiện tượng kinh tế, các quy luật kinh tế, các lý thuyết kinh tế để bàn thảo và suy luận. 5. Đối tƣợng và phạn vi nghiên cứu 5.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS được đề cập trong các nguyên tắc cũng như các bộ luật quy định hiện hành của hai nước Việt Nam và Mỹ. Đối tượng nghiên cứu của đề tài còn bao gồm những khó khăn phát sinh khi thực hiện “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt 8 Nam” và những ưu điểm của “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ. 5.2 Phạm vi nghiên cứu - Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi “Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007. - Về mặt nội dung : Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”. 6. Kết quả nghiên cứu dự kiến Làm rõ được tầm quan trọng của vấn đề đạo đức nghề nghiệp đối với hoạt động môi giới BĐS và thị trường BĐS. Phân tích những quy định của Mỹ về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong các quy định này. Rút ra bài học kinh nghiệm từ các quy định của Mỹ, đồng thời đưa ra kiến nghị giải pháp, phương hướng tiến hành nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở Việt Nam. 9 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1.1. Bất động sản 1.1.1. Định nghĩa Con người, qua quá trình sinh sống, lao động sản xuất trong thiên nhiên nắm giữ hai loại tài sản là "động sản"- gồm những tài sản có thể di chuyển được theo ý muốn, nó được sản sinh từ hoạt động sản xuất của con người - và "bất động sản" - gồm những loại tài sản không thể di chuyển theo yếu tố chủ quan của con người, do con người khai thác từ môi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sản xuất hay sinh hoạt của cá nhân họ. Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng cho quốc gia mình. Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về bất động sản trong điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. Theo đó, "bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". 1.1.2. Đặc điểm  Tính khan hiếm và cá biệt. Bởi vì đất đai trên trái đất là có hạn, giới hạn về mặt diện tích của từng vùng, từng địa phương, từng lãnh thổ.  Tính chất cố định, hay nói khác đi là đặc tính không thể di chuyển được. Tính cố định làm hạn chế khả năng mua bán của bất động sản, nó không linh hoạt được như những tài sản động sản khác có thể trao tay một cách dễ dàng.  Tính phụ thuộc vào mục đích sử dụng của BĐS. Một mảnh đất khi quy hoạch đều có mục đích sử dụng rõ ràng, tùy theo mục đích sinh hoạt hay sản xuất. 10  Tính tăng giá trị theo thời gian. BĐS càng để lâu thì càng tăng giá trị, đặc tính này cũng xuất phát từ tính khan hiếm và cá biệt của BĐS. BĐS là có hạn trong khi dân số trên địa cầu là không ngừng tăng. Ngoài ra, BĐS còn mang những đặc tính như tính lâu bền (có thể tồn tại trong thời gian dài), tính phụ thuộc lẫn nhau (giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi BĐS khác và ngược lại), tính thích ứng. 1.1.3. Vai trò BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và kinh tế toàn cầu nói chung. BĐS bao gồm những cơ sở hạ tầng, chính là yếu tố về vốn, tạo nên nền tảng về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. Ngoài ra, BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi, là đối tượng để đầu tư dài hạn và có khả năng chuyển đổi thành tiền thông qua việc trao đổi và buôn bán. 1.2. Thị trƣờng bất động sản 1.2.1. Định nghĩa Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.1 1.2.2. Đặc điểm  Tính địa phương Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, các đặc tính của nó chịu ảnh hưởng trước hết từ đặc tính của BĐS. Do BĐS có tính cố định nên thị trường BĐS 1 Theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng 11 mang tính địa phương, cần đến các dịch vụ trung gian và đặc biệt là nó phản ứng chậm chạp với hai yếu tố cung và cầu.  Tính chu kỳ Sơ đồ 1: Chu kỳ Thị trường bất động sản2 Cũng vì đặc tính không di dời được của bất động sản nên thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Chu kì dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: bùng nổ, suy thoái, tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kì dao động, bình quân mỗi chu kì kéo dài khoảng 18 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kì dao động. Chu kì được coi là ngắn hạn kéo dài từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao động, trong đó đáng chú ý có chu kì cực ngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.  Tính thanh khoản thấp Do thủ tục mua bán BĐS khá rườm rà, chịu chi phối nhiều từ yếu tố tâm lý chủ quan và thị trường này hoạt động khá chậm so với các thị trường sản phẩm hay tài sản khác nên thị trường này có tính thanh khoản thấp. 2 Nguồn 12  Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn Cuối cùng, thị trường BĐS được ghi nhận là thị trường chịu ảnh hưởng mạnh bởi các chính sách quy hoạch và liên quan chặt chẽ đến thị trường vốn. Khi nền kinh tế suy giảm, tín dụng thắt chặt thì giao dịch trên thị trường BĐS bị suy giảm là điều đương nhiên. Mặt khác, thị trường BĐS là một dạng thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo và dễ sinh ra độc quyền. Đặc điểm này của thị trường xuất phát từ đặc trưng, tập quán riêng của mỗi vùng miền, sự hiểu biết bản thân nội tại bên trong của mỗi thị trường và do tác động của nhà nước. 1.2.3. Vai trò Thị trường BĐS gắn chặt với một lượng tài sản lớn cả về quy mô kích thước và giá trị của nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân hiện nay. Thị trường này là nguồn không thể thiếu bổ sung cho ngân sách nhà nước. Thực tế cũng cho thấy tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Thị trường BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính, thị trường tín dụng, thị trường lao động, thị trường xây dựng... do vậy, thị trường BĐS có khả năng kích thích phát triển sản xuất, trao đổi ở những thị trường khác. Tuy nhiên cũng chịu ảnh hưởng qua lại từ những thị trường này Không chỉ kích thích sản xuất phát triển, tăng ngân sách nhà nước, thị trường BĐS còn cung cấp một lượng lớn nhà ở và văn phòng phục vụ cho nhu cầu dân cư trong hiện tại và tương lai. 1.2.4. Phân loại Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt như bảng dưới đây: 13 Bảng 1: Phân loại thị trường bất động