Khóa luận Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài. Không ai có thể phủ nhận được vai trò to lớn, quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Bởi cùng với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất động sản đã tạo thành một chu trình “khép kín” các yếu tố “đầu vào’ của quá trình sản xuất, kinh doanh. Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành một loại hàng hóa đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá đất lên quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản đã gây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; các thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khó khăn khi tiếp cận… Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung và mất đi lòng tin của người dân khi thực hiện đầu tư. Một trong những nguyên nhân cơ bản và có ảnh hưởng trực tiếp chính là yếu tố quản lý của nhà nước. Mặc dù, được nhà nước chú trọng nhưng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian qua vẫn còn khá lỏng lẻo, chưa nhận thức hết vai trò quan trọng của nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường bất động sản, ban hành văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn… Với nhận thức và những lý do nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật. 2. Mục đích nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích chủ yếu sau: - Góp phần làm sáng tỏ một số nội dung quan trọng của quản lý nhà nước có tác động trực tiếp đến sự phát triển và vận hành của thị trường bất động sản. - Tìm hiểu kinh nghiệm một số nước trên thế giới về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản và bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam. - Chỉ ra những tồn tại, hạn chế của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản và tìm kiếm giải pháp khắc phục. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. 3. Phạm vi nghiên cứu. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là một mảng đề tài rất rộng. Vì vậy, trong khuôn khổ của một khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật có giới hạn về thời gian và số lượng nên bản khóa luận này chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu vào việc đi sâu tìm hiểu một số nội dung quan trọng của quản lý nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản như: vấn đề xây dựng, điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tạo lập và minh bạch hóa hàng hóa bất động sản tham gia thị trường; thực hiện các chính sách tài chính và thuế đối với BĐS; phát triển và nâng cao vai trò hoạt động của các thể chế hỗ trợ trung gian và hoạt động thanh tra, giám sát và xử lý đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm. Kết cấu của khóa luận gồm ba phần: Chương 1: Các vấn đề chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Chương 3: Hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Chương 1 C¸c vÊn ®Ò chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Khái niệm và đặc điểm về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. 1.1.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Quản lý là hoạt động mang tính đặc thù của con người, là sự tác động có mục đích của các chủ thể quản lý đối với các đối tượng quản lý. Khi nhà nước xuất hiện thì phần lớn các công việc của xã hội do nhà nước quản lý. Một trong các chức năng cơ bản, quan trọng nhất của nhà nước là chức năng quản lý xã hội hay còn được gọi là chức năng quản lý nhà nước. Quản lý nhà nước là hoạt động của các cơ quan nhà nước trên các lĩnh vực lập pháp, hành pháp và tư pháp nhằm thực hiện các chức năng đối nội và đối ngoại của nhà nước. Nói cách khác, quản lý nhà nước là sự tác động của các chủ thể mang quyền lực nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật tới các lĩnh vực quan trọng và khác nhau của đời sống xã hội. Đối với lĩnh vực bất động sản - một lĩnh vực có vai trò quan trọng trong bất kì một nền kinh tế phát triển toàn diện nào trên thế giới và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia thì vai trò của quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này càng không thể phủ nhận. Đặc biệt, đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua, tuy có những bước phát triển đáng kể góp phần vào việc thúc đẩy nền kinh tế xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, song bên cạnh đó cũng còn bộc lộ khá nhiều hạn chế, tồn tại. Cụ thể: - Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, các giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn. Tình trạng đầu cơ nhà, đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" bất thường, nhiều cơn sốt giá nhà, đất đã xảy ra trong những năm gần đây khiến thị trường trở nên khó kiểm soát. - Thông tin về bất động sản không đầy đủ thiếu minh bạch và khó tiếp cận, các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, còn xuất hiện nhiều hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh và môi giới bất động sản... Tại nhiều đô thị, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận nhân dân - đặc biệt là trường hợp cấp phép tràn lan cho các dự án xây dựng… Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng còn chưa đầy đủ và không thống nhất, hoạt động quản lý thị trường bất động sản chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tế, thêm vào đó chưa hình thành một hệ thống cơ quan thống nhất để quản lý từ trung ương đến địa phương trong lĩnh vực này. Bất động sản khi tham gia thị trường chưa được sử dụng hiệu quả, xuất hiện nhiều tiêu cực như để thất thoát, lãng phí, tham nhũng gây bất bình trong xã hội. Cơ chế chính sách quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng. Vì vậy, chưa phát huy được nội lực và thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Đồng thời, chưa có chính sách hợp lý để nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong nước và chưa phù hợp với yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Các chính sách tài chính về đất đai còn thiếu đồng bộ, các quy định về thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, giá đất... dường như vẫn chưa phù hợp với thực tế và chậm được sửa đổi bổ sung nên không kịp thời ngăn chặn được các tiêu cực, đặc biệt là tình trạng đầu cơ đất đai và mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép... Một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến sự hạn chế của thị trường bất động sản nêu trên nằm ở khâu quản lý của nhà nước. Vì thế, việc tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là hoàn toàn hợp lý và cần thiết, có như vậy thị trường bất động sản trong nước mới có thể phát triển lành mạnh, đúng hướng và góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Xuất phát từ mục đích của quản lý nhà nước nói chung như đã trình bày ở trên thì thị trường bất động sản vốn đang còn nhiều tồn tại, bất cập và khiếm khuyết cũng rất cần sự điều chỉnh, quản lý và kiểm soát của nhà nước với mục đích: đảm bảo trật tự cho các chủ thể tham gia thị trường; đảm bảo quyền và lợi ích cho các chủ thể, cho nhà nước; giúp cho thị trường bất động sản đi theo định hướng chung, phù hợp với ý chí của nhà nước. Vậy, "Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện thực tế các chính sách của nhà nước đối với các lĩnh vực của thị trường bất động sản". Hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS mang những đặc thù sau: - Thứ nhất, hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS liên quan đến các lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự... Vì vậy, các cơ quan nhà nước phải sử dụng các chế định của những đạo luật trên để thực hiện công tác quản lý. - Thứ hai, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có liên quan chặt chẽ đến các công việc yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng... nên đòi hỏi chủ thể quản lý phải có những hiểu biết chuyên sâu về nội dung công việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa ra những biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động của thị trường. - Thứ ba, thị trường BĐS không chỉ là thị trường mang tính phân đoạn, tính khu vực, chịu ảnh hưởng sâu sắc phong tục tập quán, thị hiếu mà còn là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, khó thâm nhập. Vì vậy, khi quản lý cần tạo điều kiện cho các tổ chức trung gian như tổ chức môi giới, tổ chức tư vấn, tổ chức định giá BĐS... tham gia để trợ giúp. Hoạt động của các tổ chức này mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. - Thứ tư, quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản là hoạt động quản lý vừa mang tính chất vĩ mô (thể hiện ở việc hoạch định chiến lược, chính sách phát triển thị trường bất động sản ở tầm quốc gia, xây dựng khung pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường này), lại vừa mang tính vi mô. Do đó, đòi hỏi Nhà nước trong quá trình quản lý thị trường bất động sản phải có những biện pháp điều hành xử lý nhanh chóng, linh hoạt.... trong từng thời điểm, từng tình huống cụ thể. Ví dụ, khi thị trường bất động sản trong tình trạng "sốt nóng", cung không đáp ứng cầu thì Nhà nước cần một mặt ban hành các chính sách thuế chống đầu cơ đất đai, thông qua công tác quy hoạch, qua các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà nước để trực tiếp can thiệp vào thị trường bất động sản bằng cách đầu tư xây dựng để tạo ra một lượng bất động sản hàng hóa cung cấp cho thị trường nhằm bình ổn giá nhà, đất... Ngược lại, khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng", nhà nước phải thực hiện một loạt các biện pháp "kích cầu" cho sản xuất tiêu dùng như giảm lãi suất cho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản, kéo dài thời gian trả nợ ngân hàng của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản... Để việc quản lý thị trường được diễn ra một cách đồng bộ, thống nhất nhà nước đã quy định một hệ thống cơ quan chuyên trách để quản lý thị trường này. 1.1.3. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Thị trường bất động sản là một loại thị trường rộng lớn bao gồm nhiều loại hàng hóa sản phẩm, nhiều phương thức giao dịch và nhiều thể chế hỗ trợ trung gian. Chính vì thế, thị trường cũng đã và đang chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với tư cách là luật chung điều chỉnh những hoạt động chủ yếu của thị trường bất động sản mà cụ thể là hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng như các quy định về quản lý nhà nước đối với thị trường này... Đi cùng với nó là các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP. Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Xây dựng 2005... với những quy định cụ thể đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản thông qua các chế định như chế định kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, các cơ quan chức năng quản lý chuyên môn... Tuy nhiên, để đảm bảo tính tập trung, thống nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP đã quy định cụ thể hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hoạt động của thị trường bất động sản như sau: Nhóm 1: Hệ thống các cơ quan quản lý bất động sản có thẩm quyền chung. * Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về bất động sản trong phạm vi cả nước. Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25/11/2001 có quy định: "Chính phủ thống nhất quản lý việc thực hiện các nhiệm vụ chính trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và đối ngoại của nhà nước; đảm bảo hiệu lực của bộ máy nhà nước từ trung ương đến cơ sở; bảo đảm việc tôn trọng và chấp hành Hiến pháp và pháp luật; phát huy quyền làm chủ của nhân dân trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc, đảm bảo ổn định và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân" (Điều 1). Như vậy, Chính phủ có chức năng quản lý nhà nước trên tất cả các lĩnh vực của đất nước trong đó có lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng quy định: "Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản" (khoản 1 Điều 13). * Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Ủy ban nhân dân thực hiện chức năng quản lý nhà nước ở địa phương, góp phần đảm bảo sự chỉ đạo, quản lý thống nhất trong bộ máy hành chính nhà nước từ trung ương tới cơ sở. Như vậy, Ủy ban nhân dân là cơ quan chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về tất cả các lĩnh vực chính trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng... ở địa phương. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể; - Thực hiện hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn do mình quản lý. - Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền; - Đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sáh khuyến khích đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật; - Quản lý hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý hoạt động của sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ BĐS khác trên địa bàn; - Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm trong thị trường bất động sản. Nhóm 2: Các cơ quan quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có thẩm quyền riêng. * Bộ xây dựng Bộ xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: - Ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản. - Xây dựng trình Thủ tướng chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường BĐS. - Quản lý việc tổ chức, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá và quản lý BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS. - Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường BĐS. - Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh BĐS và quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật... * Bộ Tài nguyên và môi trường. Trong phạm vi quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trường BĐS. * Các bộ ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng quản lý thị trường BĐS. * Cục quản lý nhà và thị trường BĐS. Cục quản lý nhà và thị trường BĐS là đơn vị trực tiếp giúp Bộ xây dựng thực hiện chức năng quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể: - Nghiên cứu, đề xuất, soạn thảo các chủ trương chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật, văn bản hướng dẫn về nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS để trình cấp có thẩm quyền ban hành. - Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các chủ trương, chính sách, các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS. - Đánh giá và báo cáo tổng hợp tình hình quản lý và phát triển nhà ở và công sở, tình hình quản lý và phát triển thị trường BĐS - Phối hợp với các cơ quan, đơn vị, tổ chức liên quan, các địa phương để thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; Ngoài ra, còn rất nhiều chức năng nhiệm vụ khác của Cục quản lý nhà nhưng do giới hạn về số trang nên người viết chỉ nêu ra một số chức năng quan trọng. * Sở Xây dựng Sở xây dựng là cơ quan chuyên môn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. Đi đôi với việc quy định các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý về thị trường bất động sản thì Chính phủ cũng như các cơ quan này có nhiệm vụ ban hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh hoạt động của thị trường được diễn ra thống nhất, minh bạch... 1.2. Nội dung điều chỉnh pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường BĐS là làm tăng hữu hiệu các tác động của nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia thị trường BĐS sớm đạt được những mục tiêu, định hướng đã đặt ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS bao gồm nhiều nội dung, bài viết sẽ chủ yếu tìm hiểu, phân tích một số nội dung chủ yếu, có tác động trực tiếp nhất, quan trọng nhất đến hiệu quả vận hành của thị trường bất động sản đáng quan tâm hiện nay. Cụ thể: - Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở cho việc quản lý thị trường. Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS gồm: Luật Đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị,... cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản pháp luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống. - Xây dựng, điều chỉnh và xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đây là một nội dung của quản lý nhà nước về BĐS do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành. Hoạt động này nhằm định hướng về mặt chiến lược cho việc quản lý và sử dụng BĐS trên cơ sở đảm bảo sự thống nhất, hài hòa với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước... Hơn nữa, nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm tạo ra một lượng đất đai, BĐS hàng hóa đáp ứng nhu cầu về BĐS của xã hội. Quy hoạch xây dựng được thực hiện tuân theo các quy định của Luật xây dựng, Luật nhà ở. Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện dụa trên những quy định của Luật Đất đai. - Tạo lập và minh bạch hóa hàng hóa BĐS tham gia thị trường. Thị trường bất động sản có thể nói là loại thị trường nhạy cảm nhất trong nền kinh tế của nước ta hiện nay. Thị trường này đã và đang được hình thành một cách nhanh chóng trong thời gian gần đây và mang lại những kết quả rất đáng khích lệ. Bên cạnh đó, lợi dụng những sơ hở, thiếu sót của pháp luật mà nhiều nhà đầu tư đã tìm cách lách luật, nhiều giao dịch ngầm diễn ra hay đầu đất tạo ra những cơn "sốt nóng, sốt lạnh" giả tạo trên thị trường nhằm kiếm lời... Thêm vào đó, cung và cầu bất động sản trên thị trường hiện nay đang mất cân đối nghiêm trọng, thường không đáp ứng được yêu cầu của xã hội, các bất động sản khi được đưa vào giao dịch lại thiếu thông tin hoặc không đầy đủ dễ dẫn đến các tiêu cực. Chính vì vậy, v