Đề tài Vấn đề thế chấp căn hộ chung cư khi chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu

ĐẶT VẤN ĐỀ Nguyên tắc chung trong giao dịch bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, không có tranh chấp về quyền sở hữu và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong khi đó, đối với tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được công nhận tại thời điểm xác lập giao dịch vì vậy đây là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro. Do vậy, điều kiện của tài sản được tham gia giao dịch bảo đảm, qui trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm cũng phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với các loại tài sản bảo đảm thông thường khác để hạn chế các rủi ro và đảm bảo được nguyên tắc của giao dịch bảo đảm là có thể xử lý được tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Pháp luật hiện hành chưa có một hệ thống các qui định riêng, hoàn chỉnh và đồng bộ áp dụng cho giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL nên đang phải áp dụng các qui định chung như mọi loại tài sản thông thường khác. Vì vậy, khi vận dụng vào thực tiễn, loại giao dịch này dường như không được suôn sẻ từ khâu xác định tài sản, giao kết hợp đồng cho đến đăng ký giao dịch bảo đảm.  I- TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LÀ GÌ?             Điều 320 khoản 1 của BLDS năm 2005 qui định nguyên tắc chung về điều kiện đặt ra đối với tài sản bảo đảm như sau: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch”. Tương tự như vậy, Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 106 qui định: người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Nhà ở năm 2005 tại Điều 91 qui định: Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.             Như vậy, nguyên tắc chung để một tài sản có thể sử dụng vào giao dịch bảo đảm là tài sản phải hiện hữu, phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng.             Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 qui định như sau: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Như vậy, đây là một qui định ngoại lệ vượt ra ngoài khuôn khổ qui định chung. Tính chất ngoại lệ được thể hiện ở các điểm như sau: -         Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai tức là chưa hình thành hay chưa tồn tại vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm. -         Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Theo qui định tại Điều 320 khoản 2 của BLDS năm 2005 như đã nêu ở trên, tài sản hình thành trong tương lai phải đáp ứng được các điều kiện sau đây: - Điều kiện thứ nhất:Tài sản hình thành trong tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải là “vật”. “ Vật” có thể gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật cùng loại, vật đặc định.   - Điều kiện thứ hai:Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải là tài sản chưa hình thành. Qui định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu có được do mua bán, tặng cho, thừa kế... nhưng chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu. - Điều kiện thứ ba:Tài sản hình thành trong tương lai dùng vào việc bảo đảm sẽ phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp nhưng hiện tại chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu. Điều 4 khoản 2 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm đã mở rộng hơn khái niệm trong BLDS năm 2005 về TSHTTTL. Khoản 2 Điều 4 của Nghị định này qui định: TSHTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm. Việc mở rộng này dường như mâu thuẫn với chính thuật ngữ “Tài sản hình thành trong tương lai”. Ở đây, tài sản hình thành trong tương lai dường như được hiểu sang thành quyền tài sản hình thành trong tương lai. Có nghĩa là gồm cả tài sản đã hình thành nhưng việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thế chấp chưa được hoàn thành. Nếu dựa vào qui định tại Điều 320 của BLDS năm 2005 để nhìn nhận thì trong thực tế chúng tôi thấy có những dạng "tài sản hình thành trong tương lai" chính như sau: - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công thuộc các dự án xây dựng nhà ở để bán. Loại tài sản này được các nhà đầu tư mới đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần bằng nhiều đợt. - Các tàu thuyền sẽ được đóng, các máy móc, dây chuyền thiết bị sẽ được chế tạo theo hợp đồng đặt hàng đã được ký.             Nếu cho tài sản hình thành trong tương lai gồm cả tài sản đã được hình thành như qui định tại Điều 4 khoản 2 của Nghị định 163, thì trong thực tế chúng tôi thấy có thêm những dạng tài sản hình thành trong tương lai như sau:     - Căn hộ chung cư đã xây dựng xong, đã có biên bản thanh lý hợp đồng và biên bản bàn giao nhà nhưng người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc ôtô xe máy đã được mua nhưng chưa được cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy. Tàu thuyền, cũng tương tự như vậy.  - Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sản xuất đã được đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, đã có hợp đồng mua bán, vận đơn và hàng đã cập cảng nhưng bên mua chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán. Sau khi bên mua thanh toán đủ thì bên bán sẽ bàn giao hàng.             Hiện nay có vẻ như đang xuất hiện thêm nhiều cách hiểu khác nhau về giao dịch bảo đảm bằng căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu. Đa số quan niệm rằng việc thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, phù hợp với qui định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm. Tức là thế chấp tài sản chưa hình thành hay “tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 của Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, khi đề cập đến vấn đề "đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp tài sản bảo đảm là nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" lại cho rằng đối tượng của hợp đồng thế chấp lúc này không phải là căn hộ chung cư  mà là "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở". Theo chúng tôi, cần phải nhìn nhận lại vấn đề này để có một cách hiểu thống nhất về việc xác định đối tượng của hợp đồng thế chấp trong trường hợp này là vật (Căn hộ chung cư) hay là quyền (Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng). Tài sản hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dùng trong giao dịch bảo đảm là 2 chế định độc lập với nhau, không thể vừa là thế này vừa là thế kia. Điều 322 của BLDS năm 2005 có qui định: “.... Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Qui định này được nêu tại Điều 322 là điều luật qui định chung về các quyền tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Còn chế định về TSHTTTL dùng trong giao dịch bảo đảm chỉ bó hẹp trong khoản 2 của Điều 320 của BLDS năm 2005 và khoản 2 của điều này cũng không dẫn chiếu tới Điều 322 nêu trên. Vì vậy “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” và “tài sản hình thành trong tương lai” là 2 chế định riêng, độc lập đối với nhau. Ngoài ra, khoản 2 của Điều 320 của BLDS năm 2005 về giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL, ghi rõ là “Vật” hình thành trong tương lai và không đề cập gì tới “quyền tài sản”. Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng như công văn nêu trên đã đề cập được áp dụng một cách phổ biến trong giao dịch bảo đảm thì đối tượng của hợp đồng thế chấp dạng này sẽ nhiều vô kể và bao gồm cả quyền tài sản phát sinh từ các văn bản khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng hứa bán, hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi tài sản hay thoả thuận phân chia quyền sở hữu tài sản đã có giấy chứng nhận sở hữu và đã được công chứng hay chứng thực, nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu. Bởi vì các hợp đồng nêu trên cũng là cơ sở pháp lý vô cùng chắc chắn theo qui định của pháp luật nhằm xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp đối với tài sản. Tuy nhiên, nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng được sử dụng một cách phổ biến trong giao dịch bảo đảm thì rủi ro của giao dịch bảo đảm sẽ rất lớn. Bởi vì hiện nay chưa có các biện pháp hữu hiệu để hạn chế tối đa các giao dịch giả tạo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giao dịch dân sự. Vì vậy, đối với các tài sản đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu thì giải pháp tốt nhất là chỉ cho phép tham gia giao dịch bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp đã được chuyển giao quyền sở hữu hay đã được đăng ký sang tên sở hữu. II,VẤN ĐỀ THẾ CHẤP CĂN HỘ CHUNG CƯ KHI CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU, Có 2 giả thiết đặt ra liên quan đến các căn hộ chung cư được xây dựng bởi chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị mới và bên thế chấp chỉ là người bỏ tiền ra mua theo phương thức trả chậm, trả dần hoặc dưới hình thức góp vốn.  Giả thiết thứ nhất là bên thế chấp đã nộp đủ tiền mua căn hộ và đã hoàn thành các nghĩa vụ được thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên chủ đầu tư đã xây xong căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được thanh lý và căn hộ đã được bàn giao cho bên thế chấp. Trong trường hợp này, trên thực tế và theo qui định tại Điều 93 khoản 5 của Luật Nhà ở năm 2005 thì bên thế chấp đã xác lập đầy đủ quyền sở hữu đối với căn hộ, chỉ còn thiếu một thứ mang tính hành chính đơn thuần là giấy chứng nhận sở hữu. Quyền tài sản của bên thế chấp lúc này thực chất là quyền sở hữu đối với căn hộ chứ không còn là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nữa, bởi vì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được 2 bên thanh lý, không còn giá trị pháp lý. Giả thiết thứ hai là căn hộ đang trong quá trình thi công, tức là việc xây dựng chưa hoàn thành, bên thế chấp mới thanh toán cho chủ đầu tư một phần tiền. Toàn bộ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên thế chấp đối với căn hộ nói trên chỉ là một bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư kèm theo hoá đơn nộp tiền một vài đợt đầu. Trong trường hợp này, tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên thế chấp chỉ có quyền sở hữu đối với một phần căn hộ nói trên tương ứng với phần tiền đã nộp, phần còn lại thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Dưới một giác độ nào đó, đây chính là một dạng sở hữu hỗn hợp mà chủ sở hữu tài sản gồm cả người mua (hay bên thế chấp) và chủ đầu tư. Nếu bên thế chấp ký hợp đồng thế chấp toàn bộ căn hộ trên trong điều kiện như trên thì có nghĩa là thế chấp cả phần tài sản của người khác (chủ đầu tư) mà không được sự chấp thuận của người đó là trái với qui định của pháp luật. Cách nhìn nhận này dường như đã được ghi nhận tại Điều 8 Nghị định 163 nêu trên liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp mới sở hữu được một phần tài sản. Như vậy câu hỏi đặt ra là việc thế chấp căn hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu là việc ta thế chấp một “Tài sản được hình thành trong tương lai” hay thế chấp “Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà” Để trả lời cho câu hỏi này, cần liên hệ tới Điều 181 của BLDS năm 2005 trong đó qui định: “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự...”. Câu hỏi thứ nhất là quyền tài sản của bên thế chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có chuyển giao được trong giao dịch dân sự hay không? Câu trả lời nghiêng về không. Bởi vì hầu hết trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay không cho phép chuyển nhượng lại quyền mua căn hộ chung cư cho người khác trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ. Câu hỏi thứ hai là quyền tài sản của bên thế chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có trị giá được bằng tiền hay không. Câu trả lời là khó xác định vì các lý do sau: -         Tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, nếu trị giá quyền tài sản được xác định trên toàn bộ căn hộ sẽ hình thành, trong khi bên thế chấp chưa trả hết tiền thì có nghĩa là giá trị quyền tài sản của bên thế chấp được tính cả trên phần quyền sở hữu của chủ đầu tư. -         Nếu trị giá quyền tài sản HTTTL được xác định tương ứng với phần tiền đã nộp để mua căn hộ chung cư thì không thể tính trước được bởi vì trị giá thực của TSHTTTL sẽ thay đổi theo giá cả thị trường, có thể lên hoặc xuống. -         Và cho dù quyền mua căn hộ chung cư nói trên được tính theo phương án nào đi nữa, thì lúc này giá trị của bản thân căn hộ cũng không có cơ sở để xác định. -         Điều duy nhất có thể định lượng được lúc này là số tiền mà người mua đã thực nộp để mua nhà. Như vậy qua nhưng phân tích đánh giá nêu trên việc thế chấp căn hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là việc thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà là không hợp lý. III.CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ĐẢM BẢO VỚI TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI. Luật Công chứng năm 2006 . Điều 5 Luật Công chứng quy định: “Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch; có chữ ký của công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”. Như vậy theo quan điểm của không ít các công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải là có thật, tức là nghĩa vụ được bảo đảm trong các hợp đồng, giao dịch yêu cầu công chứng phải ghi rõ ràng, cụ thể, chi tiết, đầy đủ các nội dung. Trong các hợp đồng, giao dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại thì phải ghi rõ ràng, cụ thể, chi tiết về nghĩa vụ được bảo đảm như lãi suất vay, số tiền vay, thời hạn vay,… hoặc chỉ được coi là “có thật” khi trong hợp đồng, giao dịch bảo đảm dẫn chiếu trực tiếp tới số hợp đồng, ngày ký hợp đồng phát sinh nghĩa vụ được bảo đảm đó. Quy định pháp luật được viện dẫn là bởi các căn cứ: Một là: Điều 2 Luật Công chứng quy định: “Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch”; Hai là: Khoản 2 Điều 282 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Đối tượng của nghĩa vụ dân sự phải được xác định cụ thể”; Ba là: Khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định rõ: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”; Từ các căn cứ pháp lý trên, các công chứng viên có cùng quan điểm về đối tượng hợp đồng, giao dịch phải là “có thật” cho rằng để đảm bảo “tính xác thực, tính hợp pháp”, nghĩa vụ được bảo đảm “là có thật” và “phải được xác định cụ thể”…thì không thể công chứng với các hợp đồng, giao dịch bảo đảm với TSHTTTL vì đối tượng của các hợp đồng này có đặc trưng là TSHTTTL và không thể xác nhận cho hợp đồng, giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghĩa vụ phát sinh từ các hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm đó. Quan điểm lý giải cụ thể là: - Với trường hợp đối tượng hợp đồng, giao dịch bảo đảm yêu cầu công chứng là TSHTTTL thì không thể xác định được tính xác thực, tính cụ thể về tài sản bảo đảm, không thể coi là đối tượng của hợp đồng, giao dịch là “có thật”, “xác thực”, “cụ thể” khi chưa có tài sản – chưa hoàn thành trên thực tế và bởi tại thời điểm giao kết hợp đồng, giao dịch bảo đảm không thể xác định được chủ sở hữu tài sản – chưa hoàn thành về thủ tục pháp lý (chưa có giấy tờ chứng minh: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – đối với quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở – đối với nhà ở theo Luật Nhà ở,…), chưa thể đánh giá chính xác giá trị tài sản bảo đảm… nên không thể công chứng. - Với trường hợp một tài sản để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ hình thành trong tương lai cũng vậy, tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm các ngân hàng và khách hàng vay không thể xác định sẽ ký bao nhiêu hợp đồng tín dụng, đồng nghĩa với việc không thể xác định được lãi suất, số tiền vay, thời hạn vay, đặc biệt là tổng giá trị các khoản vay sẽ phát sinh, trong khi đó, Khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định rõ một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự “nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Về thoả thuận khác thì không thể trái pháp luật, còn pháp luật có quy định khác hay không ? đến nay, chúng ta vẫn chưa tìm thấy quy định nào khác mà trái ngược hoàn toàn với quy định nêu trên ?! Do vậy, nếu đồng ý chứng nhận cho các hợp đồng, giao dịch bảo đảm bằng TSHTTTL hoặc các nghĩa vụ được phát sinh trong tương lai thì vô hình trung làm trái với các quy định pháp luật nêu trên. Các công chứng viên cũng có điểm khó khăn riêng, bởi thực tiễn và quy định pháp luật còn khoảng cách khá xa, trong khi đó, nhiều quy định còn nhiều điểm chưa rõ, còn nhiều cách hiểu khác nhau thì khi chứng thực nội dung đó sẽ mang nhiều nguy cơ tiềm ẩn, mỗi khi xảy ra những vụ án, tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm đã được công chứng mà vì bất cứ lý do nào đó ảnh hưởng tới quyền lợi các bên thì việc cơ quan cảnh sát điều tra “xoay” các công chứng viên về việc công chứng để xác định trách nhiệm là có thể xảy ra. Ngược lại, theo quan điểm của đa số cán bộ tín dụng và những chuyên gia pháp lý hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng thì việc các công chứng viên hiểu quy định “có thật” như trên là quá cứng nhắc, không phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số 163) và sẽ hạn chế quyền của các bên tham gia quan hệ dân sự. Các lý do, căn cứ lần lượt được đưa ra để chứng minh việc c ông chứng hợp đồng, giao dịch bảo đảm các tài sản bảo đảm là TSHTTTL hoàn toàn phù hợp với các quy định hiện hành của pháp luật như sau: Thứ nhất: Khoản 2 Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về phạm vi bảo đảm nghĩa vụ dân sự thì: “Các bên được thoả thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện”; Thứ hai: Khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự quy định rõ: “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”; Thứ ba: Điều 3 Nghị định số 163 cũng đã quy định rõ: “Nghĩa vụ được bảo đảm là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ dân sự, có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện mà việc thực hiện nghĩa vụ đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm”(Khoản 5) và “Nghĩa vụ trong tương lai là nghĩa vụ dân sự mà giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ đó được xác lập sau khi giao dịch bảo đảm được giao kết” (Khoản 6). Căn cứ các quy định pháp luật nêu trên, các bên có thể thoả thuận trong hợp đồng, giao dịch bảo đảm về việc sẽ dùng tài sản đã được hình thành và/hoặc sẽ được hình thành trong tương lai để bảo đảm cho các nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ có điều kiện và nghĩa vụ được hình thành trong tương lai. Với nghĩa vụ được hình thành trong tương lai, pháp luật đã quy định rõ là nghĩa vụ đó được xác lập sau khi giao dịch bảo đảm được giao kết, tức là khách hàng vay và ngân hàng có thể ký hợp đồng tín dụng – giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ (sau đây gọi tắt là “HĐTD”) sau khi ký hợp đồng cầm cố, thế chấp… (giao dịch bảo đảm). Do đó, việc yêu cầu phải chỉ rõ ràng, chi tiết, cụ thể trong hợp đồng, giao dịch bảo đảm về các nội dung như lãi suất vay, thời hạn vay, số tiền vay… là không phù hợp v