Khóa luận Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -------***------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thanh Hằng Lớp : Anh 16 Khoá : K43 Giáo viên hướng dẫn : ThS. Phạm Thị Mai Khanh Hà Nội, 2008 MỤC LỤC MỤC LỤC ...................................................................................................... DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT .......................................................... DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU .......................................................... DANH MỤC BIỂU ĐỒ .................................................................................. LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................. 21 Chương I: TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................... 63 I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................. 63 1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản ............................. 63 1.1 Khái niệm về bất động sản .............................................................. 63 1.2 Đặc điểm của bất động sản ............................................................. 95 1.3 Phân loại bất động sản ................................................................. 117 2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản .......... 129 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................... 129 2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản....................................... 1310 2.3 Phân loại thị trường bất động sản .............................................. 1916 3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế .................... 2118 II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ....................... 2521 1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài ......... 2521 2. Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia ............................................................. 2723 Chương II: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ................................ 3026 I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .. 3026 1. Luật đầu tư 2005 ........................................................................... 3026 2. Luật kinh doanh bất động sản 2006 và nghị đinh 153 hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 2006 ......................................... 3228 3. Lụât đất đai 2003 và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 .................................................................................................... 3632 4. Các văn bản luật khác ................................................................... 3733 II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ....................................... 3834 1. Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam ........... 3834 2. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam (giai đoạn 1988-2008) ................................................. 4438 2.1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam ................................................................................................... 4438 2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam ....................................................................................... 5447 III. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. ...... 6155 1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam ....................................................... 6255 2. Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam ................................................. 6558 2.1 Nhóm khó khăn về Chính sách pháp luật ..................................... 6558 2.2 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản ........................ 6862 2.3 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác ................................ 7064 2.4 Nhóm khó khăn khác .................................................................... 7366 Chương III: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ......................................................................................... 7569 I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .......................................................................................... 7569 II. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .......................................................................................... 9572 1. Nhóm giải pháp về chính sách pháp luật .................................... 9572 1.1 Cải cách thủ tục hành chính ........................................................ 9572 1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương .......................................................................................................... 9673 1.3 Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bù giải phóng mặt bằng .... 9774 1.4 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: .............. 9975 2. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản Việt Nam ............................................................... 9976 2.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao ........... 9976 2.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sản Việt Nam ........................................................................................................ 10076 3. Nhóm giải pháp nhằm phát triển các thị trường tương tác ...... 10177 3.1 Kiềm chế lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách, thâm hụt thương mại ........................................................................................................ 10177 3.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Việt Nam .......................................................................................... 10278 4. Nhóm giải pháp khác .................................................................. 10380 4.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng............................................ 10380 4.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ ........................................ 10481 KẾT LUẬN ........................................................................................... 10682 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................. 10783 PHỤ LỤC.............................................................................................. 11086 MỤC LỤC .................................................................................................... 0 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... 0 DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................... 0 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ............................................................. 0 Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20 .... 0 LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 Chương I: ...................................................................................................... 4 TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................... 4 I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................... 4 1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản ................................. 4 1.1 Khái niệm về bất động sản ................................................................ 4 1.2 Đặc điểm của bất động sản ............................................................... 7 1.3 Phân loại bất động sản ..................................................................... 9 2.Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản ............... 10 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản ................................................. 10 2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS........................................................ 11 2.3 Phân loại thị trường BĐS ............................................................... 17 3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế ......................... 19 II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................. 23 1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài .............. 23 2. Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia ......................................................................................................... 25 Chương II: .................................................................................................. 28 Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ........................................................ 28 I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM ............................ 28 II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ........................................... 36 1 Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam .................. 36 1.1 Điểm qua tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam (1988-2007) ......................................................................................... 37 1.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốc vào Việt Nam ..................................................................................................................... 38 2. Thực trạng đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam (giai đoạn 1988-2008) ..................................................................... 42 2.1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam .............................................................................................................. 42 2.2 Cơ cầu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản BĐS tại Việt Nam ................................................................................. 51 b, Cơ cấu đầu tư trực tiếp của tổng tất cả các nước vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo chuyên ngành ............................................................... 54 Bảng 5: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo các chuyên ngành BĐS ( giai đoạn từ 1/1/1988 - 29/4/2008) .............................................................................................................. 54 Nhìn vào bảng trên nhận thấy tình hình chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam diễn ra như sau: đầu tư vào chuyên ngành khách sạn du-lịch chiếm nhiều dự án nhất hơn ba trăm dự án (346 dự án), tiếp đến là đầu tư xây dựng các văn phòng - căn hộ đây là mảng cung rất thiếu của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Có hơn hai trăm dự án xây Nguyễn Thanh Hằng 1 A16 - K43 - KTĐN Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam dựng văn phòng- Căn hộ (228) chiếm 36,83% số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Số dự án xây dựng KCN-KCX là 35 dự án trong khi dự án khu đô thị mới là thấp nhất 10 dự án nhưng tổng vốn đầu tư lại lớn hơn rất nhiều so với đầu tư vào các KCN-KCX. Tổng vốn đăng ký đầu tư vào khu đô thị mới đạt gần 5 tỷ USD, 10 dự án, nên trung bình mỗi dự án xây dựng khu đô thị khoảng 500 triệu USD. Còn mỗi dự án đầu tư KCN-KCX, tổng vốn đăng ký đầu tư hơn 1,8 tỷ USD với 35 dự án, trung bình mỗi dự án khoảng hơn 50 triệu USD. Như vậy mỗi dự án đầu tư cho Khu đô thị mới gấp mười lần giá trị vốn đăng ký đầu tư so với dự án xây dựng KCN-KCX; hai chuyên ngành thu hút nhiều vốn đầu tư FDI nhất là chuyên ngành BĐS du lịch và BĐS thương mại. ......................................................... 54 Chương III:................................................................................................. 59 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM .......................................... 59 I. DỰ BÁO NHU CẦU PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM (từ nay đến năm 2020) .................................................................................. 59 1. Tổng quan tình hình phát triển của thị trường BĐS Việt Nam (từ năm đổi mới đến nay) ........................................................................... 59 II. ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. .......... 65 1. Những kết quả đạt được trong việc thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam ........................................................................ 65 2 Những khó khăn mà các nhà đầu tư Hàn Quốc gặp phải khi đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam .................................................................. 68 III CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM . 78 1 Nhóm giải pháp cho các khó khăn của chính sách pháp luật......... 78 Nguyễn Thanh Hằng 2 A16 - K43 - KTĐN Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 1.1 Cải cách thủ tục hành chính .......................................................... 78 1.2 Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương .................................................................................................. 80 2.1 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ........................ 80 2.2 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: ............... 82 3. Nhóm giải pháp cho những khó khăn nội tại của lĩnh vực BĐS ..... 82 3.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao ............ 82 3.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam ..... 83 4.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Việt Nam ...................................................................................................... 85 Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt nghiệp là vào năm 2006. Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS. Những người đã tốt nghiệp hiện đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị trường BĐS. Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết. .......................... 86 5.1 Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng ................................................. 86 5.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ ............................................. 87 KẾT LUẬN ................................................................................................. 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 89 PHỤ LỤC.................................................................................................... 92 MỤC LỤC .................................................................................................... 0 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................... 0 DANH MỤC BẢNG BIỂU........................................................................... 0 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ ............................................................. 0 Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng 20 .... 0 LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 Nguyễn Thanh Hằng 3 A16 - K43 - KTĐN Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1 Chương I: ...................................................................................................... 4 TỔNG QUAN VỂ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT TRONG VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................... 4 I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................... 4 1. Khái niệm, đặc diểm và phân loại bất động sản ................................. 4 1.1 Khái niệm về bất động sản ................................................................ 4 1.2 Đặc điểm của bất động sản ............................................................... 7 1.3 Phân loại bất động sản ..................................................................... 9 2.Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản ............... 10 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản ................................................. 10 2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS........................................................ 11 2.3 Phân loại thị trường BĐS ............................................................... 17 3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế ......................... 19 II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................. 23 1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài .............. 23 2 Tác động của việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia ......................................................................................................... 25 Chương II: .................................................................................................. 28 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ........................................................ 28 I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS VIỆT NAM ............................ 28 II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ..................... 36 1 Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam .................. 36 Nguyễn Thanh Hằng 4 A16 - K43 - KTĐN Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 1.1 Điểm qua tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam (1988-2007) ......................................................................................... 36 1.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài của Hàn Quốc vào Việt Nam ..................................................................................................................... 38 2. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM (giai đoạn 1988-2008) ...... 41 1 Quy mô vốn đầu tư FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam .............................................................................................................. 41 2 Cơ cầu đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc trong lĩnh vực bất động sản BĐS tại Việt Nam ......