Luận án Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VŨ THÀNH BAO CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI - 2024 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VŨ THÀNH BAO CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ: NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh (QTKD BĐS) Mã số: 9430101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. NGUYỄN THỊ HẢI YẾN 2. PGS.TS. TRỊNH HỮU LIÊN HÀ NỘI - 2024 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày tháng năm 2024 Nghiên cứu sinh Vũ Thành Bao ii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc TS. Nguyễn Thị Hải Yến và PGS.TS Trịnh Hữu Liên đã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm nghiên cứu sinh và hoàn thành Luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, các Thầy Cô giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và truyền đạt kiến thức chuyên môn giúp tôi hoàn thành Luận án. Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo, các cán bộ của Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành chính và hướng dẫn các quy trình thực hiện trong thời gian tôi làm nghiên cứu sinh tại Trường. Sau cùng tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và làm việc tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hà Nội, ngày tháng năm 2024 Nghiên cứu sinh Vũ Thành Bao iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...........................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................... ii MỤC LỤC .................................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................................vi DANH MỤC HÌNH VẼ .............................................................................................. vii DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ vii PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu ........................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của luận án .......................................................................... 4 2.1. Mục tiêu chung .................................................................................................. 4 2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 4 3. Đối tượng nghiên cứu của luận án ........................................................................ 4 4. Phạm vi nghiên cứu của luận án ........................................................................... 4 4.1. Phạm vi về nội dung nghiên cứu ....................................................................... 4 4.2. Phạm vi về không gian nghiên cứu ................................................................... 5 4.3. Phạm vi về thời gian nghiên cứu ....................................................................... 5 5. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 5 6. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ......................................................... 5 6.1. Cách tiếp cận nghiên cứu................................................................................... 5 6.2. Phương pháp thu thập dữ liệu ............................................................................ 6 7. Những đóng góp mới của luận án ......................................................................... 8 7.1. Đóng góp mới về mặt lý luận ............................................................................ 8 7.2. Những phát hiện, đề xuất mới rút ra từ kết quả nghiên cứu thực tế của luận án ..... 9 8. Kết cấu luận án ..................................................................................................... 10 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ ............................................. 11 1.1. Cơ sở lý luận về đất ở và đất ở đô thị .............................................................. 11 1.1.1. Đất ở ............................................................................................................. 11 1.1.2. Đất ở đô thị ................................................................................................... 11 1.2. Cơ sở khoa học và phương pháp luận xây dựng giá đất ở đô thị ................. 15 iv 1.2.1. Lý thuyết về giá trị đất đai ............................................................................ 15 1.2.2. Nguồn gốc của giá trị đất đai ........................................................................ 17 1.2.3. Phân loại giá trị đất đai ................................................................................. 20 1.2.4. Phân loại giá đất ........................................................................................... 23 1.3. Các cách tiếp cận xây dựng giá đất ở đô thị ................................................... 26 TÓM TẮT CHƯƠNG 1 .............................................................................................. 28 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN, TỔNG QUAN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ ..................................... 29 2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị ..................................................... 29 2.1.1. Khái niệm các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị .................................. 29 2.1.2. Phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị .................................... 30 2.2. Một số lý thuyết được áp dụng trong nghiên cứu về giá đất ở đô thị .......... 43 2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu ................................................................................ 43 2.2.2. Lý thuyết địa tô ............................................................................................. 45 2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư .................................................................... 49 2.3. Một số mô hình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thế giới và Việt Nam ..................................................................................... 53 2.3.1. Các mô hình nghiên cứu trên thế giới .......................................................... 53 2.3.2. Mô hình nghiên cứu ở Việt Nam .................................................................. 59 2.4. Mô hình nghiên cứu đề xuất............................................................................. 68 2.4.1. Khoảng trống nghiên cứu ............................................................................. 68 2.4.2. Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu ......................................................... 71 TÓM TẮT CHƯƠNG 2 .............................................................................................. 74 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 75 3.1. Quy trình nghiên cứu ........................................................................................ 75 3.2. Nghiên cứu định tính ........................................................................................ 76 3.2.1. Phỏng vấn sâu ............................................................................................... 76 3.2.2. Đối tượng phỏng vấn sâu .............................................................................. 76 3.2.3. Kết quả phỏng vấn sâu ................................................................................. 77 3.2.4. Phát triển thang đo ........................................................................................ 84 3.3. Nghiên cứu định lượng ..................................................................................... 88 v 3.3.1. Phương pháp điều tra khảo sát bằng bảng hỏi .............................................. 88 3.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 91 3.3.4. Các phương pháp phân tích và xử lý số liệu ................................................ 92 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ HÀ NỘI .................................................................. 95 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội .......... 95 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................ 95 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................................... 99 4.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ...................................................... 102 4.1.4. Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng ............................................................. 104 4.1.5. Thực trạng biến động theo từng loại đất Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2020 ........................................................................................................... 106 4.1.6. Thực trạng phát triển đô thị Thành phố Hà Nội ......................................... 110 4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị Thành phố Hà Nội .................. 113 4.2.1. Phân tích độ tin cậy của thang đo bằng Cronbach’s Alpha ........................ 113 4.2.2. Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở đô thị Hà Nội ................ 129 TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ............................................................................................ 132 CHƯƠNG 5: BÀN LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KIẾN NGHỊ ............ 133 5.1. Bàn luận kết quả nghiên cứu ......................................................................... 133 5.2. Kiến nghị .......................................................................................................... 134 5.3. Hạn chế của luận án và gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo .............................. 137 5.3.1. Hạn chế của nghiên cứu.............................................................................. 137 5.3.2. Gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo .................................................................. 137 KẾT LUẬN ................................................................................................................ 138 NHỮNG CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ................................................................................................................... 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 140 PHỤ LỤC ................................................................................................................... 157 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ đầy đủ BĐS BĐS CHK Cảng hàng không CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CT Cao tốc ĐBSH Đồng bằng sông Hồng ĐT Đường tỉnh ĐTH Đô thị hóa ĐTNĐ Đường thủy nội địa FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài GRDP Tổng sản phẩm trên địa bàn HTTL Hệ thống thủy lợi IAAO Hiệp hội định giá quốc tế KT-XH Kinh tế xã hội LLLĐ Lực lượng lao động NĐ-CP Nghị định Chính phủ NSNN Ngân sách nhà nước TT-BTNMT Thông tư, Bộ Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân VBHN Văn bản hợp nhất vii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu của luận án ................................................................... 72 Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu tổng quát của luận án.................................................. 75 Hình 4.1: Vị thế của Thành phố Hà Nội so với cả nước ............................................. 100 Hình 4.2: Tỷ lệ đô thị hóa Thủ đô Hà Nội giai đoạn 2011-2022 ................................ 110 Hình 4.3: Thực trạng phát triển đô thị Thành phố Hà Nội ......................................... 112 viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Tổng hợp thang đo các nghiên cứu nêu trên ................................................. 57 Bảng 2.2. Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở qua các nghiên cứu nêu trên ......................................................................................................... 63 Bảng 2.3. Tổng hợp các thang đo nghiên cứu nêu trên ................................................. 65 Bảng 3.1. Bảng thống kê đối tượng phỏng vấn sâu ....................................................... 77 Bảng 3.2. Bảng thang đo ............................................................................................... 84 Bảng 3.3. Thống kê số lượng phiếu khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị ......................................................................................................... 91 Bảng 4.1. Tốc độ tăng trưởng các ngành kinh tế Thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2020 ................................................................................................ 101 Bảng 4.2: Tình hình biến động sử dụng đất từ năm 2010 đến năm 2020 ................... 108 Bảng 4.3: Đánh giá độ tin cậy của thang đo các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị Hà Nội ........................................................................................................ 114 Bảng 4.4: Kiểm định KMO and Bartlett's ................................................................... 117 Bảng 4.5: Tổng phương sai giải thích của các nhân tố ............................................... 117 Bảng 4.6: Ma trận nhân tố xoay .................................................................................. 118 Bảng 4.7: Đánh giá của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở về “Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu kinh tế - xã hội của hộ”. ................... 121 Bảng 4.8: Đánh giá của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở về “Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ” ......................... 122 Bảng 4.9: Đánh giá của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở về “Kinh tế khu vực”. ................................................................................................ 123 Bảng 4.10: Đánh giá của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở về nhóm “Yếu tố xã hội gắn liền với thửa đất”. ............................................. 124 Bảng 4.11: Đánh giá của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở về nhóm “Cơ sở hạ tầng - Môi trường”. ......................................................... 125 Bảng 4.12: Đánh giá của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở về nhóm “Chính sách, pháp lý của Nhà nước”. .............................................. 125 ix Bảng 4.13: Đánh giá của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở về nhóm “Cá biệt của thửa đất”. ..................................................................... 126 Bảng 4.14: Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị ................................ 127 Bảng 4.15: Thống kê mô tả giá đất trong mẫu nghiên cứu ......................................... 129 Bảng 4.16: Các hệ số của mô hình hồi quy bội ........................................................... 130 Bảng 4.17: Phân tích phương sai ANOVA ................................................................. 130 Bảng 4.18: Bảng hệ số hồi quy .................................................................................... 131 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế, xã hội của tất cả các quốc gia trên thế giới. Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều góc độ khác nhau (Hubacek & Vanden Bergh, 2006). Đất đai là một loại tài sản “hàng hóa” đặc biệt, khác với các loại tài sản - “hàng hóa” khác bởi các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của nó (Nguyễn Thị Hải Yến, 2022). Trong thị trường bất động sản (BĐS), quyền sử dụng đất và đặc biệt là đất ở chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng số hàng hóa BĐS. Vì vậy, xác định giá đất hợp lý, khoa học với các đặc điểm mang tính đặc thù có vai trò hết sức quan trọng. Để xác định hợp lý, khoa học giá đất, cần hiểu rõ các đặc điểm đặc thù, nhất là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là yêu cầu mang tính khách quan của các quốc gia, doanh nghiệp, các tổ chức có chức năng định giá đất và người sử dụng đất. Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai đã có một số công trình nghiên cứu trong và ngoài nước đề cập đến vấn đề này trong thời gian qua. Trong đó có một số lượng lớn các nghiên cứu đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai, tuy nhiên vẫn còn một số điểm còn nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016), việc đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai rất khác nhau. Các nghiên cứu ban đầu thường giả định rằng giá trị đất đai hoặc tiền thuê chủ yếu được quyết định bởi khả năng tiếp cận khu trung tâm thương mại và liên quan đến những thay đổi về quy mô của địa điểm, không gian, chất lượng vùng lân cận, đặc điểm cảnh quan, thị hiếu, thu nhập, lợi nhuận và các chi phí khác của người mua (Alonso, 1964, Cheshire & Sheppard, 1995; Kabba & Li, 2011; Glaesener & Caruso, 2015; Rosen, 1974). Vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổi trong việc sử dụng các công cụ pháp luật và chính sách đất đai nhằm đánh giá trúng, đúng các yếu tố tác động đến giá trị đất đai nhằm quản lý và vận hành tốt thị trường đất đai, bất động sản; còn đối với doanh nghiệp có đầy đủ cơ sở pháp lý và thực tiễn trong việc xác định giá đất trong đầu tư, kinh doanh và tư vấn về lĩnh vực này. Trên thực tế, tồn tại những quan điểm, khía cạnh khác nhau về giá đất. Theo Đặng Hùng Võ và Nguyễn Đức Khả (2005), giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khả năng và phương thức sinh lời từ sử dụng đất. Nguyễn Trọng Phương, (2022) cho rằng: Giá đất được xác định đúng giúp Nhà nước có căn cứ ban hành chính sách trong việc 2 xác định tiền cho thuê đất, mức thuế về chuyển quyền sử dụng đất, mức bồi thường giải phóng mặt bằng,... Giá đất được quyết định bởi cơ chế cung cầu và khả năng sinh lợi (Willy H. Verheye, 2009). Alonso (1964), Asbere (1982) và Ball (1973) đã chỉ ra rằng khoảng cách đến trung tâm là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở. Các nghiên cứu của Asabere và Huffman (1996), Joslin (2005) và Kauko (2003) chỉ ra rằng vị trí, kích thước của thửa đất, tình hình phát triển kinh tế và giao thông đều có ảnh hưởng đến giá đất. Tổng hợp, phân tích các quan điểm trong sự tác động và biến đổi của các yếu tố ảnh hưởng trong giai đoạn mới, vì thế là việc làm rất cần thiết. Ở Việt Nam, giá đất là phạm trù xuất hiện và ngày càng được sử dụng phổ biến khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, trong hoạt động kinh doanh BĐS và nhiều hoạt động kinh tế - xã hội khác. Theo quy định của pháp luật về đất đai, giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Giá đất phải phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường và là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, cũng như thực hiện các chính sách tài chính về đất đai. Những thay đổi đó đã tạo cơ sở về pháp lý và kinh tế cho quản lý và sử dụng đất ngày càng đầy đủ, hợp lý và hiệu quả vào phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay vẫn ở giai đoạn đầu của sự phát triển, diễn biến còn bất thường, tình trạng đầu cơ có tính chất phổ biến; giá đất nói chung và giá đất ở đô thị nói riêng chịu tác động từ nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, địa lý, môi trường, chính sách pháp luật, Mặt khác, việc xác định giá đất trong thị trường này cũng có khác biệt rất lớn, như: Sử dụng nhiều phương pháp định giá và cho giá trị không đồng nhất; tồn tại các giá đất khác nhau theo các mục đích sử dụng khác nhau (đất ở, đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại - dịch vụ,..). Thị trường BĐS ở Việt Nam đã có những bước phát triển nhất định trong những năm đổi mới. Tuy nhiên, thị trường BĐS đã trải qua các giai đoạn thăng, trầm khác nhau. Để lành mạnh hóa thị trường BĐS, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách liên quan đến việc quản lý và điều tiết nhằm lành mạnh hóa thị trường này. Bước đầu các chủ trương, chính sách đã tác động tích cực đến thị trường BĐS nước ta và tiếp cận dần theo xu hướng chung của thị trường thế giới. Mặc dù, thị trường BĐS đã có bước chuyển biến tích cực, nhưng trên thực tế vận hành thị trường vẫn tồn tại một số điểm hạn chế, như: Phát triển còn thiếu ổn định, quan hệ cung cầu chưa đảm bảo cân bằng, giao dịch ngầm vẫn diễn ra phổ biến; thông tin trên thị trường thiếu tính minh bạch; giá trị định giá BĐS giao dịch sai lệch khác biệt so với giá thực tế của thị trường; hoạt động tư vấn xác định giá đất, giao dịch đất đai 3 của các cơ quan, tổ chức và cá nhân còn nhiều rủi ro; việc quản lý các giao dịch gặp nhiều khó khăn và khó kiểm soát được, . Thực trạng trên đã và đang đặt ra các vấn đề về xác định giá đất sát với giá giao dịch trên thị trường nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các đơn vị, tổ chức và cá nhân trong hoạt động tư vấn xác định giá đất, giao dịch quyền sử dụng đất qua đó nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai. Đồng thời, kiểm soát tốt các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước, minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất đai. Để xác định giá đất một cách khoa học, công bằng, tin cận và sát với giá thị trường cần thiết phải nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách có hệ thống, hiểu rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định cả về định tính và định lượng, cả tác động tích cực và tiêu cực của chúng. Đây là một trong các vấn đề cần được làm rõ cả về lý luận và thực tiễn. Hà Nội là Thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước. Thủ đô Hà Nội sau khi mở rộng địa giới hành chính vào năm 2008 có tổng diện tích tự nhiên 335.984 ha, trong đó đất phi nông nghiệp 135.190,10 ha, chiếm 40,24% tổng diện tích tự nhiên và diện tích đất đô thị là 43.020 ha, chiếm 12,81% tổng diện tích tự nhiên, với dân số hiện nay là gần 8,5 triệu người, sinh sống trên diện tích đất ở là 39.752,07 ha (Dự thảo Báo cáo quy hoạch Thủ đô Hà Nội, thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050). Hà Nội là địa phương có tốc độ đô thị hóa (ĐTH), công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH, HĐH) khá nhanh. Vì vậy, trong các mục đích sử dụng đất, loại đất ở đô thị chiếm một tỷ trọng lớn cả về số lượng thửa đất và số lượng giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường. Trong đó, đất ở đô thị có số lượng giao dịch thường xuyên và giá trị giao dịch là lớn nhất. Theo Vu and Kawashima (2018), giá đất đai tại các thành phố lớn Việt Nam, nhất là tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Việc thực hiện các dự án quy hoạch cơ sở hạ tầng, giao thông, đô thị, dân cư đã tạo nên một diện mạo mới cho một Thành phố, Thủ đô, phát triển theo hướng hiện đại. Tuy nhiên, về giá đất cũng có sự biến động và mức chênh lệch khá cao ở từng nơi, từng vị trí, vì thế tác động tới các chủ thể tham gia trong thị trường, như: Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, công ty tư vấn, người môi giới, người bán và người mua bất động sản và công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Với đặc điểm đó, giá đất nói chung, giá đất ở đô thị nói riêng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất biểu hiện một cách đậm nét chung cả về tích cực và tiêu cực chung của cả nước. Hiện nay, Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn 2050 đã được Quốc hội thông qua. Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đã mở ra tầm nhìn, định hướng, bố trí phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh... cho giai đoạn 10 năm, tầm nhìn 20 4 năm sau. Theo đó tốc độ CNH, HĐH và ĐTH ngày càng gia tăng, đất ở đô thị ngày càng mở rộng. Đặc biệt những cơ hội mới, các yếu tố mới tác động phát triển của Thủ đô Hà Nội, trong đó có giá đất ở đô thị ngày càng xuất hiện và có những biến động mới. Điều đó cũng đặt ra những vấn đề trong chủ động nắm bắt sự tác động của các yếu tố đó, để đưa ra các cơ chế, chính sách can thiệp một cách kịp thời. Từ các lý do nêu trên cho thấy việc xem xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất làm cơ sở khoa học cho việc định giá đất để áp dụng vào Việt Nam trong thời gian tới là hết sức cần thiết. Chính vì vậy, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị: Nghiên cứu trường hợp Thành phố Hà Nội ” làm đề tài luận án tiến sĩ. 2. Mục tiêu nghiên cứu của luận án 2.1. Mục tiêu chung Tìm hiểu về giá đất ở đô thị, các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ở đô thị, nghiên cứu địa bàn Thành phố Hà Nội. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về đất ở đô thị, giá đất ở đô thị và các nhân tố tác động đến giá đất ở đô thị, làm cơ sở khoa học cho đánh giá về giá đất ở đô thị, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở một loại hình đô thị đặc thù - Thủ đô của các quốc gia nói chung, Thủ đô Hà Nội nói riêng. - Xác định, phân tích các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số khuyến nghị cho các đối tượng hữu quan như doanh nghiệp, công ty tư vấn, người mua và người bán, cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt, quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiệu quả. 3. Đối tượng nghiên cứu của luận án Đối tượng nghiên cứu của luận án là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 4. Phạm vi nghiên cứu của luận án 4.1. Phạm vi về nội dung nghiên cứu Luận án nghiên cứu các nội dung chính sau: Một là các yếu tố ảnh hưởng và sự biến động của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. 5 Hai là, các ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị theo chiều, theo mức độ cả về định tính và định lượng. Ba là, nghiên cứu về giá đất và biến động của giá đất với tư cách là kết quả ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 4.2. Phạm vi về không gian nghiên cứu Về không gian luận án nghiên cứu về đất ở đô thị trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, thị trường đất ở đô thị Hà Nội mang tính khu vực sâu sắc và rất khác biệt so với đất ở đô thị các tỉnh, thành phố khác (là đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, khoa học của cả nước; có phạm vi rộng và có tốc độ ĐTH cao). Qua tổng hợp nghiên cứu về giá đất ở đô thị Hà Nội của một số tác giả trong thời gian qua mới chỉ nghiên cứu cho một số khu vực quận, huyện [huyện Đông Anh, huyện Ứng Hòa, quận Cầu Giấy, quận Nam Từ Liêm, (Phạm Thế Trịnh và cộng sự, 2020; Phạm Sỹ Liêm, 2019,..)] chứ chưa nghiên cứu trong phạm vi đất đô thị toàn bộ thành phố, do vậy luận án lựa chọn đất ở đô thị trên địa bàn 12 quận trung tâm của Thành phố Hà Nội để nghiên cứu. 4.3. Phạm vi về thời gian nghiên cứu - Thông tin về các yếu tố và biến động của các yếu tố trong khoảng thời gian 2010 - 2022. - Thông tin thu thập thông tin về các thửa đất, nhà ở liền kề được giao dịch trong năm 2022. 5. Câu hỏi nghiên cứu (1) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị là gì? Sự biến động của các yếu tố thể hiện như thế nào? (2) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị như thế nào? (3) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản và cơ quan quản lý có thể làm gì để quản lý và phát triển thị trường bất động sản Hà Nội một cách hiệu quả? 6. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 6.1. Cách tiếp cận nghiên cứu - Tiếp cận hệ thống: Luận án coi đất ở đô thị là bộ phận đất đai của một quốc gia, một địa phương. Ở đó, các hoạt động về kinh tế và pháp lý của đất ở đô thị nằm trong hệ thống đất đai. Các hoạt động đó không chỉ quan hệ với nhau trong hệ thống đất đai mà còn quan hệ giữa đất đai với các hoạt động kinh tế - xã hội mà nó sử dụng; 6 trong đó, quan hệ giữa đất ở đô thị với các hệ thống nhà ở đô thị và các hạ tầng kinh tế - xã hội của đô thị có sử dụng đất. Các yếu tố ảnh hưởng không chỉ ảnh hưởng đến giá đất đô thị mà còn ảnh hưởng đến giá đất chung của đô thị. - Tiếp cận từ vĩ mô đến vi mô: Luận án tiếp cận đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị theo các chủ thể tổ chức điều chỉnh, khai thác các tác động của các yếu tố. Với cách tiếp cận này, các nội dung nghiên cứu không chỉ trực diện của các yếu tố mà còn nghiên cứu đến sự biến động của từng yếu tố; sự nhận diện và xem xét ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất nói chung, đất ở đô thị nói riêng đến sự hình thành giá đất, đến quản lý giá đất ở cả cấp vĩ mô và vi mô. Ở cấp vĩ mô, luận án đi sâu đề cập các chức năng định hướng của quản lý nhà nước về pháp lý và kinh tế đối với giá đất qua xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến nó. Trong đó nhấn mạnh các hoạt động chủ yếu về tạo lập và cải biến các yếu tố ảnh hưởng như xây dựng quy hoạch, kế hoạch, hoạch định các chiến lược, chính sách, thực thi các hoạt động kiểm tra giám sát Ở cấp vi mô, luận án tập trung vào chức năng, vai trò của các cơ sở kinh doanh BĐS; trong khai thác tác động tích cực, hạn chế tác động tiêu cực vào phát triển thị trường BĐS thông qua chính các hoạt động kinh doanh của các cơ sở kinh doanh BĐS. - Tiếp cận theo nguyên lý Nhân - Quả: Xây dựng giá đất, các hoạt động có sử dụng giá đất với tính chất là các hoạt động, trong đó các yếu tố ảnh hưởng được coi là nguyên nhân, mức độ đạt được về sự hình thành giá đất và quản lý, sử dụng giá đất được coi là kết quả của xem xét các yếu tố ảnh hưởng đó. 6.2. Phương pháp thu thập dữ liệu 6.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp Các dữ liệu thứ cấp được Luận án thu thập thông qua hệ thống hoá, khảo cứu các tài liệu trong và ngoài nước hình thành cơ sở lý luận và thực tiễn về yếu tố và ảnh hưởng của nó đến phát triển hình thành và quản lý giá đất. Các tài liệu này được luận án lựa chọn sát với đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án. Đặc biệt là những dữ liệu về các mô hình nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thế giới và Việt Nam. Luận án, nghiên cứu dựa trên nguồn dữ liệu thứ cấp thông qua các nghiên cứu đã công bố trên tạp chí ngoài nước và trong nước, theo đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Dựa trên cơ sở này, tác giả chuẩn bị nội dung xây dựng và hiệu chỉnh lại nội dung bảng câu hỏi để xây dựng thang đo phù hợp. Bảng câu hỏi mà tác giả xây dựng được tham khảo từ tổng hợp các công trình nghiên cứu ở trên. 7 6.2.2. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp Luận án tiến hành điều tra, khảo sát, phỏng vấn sâu các chuyên gia, các cán bộ quản lý, nhân viên môi giới, lãnh đạo quản lý trong các doanh nghiệp BĐS, các chủ sử dụng đất chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở liền kề. Phần này được trình bày cụ thể ở Chương 3: Phương pháp nghiên cứu. 6.2.3. Phương pháp xử lý dữ liệu - Đối với các dữ liệu thứ cấp: Các dữ liệu thứ cấp là các biểu mẫu báo cáo hàng năm, các báo cáo chuyên đề được xử lý và thiết kế thành các biểu bảng phục vụ cho phân tích các yếu tố và tác động của yếu tố đến hình thành, quản lý và sử dụng giá đất nói chung, đất ở đô thị ở Thành phố Hà Nội nói riêng. - Đối với các dữ liệu sơ cấp: Sau khi thu các phiếu điều tra, phỏng vấn tác giả tiến hành làm sạch, xử lý dữ liệu bằng công cụ excel và phần mềm SPSS hình thành lên các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích trong đánh giá định lượng, đánh giá sâu ở các đơn vị điều tra, đánh giá rút ra những kết luận của luận án. Các phương pháp áp dụng trong thu thập dữ liệu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị được trình bày đầy đủ và cụ thể ở Chương 3 của Luận án. 6.2.4. Phương pháp phân tích dữ liệu - Phương pháp thống kê kinh tế, gồm: + Phân tổ thống kê: Phân tổ thống kê là căn cứ vào một (hay một số) tiêu thức nào đó tiến hành phân chia các đơn vị của hiện tượng nghiên cứu thành các tổ có tính chất khác nhau. Đây là một trong những phương pháp quan trọng của phân tích thống kê, đồng thời là cơ sở để vận dụng các phương pháp phân tích thống kê. Chỉ sau khi đã phân tổng thể nghiên cứu thành các tổ có quy mô và đặc điểm khác nhau thì việc tính các chỉ tiêu phản ánh mức độ, tình hình biến động, mối liên hệ giữa các hiện tượng mới có ý nghĩa đúng đắn. + Thống kê mô tả: Trong luận án, tác giả sử dụng phương pháp này để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu đó là phản ánh được mức độ hình thành, quản lý và sử dụng giá đất ở đô thị. + Phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA): Mục đích của phương pháp phân tích nhân tố khám phá sử dụng trong luận án là để nghiên cứu mối quan hệ tác động của các yếu tố định tính ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị. Các yếu tố này được đưa vào phiếu phỏng vấn dưới dạng câu hỏi và trả lời của người được phỏng vấn, câu trả lời chia làm 5 cấp độ tương ứng với điểm số từ 1 đến 5. 8 + Phương pháp phân tích tương quan: Đây là phương pháp xác định mối quan hệ tương quan giữa giá đất thực tế với các yếu tố ảnh hưởng. Qua đó thấy được mức độ biểu hiện của giá đất thực tế với các cơ sở hình thành nên chúng. + Phương pháp phân tích hồi quy đa biến: Việc sử dụng phương pháp này trong luận án nhằm tìm ra mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng với giá đất nói chung, đất ở đô thị nói riêng; xác định mức độ và trạng thái của từng yếu tố để có sự can thiệp vào các yếu tố để có được giá đất có cơ sở khoa học và đáp ứng yêu cầu thực tiễn đòi hỏi. Các phương pháp trên được trình bày cụ thể khi nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị của Hà Nội được trình bày ở chương 3 của Luận án. 7. Những đóng góp mới của luận án 7.1. Đóng góp mới về mặt lý luận 1. Dựa trên lý thuyết về giá đất, giá trị đất đai, Luận án đã mở rộng góc nhìn lý thuyết về giá trị đất đai, với nhận định giá trị đất đai là sự hiện diện khả năng của đất đai liên quan đến việc sử dụng chúng. Giá trị của đất đai biểu hiện trên nhiều phương diện kinh tế, xã hội, luật pháp và có sự thay đổi do sự biến động của các yếu tố ảnh hưởng qua thời gian. Với quyền sử dụng đất, Luận án cho rằng: Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. 2. Luận án đưa ra các quan niệm về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị như: Yếu tố vị trí của thửa đất, những yếu tố về kinh tế (thu nhập và tiêu dùng của người dân, cung cầu nhà đất trên thị trường, biến động thị trường tài chính; những yếu tố xã hội (mật độ dân số, trình độ dân trí khu vực, tốc độ đô thị hóa, an ninh khu vực, an sinh xã hội, độ tuổi của người mua...; những yếu tố về cơ sở hạ tầng, môi trường...; những yếu tố về chính sách, pháp lý của nhà nước..; các yếu tố cá biệt của thửa đất... Các yếu tố ảnh hưởng này tác động theo các mức độ và chiều khác nhau đến giá đất. Các yếu tố này trước đây thường đề cập ở trạng thái tĩnh, trong luận án các yếu tố này được trình bày trong sự biến động của các yếu tố theo thời gian. 3. Luận án đề cập đến quyền sở hữu, về địa tô, về lựa chọn vị trí dân cư (lý thuyết vị thế so sánh)... và khẳng định vị trí tối cao trong quyền sở hữu toàn dân về đất đai; về địa tô với các yếu tố kinh tế, xã hội... với sự đầu tư tạo nên các địa tô chênh lệch (1, 2 và địa tô độc quyền) - cơ sở của sự gia tăng giá đất và vai trò của giá trị sử dụng, của các yếu tố tâm lý tiêu dùng đến sự lựa chọn đất ở và qua đó ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến giá đất ở. 9 7.2. Những phát hiện, đề xuất mới rút ra từ kết quả nghiên cứu thực tế của luận án 1. Luận án đã tổng kết các mô hình nghiên cứu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thế giới và ở Việt Nam, đã chỉ ra rằng: Các yếu tố đặc trưng ảnh hưởng mạnh đến giá đất là khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến các tiện ích, môi trường, an ninh khu vực, lợi thế kinh doanh, cơ sở hạ tầng, thu nhập và tiêu dùng của dân cư, trình độ dân cư, hình dáng thửa đất, vị trí thửa đất, quy hoạch đô thị, căn cứ pháp lý của khu đất. 2. Nghiên cứu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, luận án kết luận: Mô hình nghiên cứu ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất là mô hình thống kê toán học, trong đó sử dụng phân tích hồi quy đa biến với biến độc lập là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị, biến phụ thuộc là giá trị thị trường (giá đất/m2). 3. Nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, luận án cho rằng: Thực trạng giá trị đất ở đô thị Hà Nội có sự chênh lệnh rất lớn giữa vị trí các quận, với xu hướng tăng cao từ các quận trung tâm và giảm dần đối với các quận xa trung tâm Thành phố hoặc các quận mới được thành lập. Mức độ chênh lệch cao phân bố tại các quận trung tâm, đường phố thuộc nhóm I trong khi đó mức độ chênh lệnh thấp phân bố tại các quận mới thành lập nằm bên kia sông Hồng (Long Biên) hoặc tại các đường phố thuộc nhóm VII; mức chênh lệch giữa thửa đất có giá trị cao nhất đối với thửa đất có giá trị thấp nhất là 17,05 lần. 4. Phương pháp phân tích nhân tố theo đánh giá của người giao dịch quyền sử dụng đất cho kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở đô thị Thành phố Hà Nội gồm 7 nhóm yếu tố: Vị trí địa lý, kinh tế, xã hội, cá biệt của thửa đất; cơ sở hạ tầng - Môi trường; yếu tố chính sách, pháp lý của Nhà nước và Vị trí địa lý của thửa đất phù hợp với nhu cầu cá nhân của hộ và 40 yếu tố cụ thể. 5. Phương pháp phân tích thứ bậc từ ý kiến đánh giá khảo sát đối với các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đã giao dịch trong thời gian qua cho kết quả về trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị theo thứ tự: (1) Yếu tố “Vị trí địa lý của thửa đất là yếu tố tác động mạnh nhất tới Giá đất ở đô thị Hà Nội với hệ số Beta là 0,324”. (2) Yếu tố kinh tế gắn liền với thửa đất là yếu tố tác động mạnh thứ hai với hệ số Beta là 0,285. (3) Yếu tố xã hội gắn liền với thửa đất là yếu tố tác động với hệ số Beta là 0,274. Tiếp theo đó lần lượt là các nhân tố: (4) nhân tố cá biệt của thửa đất với hệ số Beta là 0,228; (5) Nhân tố cơ sở hạ tầng - Môi trường với hệ số Beta là 0,182; (6) Nhân tố chính sách, pháp lý của Nhà nước (PL) với hệ số Beta là 0,14...