Đề tài Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Lời mở đầu Hợp đồng dân sự vốn là một phương thức cơ bản để các chủ thể thực hiện việc lưu thông và trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Trong đó không thể không kể đến hợp đồng thuê nhà ở. Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình bởi từ ngàn xưa ông cha ta đã luôn tâm niệm một điều “có an cư mới lạc nghiệp”. Trong thực tế có rất nhiều trường hợp do chưa nắm vững các quy định của pháp luật về hợp đồng nên khi xác lập, thực hiện hợp đồng, các bên chủ thể không đáp ứng được các yêu cầu của pháp luật nên thường làm cho hợp đồng rơi vào tình trạng không có hiệu lực. Mặt khác, do không nắm vững được các nghĩa vụ cũng như quyền lợi của mình nên trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ, làm ảnh hưởng đến lợi ích của bên kia, vì vậy nhiều tranh chấp đáng tiếc xảy ra. Do vậy, để hiểu rõ hơn về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong vấn đề cho thuê nhà ở, sau đây em xin trình bày đề tài : “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở”. Nội dung Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở Nhà ở là một loại tài sản có tính chất và tầm quan trọng đối với cuộc sống của con người nên dù hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng tài sản nhưng BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản.: “Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên;theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở hoặc diện tích nhà cho bên thuê sử dụng vào việc ở trong một thời hạn nhất định và nhận tiền cho thuê nhà; còn bên thuê có nghĩa vụ sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà thuê để ở và trả tiền thuê nhà theo thời hạn và phương thức thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự đó là : hợp đồng được giao kết là kết quả của sự thỏa thuận thống nhất ý chí của bên cho thuê và bên thuê, các bên phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khi tham gia vào quan hệ pháp luật này như tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận bình đẳng giữa các bên chủ thể - thiện trí trung thực khi cam kết, thực hiện hợp đồng. Bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên tham gia trên cơ sở tự nguyện với sự phù hợp và thống nhất ý chí của các bên bởi vậy khi bất cứ một quan hệ hợp đồng nào được thiết lập mà một trong các bên không xuất phát từ ý chí của chính mình thì hợp đồng đó có thể bị coi là vô hiệu. Nhà ở là một loại tài sản nên hợp đồng thuê nhà cũng là một dang đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản bởi vậy hợp đồng này còn mang những đặc điểm pháp lý sau: - Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng nhà ở đó theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là để ở trong một thời hạn nhất định hoặc theo quy định của pháp luật. Bên thuê chỉ có quyền khai thác công dụng của ngôi nhà, còn quyền sở hữu ngôi nhà đó vẫn thuộc về bên thuê. - Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ Theo quy định tại khoản 1 Điều 406 BLDS thì “hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”. Trong hợp đồng thuê nhà ở thì tính chất song vụ được thể hiện trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Mỗi bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở là người vừa có quyền lại vừa có nghĩa vụ dân sự. Quyền của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. - Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng có đền bù Khi bên cho thuê giao nhà ở cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng; nếu thuê nhà của Nhà nước thì giá thuê do Nhà nước quy định. Do quan hệ tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử dụng, khai thác nhà ở cho bên thuê thì khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù, là lợi ích vật chất mà bên cho thuê được hưởng. Nếu khi giao kết hợp đồng mà các bên không thỏa thuận về việc trả tiền thuê nhà ở thì đó không là hợp đồng thuê nhà ở nữa mà là hợp đồng mượn nhà ở. Bởi vậy, hợp đồng thuê nhà ở luôn là hợp đồng có đền bù. - Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở là thời điểm giao kết hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng như: giá thuê, thời hạn thuê, đối tượng thuê... Do hợp đồng thuê nhà ở bắt buộc thực hiện dưới hình thức văn bản nên sẽ có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. Đối với những trường hợp mà hợp đồng phải được công chứng, chứng thực và đăng ký thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở Do hợp đồng thuê nhà ở là một giao dịch dân sự nên hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tai Điều 122 BLDS 2005 đó là: Người tham gia hợp đồng có năng lực hành vi dân sự Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện. Hình thức của hợp đồng phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở. Có thể là nhà cấp 4, có thể là nhà kiên cố, nhà 1 tầng hay nhiều tầng, có thể là một căn hộ trong nhà chung cư. Theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì “nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cuả hộ gia đình, cá nhân”. Để nhà ở có thể tham gia giao dịch thuê nhà ở thì theo quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật. Không có tranh chấp về quyền sở hữu. Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Phải đảm bảo chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. Đối với nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê thì pháp luật hiện hành có quy đinh riêng về điều kiện nhà ở cho thuê. Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2005 thì nhà ở cho thuê phải có đủ các điều kiện sau: Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của luật này. Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín. Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê. Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. Không có tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà Bên cho thuê nhà ở Bên cho thuê bao gồm Nhà nước, cá nhân, tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở thì khi tham gia giao dịch thuê nhà ở bên cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau: - Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định pháp luật về dân sự. - Cá nhân có năng lực hành vi dân sự, tỏ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở. Trường hợp chủ thuê nhà ở thuộc sở hữu chung Với trường hợp này thì the quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở “khi cho thuê nhà ở thuôc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê theom phần nhà ở thuộc sở hữu của mình”. Trường hợp chủ thể thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng là những đối tượng được quyền thuê tại Điều 53, Điều 60 Luật Nhà ở và Điều 24, Điều 34 Nghị định 90/2006 như cán bộ công chức, công nhân làm việc trong các khu kinh tế đặc biệt... Và trong quá trình thực hiện hợp đồng bên thuê không được chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê lại nhà ở đó cho người khác. Bên thuê nhà ở Là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê để ở (công dân Việt Nam hoặc người có quốc tịch nước ngoài) và pháp nhân trong trường hợp thuê nhà cho thành viên của mình ở. Bên thuê là một bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở nên cũng phải đáp ứng những điều kiện về chủ thể khi giao kết hợp đồng để hợp đồng đó có hiệu lực pháp luật. Trường hợp bên thuê là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở phải tuân theo các quy định tại Điều 131 Luật Nhà ở và khoản 1 Điều 67 Nghị định 90/2006 đó là: - Tổ chức cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng liên tục trở lên. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang ở Việt Nam có nhu cầu thuê nhà ở. Trường hợp bên thuê là đối tượng được thuê nhà ở xã hội thì phải tuân theo các quy định tại Điều 53 Luật Nhà ở như sau: 1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. 2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: a. Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; b. Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình c. Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Trường hợp bên thuê là đối tượng được thuê nhà ở công vụ được quy định tại Điều 60 Luật Nhà ở là: 1. Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi đến công tác. 2. Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh. 3. Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ. Giá thuê nhà ở Giá thuê là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê tài sản nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng. Theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở thì: “1. Giá thuê nhà ở do các bên thỏa thuận, trong trường hợp có quy định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó. 2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”. 7. Thời hạn thuê nhà ở Thời hạn thuê là một trong những điều khoản của hợp đồng nên sẽ do các bên thỏa thuận hoặc được xác định vào mục đích thuê. Thời hạn thuê phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi ở của bên thuê dài hay ngắn nên pháp luật hiện hành chỉ quy định về thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tại khoản 1 Điều 499 BLDS và khoản 1 Điều 103 Luật Nhà ở: “hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi thời hạn thuê đã hết, với hợp đồng thuê nhà ở không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 6 tháng kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà”. B. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở Khi hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực đó cũng là thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Các bên chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở cũng có các quyền và nghĩa vụ theo các quy định chung trong hợp đồng thuê tài sản như: nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê của bên cho thuê, nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê... Tuy nhiên do hợp đồng thuê nhà ở có những nét đặc thù riêng nên pháp luật hiện hành có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê khi thực hiện hợp đồng thuê nhà ở. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê 1, Nghĩa vụ của bên cho thuê Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê nhà, Điều 493 và Điều 494 BLDS có quy định các nghĩa vụ đối với bên cho thuê nhà như sau: - Thứ nhất là: Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận và cam kết như diện tích nhà, chất lượng nhà, các đồ nội thất kèm theo (nếu có), hệ thống công trình phụ (nếu có) bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà ở trong thời gian thuê. Nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ giao nhà như : giao nhà không đúng thời hạn, nhà không đúng chất lượng, thiết bị nội thất không có đủ như đã thỏa thuận trong hợp đồng... thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. - Thứ hai là : Bên cho thuê nhà ở có nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời gian thuê. Đây là một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê để tránh xảy ra những tranh chấp ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng nhà ở của bên thuê trong thời hạn thuê. Trường hợp nhà cho thuê được sử dụng để bán, thế chấp, tặng cho trao đổi, thừa kế có thể làm phát sinh tranh chấp có liên quan thì pháp luật hiện hành có những quy định cụ thể để đảm bảo quyền sử dụng nhà ở ổn định của bên thuê đó là: * Khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạn thuê thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho thuê trước đó, chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối với bên thuê. * Đối với tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là nhà thuê hay có liên quan đến người thứ ba làm hạn chế quyền sử dụng của bên thuê thì bên cho thuê phải chịu trách nhiệm giải quyết đảm bảo việc sử dụng nhà ổn định cho bên thuê. Nếu trong thời hạn thuê mà có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Với các quy định trên đã đảm bảo cho bên thuê có nơi ở tạo dựng cuộc sống ổn định trong thời gian thuê, bảo vệ được quyền lợi của bên thuê khi có những thay đổi có thể xảy ra trong quá trình thuê. - Thứ ba là : Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận. Nếu bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Hợp đồng thuê nhà ở được giao kết và thực hiện với mục đích chủ yếu là đảm bảo và tạo điều kiện cho bên thuê có nhà để ở, khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì bên cho thuê phải có nghĩa vụ để bên thuê sử dụng nhà thuê ổn định trong thời hạn thuê nhằm đảm bảo sự an toàn về tính mạng, tài sản cho bên thuê. Nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận về việc bảo dưỡng nhà như sửa chữa nhà khi tường bị thấm nước, nền nhà bị lún, kiểm tra hệ thống điện nước... thì bên cho thuê có nghĩa vụ phải thực hiện đúng những cam kết đó. Khi ngôi nhà có những hư hỏng mà bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa dẫn tới gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Đây là nghĩa vụ chủ yếu của bên cho thuê để tránh tình trạng bên cho thuê lợi dụng sự phụ thuộc về nhà ở của bên thuê mà cố ý không sửa chữa nhà hư hỏng gây khó khăn cho bên thuê trong thời gian thuê. Ví dụ : Trong vụ sập đổ nhà 5 tầng số 47B phố Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội ngày 31/3/2011 vừa qua đã gây ra hậu quả nghiêm trọng là làm sập một phần siêu thị máy tính Đăng Khoa và ảnh hưởng tới nhiều hộ dân xung quanh, trong đó có ảnh hưởng trực tiếp đến ngôi nhà gần đó của ông A (đang cho chị B thuê nhà để ở), cụ thể là một bức tường bị nứt, mái nhà bị vỡ. Trong trường hợp này ông A phải có nghĩa vụ sửa chữa các hư hỏng của ngôi nhà, đảm bảo cho chị B sử dụng ổn định và an toàn ngôi nhà đi thuê. Còn chuyện chủ sở hữu ngôi nhà 5 tầng bị sập đổ bồi thường thiệt hại mà họ đã gây ra cho ngôi nhà của ông A là việc thỏa thuận giữa hai bên sau này, không liên quan đến trách nhiệm của ông A phải sửa chữa ngôi nhà của mình đang cho chị B thuê. Đối với nhà ở công vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ có các nghĩa vụ riêng. Cụ thể là : Cho thuê nhà đúng đối tượng và điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành; Tập hợp và lưu giữ đầy đủ hồ sơ nhà ở công vụ; Phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương trong việc đảm bảo an ninh trật tự đối với nhà ở công vụ. Các cơ quan chức năng về an ninh trật tự có trách nhiệm phối hợp theo y êu cầu của đơn vị quản lý nhà ở công vụ; Thực hiện việc bảo trì nhà ở công vụ theo quy định; Xem xét, kiến nghị với UBND cấp tỉnh sắp xếp, bố trí cho cán bộ, công chức sau khi trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về chỗ ở được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn.(Theo Điều 30 – Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Đối với việc thuê nhà ở xã hội, thực hiện quản lý vận hành, khai thác quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu của các thành phần kinh tế khác do chủ đầu tư quyết định trên nguyên tắc bảo đảm cho thuê nhà ở xã hội đúng đối tượng và mức giá cho thuê không được cao hơn mức giá do UBND cấp tỉnh ban hành trên địa bàn. Đơn vị quản lý vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ như đối với các đơn vị hoạt động dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính. Với những quy định trên để đảm bảo rằng bên cho thuê phải luôn có trách nhiệm và nghĩa vụ đối với bên thuê. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng có những quy định về quyền của bên cho thuê để đảm bảo quyền lợi của mình khi tham gia vào quan hệ thuê nhà. 2, Quyền của bên cho thuê Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở chính là một trong những nội dung của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập. Theo quy định tại Điều 494 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quyền của bên cho thuê nhà bao gồm 4 quyền sau : Một là: Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê vì mục đích của bên cho thuê khi tham gia vào quan hệ cho thuê nhà ở là có được một khoản tiền nhất định từ việc cho thuê nhà ở và lợi ích của họ chỉ được áp ứng, thỏa mãn khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Tiền thuê nhà liên quan đến điều khoản về giá cả đã được ghi trong hợp đồng thuê nhà ở. Tùy theo từng hợp đồng thuê nhà, các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo từng tháng, từng quý hoặc một năm một lần hoặc trả một lần trong suốt thời hạn thuê. Bên thuê có quyền nhận đủ số tiền này theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Để bảo vệ quyền này của bên cho thuê nhà, pháp luật đã quy định khi bên thuê nhà không trả tiền nhà trong ba tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Hai là : Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Theo quy định tại khoản 1 Điều 498 BLDS và Điều 103 Luật nhà ở thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có một trong những hành vi sau : - Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1 Điều 498 BLDS năm 2005 quy định: khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Mục đích của bên cho thuê là nhận được khoản tiền cho thuê nhà để họ thu được những chi phí mà họ đã bỏ ra ban đầu như chi phí xây dựng, trang trí nội thất...và có lãi. Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng sẽ bị coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả tiền, ảnh hưởng đến quyền lợi của người cho thuê nhà, vì vậy trong trường hợp này pháp luật quy định bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. - Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê, nếu mục đích thuê nhà của bên thuê trong hợp đồng thuê nhà ở không phải để ở mà để sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh, dùng làm kho dự trữ hàng hóa... Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này, bên cho thu