Đề tài Tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ----------------- CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN “NHÀ KINH TẾ TRẺ – NĂM 2010” TÊN CÔNG TRÌNH: TÁC ĐỘNG CỦA CUỘC KHỦNG HOẢNG LÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM THUỘC NHÓM NGÀNH: Khoa học kinh tế TÓM TẮT CÔNG TRÌNH Trong thời gian qua, cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã tác động tiêu cực đến thị trường tài chính thế giới. Hàng loạt các định chế tài chính ở Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực Châu Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn ở những quốc gia này cũng lâm vào tình trạng khủng hoảng tương tự. Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm của riêng nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu vào nền kinh tế thế giới chắc chắn cũng không tránh khỏi tình trạng đó. Thông qua việc phân tích nguyên nhân, thực trạng và hậu quả của cuộc khủng hoảng này, bài viết đưa ra một số kiến nghị đối với việc cho vay bất động sản ở Việt Nam hiện nay. Cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại được xem như là một cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất từ thời kì Đại Suy Thoái. Hàng triệu việc làm đã mất và hàng ngàn tỷ USD đã bị bốc hơi. Cả thế giới đã chịu ảnh hưởng nặng nề. Cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay rất đặc biệt, nó đã làm các hoạt động toàn cầu, thương mại và lạm phát giảm xuống mức thấp chưa từng thấy kể từ sau Chiến tranh thế giới thứ 2.Tăng trưởng sản lượng hàng năm đã giảm hơn 10%, khối lượng mậu dịch trong năm đã giảm hơn 30% và giá tiêu dùng cũng giảm mạnh. Bên cạnh đó nó còn tác động đến thị trường bất động sản làm giá giảm rất mạnh. Cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại với tầm ảnh hưởng trên toàn thế giới đã để lại nhiều bài học cho thế giới và ở Việt Nam. Đề tài bao gồm 3 phần chính: Chương một: bao gồm những cơ sở lý luận qua đó thấy được tổng quan về thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính Chương hai: tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam Chương ba: bài học rút ra và những biện pháp cần thiết cho việc bình ổn thị trường bất động sản ở Việt Nam. Kết quả của công trình nghiên cứu này có thể cho thấy được tác động to lớn của thị trường bất động sản trong giai đoạn khủng hoảng. Đồng thời, công trình này cũng có giá trị tham khảo đối với các doanh nghiệp Việt Nam ở giai đoạn hậu khủng hoảng này. PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển do thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời con non trẻ, hoạt động còn manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn. Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâu rộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính trong nước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động sản là một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì vậy, dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa ra được các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này la một vấn đề cần thiết. Cuộc khủng hoảng tài chính hiện tại được xem như là một cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất từ thời kì Đại Suy Thoái. Nó tác động mạnh đến nhiều mảng trong kinh tế, trong đó không thể không đề cập đến vai trò của thị trường bất động sản. Cần thiết phải thấy được sự ảnh hưởng to lớn của thị trường được xem là luôn nóng bỏng này để từ đó đưa ra những giải pháp thiết thực và hiệu quả ở thị trường thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài được thực hiện với hai mục đích chính: Thứ nhất, đề tài làm rõ cơ sở lý thuyết có liên quan đến khủng hoảng và những nguyên nhân chính gây ra cuộc Đại Suy Thoái này. Thứ hai, những bài học thiết thực được rút ra ở thị trường Việt Nam. 3. Đối tượng nghiên cứu: Chúng tôi lấy số liệu trong bản tin bất động sản hàng tuần của Vietrees để tính giá bất động sản Việt Nam. Ở đây chúng tôi lấy số liệu Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và các tỉnh khác như Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai,… để đại diện cho giá bất động sản Việt Nam. 4. Phạm vi nghiên cứu: Công trình nghiên cứu đưa ra được tác động của cuộc khủng hoảng lên thị trường bất động sản và các chạy mô hình hồi quy các yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản ở Việt Nam. 5. Phương pháp nghiên cứu Công trình nghiên cứu dựa trên những lý thuyết cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản và khủng hoảng kinh tế và những nghiên cứu có liên quan gần đây. Bên cạnh đó chúng tôi chạy mô hình hồi quy về thị trường bất động sản ở nước ta. Từ đó rút ra các bài học cho Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. MỤC LỤC Trang TÓM TẮT CÔNG TRÌNH PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH…………………………………………………1 1.1 Nguồn gốc của bong bóng bất động sản…………………………………....1 1.2 Giai đoạn thứ hai của bong bóng bất động sản……………………………2 1.3 Bùng nổ bong bóng nhà đất...………………………………………………4 1.4 Chế độ thưởng sai trái…………...………………………………………….6 1.5 Mối quan hệ giữa chu kì nền kinh tế với thị trường bất động sản...……..9 1.6 Lịch sử các cuộc khủng hoảng nhà đất……………...……………………10 1.6.1 Phương pháp xác định khủng hoảng nhà đất……………….……..11 1.6.2 So sánh lịch sử…………………………………………………….12 1.7Cơ chế dẫn truyền toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất…………….14 1.7.1 Mô hình chu kỳ kinh tế toàn cầu………………………………….15 1.7.2 Phương pháp mô phỏng………………...………………………...16 1.7.3 Tác động toàn cầu của cuộc khủng hoảng nhà đất………………..17 1.8 Kết luận…………………………………………………………………….18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM………………………………………........................................20 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản thế giới……………………………..20 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam……………………….25 2.2.1 Thị trường bất động sản trước khủng hoảng………...……………25 2.2.2 Thị trường bất động sản trong khủng hoảng…...…………………27 2.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục…………...…………30 2.2.4 Tín dụng bất động sản Việt Nam…………….………...…………32 2.2.5 Kết luận………………………………………………...…………35 2.3 Mối tương quan giữa thị trường bất động sản và chu kỳ kinh tế ở Việt Nam…………………………………………………...…….……………….37 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM……………………………………………………………………..40 3.1 Đối với các ngân hàng thương mại……………………………………….41 3.2 Đối với Nhà Nước………………………………………………………….41 3.3 Đối với doanh nghiệp bất động sản………………………………………46 Phụ lục Tài liệu tham khảo CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH 1.9 Nguồn gốc của bong bóng bất động sản Bong bóng bất động sản ở Mỹ phát triển cùng với bong bong chứng khoán những năm 1990. Sự logic của sự tăng trưởng bong bóng này rất đơn giản. Những người có của cải tăng lên cùng với sự tăng lên bất thường của giá chứng khoán đang tiêu xài dựa trên những của cải đang tăng lên này. Điều này đã làm bùng nổ tiêu dùng vào những năm cuối thập kỉ 1990, với tỷ lệ tiết kiệm ngoài thu nhập có thể chuyển nhượng được giảm từ 5% giữa thập kỉ xuống còn trên 2% năm 2000. Sự giàu có từ chứng khoán làm bùng nổ tiêu dùng, mọi người mua những ngôi nhà to hơn hoặc tốt hơn, vì họ cố gắng tiêu xài của cải từ các chứng khoán mới dựa trên nhà ở. Nhu cầu tăng lên gây ra bong bong bất động sản vì việc cung cấp nhà ở trong ngắn hạn tương đối cố định. Do đó, sự tăng lên trong nhu cầu sẽ dẫn tới điều đầu tiên là giá tăng. Sự kì vọng vào việc giá tiếp tục tăng làm những người mua nhà trả nhiều hơn nữa cho nhà ở hơn là các thứ khác. Dữ liệu của chính phủ cho thấy giá nhà sau khi điều chỉnh lạm phát trên toàn quốc trên thực tế là không thay đổi từ 1953 đến 1995. Robert Shiller đã xây dựng một chuỗi dữ liệu từ năm 1895, và cho thấy rằng giá nhà trên thực tế không thay đổi trong suốt 100 năm cho đến năm 1995. Năm 2002, giá nhà đã tăng lên gần 30% sau khi điều chỉnh lạm phát. Việc đưa ra sự ổn định trong giá nhà trong khoảng thời gian dài từ dữ liệu của chính phủ, và thậm chí là chuỗi thời gian lâu hơn được xây dựng bởi Shiller, là bằng chứng cho thấy giá nhà được điều khiển bởi bong bong đầu cơ hơn là nền tảng của thị trường nhà đất. Thật sự, việc thuê nhà đã tăng lên gần 10% so với giới hạn thực đã cung cấp nhiều bằng chứng ủng hộ quan điểm cho rằng quốc gia đang trải qua bong bóng bất động sản. Nếu có các yếu tố cơ sở điều khiển sự tăng lên trong giá nhà, chúng nên có các ảnh hưởng có thể so sánh được trên việc thuê nhà. Tuy nhiên, sự tăng lên trong giá thuê nhà đã đi xa hơn bình thường . 1.10 Giai đoạn thứ hai của bong bóng bất động sản Sự tăng lên trong giá ở cả thị trường sở hữu và cho thuê đang có những ảnh hưởng quan trọng, khi giá nhà tăng mạnh từ giữa những năm 1990 đến cuối những năm 1990. Năm 2002, giá nhà ở đã tăng 25% so với giá trị trung bình suốt 3 năm đến trước lúc bắt đầu bong bóng (1993-1995). Sự tăng giá cao ốc cho thấy điều đầu tiên là sự cung cấp quá mức của nhà cho thuê, với tỷ lệ bỏ trống tăng lên gần mức kỷ lục 9% trong năm 2002, so với tỷ lệ 7,5% trong những giữa thập kỷ 1990. Nếu tiến trình của bong bóng tại Mỹ đi theo mẫu hình giống Nhật Bản, bong bóng bất động sản sẽ sụp đổ cùng với sự sụp đổ của bong bóng chứng khoán trong những năm 2000 – 2002. Thay vào đó, sự sụp đổ của bong bóng chứng khoán giúp nuôi nấng bong bóng bất động sản. Sự mất lòng tin vào thị trường chứng khoán làm hàng triệu người quay về đầu tư vào thị trường nhà đất như là một sự an toàn thay thế cho thị trường chứng khoán. Thêm vào đó, kinh tế phục hồi rất chậm từ cuộc suy thoái năm 2001. Nó gây ra tình trạng mất việc làm suốt năm 2002 đến mùa hè năm 2003. Sự phục hồi yếu ớt khiến Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ tiếp tục cắt giảm lãi suất, cuối cùng là đẩy tỷ lệ lãi suất liên ngân hàng định hướng xuống còn 1% trong mùa hè 2003, mức thấp nhất trong 50 năm. Tỷ lệ lãi suất cầm cố cũng giảm theo. Tỷ lệ lãi suất trung bình cho các khoản cầm cố có lãi suất cố định 30 năm giảm còn 5,25% vào mùa hè năm 2003, mức thấp nhất trong 50 năm. Để tiếp sức hơn nữa cho thị trường bất động sản, chủ tịch của Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ Alan Greenspan cho rằng những người mua nhà đang lãng phí tiền bằng các khoản thế chấp có lãi suất cố định thay vì các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARMs). Trong khi điều này giống như một lời khuyên khác thường tại thời điểm khi các khoản thế chấp có lãi suất cố định đang ở mức thấp nhất trong gần 50 năm, những người mua nhà vẫn có thể có những khoản thế chấp lớn hơn với lãi suất điều chỉnh có hiệu lực vào một thời gian nào đó trong quá khứ. Tỷ lệ lãi suất thấp đặc biệt này đẩy nhanh sự tăng lên của giá nhà đất. Từ quý 4 năm 2002 đến quý 4 năm 2006, giá nhà đất đã tăng thêm 31,6%, tỷ lệ hàng năm là 7,1%. Điều này đã tiếp sức cho việc xây dựng nhiều hơn nữa, bắt đầu từ thị trường nhà ở, cuối cùng đạt đỉnh tại 2.070.000 trong năm 2005, tăng hơn 50% so với tỷ lệ của những năm bong bóng trước. Sự tăng lên trong giá nhà cũng có ảnh hưởng có thể dự báo lên tiết kiệm và tiêu dùng. Sự bùng nổ tiêu dùng trong giai đoạn này và tỷ lệ tiết kiệm giảm gần 1% trong giai đoạn 2005-07. Một vấn đề dĩ nhiên, bong bóng bắt đầu nổ tung trong năm 2007, vì việc bùng nổ xây dựng đã khiến nguồn cung quá dư thừa khiến giá không thể chống đỡ lâu hơn. Tỷ lệ bỏ trống đạt mức kỷ lục từ thị trường cho thuê đến sở hữu trong năm 2006. Quý 4 năm 2006, tỷ lệ nhà ở bỏ trống là hơn 50% so với thời kì cao điểm. Đến giữa năm 2007, giá trên toàn quốc đã đạt tới đỉnh cao nhất và bắt đầu đi xuống, quá trình này đẩy nhanh sự trượt giá trong năm 2007 và 2008. Chỉ khi bong bóng tạo ra động lực học giữ cho nó tự duy trì mãi, động lực học của sự phá sản cũng đang tự duy trì, mặc dù đi theo hai hướng trái ngược nhau. Khi giá giảm, nhiều chủ nhà đối mặt với sự tịch thu tài sản để thế nợ. Sự tăng lên này một phần là tự nguyện, một phần là không tự nguyện. Nó có thể là không tự nguyện, vì có những trường hợp nhiều người giữ lại nhà của họ, họ sẽ vay ngược lại cổ phiếu nếu họ không thể trả các khoản thanh toán cho các khoản cầm cố hàng tháng. Khi giá nhà giảm làm mất giá trị chứng khoán, họ loại ra quyền chọn này. Sự tịch thu tài sản để thế nợ tự nguyện diễn ra khi người ta nhận ra rằng họ nợ nhiều hơn giá trị ngôi nhà của họ, và quyết định bỏ mặc các khoản nợ có thế chấp. Trong những trường hợp mà một căn nhà được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị của khoản vay thế chấp thì những người sở hữu căn nhà đó có thể bỏ túi hàng trăm ngàn USD bằng cách đơn giản là bỏ mặc khoản vay . Không chú ý đến nguyên nhân, số lượng người đối mặt với sự tịch thu tài sản để thế nợ làm tăng nguồn cung nhà trên thị trường. Trong quý 1 năm 2008, sự tịch thu tài sản để thế nợ tăng đến 2,8 triệu một năm (Realty Trac), gần 60% doanh số nhà ở hiện hành trong quý. Tại những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, số lượng tài sản bị tịch thu để thế nợ thật sự đã vượt quá doanh số nhà ở hiện hành. Trong ảnh hưởng đó, bằng cách ép buộc nhiều sự tịch thu tài sản để thế nợ, giá thấp hơn dẫn đến sự tăng lên trong nguồn cung nhà ở. Giống như một động lực nắm giữ nhu cầu. Trong suốt thời kì bong bóng căng ra, các tiêu chuẩn cho vay rất lỏng lẻo. Khi tỷ lệ vỡ nợ bắt đầu tăng lên trong năm 2006 và 2007, các ngân hàng bắt đầu thắt chặt các tiêu chuẩn và yêu cầu các khoản tiền đặt cọc lớn hơn. Sự thắt chặt nghiêm khắc nhất diễn ra trên thị trường làm giá sụt giảm thảm hại. Những người cho vay trên thị trường đòi hỏi khoản tiền đặt cọc là 20% hoặc thậm chí là 25%, nhiều người mua nhà tiềm năng đã bị loại trừ khỏi thị trường. Ngưỡng này không chỉ loại bỏ những người mua lần đầu, mà thậm chí nhiều chủ sở hữu nhà hiện hành sẽ gặp khó khăn vì những khoản đặt cọc lớn, vì giá nhà xuống quá thấp đã phá hủy nhiều chứng khoán của họ. Cuối năm 2007, giá nhà đã giảm hơn 15% so với mức đỉnh cao nhất từng đạt được. Giá nhà từ chỗ được định giá cao, sau hai lần trượt dốc đã giảm hơn 20%. Hơn nữa, tỷ lệ giảm giá đang gia tăng tốc độ, với giá giảm hơn 30% một năm vào đầu năm 2008. Tỷ lệ giảm giá trong chỉ số Shiller ngụ ý rằng giá nhà sẽ giảm hơn 30% từ đỉnh cao nhất đạt được năm 2007 đến cuối năm 2008. Điều này có nghĩa là một sự thua lỗ hơn 7 tỷ đôla trong tài sản bong bóng bất động sản (xấp xỉ 100.000$/chủ sở hữu nhà ). Trị giá tài sản mất mát gần bằng 50% GDP. Không có cách gì để nền kinh tế có thể thấy được tầm rộng lớn của khoản thiệt hại về tài sản nếu không có kinh nghiệm từ những cú sốc tài chính nghiêm trọng. 1.11 Bùng nổ bong bóng nhà đất Nền công nghiệp tài chính trải qua cuộc cải cách phức tạp hỗ trợ mạnh việc giá nhà đất tăng không tương thích với tài sản cơ sở. Mấu chốt quan trọng của vấn đề là sự phát triển các khoản thế chấp dưới chuẩn. Trước khi cơn sốt bắt đầu bùng nổ vào giữa những năm 90, phần lớn các khoản thế chấp có lãi suất cố định. Tuy nhiên, các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh trở thành một cổ phần tăng trưởng được phát hành trong suốt giai đoạn bùng nổ, đỉnh gần mức 35% trong 2004–06. Các khoản thế chấp không chỉ không đảm bảo an toàn cho các khoản vay lãi suất cố định, mà còn tung ra các mức lãi suất thấp hơn cả lãi suất “tearser” trên thị trường, rồi sau đó sẽ tăng cao hơn ngay cả khi lãi suất thị trường không đổi. Các khoản thế chấp “2-28” này đặc biệt phổ biến trong phân khúc thị trường thế chấp dưới chuẩn. Các khoản vay dưới chuẩn là khoản tiền cho vay được phát hành cho những người mà có lịch sử tín dụng không tốt. Người mua nhà mà nhận được khoản vay dưới chuẩn thường là người có hồ sơ công ăn việc làm không liên tục hoặc người không trả nợ đúng hạn với khoản nợ trong quá khứ. Tỷ lệ lãi suất của những khoản cho vay dưới chuẩn thì cao hơn khoảng 2 -4% so với tỷ lệ lãi suất có hiệu lực đối với những khoản vay đủ chuẩn mà có tiểu sử tín dụng tốt. Thị trường thế chấp dưới chuẩn bùng nổ mạnh, tăng từ 9% trong năm 2002 đến 25% năm 2005. Bên cạnh sự phát triển ồ ạt các khoản cho vay dưới chuẩn là cuộc bùng nổ cho vay cận chuẩn. Có nhiều khoản vay cho những người mua nhà mà có tiểu sử tín dụng hỗn tạp hoặc người có các tài liệu không đầy đủ trong thu nhập và tài sản. Các khoản vay cận chuẩn trong nhiều trường hợp đáng nghi ngờ hơn khoản vay dưới chuẩn. Hầu hết các khoản vay dùng để mua đầu tư bất động sản. Hơn nữa, các khoản vay cận chuẩn có thể được phát hành với việc cung cấp tài liệu không đầy đủ, tạo ra vài tình trạng “những khoản vay nói dối”. Các khoản vay cận chuẩn thì thậm chí có tỷ số nợ vay trên giá trị tài sản cao, nhiều người mua còn được vay toàn bộ giá trị tài sản, và một số trường hợp thậm chí cao hơn một vài %. Ngoài ra, nhiều khoản nợ cận chuẩn phát hành trong những năm 2005-2007 hấp dẫn không chỉ ở những khoản vay hoặc quyền chọn ARMs, mà đòi hỏi người đi vay đáp ứng việc trả lãi đối với khoản thế chấp của họ, ít nhất cho đến ngày soạn lại hợp đồng mà thường là 5 năm sau ngày phát hành. Khoản vay dưới chuẩn và cận chuẩn chiếm hơn 40% các khoản vay được phát hành tại đỉnh của bong bóng bất động sản. Việc bùng nổ các khoản vay đầy rủi ro này nên được báo động một cách thích hợp cho chính phủ cũng như nhà đầu tư, đó thực sự là một vấn đề nghiêm trọng đối với thị trường nhà đất. Xét trường hợp thị trường dưới chuẩn; thật ngớ ngẩn khi cho rằng số lượng người đáng để được vay trong thị trường nợ dưới chuẩn đã tăng gấp đôi từ năm 2002 đến 2004, thậm chí khi thị trường lao động vẫn còn yếu và chậm trả lương sau giai đoạn lạm phát. Việc tăng các khoản vay dưới chuẩn trong nhiều năm là lời cảnh báo về nhiều vấn đề trong thị trường bất động sản. Thay vào việc nhận lấy lời cảnh báo này, những nhà chính trị và các chuyên gia lại thích thú với tỷ lệ quyền sở hữu nhà tăng lên. 1.12 Chế độ thưởng sai trái Sự tăng lên của các khoản vay rủi ro cao có thể do chế độ thưởng sai lầm trên tất cả các mặt trong doanh số bán và tài trợ nhà đất. Bằng chứng đầu tiên là trong quy trình đánh giá thẩm định. Những nhà định giá hoạt động như những người đấu thầu độc lập. Họ được thuê bởi ngân hàng hoặc nhà phát hành khoản thế chấp. Trong những năm qua, các ngân hàng được đánh giá là trung thực trong thẩm định, vì họ muốn đảm bảo rằng tài sản thế chấp ngôi nhà sẽ bảo đảm giá trị khoản vay. Tuy nhiên trong suốt giai đoạn bong bóng nhà đất thì người phát hành kiếm lợi từ việc phát hành các khoản thế chấp, không nắm giữ chúng, nhà phát hành đảm bảo rằng sự đánh giá thẩm định sẽ cao đủ để thanh minh cho các khoản vay. Điều này nghĩa là họ muốn có sự đánh giá cao. Xu hướng này nhanh chóng nhận được sự hợp tác của những nhà thẩm định, vì họ nhận ra rằng nếu họ đánh giá thấp khoản thế chấp được phát hành, họ sẽ không được ngân hàng thuê. Nghĩ