Luận án Ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC TẾ HỒNG BÀNG PHAN MINH TRÍ ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THÍCH ỨNG CHÍNH SÁCH VĨ MÔ ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2024 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC TẾ HỒNG BÀNG PHAN MINH TRÍ ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THÍCH ỨNG CHÍNH SÁCH VĨ MÔ ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP. HCM NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ SỐ: 9.34.01.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Người hướng dẫn khoa học: 1. TS MAI THỊ TRÚC NGÂN 2. TS LÊ THỊ THANH HÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2024 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi được thực hiện với sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học. Các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực , khách quan và chưa từng được công bố ở bất kỳ nơi nào Tác giả luận án Phan Minh Trí LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn đến Ban Giám Hiệu Đại học Trường Đại học quốc tế Hồng Bàng .Tôi xin trân trọng cảm ơn Thầy Cô Khoa Đào Tạo Sau Đại Học Trường Đại học quốc tế Hồng Bàng đã giảng dạy, hướng dẫn, trang bị kiến thức, kinh nghiệm và tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận án. Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Mai Thị Trúc Ngân và TS. Lê Thị Thanh Hà – Người hướng dẫn Khoa học đã động viên, hướng dẫn nhiệt huyết và đầy trách nhiệm trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Thầy cô, anh chị em đồng nghiệp Khoa Kinh tế- Quản trị Trường Đại học quốc tế Hồng Bàng đã dành cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận án. Tôi cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến lãnh đạo và cán bộ Hội Doanh nghiệp, Hội doanh nhân và ban lãnh đạo, cán bộ quản lý của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn đã nhiệt tình đóng góp ý kiến, cung cấp những thông tin cần thiết để tôi có thể hoàn thành luận án này. Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận án Phan Minh Trí i DANH MỤC VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Giải thích DTA Tỷ lệ nợ/tài sản SIZE Quy mô doanh nghiệp TURN Vòng quay tài sản CATA Tỷ lệ tài sản cố định SG Cơ hội tăng trưởng CR Khả năng thanh toán GDP Tăng trưởng kinh tế IR Lãi suất ROA Suất sinh lời trên tài sản doanh nghiệp ROE Suất sinh lời so với vốn chủ sở hữu doanh nghiệp BĐS Bất động sản TBL Triple Bottom Line REIT Real Estate Investment Trust (Quỹ đầu tư tín thác BĐS) CCQ Chứng chỉ quỹ ii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Bảng tổng hợp các bằng chứng thực nghiệm các nhân tố tác động đến hiệu quả kinh doanh ........................................................................................ 60 Bảng 2.2 Các biến nghiên cứu sử dụng........................................................... 62 Bảng 3.1: Mối quan hệ giửa các giả thuyết được trích dẫn từ thảo luận tập trung ......................................................................................................................... 74 Bảng 4.1. Thống kê mô tả biến nghiên cứu .................................................... 90 Bảng 4.2. Phân tích tương quan ...................................................................... 94 Bảng 4.3. Kiểm định đa cộng tuyến ................................................................ 95 Bảng 4.4. Hồi quy dữ liệu bảng ảnh hưởng của các nhân tố đến đến tỷ suất sinh lời/tài sản của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ........................... 96 Bảng 4.5. Hồi quy dữ liệu bảng ảnh hưởng của các nhân tố đến đến tỷ suất sinh lời/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ............. 97 Bảng 4.6. Lựa chọn phương pháp ước lượng ................................................. 98 Bảng 4.7. Kiểm định phương sai sai số thay đổi ............................................ 99 Bảng 4.8. Kiểm định tự tương quan phần dư đơn vị chéo .............................. 99 Bảng 4.9. Kiểm định tự tương quan chuỗi .................................................... 100 Bảng 4.10. Tóm tắt kết quả các kiểm định.................................................... 100 Bảng 4.11. Kiểm định sự phù hợp của mô hình GMM ................................ 101 Bảng 4.12. Hồi quy GMM tác động của các nhân tố đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ....................... 111 Bảng 4.13. Kiểm định tính bền vững của mô hình GMM ........................... 112 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................................ i DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................... ii MỤC LỤC iii CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1 1.1 Tính cấp thiết của đê tài ............................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 7 1.2.1 Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 7 1.2.2 Mục tiêu cụ thể .......................................................................................... 7 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 7 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................... 7 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 7 1.4 Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................... 8 1.5 Đóng góp của luận án .................................................................................. 8 1.5.1 Đóng góp của luận án về khoa học ......................................................... 8 1.5.2 Đóng góp thực tiễn .................................................................................... 8 1.6 Kết cấu của đề tài nghiên cứu ...................................................................... 9 CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT .......................................................................... 11 2.1 Ảnh hưởng của yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp .................................................................................................................... 11 2.1.1 Khái niệm các yếu tố tài chính: ............................................................. 11 2.1.2 Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp: ................................................................................................................... 11 2.2 Ảnh hưởng của khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ........................................................................................ 14 2.2.1 Khái niệm chính sách vĩ mô : ................................................................ 14 iv 2.2.2 Chinh sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp; ................................................................................................................... 15 2.2.3 Ảnh hưởng khả năng thích ứng chinh sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản .................................................................... 16 2.3 Hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản ...................................... 17 2.3.1 Khái niệm bất động sản và doanh nghiệp ngành bất động sản: ........ 17 2.3.2 Đánh giá hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản ................ 25 2.3.3 Lý thuyết về khả năng thích ứng doanh nghiệp bất động sản với kinh tế vĩ mô ................................................................................................................... 26 2.3.4 Phân tích khả năng thích ứng thực tế .................................................... 26 2.3.5 Các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ................................................................................ 30 2.4 Tổng quan các công trình nghiên cứu trước về hiệu quả kinh doanh ........ 39 2.4.1 Nghiên cứu các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ................................................................................ 39 2.4.2 Nghiên cứu mối quan hệ giữa cấu trúc vốn của yếu tố tài chính và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp................................................................... 43 2.4.3 Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh nghiệp bất động sản................................................................................................................ 55 2.4.4 Nghiên cứu các nhân tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản ................................................................................ 57 2.4.5 Khoảng trống nghiên cứu ....................................................................... 59 2.5 Mô hình nghiên cứu đề xuất ...................................................................... 62 2.5.1 Mô tả các biến .......................................................................................... 62 2.5.2 Nguồn gốc các biến ................................................................................. 63 2.5.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất .................................................................. 64 2.5.4 Giả thuyết nghiên cứu ............................................................................. 66 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................... 74 3.1 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 74 v 3.2 Quy trình nghiên cứu ................................................................................. 79 3.3 Dữ liệu nghiên cứu ..................................................................................... 79 3.4 Công cụ nghiên cứu ................................................................................... 80 3.5 Phương pháp thu thập dữ liệu, số liệu ....................................................... 86 3.6 Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................... 87 CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN ................................ 89 4.1 Thống kê mô tả dữ liệu .............................................................................. 89 4.2 Phân tích tương quan ................................................................................. 92 4.3 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ............ 96 4.3.1 Hồi quy dữ liệu bảng (Panels data) ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM ................................................................................................................ 96 4.3.2 Các kiểm định mô hình hồi quy dữ liệu bảng (Panels data test) ....... 98 4.3.3 Kiểm định sự phù hợp của mô hình GMM ........................................ 101 4.3.4 Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM 101 4.3.5 Kiểm định tính bền vững của mô hình nghiên cứu ........................... 112 4.4 Bàn luận ảnh hưởng các yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM .... 113 4.4.1 Vòng quay tài sản .................................................................................. 113 4.4.2 Tỷ lệ nợ/tài sản ...................................................................................... 113 4.4.3 Lãi suất .................................................................................................... 115 4.4.4 Quy mô doanh nghiệp ........................................................................... 117 4.4.5 Tài sản cố định ....................................................................................... 117 4.4.6 Cơ hội tăng trưởng ................................................................................ 118 4.4.7 Tăng trưởng kinh tế ............................................................................... 119 4.4.8 Lạm phát ................................................................................................. 121 vi 4.4.9 Thanh khoản ........................................................................................... 122 CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH .................................... 125 5.1 Kết luận nghiên cứu ................................................................................. 125 5.2 Hàm ý chính sách ..................................................................................... 126 5.2.1 Đối với tỷ lệ nợ/tài sản (DTA) ............................................................. 126 5.2.2 Khả năng thanh toán (CR) .................................................................... 131 5.2.3 Cơ hội tăng trưởng (SG) ....................................................................... 133 5.2.4 Vòng quay tài sản (TURN) .................................................................. 135 5.2.5 Quy mô doanh nghiệp (SIZE) .............................................................. 136 5.2.6 Tỷ lệ tài sản cố định (CATA) .............................................................. 137 5.2.7 Tăng trưởng kinh tế (GDP) .................................................................. 138 5.2.8 Lạm phát (CPI) ...................................................................................... 139 5.2.9 Lãi suất (IR) ........................................................................................... 140 5.3 Kiến nghị đối với cơ quan Nhà Nước ........................................................... 142 5.4 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo .................................. 149 5.4.1 Hạn chế của đề tài ................................................................................. 149 5.4.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo ................................................................. 150 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ ..... ........................................................................................................... 152 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 153 DANH SÁCH 71 DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN LẤY DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ........................................................................................................... 173 DANH SÁCH CÁC NGƯỜI THAM GIA PHỎNG VẤN LÀ GIẢNG VIÊN ĐẠI HỌC, CHUYÊN GIA & NGUỒN GỐC CÁC BIẾN KHI PHỔNG VẤN ............. 177 PHỤ LỤC 1 CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản (BĐS) là một trong những lĩnh vực có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng, các doanh nghiệp sử dụng nhiểu lao động. BĐS kinh doanh hiệu quả góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quy hoạch đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập thế giới theo chiều sâu và chiều rộng. Nhất là kể từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đã tạo động lực và cơ hội phát triển nhanh, thu hút được vốn đầu tư nước ngoài lớn; từ đó thúc đẩy cho việc nâng cấp, xây dựng mới cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu hiện tại. Do vậy, xu hướng phát triển lĩnh vực bất động sản trong những năm gần đây diễn ra sôi động, thu hút nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trong và ngoài nước tham gia; hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp. Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã từng bước hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng kinh tế đất nước. Sau một thời gian hình thành và phát triển, thị trường bất động sản cũng đã bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành thị trường, hệ thống pháp luật, về các chủ thể tham gia thị trường, về cơ cấu hàng hoá, về giao dịch, về thông tin, về quản lý Sau thời gian hoạt động trì trệ, thị trường bất động sản tại Việt 2 Nam có xu hướng phát triển ổn định, đồng đều trên mọi phân khúc. Doanh nghiệp bất động sản đã linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mô sản phẩm. Người dân cũng đã có kinh nghiệm hơn trong việc ký kết mua bán, đầu tư vào bất động sản. Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu sản phẩm của doanh nghiệp cũng sát với nhu cầu ở thực của người dân hơn. Mặc dù, thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng tốt cả về nhu cầu và thanh khoản, tuy nhiên, trong ngắn hạn, khó khăn về tiếp cận vốn và triển khai thủ tục hành chính đang khiến thị trường tăng trưởng chậm lại. Năm 2020, thị trường bất động sản dường như đang rơi vào một khoảng lặng khi tình trạng thừa cầu, thiếu cung vẫn tiếp diễn, thị trường gần như đứng im. Trong vòng 3 năm qua, rất hiếm dự án được cấp phép mới, nhất là dự án nhà giá rẻ và nhà xã hội. Đại dịch COVID-19 bùng phát toàn cầu càng làm tăng thêm khó khăn cho thị trường. Song thực tế cho thấy, giai đoạn khó khăn hiện nay cũng là cơ hội sàng lọc, định vị lại các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản một cách rõ nét. Dịch bệnh lan rộng, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng không nhỏ tới kế hoạch hoạt động cũng như doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp nhất là các doanh nghiệp BĐS. COVID-19 đã định hình lại thị trường, tạo ra các xu hướng mới, hoặc tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt giữa các bên. Đứng trước nhiều khó khăn thách thức đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS phải nỗ lực thực hiện tái cơ cấu hoạt động; tính đến yếu tố chiến lược dành cho ngắn hạn, trung hạn, dài hạn; tập trung vào những sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu thị trường và hướng tới hoạt động chuyên nghiệp hơn. Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn, phát triển ổn định trở lại thì Nhà nước cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện. Đặc điểm BĐS có chu kì phát triển theo hình Sin bất đối xứng: tăng trưởng - ổn định – sốt nóng – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng 3 trở lại. Trong 30 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam trải qua 3 giai đoạn suy thoái và bốn giai đoạn tăng trưởng gắn liền với sự kiện đổi mới chính sách vĩ mô. Đợt sốt đất đầu tiên diễn ra từ năm 1993-1994 sau khi Luật đất đai 1993 ra đời, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn; ngoài ra, GDP tăng 8,1% năm 1993, 8,8% năm 1994 và 9,5% năm 1995 cũng một nhân tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu BĐS tăng. Cơn sốt đất thứ hai vào năm 2001- 2002 xảy ra vào thời điểm giá vàng – được lấy làm phương tiện định giá và thanh toán tăng 2,5 – 3 lần. Gần đây nhất, cơn sốt thứ ba xảy ra giai đoạn 2007- 2008 đến từ nguyên nhân lạm phát cao (cả năm lên đến 19,89%), lãi suất ngân hàng tăng mạnh (từ 23-24%) và cơn sốt thứ tư từ năm 2016 đến năm 2019 do tồn kho giảm, thị trường BĐS khởi sắc . Ngược lại, giai đoạn đóng băng đầu tiên xảy ra từ 1995-1999 được cho là từ các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế. Tiếp theo, năm 2003-2006 chính phủ can thiệp bằng Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 đã làm thị trường đang sôi nổi “quay đầu” hạ nhiệt. Giai đoạn 2010-2013, ngân hàng siết chặt lãi suất đối với BĐS đã làm tính thanh khoản thị trường giảm và trở nên “trầm lắng”. Từ lịch sử thăng trầm ba mươi năm BĐS, có thể nhận thấy rằng chính sách vĩ mô là nhân tố tác động rất lớn đến hiệu quả kinh doanh BĐS. Do đó, khi nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến lĩnh vực BĐS cần quan tâm đến chính sách vĩ mô trong từng thời điểm nhất định. Nghiên cứu của Quan Minh Nhựt & Lý Thị Phương Thảo (2014) nghiên cứu đòn bẩy tài chính, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi cho chi phi bán hàng, quản lý doanh nghiệp và thời gian hoạt động của doanh nghiệp ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. 4 Nghiên cứu khác tập trung vào tác động của các biến vĩ mô như lãi suất, tỷ giá hối đoái tích cực đến hiệu quả kinh doanh của các công ty bất động sản tại Malaysia và giá dầu và chỉ số KLSE Composite Index ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh (Lee & cộng sự, 2019) . Nghiên cứu tại Ấn Độ xem xét tác động của các biến vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái, chỉ số S&P BSE Sensex và giá dầu ảnh hưởng tiêu cực đến giá bất động sản và tích cực đến doanh thu của các công ty bất động sản tại Ấn Độ (Chandra & cộng sự, 2020) . Nghiên cứu tại Pakistan tập trung vào tác động của các biến vĩ mô như tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vàng ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu của các công ty bất động sản tại Pakistan (Shabbir & cộng sự, 2021) . Nghiên cứu của Kim & Park (2018) xem xét tác động của các biến vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái và chỉ số S&P 500 ảnh hưởng tích cực đến giá bất động sản và doanh thu của các công ty bất động sản tại Hoa Kỳ. Nghiên cứu tại Brazil tập trung vào tác động của các biến vĩ mô như lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá hối đoái và chỉ số Bovespa ảnh hưởng tích cực đến giá bất động sản và doanh thu của các công ty bất động sản tại Brazil (Rodrigues & cộng sự, 2018) . Nghiên cứu sâu liên quan đến chính sách vĩ mô nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa của chính sách vĩ mô của chính phủ đến hiệu quả kinh doanh chẳng hạn nhu của các doanh nghiệp ở Thổ Nhĩ Kỳ. Chính sách tiền tệ có ảnh hưởng lớn đến giá cổ phiếu và lợi nhuận của các doanh nghiệp, trong khi chính sách tài khóa có ảnh hưởng đến tiêu cực tăng trưởng doanh thu và giá trị thị trường của các doanh nghiệp (Gürbüz & cộng 5 sự, 2017) . Theo nghiên cứu của El-Masry (2014) về ảnh hưởng của chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ở Ai Cập, kết quả cho thấy rằng chính sách tiền tệ có ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp, trong khi chính sách tài khóa có ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận. Các kết quả nghiên cứu tương tự ở Ấn Độ tập trung vào ảnh hưởng của chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ở Ấn Độ, kết quả cho thấy chính sách tiền tệ có ảnh hưởng đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp, trong khi chính sách tài khóa có tiêu cực ảnh hưởng đến tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp (Tiwari & Mishra, 2017) . Nghiên cứu về chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh các doanh nghiệp vửa và nhỏ Malaysia cho thấy chính sách tiền tệ có ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu và lợi nhuận của các doanh nghiệp (Nabiha & Abdullah ,2014) Các yếu tố kinh tế vĩ mô như sự phát triển kinh tế, lạm phát, thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ đô thị hóa, chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp đều có ảnh hưởng đến thị trường BĐS (Binh Minh Duong Thi & cộng sự, 2012) . Nếu thị trường BĐS phát triển tốt thì doanh nghiệp BĐS có doanh thu tốt và hiệu quả kinh doanh cao và ngược lại Bên cạnh các nhân tố vĩ mô, các nghiên cứu trước đây cũng cho thấy hiệu quả kinh doanh BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố đặc thù ngành và các yếu tố tài chính của doanh nghiệp như quy mô lớn, tỷ lệ tài sản cố định; nhân tố khác như: tuổi đời doanh nghiệp, rủi ro kinh doanh, tỷ số thanh khoản, thuế thu nhập doanh nghiệp 6 Các nghiên cứu lý thuyết theo Yazdanfar (2013) cho rằng một trong những điều kiện tiên quyết quan trọng cho sự tồn tại và thành công lâu dài của doanh nghiệp là hiệu quả kinh doanh thể hiện qua lợi nhuận của doanh nghiệp. Thành tích và các mục tiêu tài chính khác của doanh nghiệp bị ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố tài chính, chính sách vĩ mô làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp. Những yếu tố này rất quan trọng vì nó mang lại hiệu quả cho tăng trưởng kinh tế, việc làm, đổi mới và thay đổi công nghệ. Mục tiêu chính của doanh nghiệp là tối đa hóa lợi nhuận của họ. Không có lợi nhuận, một doanh nghiệp không thể thu hút vốn bên ngoài và doanh nghiệp sẽ không tồn tại lâu dài. Hiểu được khả năng sinh lời là yếu tố chính giúp các nhà quản lý xây dựng chiến lược hiệu quả cho doanh nghiệp của họ (Zutter & Gitman, 2011) . Do đó việc phân tích tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản luôn là một vấn đề được quan tâm. Vấn đề hiệu quả kinh doanh của công ty được quan tâm nhiều trong nghiên cứu tài chính doanh nghiệp. Kết quả kinh doanh của các công ty là một nguồn quan trọng của tăng trưởng kinh tế bền vững. Các công ty có lợi nhuận tạo ra giá trị, tạo thêm việc làm, thúc đẩy đổi mới và đóng thuế mà từ đó tất cả chúng ta đều được hưởng lợi. Việc điều tra các yếu tố quyết định đến hiệu quả kinh doanh của công ty có thể cung cấp thông tin chi tiết về yếu tố thúc đẩy hiệu suất lên xuống và đưa ra các bài học quý giá cho cả các nhà điều hành doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách. Điều này đặc biệt có giá trị đối với một quốc gia đang phát triển, nơi đã trải qua những khó khăn của quá trình chuyển đổi. Từ các yêu cầu bức thiết nói trên, tác giả thực hiện nghiên cứu “Ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM” làm luận án 7 tiến sĩ ngành QTKD với mong muốn tìm ra các hàm ý chính sách nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Từ đó đề xuất các hàm ý quản trị đối với nhà vận hành đơn vị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Xác định các yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chinh sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản. Đề xuất các hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM. 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Các yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu *Phạm vi không gian: Nghiên cứu các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM. *Phạm vi thời gian: Các dữ liệu tài chính được trích xuất từ báo cáo tài chính của 71 doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM giai đoạn 2008-2020. Dữ 8 liệu kinh tế vĩ mô và chính sách kinh tế vĩ mô được lấy từ tổng cục thống kê (GOS), ngân hàng thế giới (WB) và cục thống kê TP.HCM. 1.4 Câu hỏi nghiên cứu - Các yếu tố tài chính và vĩ mô nào ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp BĐS tại TPHCM? - Kết quả đo lường mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp BĐS tại TPHCM? - Các doanh nghiệp BĐS tại TPHCM cần phải làm gì và chuẩn bị chiến lược gì để nâng cao hiệu quả kinh doanh? - Các doanh nghiệp BĐS cần hỗ trợ gì từ các nhà làm chính sách của Chính Phủ ? 1.5 Đóng góp của luận án 1.5.1 Đóng góp của luận án về khoa học Luận án tổng quan các lý thuyết về phát triển bền vững, hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp, các nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của yếu tố tài chính, chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, các doanh nghiệp thích ứng các chính sách vĩ mô và ứng dụng các kết quả này để xây dựng mô hình lý thuyết các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh cho doanh nghiệp ngành bất động sản. 1.5.2 Đóng góp thực tiễn Kết quả nghiên cứu chuyên đề có ý nghĩa thực tiễn trên các mặt sau đây: Thứ nhất, giúp cho các nhà quản trị doanh nghiệp ngành bất động sản nhìn nhận đầy đủ hơn về hiệu quả kinh doanh và các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Trên cở sở đó có những giải pháp liên 9 quan đến quyết định tài chính và chính sách kinh doanh giúp cho các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả kinh doanh. Thứ hai, kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho các tổ chức tín dụng làm cơ sở xác định đối tượng cho vay, hạn mức tín dụng cho vay phù hợp nhằm hạn chế rủi ro xảy ra khi cho các doanh nghiệp BĐS vay. Thứ ba, kết quả nghiên cứu sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TPHCM tổng hợp được những yếu tố về tài chính, vĩ mô tác động đến hiệu quả kinh doanh và rút ra những kinh nghiệm giúp cho doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM phát triển bền vững Thứ tư, các nhà hoạch định chính sách vĩ mô có thể đưa ra những chính sách thuận lợi giúp cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển để nâng cao hiệu quả kinh doanh 1.6 Kết cấu của đề tài nghiên cứu Kết cấu của đề tài bao gồm 5 chương cụ thể như sau: Chương 1 Mở đầu Chương trình bày tính cấp thiết của chuyên đề đã lựa chọn, đồng thời nêu ra đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, tình hình nghiên cứu đề tài và kết cấu luận án. Chương 2: Cơ sở lý thuyết, tổng quan các nghiên cứu và mô hình đề xuất Chương hệ thống hóa cơ sở lý luận dựa trên việc tổng hợp lý thuyết về hiệu quả kinh doanh bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh BĐS và công trình nghiên cứu trên thế giới để làm nền tảng nghiên cứu chương 3 tiếp theo. Chương đề xuất các biến, thiết lập các dạng hàm mô hình nghiên cứu và đưa ra giả thuyết nghiên cứu cụ thể. 10 Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương trình bày các phương pháp nghiên cứu, chương trình nghiên cứu, mẫu nghiên cứu, công cụ nghiên cứu, phương pháp thu thập dữ liệu, số liệu Chương 4: Kết quả nghiên cứu và bàn luận Chương trình bày kết quả nghiên cứu và bàn luận kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách Chương trình bày đề xuất, hàm ý quản trị đối với các nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản và các khuyến nghị về chính sách từ Nhà Nước để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển ổn định và bền vững khi chính sách vĩ mô thay đổi TÓM TẮT CHƯƠNG 1 Chương 1 đã cho thấy tính cấp thiết cần thực hiện nghiên cứu về ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM. Những đóng góp mới về mặt học thuật và thực tiễn của nghiên cứu, cũng như trình bày tóm tắt các phương pháp nghiên cứu được sử dụng để trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra.