Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất tại công ty cổ phần tư vấn xây dựng và thương mại Cát Lợi (lấy ví dụ thẩm định dự án nhà máy Phôi và cán thép Đắk Ý

MỞ ĐẦU 1. Tớnh cấp thiết của đề tài Hoạt động kinh doanh đầu tư đúng gúp một phần khụng nhỏ trong sự phỏt triển của nền kinh tế đất nước. Nú được coi như chỡa khúa, tiền đề cho sự phỏt triển. Thẩm định dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là một khõu trọng yếu trong quỏ trỡnh chuẩn bị dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất. Việc ra quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phộp đầu tư phụ thuộc vào cụng tỏc thẩm định cú chất lượng cao hay khụng mà khõu quan trọng nhất xuyờn suốt dự ỏn đầu tư là thẩm định tài chớnh của dự ỏn. Từ khõu thẩm định tài chớnh của dự ỏn giỳp doanh nghiệp cú thể ngăn chặn cỏc dự ỏn xấu, bảo vệ cỏc dự ỏn khụng bị bỏc bỏ, xỏc định cỏc thành phần của dự ỏn cú thống nhất với nhau hay khụng, đỏnh giỏ nguồn và độ lớn của rủi ro từ đú cú cỏch thức để giảm rủi ro và chia sẽ rủi ro một cỏch hữu hiệu. Như vậy chất lượng thẩm định tài chớnh trực tiếp tỏc động lờn cỏc quyết định đầu tư là cấp phộp đầu tư và hiệu quả của đầu tư vỡ thế mà nú đúng vai trũ vụ cựng quan trọng trong đầu tư. Nhận rừ được tầm quan trọng của thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất đối với sự phỏt triển kinh tế cũng như sau quỏ trỡnh thực tập tỡm hiểu tại cụng ty cổ phần tư vấn xõy dựng và thương mại Cỏt Lợi em đó chọn đề tài: ‘Hoàn thiện cụng tỏc thẩm định dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất tại cụng ty cổ phần tư vấn xõy dựng và thương mại Cỏt Lợi (lấy vớ dụ thẩm định dự ỏn nhà mỏy Phụi & cỏn thộp Đắk í )’ làm chuyờn đề thực tập tốt nghiệp của mỡnh. 2. Mục tiờu nghiờn cứu: Mục tiờu nghiờn cứu của chuyờn đề là: Nghiờn cứu cơ sở khoa học của thẩm định tài chớnh của dự ỏn đầu tư. Tỡm hiểu thực trạng của cụng tỏc thẩm định tài chớnh tại cỏc cụng ty cổ phần ở Việt Nam mà tiờu biểu là cụng ty cổ phần tư vấn thiết kế xõy dựng và thương mại Cỏt Lợi Phương hướng và kiến nghị nhằm thực hiện cụng tỏc thẩm định tài chớnh cú hiệu quả hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiờn cứu: Thẩm định dự ỏn đầu tư gồm: Thẩm định tài chớnh, thẩm định kỹ thuật, thẩm định kinh tế xó hội, thẩm định khớa cạnh tổ chức quản lý và nhõn sự. Tuy nhiờn trong quỏ trỡnh thực hiện đề tài đi sõu vào nghiờn cứu:Cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất tại cụng ty tư vấn thiết kế xõy dựng và thương mại Cỏt Lợi. Chuyờn đề lấy vớ dụ : Thẩm định tài chớnh dự ỏn xõy dựng nhà mỏy sản xuất phụi & cỏn thộp Đăk – í để minh họa cho quỏ trỡnh nghiờn cứu. 4. Phương phỏp nghiờn cứu: Trong quỏ trỡnh thực hiện chuyờn đề ,cỏc phương phỏp được sử dụng đú là: Phương phỏp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, toỏn học, thống kờ, phõn tớch, tổng hợp, so sỏnh, khảo cứu tài liệu… 5. Kết cấu, nội dung của đề tài: Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo nội dung chuyờn đề được chia thành 3 chương: Chương I: Thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất- Những vấn đề cơ bản Chương II: Thực trạng cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất tại cụng ty Cỏt Lợi Chương III: Một số giải phỏp nhằm hoàn thiện cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất tại cụng ty Cỏt Lợi trong những năm tới Trong quỏ trỡnh phõn tớch, do cũn thiếu kinh nghiệm và hạn chế về mặt nhận thức chuyờn đề thực tập của em khụng thể trỏnh khỏi sai sút. Em rất mong sự đúng ý kiến của cỏc thầy cụ để chuyờn đề của em được ngày càng hoàn thiện hơn. Xin cảm ơn Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đó tận tỡnh giỳp đỡ em hoàn thành chuyờn đề thực tập. CHƯƠNG I: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Cể SỬ DỤNG ĐẤT- NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN 1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ Cể SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ Cể SỬ DỤNG ĐẤT Đầu tư cú vai trũ hết sức quan trọng khụng chỉ đối với chủ đầu tư mà cũn liờn quan tới rất nhiều cỏc chủ thể khỏc nhau, trờn nhiều phương diện và ở mức độ khỏc nhau. Đõy là một trong những lớ do quan trọng để tiến hành cỏc hoạt động đầu tư theo dự ỏn. Đú cũng lại là lớ do giải thớch cú nhiều khỏi niệm về dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất nhưng người ta vẫn chưa đưa ra một định nghĩa thật hoàn chỉnh và chớnh xỏc. Mỗi chủ thể liờn quan đến hoạt động đầu tư dưới những gúc độ khỏc nhau sẽ đưa ra xem xột những định nghĩa khỏc nhau về dự ỏn đầu tư.Theo luật đầu tư năm 2005: Dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là tập hợp cỏc đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành cỏc hoạt động đầu tư trờn địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xỏc định Dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất cũn cú thể được xem xột từ nhiều gúc độ: Về mặt hỡnh thức: Dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là một tập hồ sơ tài liệu trỡnh bày một cỏch chi tiết và cú hệ thống cỏc hoạt động và chi phớ theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiờu nhất định trong tương lai. Xột trờn gúc độ quản lý: Dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là một cụng cụ quan lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra cỏc kết quả tài chớnh, kinh tế xó hội trong một thời gian dài. Trờn gúc độ kế hoạch húa: Dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là một cụng cụ thể hiện kế hoạch, chi tiết của một cụng cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phỏt triển kinh tế xó hội, là tiền đề để ra quyết định đầu tư và tài trợ vốn. Xột theo gúc độ này dự ỏn đầu tư là một hoạt động kinh tế nhỏ nhất trong cụng tỏc kế hoạch húa nền kinh tế núi chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cựng một thời kỳ cú thể thực hiện dự ỏn). Xột về mặt nội dung: Dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là tổng thể cỏc hoạt động và chi phớ cần thiết, được bố trớ theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xỏc định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiờu nhất định trong tương lai Như vậy, một dự ỏn đầu tư bao gồm 4 thành phần chớnh: Mục tiờu của dự ỏn được thể hiện ở hai mức: + Mục tiờu phỏt triển thể hiện sự đúng gúp của dự ỏn vào việc thực hiện cỏc mục tiờu chung của một quốc gia. Mục tiờu này được thực hiện thụng qua những lợi ớch dự ỏn mang lại cho nền kinh tế xó hội. + Mục tiờu trực tiếp của chủ đầu tư: Đú là cỏc mục tiờu cụ thể cần đạt được của việc thực hiện dự ỏn. Mục tiờu này được thực hiện thụng qua những lợi ớch tài chớnh mà chủ đầu tư thu được từ cỏc dự ỏn. Cỏc kết quả: Đú là những kết quả cụ thể, cú thể định lượng được tạo ra từ cỏc hoạt động khỏc nhau của dự ỏn. Đõy là điều kiện cần thiết để thực hiện cỏc mục tiờu của dự ỏn Cỏc hoạt động: :là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự ỏn để tạo ra cỏc kết quả nhất định. Những nhiệm vụ hoặc hành động này cựng với một lịch biểu và sự phõn cụng trỏch nhiệm cụ thể của cỏc bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoach làm việc của dự ỏn. Cỏc nguồn lực: về vật chất, tài chớnh và con người cần thiết để tiến hành cỏc hoạt động của dự ỏn. Giỏ trị hoặc chi phớ của cỏc nguồn lực này chớnh là vốn đầu tư cần cho dự ỏn. 1.1.2 VAI TRề CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Cể SỬ DỤNG ĐẤT Trong thực tế, dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất cú vai trũ hết sức to lớn đối với rất nhiều chủ thể kinh tế khỏc nhau. Dự ỏn đầu tư là căn cứ, cơ sở tốt nhất giỳp cỏc nhà đầu tư, cỏc ngõn hàng thương mại, cỏc cơ quan quản lớ Nhà nước cú thể dưa ra cỏc quyết định đầu tư đỳng đắn. Đối với chủ đầu tư, dự ỏn đầu tư là căn cứ để quyết định cú đầu tư hay khụng, đầu tư theo kế hoạch như thế nào. Đồng thời đõy cũng là tài liệu quan trọng nhất để nhà đầu tư cú thể huy động cỏc nguồn tài trợ cho dự ỏn trong trường hợp họ khụng muốn hoặc khụng đủ khả năng tài trợ cho dự ỏn. Cú thể đú là nguồn tài trợ từ cỏc ngõn hàng, cỏc đối tỏc cựng gúp vốn. Bờn cạnh đú, dự ỏn là cơ sở để xin phộp nhập khẩu mỏy múc thiết bị, chuyển giao cụng nghệ hoặc hưởng cỏc khoản ưu đói của Nhà nước. Đối với cỏc nhà tài trợ núi chung, với cỏc ngõn hàng thương mại núi riờng thỡ dự ỏn đầu tư là một trong những cơ sở quan trọng nhất để họ xem xột cú nờn tài trợ cho dự ỏn hay khụng. Trong trường hợp chấp thuận tài trợ, dự ỏn là cơ sở tớnh toỏn khoản tài trợ, kế hoạch cấp vốn cũng như thu hồi vốn và lói. Đối với cỏc cơ quan quản lớ Nhà nước, dự ỏn đầu tư là cơ sở để xem xột, phờ duyệt, cấp phộp, và cấp vốn đầu tư. Dự ỏn cũn là cơ sở để giải quyết mối quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa cỏc bờn tham gia liờn doanh, giữa liờn doanh và Nhà nước Việt Nam. 1.2 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Cể SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khỏi niệm thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất 1.2.1.1 .Khỏi niệm thẩm định dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất Phần trờn chỳng ta đó xem xột khỏi quỏt về dự ỏn đầu tư cũng như vai trũ của nú. Nổi bật nhất đú là nú gúp phần khụng nhỏ để ra quyết định đầu tư, cho phộp đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự ỏn. Muốn vậy, một cụng việc khụng thể thiếu được đú là phải tiến hành thẩm định dự ỏn đầu tư. Vậy thẩm định dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là gỡ? Thực chất đõy là việc tổ chức xem xột, đỏnh giỏ một cỏch khỏch quan, khoa học và toàn diện cỏc nội dung cơ bản cú ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả của dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất để từ đú ra quyết định đầu tư, cho phộp đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự ỏn. Đõy là quỏ trỡnh kiểm tra đỏnh giỏ cỏc nội dung cơ bản của dự ỏn một cỏch độc lập, tỏch biệt với quỏ trỡnh soạn thảo dự ỏn. Thẩm định dự ỏn là yếu tố khụng thể thiếu, tạo cơ sở vững chắc cho hoạt động đầu tư cú hiệu quả. Khi núi dự ỏn đầu tư là cơ sở để quyết định đầu tư, cho phộp đầu tư hoặc tài trợ vốn cho dự ỏn cú nghĩa là dự ỏn ấy đó được thẩm định một cỏch khỏch quan và chớnh xỏc. Túm lại thẩm định là cơ sở để đưa ra quyết định cú nờn thực hiện dự ỏn đầu tư hay khụng. 1.2.1.2. Mục đớch, ý nghĩa thẩm định dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất: Mục đớch cuối cựng của thẩm định dự ỏn đầu tư là nhằm lựa chọn được dự ỏn cú tớnh khả thi cao, nghĩa là dự ỏn đú thực hiện được, cú hiệu quả và hiệu quả phải vững chắc.Vỡ thế cú thể thấy những mục đớch cụ thể mà cụng tỏc thẩm định cần đạt được: Đỏnh giỏ tớnh hợp lớ của dự ỏn dược thể hiện qua từng nội dung và cỏch thức tớnh toỏn của dự ỏn. Đỏnh giỏ tớnh hiệu quả của dự ỏn: hiệu quả về tài chớnh cũng như hiệu quả kinh tế xó hội của dự ỏn. Đỏnh giỏ khả năng thực hiện của dự ỏn: tớnh hợp lớ, hiệu quả, kế hoạch tổ chức thực hiện, mụi trường phỏp lý của dự ỏn… Cỏc mục đớch thẩm định núi trờn cú thể coi như bất kỡ một chủ thể nào liờn quan đến dự ỏn đều phải đảm bảo khi thẩm định. Song tựy từng chủ thể, từng dự ỏn cụ thể mà mục đớch này cú thể được coi trọng hơn mục đớch kia hoặc nội dung nào đú cú thể bị xem nhẹ. Lớ do là cỏc quyết định của cỏc chủ thể khỏc nhau căn cứ trờn kết quả thẩm định là khỏc nhau. 1.2.1.3. Khỏi niệm thẩm định tài chớnh của dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất Thẩm định tài chớnh của dự ỏn cú sử dụng đất là một nội dung kinh tế quan trọng trong dự ỏn. Thẩm định tài chớnh nhằm đỏnh giỏ tớnh khả thi của dự ỏn về mặt tài chớnh thụng qua việc: - Đỏnh giỏ nhu cầu và sự đảm bảo cỏc nguồn lực tài chớnh cho việc thực hiện cú hiệu quả dự ỏn đầu tư - Xem xột cỏc khoản chi phớ, lợi ớch và hiệu quả hoạt động của dự ỏn trờn gúc độ hạch toỏn kinh tế của đơn vị thực hiện dự ỏn. Cú nghĩa là xem xột những chi phớ sẽ phải thực hiện kể từ khi bắt đầu cho đến lỳc kết thỳc dự ỏn, xem xột những lợi ớch mà đơn vị thực hiện dự ỏn sẽ thu được do thực hiện dự ỏn. Trờn cơ sở đú xỏc định cỏc chỉ tiờu phản ỏnh hiệu quả tài chớnh của dự ỏn. - Thẩm định độ an toàn về mặt tài chớnh của dự ỏn đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chớnh được thể hiện: + An toàn về nguồn vốn huy động + An toàn về khả năng thanh toỏn cỏc nghĩa vụ tài chớnh ngắn hạn và khả năng trả nợ + An toàn cho cỏc kết quả tớnh toỏn hay núi một cỏch khỏc là xem xột tớnh chắc chắn của cỏc chỉ tiờu hiệu quả tài chớnh dự ỏn khi cỏc yếu tố khỏch quan tỏc động theo hướng khụng cú lợi. 1.2.2 Mục tiờu và vai trũ của thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất 1.2.2.1 Mục tiờu của thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất là: Kiểm tra nhu cầu và sự đảm bảo cỏc nguồn lực tài chớnh cho việc thực hiện cú hiệu quả dự ỏn đầu tư. Kiểm tra tỡnh hỡnh, kết quả hoạt động kinh doanh của dự ỏn để đỏnh giỏ khả năng sinh lời của vốn đầu tư, thời gian hoàn vốn, mức độ rủi do của dự ỏn… Thẩm định tài chớnh sẽ tập trung đi sõu phõn tớch khớa cạnh tài chớnh của dự ỏn để cú được quyết định cuối cựng. Nhưng núi như vậy khụng cú nghĩa là chỉ quan tõm đến thẩm định tài chớnh mà bỏ qua cỏc nội dung khỏc của thẩm định mà cần phải quan tõm đến tất cả cỏc nội dung của thẩm định bởi đú là căn cứ cho thẩm định tài chớnh 1.2.2.2 Vai trũ của thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất Tựy thuộc vào chủ thể thẩm định thỡ sẽ cú những quan điểm khỏc nhau và dựa trờn cỏc tiờu chớ khỏc nhau để đỏnh giỏ vai trũ của dự ỏn đầu tư - Đối với chủ đầu tư: Thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất cung cấp cỏc thụng tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định cú nờn đầu tư khụng vỡ mục tiờu của cỏc tổ chức và cỏc cỏ nhõn đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đõu để đem lại lợi nhuận thớch đỏng nhất Ngay cả đối với cỏc tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, thẩm định cũng là một nội dung được quan tõm. Cỏc tổ chức này cũng muốn chọn những giải phỏp thuận lợi dựa trờn cơ sở tài chớnh rẻ nhất nhằm đạt được mục tiờu cơ bản của mỡnh. Vớ dụ: Trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ y tế, cụng việc quản lý thường đũi hỏi cỏc phương phỏp chăm súc và nơi cư trỳ của bệnh nhõn cú giỏ rẻ nhất. Lực lượng quốc phũng lựa chọn những giải phỏp cú sẵn dựa trờn cơ sỏ chi phớ tài chớnh rẻ nhất nhằm đạt được mục tiờu cơ bản của mỡnh - Đối với ngõn hàng: Ngõn hàng quan tõm đến kết quả tài chớnh, kết quả này phải minh chứng được khả năng trả nợ. Ngõn hàng quan tõm đến lợi nhuận + Trớch khấu hao: Đõy là những khoản mà chủ đầu tư dựng để trả cho ngõn hàng. - Đối với nhà nước núi chung: + Dự ỏn sử dụng vốn ngõn sỏch: Cơ quan quản lý quan tõm đến kết quả mà dự ỏn mang lại + Dự ỏn khụng sử dụng vốn ngõn sỏch: Khụng thẩm định về mặt tài chớnh. Cơ quan quản lý khụng quan tõm đến kết quả mà dự ỏn mang lại vỡ dự ỏn khụng sử dụng vốn ngõn sỏch của nhà nước. 1.2.3 Cỏc nhõn tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất 1.2.3.1 Cỏc nhõn tố chủ quan Quy trỡnh, nội dung, phương phỏp thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất Cỏc yếu tố này ảnh hưởng lớn tới chất lượng thẩm dự ỏn. Quy trỡnh, nội dung, phương phỏp thẩm định phự hợp, khỏch quan, khoa học và đầy đủ là cơ sở đảm bảo cho cụng tỏc thẩm định tài chớnh đạt chất lượng tốt. Việc tổ chức thực hiện thẩm định tài chớnh dự ỏn ngày càng được đũi hỏi cao hơn. Điều này sẽ giỏn tiếp ảnh hưởng tới chất lượng của cụng tỏc thẩm định. Nếu tiến hành thẩm định theo một quy trỡnh khoa học, nghiờm tỳc thỡ đồng thời doanh nghiệp sẽ gắn kết cỏc cỏ nhõn , bộ phận trong cụng ty, phỏt huy tối đa nguồn lực, những điểm mạnh của mỡnh và hạn chế được những rủi ro về chuyờn mụn cũng như đạo đức. Ngược lại, quy trỡnh, nội dung, phương phỏp thẩm định khụng hợp lý, khụng đầy đủ trước hết sẽ gõy khú khăn cho cỏn bộ thẩm định và sau đú làm giảm chất lượng cụng tỏc thẩm định. Khi đú doanh nghiệp khụng thể dựa vào kết quả thẩm định để đưa ra quyết định của mỡnh, cụng tỏc thẩm định trở nờn vụ nghĩa và gõy lóng phớ cho doanh nghiệp. Nhõn tố con người: khụng chỉ trong lĩnh vực thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất mà trong bất kỡ lĩnh vực nào, con người bao giờ cũng là nhõn tố quyết định. Cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn của doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào những nhõn viờn trong doanh nghiệp đặc biệt là những người trực tiếp thực hiện cụng việc thẩm định tài chớnh. Con người là nhõn tố trung tõm chi phối mọi hoạt động thẩm định. Nhõn viờn thẩm định của doanh nghiệp là người quyết định cỏc cụng việc như: lấy thụng tin gỡ, ở đõu, chất lượng như thế nào, ỏp dụng cỏc quy trỡnh và phương phỏp thẩm định nào? Từ đú cho thấy quy trỡnh nội dung phương phỏp thẩm định tài chớnh phải phụ thuộc vào trỡnh độ khả năng của người thẩm đinh. Thực tế, khụng phải cứ ỏp dụng cụng nghệ tiờn tiến nhất, nội dung chi tiết nhất là sẽ cú được những kết quả tốt nhất của cụng tỏc thẩm định. Điều quan trọng hơn vẫn là trỡnh độ và ý thức của cỏn bộ thẩm định. Do vậy, muốn nõng cao chõt lượng cụng tỏc thẩm định thỡ điều đầu tiờn là phải nõng cao năng lực và ý thức của cỏn bộ thẩm định. Cần cú chớnh sỏch đào tạo chuyờn mụn, phỏp luật, đạo dức nghề nghiệp cũng như đảm bảo chế độ chớnh sỏch, dời sống của cỏn bộ phụ trỏch cụng việc thẩm định. Thụng tin và trang thiết bị thụng tin: Đõy là nội dung khụng kộm phần quan trọng vỡ thực chất thẩm định là quỏ trỡnh phõn tớch, xử lý cỏc thụng tin để đưa ra quyết đinh. Vậy thụng tin chớnh là nguyờn liệu của một quỏ trỡnh ra quyết định và chất lượng thụng tin phần nào đú quyết định chất lượng quyết định cho vay hay chớnh là chất lượng cụng tỏc thẩm định. Việc hỗ trợ tỡm kiếm và xử lý thụng tin bằng cỏc phương tiện hiện đại cũng ngày càng trở nờn quan trọng. Nú khụng chỉ giỳp cụng tỏc thẩm định thờm chớnh xỏc mà cũn nhanh chúng, kịp thời. 1.2.3.2 Cỏc nhõn tố khỏch quan: Cỏc nhõn tố khỏch quan cũng ảnh hưởng lớn tới cụng tỏc thẩm định. Hành lang phỏp lý, cơ chế chớnh sỏch của Nhà nước: Hành lang phỏp lý, cơ chế chớnh sỏch là khuụn khổ định hướng cho hoạt động thẩm định đầu tư của cỏc chủ thể liờn quan chứ khụng chỉ riờng cỏc doanh nghiệp. Điều này nhằm quản lý hoạt động đầu tư để phục vụ mục tiờu chung của xó hội. Khi cỏc cơ chế chớnh sỏch của Nhà nước ngày càng hoàn thiện và đồng bộ, hợp lý thỡ cụng tỏc thẩm định của doanh nghiệp sẽ thuận tiện cũng như sẽ nghiờm tỳc hơn. Sự phỏt triển của nền kinh tế xó hội: Điều này giỏn tiếp ảnh hưởng tới cụng tỏc thẩm định thụng qua việc nõng cao sự hiểu biết và năng lực chung của cỏc chủ thể trong nền kinh tế về việc lập cũng như thẩm định dự ỏn đầu tư. Bờn cạnh đú, khi nền kinh tế phỏt triển và vận hành hiệu quả thỡ mức độ cụng khai minh bạch ngày càng được đảm bảo, tạo điều kiện thuận lợi cho cụng tỏc thẩm định đạt kết qủa. Chủ đầu tư: Chủ đầu tư là nhõn tố ảnh hưởng khụng nhỏ đến cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất. Tất nhiờn, yờu cầu khỏch quan là điều cần được đảm bảo và do đú khụng thể cú sự ảnh hưởng từ ỏp lực về vị thế của chủ đầu tư đối với nhõn viờn thẩm định. Song ảnh hưởng muốn núi tới ở đõy là việc chủ đầu tư cú thỏi độ hợp tỏc và trung thực, kịp thời trong việc cung cấp thụng tin hay khụng? Điều đú ảnh hưởng luụn tới cụng tỏc thẩm định vỡ thụng tin do chủ đầu tư cung cấp là nguồn chủ yếu để doanh nghiệp tổ chức thẩm định. 1.2.4. Nội dung của thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất 1.2.4.1 Cỏc nội dung thực hiện khi tiến hành thẩm định tài chớnh dự ỏn đầu tư cú sử dụng đất a, Dự tớnh tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn huy động của dự ỏn - Tổng mức đầu tư của dự ỏn là toàn bộ chi phớ dự tớnh để đầu tư xõy dựng cụng trỡnh được ghi trong quyết định đầu tư. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xõy dựng cụng trỡnh. Theo tớnh chất của cỏc khoản chi phớ, tổng mức đầu tư bao gồm: + Chi phớ cố định gồm: Chi phớ xõy dựng, chi phớ thiết bị, chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng, tỏi định cư, chi phớ quản lý dự ỏn, chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng, chi phớ khỏc. Cỏc khoản chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng, tỏi định cư, chi phớ quản lý dự ỏn, chi phớ tư vấn đầu tư xõy dựng và cỏc chi phớ khỏc tuy khụng trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là cỏc khoản chi phớ giỏn tiếp hoặc cú liờn quan đến việc tạo ra và vận hành khai thỏc cỏc tài sản đú để đạt được mục tiờu đầu tư. Cỏc chi phớ này thường được thu hồi đều trong một số năm đầu dự ỏn đi vào hoạt động. + Vốn lưu động ban đầu: gồm cỏc chi phớ để tạo ra cỏc tài sản lưu động ban đầu (cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh hay trong vũng một năm) đảm bảo cho dự ỏn cú thể đi vào hoạt động theo cỏc điều kiện kinh tế kỹ thuật đó dự tớnh: Tài sản lưu động sản xuất Tài sản lưu động lưu động + Vốn dự phũng: gồm chi phớ dự phũng cho khối lượng cụng việc phỏt sinh chưa lường trước được khi lập dự ỏn và chi phớ dự phũng cho yếu tố trượt giỏ trong thời gian thực hiện dự ỏn. - Phương phỏp xỏc định tổng mức đầu tư Phương phỏp 1: Xỏc định theo thiết kế cơ sở của dự ỏn Tổng mức đầu tư dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh được tớnh theo cụng thức: V= GXD+ GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đú: V: Tổng mức đầu tư của dự ỏn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh GXD:Chi phớ xõy dựng của dự ỏn GTB: Chi phớ thiết bị của dự ỏn GGPMB: Chi phớ bồi thường giải phúng mặt bằng và tỏi định cư GQLDA: Chi phớ