Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án: Đầu tư xây dựng bãi đỗ xe & showroom ô tô

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do –Hạnh phúc -----------    ---------- BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÃI ĐỖ XE & SHOWROOM Ô TÔ ĐỊA ĐIỂM : PHƯỜNG 15, QUẬN TÂN BÌNH, TP.HỒ CHÍ MINH CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ ĐẦU TƯ TÂN SƠN NHẤT Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 5 năm 2014 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do –Hạnh phúc -----------    ---------- BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BÃI ĐỖ XE & SHOWROOM Ô TÔ CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ TÂN SƠN NHẤT (Giám đốc) ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (Phó Tổng Giám đốc) PHAN VĂN HANH NGUYỄN BÌNH MINH Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 5 năm 2014 Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất Trang i MỤC LỤC CHƯƠNG I: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ................................................................................................1 1.1. Căn cứ pháp lý ...............................................................................................................................1 1.2. Môi trường vĩ mô ..........................................................................................................................2 1.2.1. Kinh tế thế giới ......................................................................................................................2 1.2.2. Kinh tế trong nước .................................................................................................................2 1.3. Thị trường ô tô Việt Nam ..............................................................................................................3 1.4. Các điều kiện và cơ sở của dự án ..................................................................................................3 1.4.1. Chính sách của Chính phủ .....................................................................................................3 1.4.2. Điều kiện của khu vực thực hiện dự án .................................................................................4 1.4.3. Năng lực của chủ đầu tư ........................................................................................................5 1.5. Kết luận sự cần thiết đầu tư ...........................................................................................................6 CHƯƠNG II: TÓM TẮT DỰ ÁN ............................................................................................................8 2.1. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ...........................................................................................................8 2.2. Mục đích đầu tư .............................................................................................................................8 CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN .........................................................................................................9 3.1. Quy mô dự án ................................................................................................................................9 3.2. Hạng mục đầu tư ...........................................................................................................................9 3.2.1. Hạng mục xây dựng ...............................................................................................................9 3.2.2. Hạng mục thiết bị ...................................................................................................................9 3.3. Tiến độ thực hiện dự án ...............................................................................................................10 3.4. Quy hoạch dự án ..........................................................................................................................10 3.5. Dịch vụ của Showroom ...............................................................................................................11 3.6. Nhân sự dự án ..............................................................................................................................11 CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ....................................................................12 4.1. Đánh giá tác động môi trường .....................................................................................................12 4.1.1. Giới thiệu chung...................................................................................................................12 4.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ...................................................................12 4.2. Tác động của dự án tới môi trường .............................................................................................13 4.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án ....................................................................................................13 4.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng .........................................................................13 4.3. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm ....................................................................................14 4.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án ....................................................................................................14 4.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng .........................................................................14 4.4. Kết luận .......................................................................................................................................16 CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ......................................................................................17 5.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ..........................................................................................................17 5.2. Nội dung tổng mức đầu tư ...........................................................................................................18 5.2.1. Nội dung...............................................................................................................................18 5.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư ......................................................................................................22 5.2.3. Vốn lưu động .......................................................................................................................22 Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án Trung tâm đăng kiểm xe cơ giới Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất Trang ii CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ...........................................................................23 6.1. Cơ cấu vốn ...................................................................................................................................23 6.2. Tiến độ sử dụng vốn ....................................................................................................................23 6.3. Tính toán chi phí của dự án .........................................................................................................24 6.3.1. Chi phí nhân công ................................................................................................................24 6.3.2. Chi phí hoạt động .................................................................................................................26 CHƯƠNG VII: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH ............................................................................29 7.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán .......................................................................................29 7.2. Doanh thu từ dự án ......................................................................................................................29 7.3. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án .....................................................................................................31 7.3.1. Báo cáo thu nhập của dự án .................................................................................................31 7.3.2. Báo cáo ngân lưu dự án........................................................................................................32 CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN .................................................................................................................34 Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư Bãi đỗ xe & Showroom ô tô Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất Trang 1 CHƯƠNG I: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1.1. Căn cứ pháp lý - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009; - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng; - Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển; Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư Bãi đỗ xe & Showroom ô tô Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất Trang 2 - Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường; - Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều luật phòng cháy và chữa cháy; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng; - Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình; - Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường; - Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường; 1.2. Môi trường vĩ mô 1.2.1. Kinh tế thế giới Bước sang năm 2014, kinh tế thế giới phát triển theo hướng đẩy nhanh tăng trưởng toàn cầu tại các nền kinh tế lớn với hàng loạt các biện pháp mạnh được thực thi. Trong khi đó, nhiều nền kinh tế mới nổi thực hiện chính sách thắt chặt thông qua việc tăng lãi suất nhằm giảm áp lực tiền tệ, vì vậy tăng trưởng kinh tế tại khu vực này đang gặp trở ngại. 1.2.2. Kinh tế trong nước Kinh tế - xã hội nước ta trước bối cảnh thế giới vừa có những thuận lợi, nhưng cũng không ít rủi ro, thách thức, còn tiềm ẩn nhiều yếu tố phức tạp và diễn biến khó lường. Khó khăn trong sản xuất kinh doanh chưa được giải quyết triệt để, những yếu kém nội tại của nền kinh tế chậm được khắc phục. Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư Bãi đỗ xe & Showroom ô tô Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất Trang 3 Quý I/2014 tổng sản phẩm trong nước (GDP) ước tính tăng 4.96% so với cùng kỳ năm 2013, cao hơn mức tăng cùng kỳ của 3 năm trở lại đây. Trong toàn nền kinh tế, cả ba khu vực đều đạt mức tăng cao hơn mức tăng cùng kỳ năm trước: Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2.37% (quý I/2013 tăng 2.24%), đóng góp 0.32 điểm phần trăm; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 4.69% (quý I/2013 tăng 4.61%), đóng góp 1.88 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5.95% (quý I/2013 tăng 5.65%), đóng góp 2.76 điểm phần trăm. Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu tháng Ba ước tính đạt 12.3 tỷ USD, tăng 21.9% so với tháng trước và tăng 12.2% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung quý I, kim ngạch hàng hóa nhập khẩu ước tính đạt 32.3 tỷ USD, tăng 12.4% so với cùng kỳ năm trước (nếu loại trừ yếu tố giá, tăng 15,5%), bao gồm: Khu vực kinh tế trong nước đạt 13.8 tỷ USD, chiếm 42.6% tổng kim ngạch hàng hóa nhập khẩu và tăng 9.7%, đóng góp 4.2 điểm phần trăm trong mức tăng chung; khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đạt 18.5 tỷ USD, chiếm 57.4%, tăng 14.6% và đóng góp 8.2 điểm phần trăm trong mức tăng chung. Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê, lượng ô tô nhập khẩu trong tháng 4 vừa qua ước đạt khoảng 5.000 chiếc, trị giá 130 triệu USD. 1.3. Thị trường ô tô Việt Nam Theo các doanh nghiệp, từ đầu năm đến nay, thị trường ô tô đã tăng trưởng trở lại, bước đầu có tín hiệu khởi sắc hơn. Sự hồi phục trở lại theo các chuyên gia là nhờ vào những chính sách giảm thuế phí của Nhà nước, cũng như mức lãi suất cho vay giảm. Tuy nhiên, đáng chú ý trong 4 tháng đầu năm là sản lượng xe nhập khẩu đã có mức tăng đáng kể. Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội các nhà sản xuất ô tô Việt Nam VAMA, tính đến hết quý I/2014, đã có 30.027 xe được bán ra trên toàn thị trường. Trong đó, lượng xe lắp ráp trong nước là 21.488 chiếc và lượng xe nhập khẩu là 8.539 chiếc. Sau 4 tháng đầu năm thị trường ô tô có khởi sắc hơn nhưng tập trung ở một số hãng lớn. Mức độ cạnh tranh nhiều hơn năm ngoái. Đáng chú ý, khi so sánh với cùng kỳ năm ngoái, sản lượng bán hàng xe lắp ráp trong nước chỉ đạt tỷ lệ tăng trưởng 24%, quá nhỏ so với tỷ lệ tăng trưởng đến 98% của xe nhập khẩu. Ngoài ra, theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, lượng ô tô nhập khẩu trong tháng 4 vừa qua ước đạt khoảng 5.000 chiếc, trị giá 130 triệu USD và cộng dồn 4 tháng đầu năm nay, mức nhập khẩu ô tô đạt 15.000 chiếc, trị giá 329 triệu USD, tăng 53,4% về lượng và 76,6% về giá trị so với cùng kỳ năm ngoái. Theo giới chuyên môn, có nhiều nguyên nhân khiến đầu năm 2014 khởi đầu thuận lợi cho thị trường ô tô. Thứ nhất, mức tiêu dùng đã tăng hơn trước; lãi suất cho vay của ngân hàng giảm trong khoảng 10%; giảm thuế trước bạ tại TP.HCM từ tháng 1/2014 xuống còn 10%. Mặc dù vẫn giữ ổn định lượng xe lắp ráp trong nước nhưng với sự tăng trưởng của xe nhập khẩu, Hiệp hội các nhà sản xuất ô tô trong nước cũng đã điều chỉnh dự báo toàn thị trường ô tô tiêu thụ năm nay có thể đạt 125.000 xe, thay vì mức dự báo 120.000 xe trước đó. 1.4. Các điều kiện và cơ sở của dự án 1.4.1. Chính sách của Chính phủ Trong những giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển sản xuất cho doanh nghiệp và kích thích nhu cầu mua sắm của người dân, đặc biệt trong thị trường ô tô, xe máy, Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư Bãi đỗ xe & Showroom ô tô Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất Trang 4 Chính phủ đã chính thức ra quyết định giảm phí trước bạ và không thu phí hạn chế phương tiện giao thông cá nhân. Theo đó, phí trước bạ đối với xe ô tô dưới 10 chỗ ngồi đăng ký lần đầu sẽ được đưa về một mức chung là 10% trên cả nước, các địa phương điều chỉnh tăng không quá 50% mức phí chung. Trước đây, tại Hà Nội phí trước bạ lên tới 20% và nhiều địa phương là 15%. Phí trước bạ cho các phương tiện đăng ký lần thứ hai trở đi sẽ được đưa về một mức chung duy nhất là 2% trên cả nước. Chính phủ cũng nêu rõ, không ban hành chính sách thực hiện việc thu phí hạn chế phương tiện giao thông cá nhân đường bộ theo đầu phương tiện. Những giải pháp của Chính phủ lần này có thể nói là đúng đắn và là phao cứu sinh cho ngành công nghiệp ô tô xe máy trong năm 2014 và những năm tới. Với thay đổi lớn từ chính sách, hi vọng vào thị trường xe hơi Việt Nam năm 2014 có những bước phục hồi mạnh mẽ là hoàn toàn có cơ sở, trong bối cảnh nền kinh tế cũng đang trong giai đoạn phục hồi nhanh chóng. 1.4.2. Điều kiện của khu vực thực hiện dự án + Vị trí đầu tư Dự án Bãi đỗ xe và Showroom Ô tô được xây dựng tại thửa đất số 59, phường 15, quận Tân Bình, Tp.HCM, trong phạm vi của Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất. Đồng thời dự án Bãi đỗ xe và Showroom Ô tô là một hợp phần nằm cạnh dự án Trạm đăng kiểm xe cơ giới do Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất làm chủ đầu tư. Như vậy có thể khẳng định vị trí đầu tư dự án rất đẹp và Bãi đỗ xe và Showroom Ô tô nêu trên sẽ được phát huy hiệu quả cao bởi hệ thống hạ tầng giao thông khu vực thuận lợi. + Khí hậu Dự án nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, cũng như các tỉnh ở Nam bộ. Tháng có nhiệt độ trung bình cao nhất là tháng 4 (28.80C), tháng có nhiệt độ trung bình thấp nhất là khoảng giữa tháng 12 và tháng 1 (25.70C). Hàng năm có tới trên 330 ngày có nhiệt độ trung bình 25-280C đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi trường cảnh quan sâu sắc. Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. + Địa hình – địa chất . Địa hình Ðịa hình khu vực xây dựng dự án tương đối bằng phẳng nên nhìn chung địa hình của khu đất xây dựng công trình rất thuận lợi cho công tác tập kết vật tư, xe máy thi công xây dựng công trình cũng như quá trình khai thác kinh doanh sau này. Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư Bãi đỗ xe & Showroom ô tô Chủ đầu tư: Công ty TNHH Đầu tư Tân Sơn Nhất Trang 5 . Địa chất Căn cứ vào tài liệu khoan khảo sát địa chất công trình do Liên hiệp Khoa học Sản xuất Địa chất & Công nghệ Khoáng thuộc Tổng hội Địa chất Việt Nam. Kết cấu nền hiện tại trong phạm vi khảo sát tồn tại 03 lớp đất. Từ trên xuống bao gồm các lớp đất như sau:  Lớp 1: Sét pha nặng màu xám xanh có Rtc=1.5 (Kg/cm2) Phân bố độ sâu: Từ: 0-> 7.2 mét; từ 0 -> 7.5 mét; từ 0-> 5.2 mét  Lớp 2: Sét pha nhẹ, màu xám xanh, trạng thái dẻo cứng có Rtc=1.5(Kg/cm2) Phân bố độ sâu: Từ 7.2-> 9.5 mét; từ 7.5-> 9.5 mét; từ 5.2-> 9mét.  Lớp 3: Cát pha màu xám vàng, xám trắng, xám vàng có Rtc=1.4 (Kg/cm2) Phân bố độ sâu: Từ 9.5-> 20 mét; từ 9.5-> 20 mét; từ 9.0-> 20 mét. + Thủy văn Theo kết quả quan sát mực nước dưới đất tại các hố khoan khảo sát địa chất do Chủ đầu tư tiến hành và theo Báo cáo khảo sát địa chất Công trình do Chủ đầu tư cung cấp cho thấy mực nước dưới đất tại các hố khoan là: 1.6m + Hạ tầng khu đất xây dựng dự án Khu đất xây dựng dự án hiện tại là đất trống. + Nhận xét chung Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy hoạch này có nhiều thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng dự án Bãi đỗ xe và Showroom Ô tô. 1.4.3. Năng lực của chủ đầu tư - Chủ đầu tư