Luận án Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội

BỘ QUỐC PHÒNG HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ ™&˜ PHẠM VĂN BÁI CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị Mã số: 9 31 01 02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. PGS, TS. Bùi Ngọc Quỵnh 2. TS. Đặng Thị Thu Hiền HÀ NỘI – 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc xuất xứ rõ ràng. TÁC GIẢ LUẬN ÁN Phạm Văn Bái MỤC LỤC Trang TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH MỞ ĐẦU 5 Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 10 1.1. Các công trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở 10 1.2. Các công trình khoa học trong nước nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở 20 1.3. Giá trị của các công trình khoa học đã tổng quan và những vấn đề đặt ra luận án tiếp tục nghiên cứu 27 Chương 2 LÝ LUẬN VỀ CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN 33 2.1. Lý luận chung về thị trường nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở 33 2.2. Một số vấn đề lý luận về cơ cấu thị trường nhà ở và cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội 46 2.3. Kinh nghiệm cơ cấu lại thị trường nhà ở của một số thành phố trực thuộc trung ương trong nước và bài học rút ra cho thành phố Hà Nội. 69 Chương 3 THỰC TRẠNG CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 83 3.1. Ưu điểm, hạn chế của cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội 83 3.2. Nguyên nhân của những ưu điểm, hạn chế và những vấn đề đặt ra từ thực trạng cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội 117 Chương 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP CƠ CẤU LẠI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 134 4.1. Quan điểm cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 134 4.2. Giải pháp cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030 150 KẾT LUẬN 178 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ Đà CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 180 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 181 PHỤ LỤC 191 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Chữ viết đầy đủ Chữ viết tắt Bất động sản BĐS Công ty cổ phần CTCP Doanh nghiệp nhà nước DNNN Kinh tế - xã hội KT-XH Kinh tế thị trường KTTT Nhà ở xã hội NƠXH Thành phố Hà Nội TPHN Thị trường bất động sản TTBĐS Thị trường nhà ở TTNƠ Ủy ban nhân dân UBND DANH MỤC BẢNG, HÌNH DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1. Cơ cấu phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020 85 Bảng 3.2. Cơ cấu cầu theo phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 -2020 92 Bảng 3.3. Giá nhà ở xã hội TPHN giai đoạn 2016 -2020 100 Bảng 3.4. Giá cả nhà ở phân bố trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020 102 Bảng 3.5. Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020 103 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 3.1. Cơ cấu chủ thể tham gia thị trường nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020 83 Hình 3.2. Cơ cấu cung diện tích nhà ở TPHN giai đoạn 2016 -2020 87 Hình 3.3. Cơ cấu địa bàn triển khai dự án nhà ở TPHN giai đoạn 2016 -2020 88 Hình 3.4. Cơ cấu cầu về chủ thể tham gia cung ứng hàng hóa nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020 90 Hình 3.5. Cơ cấu cầu diện tích nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020 95 Hình 3.6. Cơ cấu cầu nhà ở TPHN trên địa bàn giai đoạn 2016-2020 96 Hình 3.7. Cơ cấu giá nhà ở TPHN giai đoạn 2016-2020 98 Hình 3.8. Cơ cấu giá nhà ở của cung thị trường căn hộ TPHN 98 Hình 3.9. Cơ cấu giá nhà ở xã hội TPHN giai đoạn 2016 -2020 99 Hình 3.10. Giá cả hàng hóa nhà ở TPHN theo cơ cấu diện tích giai đoạn 2016-2020 101 Hình 3.11. Cơ cấu cung về phân khúc nhà ở TPHN giai đoạn 2016 - 2020 105 Hình 3.12. Cơ cấu dự án căn hộ cao cấp phân bổ trên các quận, huyện TPHN 109 Hình 3.13. Cơ cấu dự án căn hộ trung cấp phân bổ trên các quận, huyện TPHN 110 MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài luận án Thị trường nhà ở là một thành tố quan trọng của TTBĐS. Sự phát triển TTNƠ có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà ở phát triển đồng bộ, hiệu quả sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường đất đai, thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng Phát triển và theo đó nâng cao hiệu quả của đất đai cho phát triển kinh tế. Đặc biệt, ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở chung cư và nhà ở xã hội đang rất lớn. Vì vậy, sự phát triển cân đối, đồng bộ của TTNƠ mà trước hết là TTNƠ chung cư, nhà ở xã hội có tác động rất lớn cả trực tiếp và gián tiếp đến TTBĐS nói riêng và đến nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam nói chung. Cơ cấu lại TTNƠ là một bộ phận quan trọng của cơ cấu lại TTBĐS ở nước ta hiện nay. Tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Đảng ta đã đề ra chủ trương đổi mới mạnh mẽ mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế, trong đó khẳng định “cơ cấu lại, phát triển lành mạnh các loại thị trường, nhất là thị trường các yếu tố sản xuất để huy động, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, cơ cấu lại TTBĐS, đất đai, tài nguyên đất đai, để tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao” [18, tr. 121]. Từ đó cho thấy, nghiên cứu để làm sáng tỏ về mặt lý luận vấn đề cơ cấu lại TTNƠ trong cơ cấu lại TTBĐS ở nước ta hiện nay là rất cấp thiết. Trên thực tế, những năm qua TPHN đã đề ra nhiều chủ trương và giải pháp cơ cấu lại TTNƠ, nhờ đó cơ cấu cung, cầu của TTNƠ ngày càng hợp lý, khai thác được tiềm năng, thế mạnh của các chủ thể, đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở cho từng loại hình đối tượng cả về vị trí địa lý và diện tích căn hộ, phân khúc nhà ở; cơ cấu giá cả phù hợp hơn với mức sống của người dân, từng bước tạo lập và phát triển TTNƠ đáp ứng sự phát triển KT-XH. Tuy nhiên, TTNƠ trên địa bàn TPHN đang còn nhiều bất cập về cơ cấu chủ thể nguồn cung, loại hình căn hộ, diện tích căn hộ và vị trí địa lý; cơ cấu cầu về nhà ở cả về phân khúc hàng hóa nhà ở, diện tích căn hộ cũng như cơ cấu về giá cả còn nhiều bất hợp lý, chưa tạo được sự ăn khớp giữa cung, cầu; tính thanh khoản của thị trường thấp, phân khúc thị trường nhà cao cấp dư cung lớn, trong khi đó sự thiếu hụt cung phân khúc nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội là khá lớn.... Điều này đòi hỏi TPHN phải cơ cấu lại TTNƠ, nhằm khai thác có hiệu quả các nguồn lực, lợi ích các chủ thể tham gia thị trường được đảm bảo, cơ cấu thị trường cân đối, hợp lý để TTNƠ Thành phố phát triển nhanh và bền vững, góp phần thúc đẩy KT-XH của Thành phố đáp ứng yêu cầu xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại. Vì vậy, tác giả chọn “Cơ cấu lại thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội ” làm Luận án Tiến sĩ kinh tế và đây là đề tài có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn về cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN; trên cơ sở đó đề xuất quan điểm và giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030. Nhiệm vụ nghiên cứu Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài. Làm rõ những vấn đề lý luận về cơ cấu thị trường nhà ở, cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN, kinh nghiệm cơ cấu lại TTNƠ của các thành phố trực thuộc trung ương trong nước và rút ra bài học cho thành phố Hà Nội. Đánh giá thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, chỉ ra ưu điểm, hạn chế, nguyên nhân của ưu điểm, hạn chế và những vấn đề đặt ra cần tiếp tục giải quyết. Đề xuất quan điểm và giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Cơ cấu thị trường nhà ở. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Luận án tập trung nghiên cứu cơ cấu cung TTNƠ; cơ cấu cầu TTNƠ; cơ cấu giá cả TTNƠ. Đây là 3 yếu tố cơ bản của cơ cấu TTNƠ, sự vận động của 3 yếu tố này quyết định sự vận động cơ cấu TTNƠ. Luận án chỉ nghiên cứu TTNƠ sơ cấp: Thị trường nhà ở chung cư, thị trường nhà ở xã hội. Đây là những TTNƠ chính thức do nhà nước kiểm soát. Luận án không nghiên cứu TTNƠ phi chính thức, TTNƠ ngách. Về không gian: Luận án nghiên cứu TTNƠ trên địa bàn TPHN. Về thời gian: Luận án nghiên cứu khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng TTNƠ trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020. Đề xuất quan điểm, giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030. 4. Cơ sở lý luận, thực tiễn và phương pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận Luận án được nghiên cứu dựa trên cơ sở quan điểm của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chủ trương của Đảng, nhà nước ta về TTBĐS, TTNƠ. Cơ sở thực tiễn Luận án dựa vào kết quả khảo sát kinh nghiệm cơ cấu lại TTNƠ của các thành phố trực thuộc trung ương trong nước, thực tiễn cơ cấu TTNƠ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thông qua phân tích, tổng hợp các kết quả số liệu thống kê, các báo cáo tổng kết của Chính phủ, của Ủy ban nhân dân, báo cáo tổng kết của các sở, ban, ngành TPHN về tình hình phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Kế thừa có chọn lọc các nhận định, đánh giá và số liệu, kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã được công bố có liên quan đến đề tài. Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử: Đây là phương pháp được sử dụng trong toàn bộ nội dung của luận án, nhằm xây dựng cơ sở lý luận cơ cấu TTNƠ, thực tiễn, đề xuất quan điểm, giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030. Nhưng tập trung nhiều ở chương 2, 3, 4. Phương pháp trừu tượng hóa khoa học: Được sử dụng trong toàn bộ luận án, tập trung chủ yếu ở chương 2, 3, 4 của luận án. Theo đó, trong chương 2, sử dụng phương pháp trừu tượng hóa khoa học trong xác định nội dung và các yếu tố tác động đến cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN; tập trung khảo sát kinh nghiệm cơ cấu lại TTNƠ của các thành phố trực thuộc trung ương trong nước để rút ra bài học kinh nghiệm cho cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN. Trong chương 3, phần đánh giá thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, tập trung nghiên cứu các hiện tượng mang tính tiêu biểu và phổ biến trong cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN. Trong chương 4, tác giả đề xuất các quan điểm và những giải pháp nhằm thúc đẩy cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN trong thời gian tới nhanh chóng, hiệu quả. Phương pháp phân tích - tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng phổ biến ở chương 2 và chương 3. Trong chương 2, trên cơ sở các dữ liệu thu thập được thông qua các văn bản, tài liệu có liên quan đến cơ cấu TTNƠ, tác giả tiến hành phân tích, tổng hợp để xây dựng khung lý luận về cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN. Trong chương 3, trên cơ sở những dữ liệu định lượng tổng hợp từ các báo cáo, thống kê của Chính phủ, Bộ kế hoạch và Đầu tư, Bộ xây dựng... từ quá trình khảo sát thực tế cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN, tác giả tiến hành phân tích và tổng hợp để minh chứng, làm rõ những nhận định, đánh giá được đưa ra trong luận án. Phương pháp thống kê - so sánh: Phương pháp này được sử dụng ở chương 1 và chương 3 của luận án. Trên cơ sở thống kê các số liệu cơ cấu TTNƠ, TTBĐS của một số nước, tác giả sử dụng phương pháp so sánh thực tiễn cơ cấu thị trường nhà ở trên địa bàn TPHN trong khoảng thời gian luận án khảo sát với tiêu chí đánh giá, để làm rõ ưu điểm, hạn chế trong cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN. Phương pháp lô gic kết hợp lịch sử: Được sử dụng trong toàn bộ luận án. Ở chương 1, luận án sử dụng phương pháp lôgic kết hợp lịch sử để tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài theo từng cụm nội dung và tiến trình thời gian công bố. Trong chương 2, chương 3 và chương 4, sử dụng phương pháp này để khái quát các ưu điểm, hạn chế, quan điểm, giải pháp thành các luận điểm, sau đó minh chứng, luận giải, làm rõ các luận điểm đó. 5. Những đóng góp mới của luận án Thiết lập khung lý luận về TTNƠ, cơ cấu và cơ cấu lại TTNƠ, xây dựng quan niệm, xác định nội dung, tiêu chí đánh giá và phân tích các yếu tố tác động đến cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN; Khái quát và chỉ ra những mâu thuẫn phản ánh thực trạng cơ cấu TTNƠ trên địa bàn TPHN giai đoạn 2016 - 2020; Đề xuất các giải pháp đồng bộ và có tính hệ thống nhằm cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN đến năm 2030. 6. Ý nghĩa lý luận, thực tiễn luận án Góp phần làm sâu sắc thêm những vấn đề lý luận và thực tiễn về cơ cấu TTNƠ và cơ cấu lại TTNƠ trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. Kết quả nghiên cứu của luận án có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, giảng dạy môn Kinh tế chính trị học Mác-Lênin ở các học viện, trường đại học trong và ngoài Quân đội; đồng thời có thể là tài liệu tham khảo trong xác định chủ trương, giải pháp cơ cấu lại TTNƠ trên địa bàn TPHN trong thời gian tới. 7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án có kết cấu gồm 4 chương, 10 tiết. Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1. Các công trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở và cơ cấu thị trường nhà ở 1.1.1. Các công trình khoa học nước ngoài nghiên cứu về nhà ở, thị trường nhà ở I-Chun Tsai, Chien-Wen Peng (2011), Bubbles in the Taiwan housing marketkhoảng The determinants and effects (Bong bóng trên thị trường nhà ở Đài Loan yếu tố quyết định và ảnh hưởng) [99]. Các tác giả đã nghiên cứu giá nhà ở trên bốn thành phố của Đài Loan. Quá trình kiểm tra dữ liệu bảng điều khiển được sử dụng để xác định xem sự biến đổi của giá nhà với thu nhập hộ gia đình và tiền thuê nhà. Quá trình này thể hiện chỉ báo bong bóng TTNƠ Đài Loan. Mối quan hệ của thị trường với tỷ lệ thế chấp, cung tiền, tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ quyền sở hữu nhà và chi phí người dùng cho nhà ở cũng được phân tích. Kết quả cho thấy chính sách về tiền, tác động đến cung nhà ở Đài Loan tạo nên bong bóng trên TTNƠ. Do đó, chính sách tiền tệ mở rộng, dẫn đến đầu cơ và tỷ lệ thế chấp lớn. Việc phân tích mối quan hệ giữa tỷ lệ sở hữu nhà và chỉ báo bong bóng cho thấy bong bóng trên TTNƠ khiến việc sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn. Bong bóng nhà ở đẩy giá nhà cao hơn là một gánh nặng đối với công chúng, làm giảm tiêu thụ các hàng hóa khác để chi phí nhà ở cao hơn, làm giảm chất lượng cuộc sống của họ. Justyna Brzezicka, Radoslaw Wisniewski, Marta Figurska (2018), Disequilibrium in the real estate market: Evidence from Poland (Mất cân bằng trên TTBĐS: bằng chứng từ Ba Lan) [101]. Các tác giả phân tích TTBĐS nhà ở Ba Lan, tập trung vào cung, cầu TTBĐS được đánh giá theo hai cách tiếp cận riêng biệt. Kết quả cho thấy: 1) có sự mất cân bằng dài hạn trên TTBĐS Ba Lan, 2) sự hiện diện của hệ thống các quá trình với độ trễ thời gian biểu hiện trong giá, 3) ảnh hưởng của thông tin lên số lượng giao dịch. Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng TTBĐS có thể tạo ra bong bóng giá đầu cơ, cú sốc nhu cầu và giá cả không phải là nguyên nhân duy nhất đằng sau tăng số lượng giao dịch. Thông tin đóng một vai trò quan trọng trong quá trình TTBĐS hoạt động trong thời kỳ bong bóng giá, để xác định các thông tin được gây ra bởi các hành vi hợp lý hay không hợp lý và liệu chúng có hậu quả tích cực hoặc tiêu cực. Như vậy rõ ràng thông tin đã tác động và làm mất cân bằng trên TTBĐS Ba Lan. Roberto Dieci, Noemi Schmitt, Frank Westerhoff (2018), Interactions between stock, bond and housing markets (Tương tác giữa thị trường cổ phiếu, trái phiếu và thị trường nhà ở) [106]. Các tác giả đã nghiên cứu phát triển mô hình trong đó các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường cổ phiếu, trái phiếu và nhà ở. Khi phân tích động lực thị trường chứng khoán và nhà ở, xuất hiện chu kỳ phản nhau, nếu các nhà đầu tư phản ứng mạnh mẽ với xu hướng giá của thị trường, thì xu hướng chuyển sự nhiệt tình của nhà đầu tư từ thị trường đầu cơ này sang thị trường đầu cơ khác. Thị trường chứng khoán và nhà ở đã cho thấy những động lực bùng nổ và phá sản đáng kể với những hậu quả nghiêm trọng đối với các nhà đầu tư trong quá khứ. Mục tiêu của quá trình phân tích là điều tra hoạt động của thị trường chứng khoán và nhà ở và mối tương tác giữa chúng. Trong mô hình này, các nhà đầu tư có thể tham gia vào cổ phiếu, trái phiếu và TTNƠ. Thị trường trái phiếu đảm bảo lợi nhuận an toàn cho các nhà đầu tư. Các quyết định tham gia thị trường của nhà đầu tư phụ thuộc vào xu hướng, định giá nhà ở của thị trường. Các nhà đầu tư đưa ra lựa chọn hành vi về thị trường nào trong số ba thị trường mang lại cho họ cơ hội “đầu tư tốt nhất”, điều đó cho thấy giá thị trường chứng khoán và nhà ở phụ thuộc tích cực vào nhu cầu thị trường, sự tham gia của thị trường chứng khoán và nhà ở. Phân tích này cho thấy, mối quan hệ tương tác giữa thị trường cổ phiếu, trái phiếu và TTNƠ rất nhạy cảm và chặt chẽ với nhau. Hanming Fang, Quanlin Gu, Li-An Zhou (2019), The gradients of power: Evidence from the Chinese housing market (Các mức độ quyền lực bằng chứng từ thị trường nhà ở Trung Quốc) [96]. Việc phân tích về thị trường nhà ở Trung Quốc, đã cho thấy giá thuê nhà liên quan đến quyền lực của chính phủ. Kết quả thực nghiệm cho thấy các cấp độ quyền lực theo thứ bậc và địa lý rất quan trọng. Các tác giả đã phân tích để đo lường đặc lợi của quyền lực quan liêu, sử dụng chênh lệch giá do người mua quan liêu và người mua không quan liêu trả trên TTNƠ. Thấy rằng giá nhà ở mà những người mua quan liêu phải trả trung bình thấp hơn 1,05 điểm phần trăm so với người mua không quan liêu. Hơn nữa, tiền thuê nhà của các quan chức giảm xuống, khi các quan chức mua căn hộ ở các thành phố trong tỉnh của họ, chiết khấu giá giảm 0,9 điểm phần trăm so với chiết khấu giá (khoảng 1,24%); và nếu họ mua ở các tỉnh khác thì về cơ bản họ không được hưởng chiết khấu về giá. Những gợi ý rằng giá trị thị trường của quyền lực chính phủ tương đối được bản địa hóa. Nghiên cứu làm sáng tỏ sự hiểu biết về sự vận hành của quyền lực trong tác động qua lại giữa chính phủ và TTNƠ khi nhà nước pháp quyền quản lý không hiệu quả TTNƠ. Xiangfei Li, Minghan Sun, Kees Boersma (2019), Policy Spillover and Regional Linkage Characteristics of the Real Estate Market in China’s Urban Agglomerations (Các đặc điểm lan tỏa chính sách và liên kết khu vực trong đô thị của TTBĐS Trung Quốc) [109]. Nghiên cứu này xác định tác động lan tỏa của các quy định về chính sách do các thành phố trung tâm đưa ra đối với các thành phố xung quanh dựa trên đặc điểm liên kết khu vực của TTBĐS Trung Quốc. Quá trình giao dịch nhà ở với sự biến động và hiệu ứng lan tỏa do chính sách điều tiết của thành phố trung tâm được mô phỏng bởi sự tích hợp mô hình phân tích không gian và thời gian. Các kết quả cho thấy (1) sự lan tỏa chính sách của các thành phố trung tâm hiệu quả đáng kể, trong đó các chính sách giới hạn mua nhà và giới hạn tín dụng đã có ảnh hưởng nhất; (2) mối liên kết khu vực của TTBĐS ở Bắc Kinh yếu hơn, nhưng chính sách điều tiết thị trường và thuế của các thành phố trung tâm có sức lan tỏa với hiệu ứng nhất định; (3) có sự khác biệt đáng kể về tác động lan tỏa của các loại chính sách khác nhau trong các đô thị khác nhau; (4) nói chung, chính sách lan tỏa của các thành phố trung tâm thường làm giảm thay đổi đặc điểm liên kết của TTBĐS khu vực. Tóm lại, sự lan tỏa chính sách và liên kết khu vực trong đô thị tác động rất lớn đến TTBĐS Trung Quốc. Hahn Shik Lee, Woo Suk Lee (2019), Cross-regional connectedness in the Korean housing market (Sự kết nối xuyên khu vực trong thị trường nhà ở Hàn Quốc) [95]. Các tác giả đã nghiên cứu cấu trúc liên kết mạng của TTNƠ Hàn Quốc bằng cách sử dụng phương pháp kết nối. Mối quan hệ cơ bản trong số nhiều sự kết hợp khác nhau của TTNƠ trong khu vực, Seoul là nhất tại thị trường tiềm năng ở Hàn Quốc. Bằng chứng cho thấy ở các thành phố lớn, khác nhau có các vùng lân cận khác nhau. Qua phân loại mặc dù Seoul vẫn là trung tâm của Hàn Quốc, TTNƠ các khu vực lân cận ngày càng trở nên có tiềm năng hơn so với các khu vực khác. Những mối liên hệ này cho thấy chính sách phát triển quốc gia cân bằng có thể đã thay đổi cơ chế truyền dẫn trên TTNƠ Hàn Quốc. Qua phân tích mức độ kết nối mạng giữa TTNƠ khu vực Hàn Quốc, sử dụng các chỉ số kết n