Đề tài Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nộid ung quản lý của nhà nước đối với thị trường Bất động sản

CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC” ĐỀ TÀI Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nộid ung quản lý của nhà nước đối với thị trường Bất động sản ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI – NĂM 2009 Thuộc nhóm chuyên nghành khoa học: XH2b Họ và tên sinh viên: Văn Thị Anh Giới tính: Nữ Dân tộc: Kinh Lớp: Dân sự K32B Năm thứ: 2/ Số năm đào tạo: 4 năm Khoa: Pháp luật Dân sự Người hướng dẫn: Ts. Trần Quang Huy LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................................................... 3 Chương I Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản...................................... 6 1.1 Một số khái niệm cơ bản ............................................................................................................... 6 1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản ....................................................... 11 1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản ......................................... 14 Chương II Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay .................................. 17 2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản .............................................. 17 2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay .................................................. 22 2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch ................................................................................ 24 2.4. Đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước ................................................................... 40 2.5. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore ................................................. 42 Chương III Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản ................................................................................................... 45 3.1 Mục tiêu và nguyên tắc quản lí .................................................................................................... 45 3.2 Phương pháp quản lí ................................................................................................................... 46 3.3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản ....................................... 47 3.4. Kiến nghị..................................................................................................................................... 54 Kết luận ................................................................................................................................................. 55 Danh mục tài liệu tham khảo ................................................................................................................. 56 PHỤ LỤC ............................................................................................................................................... 58 Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch. Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát. Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và ổn định. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển ổn định. 3. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước. 5. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang web, tạp chí, báo chí… 6. Tình hình nghiên cứu Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch BĐS một vấn đề khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giao dịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực hiện đề tài này. 7. Đóng góp của đề tài Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được thực trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này. 8. Kết cấu của đề tài Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp phần quản lí và phát triển sàn giao dịch bất động sản Chương I Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản. 1.1 Một số khái niệm cơ bản 1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản 1.1.1.1 Bất động sản Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay. Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:" Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam, theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản… 1.1.1.2 Vai trò của bất động sản BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể: BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người. "BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2] 1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn tồn tại hai hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đối với BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình. Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi, lợi tức của BĐS. Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác. Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của BĐS được thể hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lí. 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển. Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường. Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."[13.3] 1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản * Đặc điểm của hàng hoá bất động sản BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí. * Đặc điểm của TT BĐS Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc điểm sau: Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước. Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS. Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc. Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường. Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả. Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS). Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay. Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật. 1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường BĐS yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái. Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính sách về BĐS. 1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản 1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước. Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng. Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường. 1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐ