Khóa luận Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH QUỐC TẾ ---------***-------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thu Hà Lớp : Anh 1 Khóa : 45A - TCNH Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thị Hiền Hà Nội, tháng 5 năm 2010 MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................. 4 I. KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ........................................................................................................ 4 1. Tín dụng ngân hàng ............................................................................ 4 1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng ..................................................... 4 1.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng................................................ 4 1.3. Phân loại tín dụng ngân hàng ...................................................... 6 2. Chính sách tín dụng của các NHTM ................................................... 8 2.1. Định nghĩa ................................................................................... 8 2.2. Mục đích của chính sách tín dụng ................................................ 9 II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN . 10 1. Cho vay bất động sản........................................................................ 10 1.1. Khái niệm .................................................................................. 10 1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản ........................................... 10 1.3. Phân loại cho vay bất động sản ................................................. 11 1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản .............................. 12 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ........................................................................................... 15 2.1. Các yếu tố cơ bản ...................................................................... 15 2.2. Lãi suất và phương pháp xác định lãi suất ................................. 20 2.3. Hạn mức cho vay ....................................................................... 22 2.4. Tài sản đảm bảo ........................................................................ 23 2.5. Thời hạn vay .............................................................................. 24 2.6. Sàng lọc và giám sát khoản vay ................................................. 25 III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ................... 26 1. Các nhân tố khách quan .................................................................... 26 1.1. Môi trường vĩ mô ....................................................................... 26 1.2. Sự kiện bất khả kháng ................................................................ 28 2. Các nhân tố chủ quan ........................................................................ 28 2.1. Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của NHTM .......... 28 2.2. Nhân tố tổ chức quản lý ............................................................. 29 2.3. Nhân tố con người ..................................................................... 29 CHƢƠNG 2. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY ............................................ 30 I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY .............................................................. 30 1. Sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS..................................................... 30 2. Sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS .................................................. 32 II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY .............................................................. 32 1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay ....................................................... 32 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ................................................................................................ 34 2.1. Đối với cho vay tiêu dùng BĐS .................................................. 34 2.2. Đối với cho vay kinh doanh (cho vay theo dự án) BĐS .............. 44 3. Thực trạng thực hiện chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các NHTM Việt Nam hiện nay. ......................................................... 49 3.1. Dư nợ cho vay BĐS ................................................................... 49 3.2. Tỷ trọng cho vay BĐS ................................................................ 53 3.3. Cơ cấu cho vay BĐS .................................................................. 55 3.4. Chất lượng tín dụng được chú trọng. ......................................... 57 III. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY ............................................ 58 1. Những kết quả đạt đƣợc .................................................................... 58 2. Khó khăn, bất cập ............................................................................. 60 2.1. Đối với người vay ...................................................................... 60 2.2. Đối với ngân hàng ..................................................................... 63 CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM ............................................................................................................ 66 I. XU HƢỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS TRONG THỜI GIAN TỚI ...................................................................................... 66 1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới.... 66 2. Xu hƣớng phát triển hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới ...... 67 II. ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS ....................................................................................... 68 III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS ....................................................................................... 69 1. Các giải pháp vĩ mô .......................................................................... 70 1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS ......................................................................................................... 70 1.2. Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp ....... 70 1.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu & các chỉ số về thị trường BĐS .......... 73 1.4. Hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện ......... 75 1.5. Phân định rõ tín dụng BĐS để có những chính sách điều chỉnh phù hợp............................................................................................. 77 1.6. Xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả ...................... 77 2. Giải pháp từ phía các ngân hàng ....................................................... 79 2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách.................................................. 79 2.2. Về tổ chức thực hiện chính sách ................................................. 84 KẾT LUẬN .................................................................................................. 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 90 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ ABbank NH TMCP An Bình ACB NH TMCP Á Châu Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa DN Doanh nghiệp Eximbank Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam Gpbank NH TMCP Dầu khí Toàn cầu Habubank NH TMCP Phát triển nhà HDbank NH TMCP Phát triển nhà TPHCM MHB Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long Navibank NH TMCP Nam Việt NH TMCP Ngân hàng thƣơng mại cổ phần NHTM Ngân hàng thƣơng mại OCB NH TMCP Phƣơng Đông Oceanbank NH TMCP Đại Dƣơng PGbank NH TMCP Xăng Dầu Petrolimex Sacombank NH TMCP Sài Gòn Thƣờng Tín Saigonbank NH TMCP Sài Gòn Công Thƣơng SeAbank NH TMCP Đông Nam Á SHB NH TMCP Sài Gòn – Hà Nội TCTD Tổ chức tín dụng Techcombank NH TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam 2 TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh VIB NH TMCP Quốc tế Việt Nam VietAbank NH TMCP Việt Á Vietcombank Ngân hàng Ngoại Thƣơng Việt Nam Vietinbank NH TMCP Công Thƣơng Việt Nam VPbank Ngân hàng Ngoài Quốc Doanh DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Mức lãi suất cho vay tiêu dùng BĐS ở một số NHTM trong thời gian 1/4/2010 và 12/5/2010…………………………………………………….…40 Bảng 2: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam giai đoạn 2007- 2009………………………………………………………………………….50 Bảng 3: Tỷ lệ cho vay BĐS của một số ngân hàng tại Hà Nội đến hết 31/12/2009…………………………………………………………………...54 Biểu đồ 1: Dƣ nợ cho vay BĐS của các NHTM trên địa bàn TPHCM từ tháng 1 đến tháng 9/2009…………………………………………………………..50 Biểu đồ 2: Cơ cấu cho vay BĐS 9 tháng đầu năm 2009 tại TPHCM……….55 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở Việt Nam hiện nay, trong khi thu nhập của đại bộ phận ngƣời dân còn thấp, chỉ ở mức dƣới trung bình của thế giới thì giá nhà đất tại các đô thị lớn của Việt Nam nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) lại thuộc hàng cao nhất thế giới, đối với những ngƣời có thu nhập khá thì cũng phải tích góp từ 20 – 30 năm mới có thể sở hữu đƣợc một ngôi nhà. Vì thế, tìm kiếm đƣợc một cuộc sống ổn định ở thành phố đối với những thanh niên, những gia đình trẻ ngày càng trở nên khó khăn. Bởi vậy, nếu không có đƣợc sự tài trợ của nguồn vốn bên ngoài từ các ngân hàng thông qua hoạt động cho vay, thì sở hữu một căn nhà vẫn chỉ là mơ ƣớc đối với không ít ngƣời. Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu nguồn vốn để xây dựng và phát triển nền kinh tế ở Việt Nam trở thành nhu cầu bức thiết, đặc biệt là đối với ngành kinh doanh bất động sản (BĐS) - một ngành cần một số lƣợng vốn vay khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu hƣớng ngày một tăng lên cả về số lƣợng và chất lƣợng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng sẽ góp phần tích cực đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Xuất phát từ thực tế đó, cùng với sự phát triển của thị trƣờng BĐS, hoạt động cho vay BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận lớn cho các ngân hàng. Song ở Việt Nam đây thực sự vẫn còn là một kênh tín dụng mới mẻ và non trẻ, chƣa phát triển nhƣ nhiều quốc gia trên thế giới. Trải qua một thời gian phát triển, hoạt động tín dụng đối với cho vay BĐS ở Việt Nam cũng đã có nhiều bƣớc cải thiện mặc dù vẫn còn những hạn chế nhất định. Thực tiễn chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của kênh tín dụng 2 này hiện trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lý do tôi chọn đề tài “Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay” cho khóa luận của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung vào nghiên cứu các vấn đề sau: - Tìm hiểu và đánh giá về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay để tìm ra những bất cập, hạn chế còn tồn tại. - Đề xuất những kiến nghị để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam trong thời gian tới. 3. Phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: nghiên cứu chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam bao gồm các NHTM quốc doanh và các NHTM cổ phần. - Thời gian: khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu từ năm 2007 đến tháng 5/2010. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên cơ sở vận dụng lý luận vào thực tiễn, trên cơ sở tƣ duy lô gic, đề tài áp dụng phƣơng pháp nghiên cứu định lƣợng, định tính, phƣơng pháp phân tích, so sánh, khái quát hóa và tổng hợp để nghiên cứu. 5. Kết cấu của khoá luận Ngoài lời mở đầu,kết luận và tài liệu tham khảo, khóa luận đƣợc chia thành 3 chƣơng với bố cục nhƣ sau: Chương 1: Tổng quan về chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS. Chương 2: Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cho các NHTM Việt Nam. 3 Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo trƣờng Đại học Ngoại Thƣơng, khoa Tài chính & Ngân hàng, đặc biệt là giảng viên Ths Nguyễn Thị Hiền đã tận tình hƣớng dẫn tác giả hoàn thành khóa luận này. Đây là đề tài nghiên cứu mới, rộng và mang tính chuyên môn nên trong quá trình viết khóa luận không thể tránh khỏi những khiếm khuyết. Tôi rất mong nhận đƣợc sự góp ý và thông cảm của các thầy giáo, cô giáo và các bạn. 4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN I. KHÁI NIỆM VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG 1. Tín dụng ngân hàng 1.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhƣợng tài sản (vốn) giữa ngân hàng với các chủ thể khác trong nền kinh tế. Điều 20, Luật các tổ chức tín dụng quy định “cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác”. Nhƣ vậy, có thể hiểu tín dụng ngân hàng là sự chuyển nhƣợng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng sang ngƣời đi vay, sau một thời gian nhất định ngƣời đi vay phải hoàn trả vốn gốc và lãi cho ngân hàng. Phân biệt tín dụng và cho vay: bất kỳ sự chuyển giao quyền sử dụng tạm thời (có hoàn trả) về tài sản đều phản ánh quan hệ tín dụng, mối quan hệ tín dụng này lại đƣợc thể hiện dƣới các hình thức: cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và cho thuê tài chính. Nhƣ vậy, nội dung tín dụng là rộng hơn nội dung cho vay, tuy nhiên trong hoạt động tín dụng thì cho vay là hoạt động quan trọng nhất và chiếm tỷ trọng lớn nhất tại các NHTM. Chính vì vậy thuật ngữ “tín dụng” và “cho vay” thƣờng đƣợc dùng đan xen và thay thế cho nhau. 1.2. Đặc điểm của tín dụng ngân hàng Thứ nhất, tín dụng ngân hàng dựa trên cơ sở lòng tin. Ngân hàng chỉ cấp tín dụng khi có lòng tin vào việc khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ vay (gốc, lãi) đúng hạn. 5 Thứ hai, tín dụng là sự chuyển nhƣợng tài sản có thời hạn. Ngân hàng là trung gian tài chính “đi vay để cho vay”, nên mọi khoản tín dụng của ngân hàng đều phải có thời hạn, bảo đảm cho ngân hàng hoản trả vốn huy động. Để xác định thời hạn cho vay hợp lý, ngân hàng phải căn cứ vào tính chất thời hạn nguồn vốn của mình và quá trình luân chuyển vốn của đối tƣợng vay. Nếu ngân hàng có nguồn vốn dài hạn ổn định, thì có thể cấp đƣợc nhiều tín dụng dài hạn; ngƣợc lại, nếu nguồn vốn không ổn định và kỳ hạn ngắn, mà cấp nhiều tín dụng dài hạn thì sẽ gặp rủi ro thanh khoản. Mặt khác, thời hạn cho vay phải phù hợp với chu kỳ luân chuyển vốn của đối tƣợng vay thì ngƣời vay mới có điều kiện trả nợ đúng hạn. Nếu ngân hàng xác định thời hạn vay nhỏ hơn chu kỳ luân chuyển vốn của đối tƣợng vay, thì khách hàng không có đủ nguồn để trả nợ khi đến hạn, gây khó khăn cho khách hàng. Ngƣợc lại, nếu thời hạn cho vay lớn hơn chu kỳ luân chuyển vốn sẽ tạo điều kiện cho khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục đích, tiềm ẩn rủi ro tín dụng cho ngân hàng. Thứ ba, tín dụng phải trên nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Nếu không có sự hoàn trả thì không đƣợc coi là tín dụng. Giá trị hoàn trả phải lớn hơn giá trị lúc cho vay (giá trị gốc), nghĩa là ngoài việc hoàn trả giá trị gốc, khách hàng phải trả cho ngân hàng một khoản lãi, đây chính là giá của quyền sử dụng vốn vay. Khoản lãi phải luôn luôn là một số dƣơng, có nhƣ vậy mới bù đắp đƣợc chi phí hoạt động và tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, phản ánh bản chất hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Thứ tư, tín dụng là hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao cho ngân hàng. Việc thu hồi tín dụng phụ thuộc không những vào bản thân khách hàng, mà còn phụ thuộc vào môi trƣờng hoạt động, ngoài tầm kiểm soát của khách hàng nhƣ sự biến động về giá cả, lãi suất, tỷ giá, lạm phát, tăng trƣởng kinh tế, thị trƣờng, thiên tai… Khi khách hàng gặp khó khăn do môi trƣờng kinh doanh thay đổi, dẫn đến khó khăn trong việc trả nợ, điều này khiến cho ngân hàng gặp rủi ro 6 tín dụng (rủi ro tín dụng là khả năng xảy ra những tổn thất mà ngân hàng phải chịu do khách hàng vay không trả đúng hạn, không trả hoặc không trả đầy đủ vốn và lãi). Thứ năm, tín dụng phải trên cơ sở cam kết hoàn trả vô điều kiện. Quá trình xin vay và cho vay diễn ra trên cơ sở những căn cứ pháp lý chặt chẽ nhƣ: hợp đồng tín dụng, khế ƣớc vay tiền, hợp đồng bảo đảm tiền vay, bảo lãnh… trong đó bên đi vay phải cam kết hoàn trả vô điều kiện khoản vay cho ngân hàng khi đến hạn. 1.3. Phân loại tín dụng ngân hàng Kinh tế thị trƣờng càng phát triển, xu hƣớng tự do hóa càng sâu sắc, thì các ngân hàng càng phải nghiên cứu đƣa ra các hình thức tín dụng đa dạng nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng, từ đó đa dạng hóa danh mục đầu tƣ, thu hút khách hàng, tăng lợi nhuận, thực hiện phân tán rủi ro và đứng vững trong cạnh tranh. Chính vì vậy, ngân hàng cung cấp rất nhiều loại tín dụng, cho nhiều đối tƣợng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau. Để tránh nhầm lẫn và có cái nhìn tổng quát về các loại tín dụng, ngƣời ta phân loại tín dụng theo một số tiêu chí sau: 1.3.1. Theo thời hạn tín dụng: - Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dƣới 1 năm, thƣờng đƣợc sử dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời về vốn lƣu động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng của cá nhân. - Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, đƣợc dùng để cho vay vốn mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh. - Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, đƣợc sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô lớn. 7 1.3.2. Theo mục đích sử dụng vốn vay: - Tín dụng bất động sản: là các khoản tín dụng đầu tƣ vào bất động sản, bao gồm:  Tín dụng ngắn hạn và trung hạn cho xây dựng và mở rộng đất đai.  Tín dụng trung - dài hạn để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, cơ sở dịch vụ, trang trại và bất động sản ở nƣớc ngoài. - Tín dụng công nghiệp: là loại tín dụng đƣợc cung cấp cho các doanh nghiệp để trang trải các chi phí nhƣ mua hàng hóa, nguyên vật liệu, trả thuế và chi trả lƣơng. - Tín dụng nông nghiệp: là loại tín dụng cấp cho các hoạt động nông nghiệp, nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn nuôi gia súc. - Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng đƣợc cung cấp cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng. Loại tín dụng này thƣờng đƣợc dùng để mua sắm xe cộ, các thiết bị gia đình… Tín dụng tiêu dùng ngày càng có xu hƣớng tăng lên. 1.3.3. Theo tính chất đảm bảo của các khoản vay: - Tín dụng có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra đều có tài sản tƣơng đƣơng thế chấp, có các hình thức nhƣ: cầm cố, thế chấp và bảo lãnh. - Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra không cần tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp. Loại hình này thƣờng đƣợc áp dụng v