Khóa luận Kinh nghiệm phát triển dịch vụ logistics tại một số nước Asean và bài học đối với Việt Nam

Tr•êng ®¹i häc ngo¹i th•¬ng Khoa kinh tÕ vµ kinh doanh quèc tÕ Chuyªn ngµnh kinh tÕ ®èi ngo¹i ---------***-------- Kho¸ luËn tèt nghiÖp §Ò tµi: Thu hót ®Çu t• trùc tiÕp n•íc ngoµi vµo lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n t¹i hµ néi Sinh viªn thùc hiÖn : NguyÔn CÈm Hµ Líp : Anh 16 Kho¸ häc : K43 – KT&KDQT Gi¸o viªn h•íng dÉn : ThS. Ph¹m ThÞ Mai Khanh Hµ Néi, 7 - 2008 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1 Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................................. 3 1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản ................................................ 3 1.1.1 Khái niệm bất động sản ..................................................................... 3 1.1.2 Phân loại bất động sản...................................................................... 6 1.1.3 Đặc điểm của bất động sản ............................................................... 9 1.2 Khung pháp lí điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam .................................................................... 11 1.2.1. Pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam........................................................................................................... 11 1.2.2 Pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam .............. 19 1.3 Khái quát thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản trên toàn lãnh thổ Việt Nam ................................................... 25 Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ NƯỚC TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI ....................................... 36 2.1 Quy mô đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội................................................................................................................ 36 2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội ...................................................................................................................... 44 2.2.1 Theo chủ đầu tư ............................................................................... 44 2.2.2. Theo hình thức đầu tư .................................................................... 48 2.2.3. Theo lĩnh vực đầu tư ....................................................................... 49 2.3 Những hạn chế trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội ........................................................................ 67 2.3.1 Những hạn chế................................................................................. 67 2.3.2 Nguyên nhân .................................................................................... 69 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI ................................................ 80 3.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới. .................................. 80 3.1.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Uỷ ban phát triển nhà. ................................................................................... 80 3.1.2. Kinh ngiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc ......................................................................................... 84 3.2 Giải pháp cụ thể nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội .......................................................... 88 3.2.1 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật có liên quan .................................. 88 3.2.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch thủ đô ......................................... 89 3.2.3. Cải thiện cơ sở hạ tầng .................................................................. 91 3.2.4. Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư ................................................ 94 3.2.5. Có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư bất động sản ..................... 95 3.2.6. Các biện pháp thúc đẩy dự án bất động sản hoạt động hiệu quả trên thị trường .......................................................................................... 97 KẾT LUẬN ..................................................................................................... 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 100 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988-2007 (tính tới ngày 31/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) ................................................ 26 Bảng 1.2: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành 1988 – 2007 (chỉ tính tới ngày 22/12/2007 - chỉ tính các dự án còn hiệu lực) ........................... 27 Bảng 1.3: Danh mục các nhà đầu tư lớn nhất vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 1988-2008. ...................................................................................... 34 Bảng 2.1: Cơ cấu đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội theo nước chủ đầu tư .... 44 Bảng 2.2: Danh mục dự án xây dựng hạ tầng KCN, KCX tại Hà Nội có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài giai đoạn 1988-2008. ......................................... 65 DANH MỤC BIỂU Biểu 1.1: Tình hình đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn 1988-2008. ...................................................................................... 29 Biểu 1.2: Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam theo lĩnh vực đầu tư cụ thể giai đoạn 1988-2008. .......................................... 32 Biểu 2.1: Cơ cấu FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với FDI vào lĩnh vực BĐS cả nước giai đoạn 1988-2008 ......................................................................... 37 Biểu 2.2: Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với vốn FDI vào toàn thành phố. ........................................................................................................ 38 Biểu 2.3: Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội giai đoạn 1988-2008 (chỉ tính các dự án còn hiệu lực đến hết quý I năm 2008) ..................................... 41 Biểu 2.4: Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án BĐS tại Hà Nội theo lĩnh vực đầu tư. ........................................................................................ 49 Biểu 2.5: Diện tích cho thuê và lượng cung mới về văn phòng hạng A&B .... 51 Biểu 2.6: Diện tích cho thuê và hiệu suất sử dụng tại các toà nhà văn phòng hạng A & B ...................................................................................................... 52 Biểu 2.7: Giá thuê trung bình tại các toà nhà văn phòng hạng A & B .......... 53 Bảng 2.8: Tương quan giá thuê văn phòng hạng A tạI Việt Nam so với một số toà nhà tại Hồng Kông và Singapore .............................................................. 54 Biểu 2.9: Tổng tích luỹ và lượng cung mới căn hộ cho thuê hạng A&B ........ 55 Biểu 2.10: Một số dự án thương mại tiêu biểu trong tương lai ...................... 57 Biểu 2.11: Giá thuê phòng trung bình Biểu 2.12: Hệ số sử dụng phòng 59 tại khách sạn 5 sao bình tại khách sạn 5 sao ............. 59 Biểu 2.13 Tổng cung căn hộ cho thuê và tỷ lệ còn trống ................................ 60 Biểu 2.14: Giá bán căn hộ tại một số dự án tiêu biểu .................................... 62 Biểu 2.15: Giá thuê văn phòng hạng A tại một số thành phố lớn Châu Á ..... 78 LỜI MỞ ĐẦU Đối với một quốc gia, sự phát triển kinh tế luôn luôn phải đi liền với sự phát triển của một số lĩnh vực như bất động sản, thị trường chứng khoán…Việt Nam hiện nay được đánh giá là một nền kinh tế đang phát triển năng động vì vậy việc nhà nhà nước ta càng cần chú trọng đến việc phát triển lĩnh vực bất động sản hơn nữa. Tuy nhiên đây là một lĩnh vực đặc biệt đòi hỏi nguồn vốn lớn, kinh nghiệm phát triển mà bản thân nguồn lực trong nước chưa đủ khả năng đáp ứng trong thời gian ngắn. Ý thức được vấn đề này, chính sách phát triển của Đảng và Nhà nước ta luôn chú trọng đến việc thu hút đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài để phát triển các dự án bất động sản. Hà Nội là thủ đô nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, được coi là bộ mặt của cả nước. Trong những năm qua, Hà Nội là địa phương thu hút được lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS lớn thứ hai trong cả nước. Tuy vậy để có thể trở thành một thủ đô ngang tầm với các nước phát triển, Hà Nội hiện nay thực sự đang cần rất nhiều dự án đầu tư vào lĩnh vực bất động sản làm cho thành phố trở nên hiện đại hơn và đáp ứng được những nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội ngày càng lớn. Các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài có tầm quan trọng rất lớn đối với việc phát triển lĩnh vực bất động sản Hà Nội, đối với việc phát triển kinh tế của thành phố và mở rộng ra là sự phát triển kinh tế cả nước. Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tạI Hà Nội”, mục tiêu đầu tiên của tác giả là nghiên cứu những lý luận chung về lĩnh vực bất động sản và mong muốn đem lại cho bạn đọc cái nhìn tổng quát về hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam và hơn thế nữa là tập trung vào thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này nhưng trên một phạm vi hẹp hơn là thành phố Hà Nội trong thời gian qua. Qua đó tác 1 giả cũng mong muốn đóng góp một vài ý kiến cá nhân góp phần giúp các nhà hoạch định chính sách đưa ra những biện pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội, đưa lĩnh vực này phát triển hơn nữa trong tương lai không xa. Kết cấu khoá luận tốt nghiệp gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về bất động sản và khái quát hoạt động thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội. Do khuôn khổ khoá luận tốt nghiệp và thời gian có hạn, kinh nghiệm của em còn hạn chế, nguồn tài liệu chưa phong phú nên chắc chắn nội dung luận văn sẽ không tránh khỏi những điểm thiếu sót. Em mong nhận được các ý kiến đóng góp của các thày cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những người quan tâm đến khoá luận này để em có thể hoàn thiện hơn. Em xin trân trọng cám ơn. 2 Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản  Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) là một khái niệm quen thuộc hiện nay đối với nhiều người Việt Nam trong khoảng thời gian gần đây. Trong tiếng Anh người ta thường sử dụng cụm từ “real estate” để nói về khái niệm này trên thực tế cụm từ “real estate” đã được dùng phổ biến từ rất lâu trên thế giới: “Về mặt pháp luật đó là khái niệm chỉ đất và hầu hết những thứ gắn liền với nó, với quyền cở hữu từ dưới lòng đất lên đến không gian. Về mặt kinh tế, đó là khái niệm chỉ các tài sản dưới dạng đất đai hoặc công trình xây dựng và các hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng các tài sản này” [27] Theo cách định nghĩa như trên BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan hay gắn liền đến đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu và chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định bao gồm cả những quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng kèm theo đó. Trong pháp luật kinh tế trước đây thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định, tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Trước thời điểm Bộ Luật dân sự năm 1995 được ban hành, thuật ngữ động sản và bất động sản 3 gần như không xuất hiện trong các văn bản pháp luật. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành động sản và BĐS và được quy định trong điều 174 như sau: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ở đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải bất động sản.” [19] Trong khái niệm trên yếu tố không thể di dời được coi là tiêu thức đầu tiên trong việc xác định BĐS. Các yêu tố không thể di dời được bao gồm nhà xây trên đất, vật xây dựng khác gắn liền với nhà và các tài sản khác do pháp luật quy định bởi vì trong BĐS còn chứa các tài sản cố định. Như vậy theo quy định trong bộ luật dân sự BĐS không bao gồm các tài sản cố định nhưng có thể di dời theo cách thống kê kế toán mà BĐS chỉ gồm các tài sản cố định gắn với đất và nhà. Khái niệm của Bộ luật Dân sự Việt Nam đưa ra cách nhìn nhận bất động sản một cách bao quát nhất phổ biến nhất là đất và vật kiến trúc trên đất. Khái niệm này sẽ được tác giả sử dụng xuyên suốt đề tài nghiên cứu.  Một số khái niệm khác có liên quan: Về khái niệm kinh doanh BĐS cũng được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam như sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” [11] và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi” [12]. Như vậy trong lĩnh vực BĐS có 2 khái niệm tách rời là kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Các đối tượng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ… 4 Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá bất động sản, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS” [13]. Tham gia vào hoạt động này có cá công ty tư vấn đầu tư các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…Tuy các khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền với nhau, có tác động qua lại và ảnh hưởng đến nhau trong việc phát triển lĩnh vực BĐS nói chung. Luật kinh doanh BĐS, điều 4 cũng đưa ra khái niệm “Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.” [14]. Trong đó quy định mọi giao dịch BĐS phải diễn ra thông qua sàn giao dịch BĐS. “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.” [15] Một khái niệm khác cũng không kém quan trọng và thường xuyên được nhắc đến trong kinh doanh là “thị trường BĐS”. Tuy vậy hiện nay chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là:“Thị trường là một sự sắp đặt xã hội cho phép những ngưòi mua và người bán tìm hiểu thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hoá và dịch vụ” [24]. Với những đặc điểm riêng của hàng hoá BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về “thị trường BĐS” như sau: + Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lí của nhà nước. + Thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. 5 + Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Luật đất đai 2003 cũng đưa ra một số khái niệm khác liên quan đến lĩnh vực BĐS như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” [5] “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một diện tích đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [6] “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị được thể hiện bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.” [7] 1.1.2 Phân loại bất động sản Từ định nghĩa có thể thấy, việc xác định các thành phần được gọi là BĐS cũng phụ thuộc vào từng quốc gia, do vậy, khó có thể đưa ra một cách phân loại tổng quát nhất. Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tượng khác nhau, người ta có rất nhiều cách phân loại thành phần của BĐS.  Xét theo phân loại hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia ra: + Đất đai: là một trong những loại hàng hoá quan trọng trên thị trường BĐS. Đối với loại hàng hoá này, ở một số nước kinh tế thị trường phát triển, được tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, theo pháp luật Việt Nam thì không 6 được buôn bán loại hàng hoá này mà chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường mà thôi. + Nhà ở: Nhà ở là loại BĐS được sử dụng làm nơi cư ngụ cho các gia đình, các cá nhân, là loại hình thị trường hoạt động khá sôi nổi hiện nay. Nhu cầu cho chỗ ở hiện nay là một vấn đề cấp thiết nhất trong bối cảnh dân số thế giới tăng ngày một nhanh chóng. Các nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào việc xây các khu dân cư, căn hộ cao cấp nhằm đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở cho người dân. Các hoạt động được phép trên thị trường này là hoạt động mua bán, thuê và cho thuê, cũng như thế chấp và bảo hiểm. + Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…vẫn đang giữ vị trí đứng đầu trong tổng thu nhập đóng góp vào thị trường BĐS nói chung. Do đặc thù của loại hình BĐS này là quy mô lớn và kỹ thuật phức tạp nên yêu cầu vốn đầu tư cũng phải lớn. BĐS công nghiệp cũng là thị trường mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. + Bất động sản thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao…Cùng với xu thế hội nhập kinh tế toàn cầu, các TNCs vươn rộng cánh tay của mình trên tất cả các quốc gia, các thị trường tiềm năng. Đi cùng với nó là nhu cầu tất yếu về địa điểm đặt văn phòng, trụ sở và địa điểm diễn ra các hoạt động kinh tế khác. Hơn thế là sự xuất hiện hàng loạt các doanh nghiệp trong nước làm cho nhu cầu về phân khúc thị trường này ngày một lớn. + Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, bất động sản thuộc quản lý nhà nước…  Xét theo đặc điểm của loại hình bất động sản Trong quá trình quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành 3 nhóm: 7 + BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại, dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là căn phòng, trụ sở làm việc…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn,