Luận án Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - Xã hội tại thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2018 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ HƯƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng để bảo vệ ở bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận án Nguyễn Thị Hương ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận án, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức tại Tổng cục Quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, các tổ chức và cá nhân đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án./. Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận án Nguyễn Thị Hương iii MỤC LỤC Trang Lời cam đoan .................................................................................................................... i Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ..................................................................................................... vi Danh mục bảng .............................................................................................................. vii Danh mục biểu đồ ........................................................................................................... ix Danh mục hình .................................................................................................................. x Trích yếu luận án ............................................................................................................ xi Thesis abstract ............................................................................................................... xiii Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 3 1.3. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 3 1.4. Những đóng góp mới của đề tài ............................................................................ 4 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................. 4 Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................. 5 2.1. Cơ sở lý luận liên quan đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ........ 5 2.1.1. Một số vấn đề liên quan đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ....... 5 2.1.2. Vai trò của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội .............................................. 9 2.1.3. Vai trò của tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ................................. 12 2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội .................................................................................................................. 14 2.2. Cơ sở thực tiễn về tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của một số nước trên thế giới và tại Việt Nam ................................................................. 26 2.2.1. Tạo quỹ đất của một số nước trên thế giới ......................................................... 26 2.2.2. Tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại Việt Nam ............................ 34 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................... 48 3.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................... 48 3.2. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 48 iv 3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 48 3.3.1. Điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ....................................................................................................... 48 3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ...... 48 3.3.3. Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên ....................................................................................................... 48 3.3.4. Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ................................................................................................ 49 3.3.5. Đánh giá những mặt đạt được và tồn tại của công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ................................................................................................ 49 3.3.6. Đề xuất giải pháp cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ............ 49 3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 49 3.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .................................. 49 3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 49 3.4.3. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu sơ cấp................................................. 50 3.4.4. Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu ................................................. 50 3.4.5. Phương pháp SWOT ........................................................................................... 54 Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................... 56 4.1. Điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ....................................................................................................... 56 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Thái Nguyên ................................................. 56 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên .................... 59 4.1.3. Đánh giá chung những thuận lợi, khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ......................... 64 4.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ...... 65 4.2.1. Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Thái Nguyên ................ 65 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai tại thành phố Thái Nguyên ...................................... 68 4.3. Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên ....................................................................................................... 74 4.3.1. Khái quát công tác tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên .............................. 74 4.3.2. Kết quả tạo quỹ của thành phố Thái Nguyên ...................................................... 82 v 4.3.3. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên .............................................................. 102 4.4. Nhu cầu và khả năng tạo quỹ đất để phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên .............................................................................................. 118 4.4.1. Nhu cầu tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên đến năm 2035 ..................... 118 4.4.2. Khả năng tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên đến năm 2035 ................... 121 4.5. Đánh giá mặt đạt được, tồn tại của công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .............................................................................................. 128 4.5.1. Những mặt đạt được ......................................................................................... 128 4.5.2. Những tồn tại .................................................................................................... 129 4.6. Đề xuất giải pháp cho công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên .......... 131 4.6.1. Nhóm giải pháp về tài chính ............................................................................. 131 4.6.2. Nhóm giải pháp về chính sách .......................................................................... 133 4.6.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch .......................................................................... 135 4.6.4. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện ............................................................... 136 4.6.5. Nhóm giải pháp khác ........................................................................................ 137 Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................... 139 5.1. Kết luận ............................................................................................................. 139 5.1. Kiến nghị ........................................................................................................... 139 Danh mcông trình đã công bố có liên quan đến luận án .............................................. 142 Tài liệu tham khảo ........................................................................................................ 143 Phụ lục .......................................................................................................................... 151 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt AN, QP An ninh, quốc phòng ATGT An toàn giao thông BCHTW Ban chấp hành Trung ương BĐS Bất động sản CCN Cụm công nghiệp CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH Công nghiệp hóa CS Cộng sự EFA Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Anlysis) GPMB Giải phóng mặt bằng GPMB&QLDA Giải phóng mặt bằng và Quản lý dự án HĐH Hiện đại hóa KCN Khu công nghiệp KDC Khu dân cư KĐT Khu đô thị KKT Khu kinh tế NSNN Ngân sách nhà nước PTQĐ Phát triển quỹ đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TTBĐS Thị trường bất động sản TN&MT Tài nguyên và Môi trường TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC BẢNG TT Tên bảng Trang 2.1. Các tổ chức làm nhiệm vụ tạo quỹ đất của tỉnh Thái Nguyên năm 2017 ........... 45 3.1. Chỉ số đánh giá của thang đo .............................................................................. 52 3.2. Ký hiệu các biến dùng trong đánh giá công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên ....................................................................................................... 53 4.1. Tăng trưởng kinh tế của thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2004-2015 ........................................................................................................... 60 4.2. Cơ cấu kinh tế của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015 .................... 61 4.3. Thay đổi về đơn vị hành chính của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015 ......................................................................................................... 63 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Thái Nguyên.......................... 69 4.5. Quỹ đất phân theo đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Thái Nguyên năm 2016 ............................................................................................................. 71 4.6. Kết quả tạo quỹ đất để phát triển các khu dân cư, khu đô thị của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ................................................................... 85 4.7. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 .................................................. 86 4.8. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ........................................................................... 87 4.9. Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ........................................................................... 90 4.10. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng công trình giao thông của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ........................................................................... 91 4.11. Kết quả tạo quỹ đất xây dựng công trình công cộng khác của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ................................................................... 92 4.12. Kết quả tạo quỹ đất an ninh, quốc phòng của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ................................................................................................ 94 4.13. Kết quả tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang và nghĩa địa của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 – 2015 ....................... 96 viii 4.14. Kết quả tạo quỹ đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015 ............................................................ 97 4.15. Kết quả tạo quỹ đất một số CCN trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2004 – 2015 ................................................................................................ 99 4.16. Kết quả kiểm định chất lượng thang đo Cronbach’s Alpha cho yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất ....................................................................................... 111 4.17. Mức độ giải thích của các biến quan sát ........................................................... 112 4.18. Ma trận nhân tố xoay của các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất ..................... 113 4.19. Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbach’s Alpha và EFA của các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất ............................................................................ 114 4.20. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên .............................................................................................................. 115 4.21. Chỉ số đánh giá của các yếu tố đến công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên .............................................................................................................. 116 4.22. Dự kiến kinh phí tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đến năm 2035 .................................................................................................................. 124 4.23. Đánh giá các đơn vị sự nghiệp công làm nhiệm vụ tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên bằng phương pháp SWOT ......................................... 127 ix DANH MỤC BIỂU ĐỒ TT Tên biểu đồ Trang 2.1. Biến động quỹ đất phi nông nghiệp của Việt Nam, giai đoạn 2005-2014 ........... 14 4.1. GDP bình quân đầu người của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004-2015 ......... 60 4.2. Biến động một số quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004 - 2015 ..... 73 4.3. Biến động các loại đất chính tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2004- 2015 ............................................................................................................ 74 4.4. Ý kiến của người có đất bị thu hồi về chính sách hỗ trợ, ổn định đời sống ....... 104 4.5. Ý kiến của tổ chức sử dụng đất đối với việc hiểu biết chính sách pháp luật về đất đai ............................................................................................................ 104 4.6. Ý kiến so sánh của người dân có đất bị thu hồi về giá đất tính bồi thường với giá đất thị trường .......................................................................................... 109 4.7. Ý kiến so sánh của người dân không bị thu hồi về giá đất tính bồi thường với giá đất thị trường .......................................................................................... 109 4.8. So sánh kinh phí phục vụ tạo quỹ đất của các đơn vị sự nghiệp công tại thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2015...................................................... 122 4.9. So sánh kết quả tạo quỹ đất của các đơn vị sự nghiệp công trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 - 2015...................................................... 125 x DANH MỤC HÌNH TT Tên hình Trang 2.1. Quá trình luân chuyển sử dụng đất ....................................................................... 25 3.1. Sơ đồ nghiên cứu ................................................................................................... 52 4.1. Sơ đồ thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ................................................ 57 4.2. Tổ chức sự nghiệp làm nhiệm vụ tạo quỹ đất của thành phố Thái Nguyên .......... 75 4.3. Nhà nước thu hồi đất để giao/cho thuê thực hiện dự án đầu tư tại thành phố Thái Nguyên .......................................................................................................... 78 4.4. Khái quát công tác tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên .................................. 81 xi TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Tên tác giả: Nguyễn Thị Hương Tên Luận án: Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến tạo quỹ đất tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên; - Đề xuất các giải pháp khi thực hiện tạo quỹ đất nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu thường dùng trong nghiên cứu của ngành quản lý đất đai như: (1) Điều tra và thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp từ các cơ quan. (2) Chọn điểm nghiên cứu. (3) Đi