Khóa luận Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng: Thực trạng và giải pháp

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI ------------- KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Sinh viên thực hiện : Vũ Thị Phƣơng Dung Lớp : Nga 2 Khóa : 44G Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Việt Hoa Hà Nội - 05/2009 MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................................................................... 4 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ..................................... 4 1.1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN .................................................................. 4 1.1.2. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................ 6 1.1.3. ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................... 8 1.2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI .... 9 1.2.1 KHÁI NIỆM ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI (FOREIGN DIRECT INVESTMENT - FDI) ....................................................................................... 9 1.2.2 ĐẶC ĐIỂM ............................................................................................ 10 1.2.3 PHÂN LOẠI ........................................................................................... 11 1.2.4 MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ ........................................................................ 14 1.3 KHUNG PHÁP LÍ ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............ 16 1.3.1 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM................................................................................... 17 1.3.2 PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ....................................................................................... 20 1.4 THỰC TRẠNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ............................................... 25 1.4.1. TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRƢỚC NĂM 2000 .......................................................................................... 25 1.4.2. TÌNH HÌNH THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI VIỆT NAM TỪ NĂM 2000 ĐẾN NAY ....................................................................................... 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG ............................................. 31 2.1 GIỚI THIỆU VỀ MÔI TRƢỜNG CHO FDI VÀO BĐS Ở HP .................... 31 2.1.1 LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................................................................................ 31 2.1.2 BẤT LỢI THẾ CỦA HẢI PHÒNG TRONG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ....................................................................................................... 37 2.2 THỰC TRẠNG FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở HẢI PHÒNG 38 2.2.1 XU HƢỚNG VÀ QUI MÔ ĐẦU TƢ ....................................................... 38 2.2.2 CƠ CẤU ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG ......................................................................... 48 2.2.3 TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC DỰ ÁN FDI TRONG LĨNH VỰC BĐS Ở HẢI PHÒNG ....................................................... 59 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở HP .................... 64 2.3.1 NHỮNG THÀNH TỰU ĐẠT ĐƢỢC VÀ NGUYÊN NHÂN ..................... 64 2.3.2 NHỮNG HẠN CHẾ VÀ NGUYÊN NHÂN .............................................. 69 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG ............................................. 79 3.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG QUỐC VÀ MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHỐ CỦA VIỆT NAM ....................................... 79 3.1.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI TRUNG QUỐC ...................................................................... 79 3.1.2 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI ĐÀ NẴNG ......................................................................................... 82 3.1.3 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................. 84 3.2. ĐỊNH HƢỚNG VÀ TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HP........ 86 3.2.1 ĐỊNH HƢỚNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HẢI PHÒNG.................... 86 3.2.2 TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG 87 3.3 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG .......... 89 3.3.1 HOÀN CHỈNH HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN ......................................... 89 3.3.2 ĐA DẠNG HOÁ CÁC HÌNH THỨC THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ VÀO LĨNH VỰC BĐS CỦA HẢI PHÒNG ......................................................................... 91 3.3.3 NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG QUY HOẠCH ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................................................... 92 3.3.4 CẢI THIỆN CƠ SỞ HẠ TẦNG ............................................................... 93 3.3.5 ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC XÚC TIẾN ĐẦU TƢ ....................................... 94 3.3.6 CÓ CƠ CHẾ HỖ TRỢ DOANH NGHIỆP ĐẦU TƢ BĐS ....................... 96 KẾT LUẬN .......................................................................................................... 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 101 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG, BIỂU * BẢNG: BẢNG 1.1 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TỪ 1993 -1996 ............................................................................................................ 25 BẢNG 1.2 SỐ DỰ ÁN VÀ VỐN VÀO LĨNH VỰC BĐS TỪ 1997 - 1999 ........... 26 BẢNG 1.3 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS TỪ 2000 - 2007 .............. 27 BẢNG 1.4 SỐ VỐN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS VIỆT NAM TỪ 2000 - 2007 .............................................................................................................................. 28 BẢNG 1.5 SỐ DỰ ÁN FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS GIAI ĐOẠN 2004 - 2007 THEO LĨNH VỰC ĐẦU TƢ ................................................................................ 29 BẢNG 2.1 SỐ VỐN ĐĂNG KÍ VÀ VỐN PHÁP ĐỊNH VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH ....................................................................................... 41 ĐẾN T12/2008 ...................................................................................................... 41 BẢNG 2.2 QUY MÔ VỐN BÌNH QUÂN CỦA CÁC DỰ ÁN GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 ...................................................................................................................... 47 BẢNG 2.3 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO QUỐC GIA TÍNH ĐẾN T12/2008 ............................................................................................................... 49 BẢNG 2.4 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS PHÂN THEO HÌNH THỨC ĐẦU TƢ TÍNH ĐẾN T12/2008 ............................................................................................ 51 BẢNG 2.5 FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS HẢI PHÒNG PHÂN THEO LĨNH VỰC ĐẦU TƢ TÍNH ĐẾN T12/2008 ............................................................................ 53 BẢNG 2.6 DANH MỤC DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KCN TẠI HẢI PHÒNG CÓ VỐN FDI GIAI ĐOẠN 1991 - 2008 ............................................................... 55 BẢNG 2.7 VỐN THỰC HIỆN VÀO LĨNH VỰC BĐS TẠI HẢI PHÒNG TÍNH ĐẾN T2/2009 ........................................................................................................ 59 BẢNG 2.8 SỐ DỰ ÁN ĐIỀU CHỈNH TĂNG VỐN TÍNH ĐẾN T12/2008 .......... 61 BẢNG 2.9 DOANH THU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................................................................... 62 TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 ........................................................ 62 BẢNG 2.10 NỘP NGÂN SÁCH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS ................................................................................................... 63 TẠI HẢI PHÒNG GIAI ĐOẠN 2003 - 2007 ........................................................ 63 * BIỂU: BiÓu 2.1 Sè dù ¸n vµo lÜnh vùc B§S giai ®o¹n 1991 - 2008 .................................... 38 BiÓu 2.2 Vèn thùc hiÖn vµo lÜnh vùc B§S t¹i H¶i Phßng giai ®o¹n 1991 - 2008 ..... 46 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo cách gọi của kinh tế học cổ điển thì kinh tế bất động sản (BĐS) là ngành kinh tế xƣơng sống của một quốc gia. Không phải ngẫu nhiên ngƣời ta lại đề cao nó nhƣ vậy. Kết cấu hạ tầng tạo tiền đề phát triển cho các ngành kinh tế, nó là yếu tố quyết định thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài, làm gia tăng giá trị của đất đai…Vấn đề đặt ra là kết cấu hạ tầng phải luôn đi trƣớc sự phát triển của nền kinh tế, tạo điều kiện cho nền kinh tế tăng tốc. Ngƣợc lại, nếu kết cấu hạ tầng đi sau thì chính nó sẽ quay lại kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế. Việt Nam hiện đang đƣợc đánh giá là nền kinh tế mới nổi năng động và đầy tiềm năng vì vậy Nhà nƣớc cần quan tâm đặc biệt tới sự phát triển của kết cấu hạ tầng nói riêng và thị trƣờng BĐS nói chung. Tuy nhiên, kết cấu hạ tầng của nƣớc ta nói riêng và thị trƣờng BĐS nói chung còn rất lạc hậu và sơ khai, chính vì vậy việc thu hút đầu tƣ, đặc biệt là đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (FDI) vào thị trƣờng này đóng vai trò rất quan trọng. Hải Phòng là một trong những thành phố phát triển của Việt Nam. Trong những năm qua, Hải Phòng luôn nhận đƣợc sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài và là một trong những thành phố thu hút đƣợc nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài lớn nhất cả nƣớc. Trong tƣơng lai, thành phố đang phấn đấu là đô thị loại 1 cấp quốc gia và đến năm 2020 cơ bản là thành phố công nghiệp. Chính vì vậy, Hải Phòng cần những dự án đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS để hiện đại hóa kết cấu hạ tầng và đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố. Nhƣng để đẩy nhanh tiến trình này, Hải Phòng đang thực sự cần một nguồn ngoại lực đủ mạnh để tạo đà thúc đẩy sự phát triển của các yếu tố nội lực hay nói cách khác thành phố đang “khát” nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS của thành phố còn hết sức hạn chế, chƣa tƣơng xứng với tiềm năng và thế mạnh của thành phố. Mặt khác, so với hoạt động FDI trong các lĩnh vực khác, hiệu quả thực hiện các dự án chƣa cao. Do vây, việc nghiên cứu thực trạng và giải pháp thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng là rất cần thiết. 2 2. Tình hình nghiên cứu Thị trƣờng BĐS là một lĩnh vực mới đối với Hải Phòng. Cho đến nay đã có khá nhiều tài liệu, luận văn và công trình nghiên cứu viết về thị trƣờng BĐS Việt Nam và Hà Nội nhƣ: Luận văn thạc sĩ kinh tế “Quản lý và phát triển các dự án BĐS có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài tại Hà Nội” - Phạm Thục Anh, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam - thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập quốc tế” - Nguyễn Thị Huyền Trang, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của Việt Nam” – Phan Nguyễn Lam Sƣơng, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2007; Luận văn “Thị trƣờng BĐS Hà Nội” - Nguyễn Thị Hồng Nhung, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2008; Luận văn “Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội” – Nguyễn Cẩm Hà, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2008... Đồng thời Nhà nƣớc cũng ban hành các chính sách, luật, nghị định có liên quan đến BĐS và FDI nhƣ: Luật Đầu tƣ năm 2005, Luật Đất đai năm 2003, Luật Kinh doanh BĐS 2006... Tuy nhiên chƣa có nhiều tài liệu và công trình nghiên cứu một cách có hệ thống và cụ thể về vấn đề thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Nghiên cứu đề tài “Thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - thực trạng và giải pháp” sẽ đáp ứng nhu cầu đó. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu  Nghiên cứu thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng.  Đề ra các giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng trong thời gian tới, nhằm phát triển lĩnh vực BĐS tại thành phố nói riêng và góp phần phát triển kinh tế của thành phố nói chung. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung đi sâu vào phân tích thực trạng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng, những thành tựu và hạn chế trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng. Khung thời gian nghiên cứu chủ yếu từ năm 2000 đến hết năm 2008. 3 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực hiện nhiệm vụ của đề tài, một số phƣơng pháp sau đƣợc sử dụng trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn:  Phƣơng pháp tổng hợp và phân tích tài liệu  Phƣơng pháp thống kê  Phƣơng pháp phân tích và dự báo  Phƣơng pháp so sánh Trong đó phƣơng pháp chủ yếu là phƣơng pháp tổng hợp và phân tích tài liệu, phƣơng pháp thống kê. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn đƣợc chia thành ba chƣơng:  Chƣơng I: Lý luận chung về BĐS và khái quát hoạt động FDI vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam  Chƣơng II: Thực trạng FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng  Chƣơng III: Một số giải pháp tăng cƣờng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng Do khuôn khổ khóa luận tốt nghiệp và thời gian có hạn cũng nhƣ việc hạn chế trong tìm kiếm và nghiên cứu tài liệu nên chắc chắn nội dung khoá luận của em không tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình nghiên cứu. Em mong nhận đƣợc các ý kiến đóng góp của các thầy cô giáo, các nhà khoa học, độc giả và những ngƣời quan tâm đến khóa luận này để em có thể hoàn thiện hơn. Em xin trân trọng cảm ơn. 4 CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, FDI VÀ KHÁI QUÁT HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 1.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Xã hội ngày càng phát triển, cùng với sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật, con ngƣời đang khai thác tối đa các nguồn lực để tạo ra các tài sản khác làm cho tài sản của các quốc gia ngày càng lớn mạnh và đa dạng, song đất đai và các tài sản gắn liền với nó vẫn là cơ sở của các tài sản trong nền kinh tế. Để quản lý và sử dụng hiệu quả tài sản quốc gia, ngƣời ta có thể phân loại tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau nhƣ: phân loại theo tính chất của các tài sản, phân loại theo hình thức tồn tại hoặc phân loại theo hình thức sở hữu... Một trong những cách phân loại tài sản quốc gia phổ biến hiện nay là phân loại theo tính chất có thể dịch chuyển. Với cách phân loại này, tài sản quốc gia đƣợc chia làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản, trong đó động sản là những tài sản có thể di dời từ nơi này đến nơi khác còn BĐS là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không di dời đƣợc. Tại Việt Nam, trƣớc thời điểm Bộ Luật Dân sự năm 1995 đƣợc ban hành, thuật ngữ động sản và BĐS hầu nhƣ không xuất hiện trong các văn bản pháp luật. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định: BĐS là các tài sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; -Các tài sản khác do pháp luật quy định. 5 Nhƣ vậy, theo quy định trên cho thấy tính chất “không di dời đƣợc” là tiêu thức đầu tiên để xác định BĐS, trong đó BĐS điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Thêm vào đó khái niệm này cũng nhấn mạnh công trình xây dựng, tài sản khác nếu nhƣ không gắn liền với đất đai, nhà ở thì không thể xem là BĐS, nhƣng khi gắn với đất đai, nhà ở thì đƣợc xem là BĐS. Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là BĐS đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Khái niệm này đƣa ra cách hiểu BĐS một cách bao quát nhất và phổ biến nhất. Trong suốt đề tài nghiên cứu, BĐS sẽ đƣợc hiểu theo khái niệm này. 1.1.1.2 Một số khái niệm khác có liên quan - Thị trƣờng BĐS: Khái niệm thị trƣờng BĐS xuất hiện cùng với các thị trƣờng hàng hóa khác. Điều đó cho thấy mức độ phát triển của thị trƣờng BĐS ở mỗi nƣớc tùy thuộc vào mức độ phát triển của nền kinh tế thị trƣờng ở quốc gia đó. Ở nƣớc ta, trƣớc năm 1986, khi mà nền kinh tế hàng hóa chƣa phát triển thì thị trƣờng BĐS không đƣợc thừa nhận một cách chính thức. Tuy nhiên, do nhu cầu tất yếu của ngƣời dân thì thị trƣờng này vẫn ngầm tồn tại và phát triển dƣới các hình thức và mức độ khác nhau. Năm 1993, sau khi có Luật Đất đai thị trƣờng này trở nên sôi động hơn và đƣợc thừa nhận nhƣ một thị trƣờng hàng hóa. Hiện nay có khá nhiều quan niệm khác nhau về thị trƣờng BĐS, tuy nhiên khái niệm của Cục Quản Lý Nhà - Bộ Xây Dựng về thị trƣờng BĐS đƣợc coi là tổng hợp và chung nhất: “Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”. - Kinh doanh BĐS: Khái niệm này đƣợc quy định cụ thể trong điều 4 Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam năm 2006 nhƣ sau: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản” và “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đấu tư, tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho 6 thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời”. Các đối tƣợng thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS là các nhà đầu tƣ phát triển BĐS, các quỹ BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dƣới các hình thức nhƣ tiền, đất, công nghệ… Trong khi đó “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. Hoạt động này thƣờng có sự tham gia của các công ty tƣ vấn đầu tƣ, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lí BĐS, các đại lí marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán...Hai loại hình kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS tuy đƣợc phân chia rõ ràng nhƣng luôn hoạt động trong mối liên kết mật thiết và chặt chẽ để cùng hỗ trợ và tác động qua lại trong việc phát triển hoạt động kinh doanh BĐS nói chung. 1.1.2. Phân loại bất động sản Từ quan niệm khác nhau của các nƣớc trong khái niệm về BĐS nên khó có thể đƣa ra một cách phân loại BĐS mang tính tổng quát nhất. Tùy theo mục đích quản lý và sử dụng BĐS của từng đối tƣợng khác nhau, có nhiều cách phân loại BĐS nhƣng nhìn chung chỉ mang tính chất tƣơng đối:  Xét theo phân loại hàng hóa BĐS trên thị trường BĐS, có thể chia như sau: - Đất đai: Là một trong những hàng hóa quan trọng trên thị trƣờng BĐS. Đối với loại hàng hóa này, ở một số nƣớc có nền kinh tế phát triển, đƣợc tự do buôn bán trao đổi. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì chỉ đƣợc phép chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng mà thôi. Trong đất đai có thể chia nhỏ ra thành: + Đất đô thị, đất phi đô thị + Đất để xây dựng kiến trúc, đất dành cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất