Khóa luận Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾVÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI -------***------- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Sinh viên thực hiện : Đào Hồng Thắm Lớp : Anh 11 Khoá : K 43 Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Hữu Khải Hà Nội, tháng 05/2008 Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tiếng Việt Cụm từ Viết tắt Giấy chứng nhận GCN Uỷ ban nhân dân UBND Thị trƣờng bất động sản TTBĐS Quyền sử dụng đất QSDĐ Bất động sản BĐS Khu công nghiệp KCN Khu chế xuất KCX Xã hội Chủ nghĩa XHCN Trách nhiệm Hữu hạn TNHH Trung ƣơng TW Hợp tác xã HTX Kinh doanh Bất động sản KDBĐS Giáo sƣ – tiến sĩ khoa học GS-TSKH Thành phố Hồ Chí Minh TP.HCM Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở GCNQSHNƠ Tập đoàn Điện lực Việt Nam EVN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Chính phủ CP Tiếng Anh Tổ chức Thƣơng mại thế giới WTO Chỉ số minh bạch thị trƣờng bất động sản REIT Uỷ ban nhân dân phát triển nhà Singapore HDB Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài FDI §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 1 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .. 3 1.1.1. Bất động sản và hàng hóa bất động sản ............................................... 3 1.1.1.1. Bất động sản ............................................................................ 3 1.1.1.2. Hàng hóa bất động sản ............................................................. 6 1.1.2. Thị trƣờng bất động sản ....................................................................... 7 1.1.2.1. Khái niệm ................................................................................ 7 1.1.2.2. Phân loại .................................................................................. 8 1.1.3. Kinh doanh bất động sản ..................................................................... 10 1.2. NHỮNG NHÂN TỐ HÌNH THÀNH, ĐẶC ĐIỂM VÀ CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................................................. 11 1.2.1. Những nhân tố hình thành ................................................................... 11 1.2.1.1. Nhân tố pháp lý: ....................................................................... 11 1.2.1.2. Nhân tố kinh tế xã hội ............................................................. 12 1.2.1.3. Môi trƣờng quốc tế.................................................................. 15 1.2.2. Đặc điểm: ............................................................................................ 16 1.2.2.1. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trƣờng, TTBĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. ............................................................. 16 1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trƣờng đều có chu kỳ dao động tƣơng tự nhƣ nhiều thị trƣờng hàng hóa khác. ......................................................................... 17 1.2.2.3. TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nƣớc. ............ 17 1.2.2.4. TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật .......................... 18 1.2.2.5. TTBĐS là một dạng thị trƣờng không hoàn hảo ....................... 18 1.2.2.6. TTBĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trƣờng này tác động tới nhiều loại thị trƣờng trong nền kinh tế. .................................................. 18 §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 1.2.3. Các tiêu chí phản ánh sự phát triển của TTBĐS ........................................... 19 1.2.3.1. Khối lƣợng các giao dịch trên TTBĐS ...................................................... 19 1.2.3.2. Sự đa dạng của các chủ thể tham gia TTBĐS .......................................... 20 1.2.3.3. Hiệu quả sử dụng BĐS ............................................................................. 23 1.2.3.4. Sự phát triển khung pháp lý ............................................................................... 23 1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ 24 1.3.1. Một trong những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng .............. 24 1.3.2. Góp phần huy động vốn cho đầu tƣ phát triển. ............................................. 24 1.3.3. Góp phần thúc đẩy sản xuất, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng ............... 25 1.3.4. Phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý BĐS .......................................................................... 25 1.3.5. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách ...................................................................... 26 1.3.6. Góp phần nâng cao đời sống nhân dân, ổn định xã hội ................................. 26 1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NƢỚC .................................................................................................................. 27 1.4.1. Mỹ ............................................................................................................... 27 1.4.2. Trung Quốc ................................................................................................. 28 1.4.3. Singapore ..................................................................................................... 29 1.4.4. Hàn Quốc..................................................................................................... 30 1.4.5. Bài học kinh nghiệm: .................................................................................. 31 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ............................................................................................. 33 2.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƢỚC TA QUA CÁC GIAI ĐOẠN: ........................................ 33 2.1.1. Từ 8/1945 đến năm 1992 ............................................................................ 33 2.1.1.1. Giai đoạn sau 8/1945 đến năm 1953.......................................................... 33 2.1.1.2. Giai đoạn từ 1953-1957 ............................................................................ 33 2.1.1.3. Giai đoạn từ 1958-1980 ............................................................................ 34 2.1.1.4. Giai đoạn từ 1981-1992 ............................................................................ 35 2.1.2. Từ năm 1993 đến nay: ........................................................................ 37 §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 2.2. TỔNG QUAN CUNG, CẦU, GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM .............................................................................................. 38 2.2.1.Cung ................................................................................................... 38 2.2.2. Cầu .................................................................................................... 40 2.2.3. Giá cả ................................................................................................. 41 2.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY . 44 2.3.1 Thiếu minh bạch thông tin .................................................................... 44 2.3.1.1. Thị trƣờng sơ cấp – khởi nguồn của sự thiếu minh bạch ........... 45 2.3.1.2. Thị trƣờng bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp và thủ tục phức tạp . 47 2.3.1.3. Giao dịch không chính thức vẫn chiếm tỷ lệ lớn ....................... 48 2.3.2 Sự liên thông giữa thị trƣờng Bất động sản, Vốn và Tiền tệ .................. 51 2.3.2.1. Sự tƣơng tác giữa thị trƣờng bất động sản và chứng khoán: ..... 51 2.3.2.2. Rủi ro pháp lý khiến thị trƣờng BĐS phản ứng nhanh chóng đối với những thay đổi trên thị trƣờng tài chính tiền tệ .................. 53 2.3.3.Thị trƣờng bất động sản Việt Nam mất cân xứng về nhiều mặt............. 55 2.3.3.1. Thị trƣờng BĐS mang tính cục bộ, địa phƣơng ........................ 55 2.3.3.2. Nguồn cung BĐS cho ngƣời thu nhập cao và ngƣời thu nhập thấp không cân xứng ................................................................ 55 2.3.4. Quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản còn nhiều yếu kém 56 2.3.4.1. Nhiều cơ quan cùng quản lý .................................................... 56 2.3.4.2. Luật chồng chéo và mâu thuẫn ................................................. 56 2.3.4.3. Từ Trung ƣơng đến địa phƣơng đều chậm trễ trong tác ban hành văn bản dƣới luật: .................................................................... 58 2.3.5. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến ... 58 2.3.6. Gia tăng đầu tƣ trong và ngoài nƣớc vào thị trƣờng BĐS ................... 60 2.3.6.1. Các tập đoàn kinh tế Nhà nƣớc mở rộng sang lĩnh vực kinh doanh BĐS .............................................................................. 60 2.3.6.2. FDI tăng mạnh vào thị trƣờng BĐS ......................................... 62 CHƢƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .................................................................................................. 64 3.1.DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........ 64 §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 3.1.1. Diễn biến thị trƣờng BĐS Việt Nam gắn với xu hƣớng chung trên thế giới ........................................................................................................................ 64 3.1.2.Cầu BĐS tiếp tục tăng trong những năm tới .................................................. 65 3.1.3. Cung BĐS tăng nhƣng chƣa thể đáp ứng ngay cầu BĐS ............................. 67 3.1.4. Những khuyết tật của thị trƣờng BĐS có thể sẽ gây ra những hậu quả không tốt nếu không đƣợc khắc phục kịp thời........................................................ 68 3.1.5. Những rủi ro có khả năng tác động đến xu hƣớng của thị trƣờng BĐS Việt Nam .............................................................................................................. 69 3.2 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 69 3.2.1. Quan điểm định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển thị trƣờng bất động sản .......................................................................................................... 69 3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng Bất động sản ......................................... 71 3.2.2.1 Các giải pháp xây dựng và ổn định thị trƣờng ........................................... 71 3.2.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng BĐS ................................................... 74 3.2.2.2.1. Tăng cung hàng hóa BĐS ...................................................................... 75 3.2.2.2.2. Điều tiết khối cầu .................................................................................. 77 3.2.3. Kiến nghị .................................................................................................... 79 3.2.3.1. Đối với Nhà nƣớc ..................................................................................... 79 3.2.3.2. Đối với Bộ Tài nguyên Môi trƣờng ........................................................... 79 3.2.3.3. Đối với các Bộ Ngành khác ...................................................................... 80 3.2.3.4. Đối với các địa phƣơng ............................................................................. 81 3.2.3.5. Đối với các doanh nghiệp.......................................................................... 82 KẾT LUẬN .......................................................................................................... 84 PHỤ LỤC ............................................................................................................. 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 89 §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1 Cơ cấu đất sử dụng phân theo các vùng (Tại thời điểm 45 01/01/2006) (%) Bảng 2 Giá đất tại một số khu đô thị mới ở miền Đông Nam Bộ 50 Bảng 3 Kết quả cấp GCN của cả nƣớc đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 55 Bảng 4 Số liệu phân loại mức độ hoàn thành cấp GCN đối với các loại đất 56 chính ở các tỉnh Bảng 5 Tƣơng quan giữa thị trƣờng bất động sản và chỉ số thị trƣờng 59 chứng khoán Bảng 6 Liệu lịch sử có lặp lại? Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng 1997 61 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu Nguồn cung thị trƣờng văn phòng cho thuê ở Hà Nội 40 1 Biểu Chỉ số minh bạch thị trƣờng bất động sản ở các nƣớc 45 2 Biểu Phân loại mức độ hoàn thành cấp GCN đối với các loại đất chính ở 50 3 các tỉnh Biểu Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Bất động sản Việt Nam Quý I 63 4 2008 Biểu Số lƣợng các thành phố trên 5 triệu dân qua các thời kì trên toàn 65 5 thế giới: Biểu Thị trƣờng nhà ở Hà Nội 67 6 Biểu Thị trƣờng văn phòng Hà Nội 67 7 DANH MỤC HỘP NGHIÊN CỨU Hộp nghiên cứu 1 ................................................................................................. 46 §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam Hộp nghiên cứu 2 .................................................................................................. 46 Hộp nghiên cứu 3 .................................................................................................. 57 Hộp nghiên cứu 4 .................................................................................................. 57 Hộp nghiên cứu 5 ................................................................................................ 61 §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là tài sản quý báu, nền tảng đầu tiên cho mọi sự phát triển của mỗi quốc gia, mỗi nền kinh tế. Vai trò của bất động sản vô cùng quan trọng. Bất động sản là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất, bất động sản cũng đƣợc mua bán và trở thành hàng hóa, từng bƣớc phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trƣờng bất động sản đƣợc hình thành và phát triển. Thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta đƣợc hình thành kể từ khi Luật Đất đai 1993 – cơ sở pháp lý tiền đề đƣợc ban hành, từ đó, sự phát triển của thị trƣờng bất động sản là sự phát triển của thị trƣờng quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất. Tuy nhiên với 15 năm hình thành và phát triển, thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta tuy đạt đƣợc một số thành tựu phát triển nhƣng còn nhiều tồn tại, bất cập nhƣ thiếu minh bạch thông tin, mất cân xứng về nhiều mặt, quản lý Nhà nƣớc bộc lộ nhiều khiếm khuyết… Từ đó đặt ra vấn đề nghiên cứu thực trạng của thị trƣờng bất động sản để có đề ra những giải pháp khắc phục những tồn tại và quản lý thị trƣờng đƣợc tốt hơn. Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam” cho Khóa luận Tốt nghiệp của mình. 2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng: Khóa luận này tiếp cận thị trƣờng bất động sản ở các mặt nhƣ thông tin thị trƣờng, mối quan hệ với thị trƣờng vốn và tiền, cung cầu và giá cả, quản lý nhà nƣớc, đầu tƣ trong và ngoài nƣớc vào thị trƣờng bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận nghiên cứu thị trƣờng bất động sản trong phạm vi 64 tỉnh thành trên cả nƣớc. §µo Hång Th¾m 1 Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 3. Phƣơng pháp nghiên cứu: Nền tảng nghiên cứu là phƣơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng pháp thống kê, phƣơng pháp chuyên gia, phƣơng pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn v.v. và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu của các tác giả trong nƣớc và ngoài nƣớc đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công trình này đƣợc lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nƣớc và trên các tạp chí kinh tế, tạp chí chuyên ngành bất động sản, các trang thông tin điện tử chính thức. 4. Những đóng góp mới của khóa luận: Khóa luận nghiên cứu và khái quát hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thị trƣờng bất động sản. Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản ở các nƣớc. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam. Phân tích, đánh giá thực trạng của thị trƣờng bất động sản Việt Nam với những số liệu tin cậy và cập nhật nhất. Đề ra những giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản của nhà nƣớc hƣớng tới sự phát triển bền vững của thị trƣờng bất động sản trong thời gian tới. 5. Kết cấu khóa luận: Khóa luận gồm 3 chƣơng: Chƣơng I: Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản Chƣơng II: Thực trạng phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam Chƣơng III: Các giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn PGS-TS Nguyễn Hữu Khải đã rất nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành khóa luận này. §µo Hång Th¾m 2 Anh 11 K43 C Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr•êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Bất động sản và hàng hóa bất động sản 1.1.1.1. Bất động sản 1.1.1.1.1. Khái niệm Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao động của con ngƣời trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nƣớc cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nƣớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đƣợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tƣợng của giao dịch dân sự. Trong khi đó, khái niệm tài sản “gắn liền” với đất đai đƣợc coi là BĐS, mỗi nƣớc lại có quan niệm khác nhau. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chƣa gặt, trái cây chƣa bứt khỏi cây l