Luận án Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÙI THẾ HÙNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2024 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÙI THẾ HÙNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 9 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. Nguyễn Thị Dung 2. PGS.TS Vũ Quang HÀ NỘI - 2024 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN ÁN Bùi Thế Hùng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN 9 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 9 1.1. Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 1.2. Nhóm công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện 15 1.3. Nhóm công trình nghiên cứu về hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện 21 1.4. Đánh giá kết quả nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục phân tích, tìm hiểu 25 2. Cơ sở lý thuyết của luận án 28 2.1. Lý thuyết nghiên cứu 28 2.2. Các giả thuyết nghiên cứu 31 2.3. Câu hỏi nghiên cứu 32 2.4. Về hướng tiếp cận của luận án và các phương pháp nghiên cứu 33 Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 34 1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34 1.1.1. Cơ sở của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34 1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 36 1.1.3. Yêu cầu đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 48 1.1.4. Vai trò, ý nghĩa, mục đích của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 1.1.5. Hậu quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 55 1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58 1.2.2. Cấu trúc nội dung pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 63 1.2.3. Tiêu chí đánh giá pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 64 1.2.4. Các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 68 1.2.5. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 72 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 79 2.1. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79 2.1.1. Về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 79 2.1.2. Về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 82 2.1.3. Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 83 2.1.4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 85 2.1.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 87 2.1.6. Về thủ tục hành chính và thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 106 2.1.7. Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 115 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Hà Nội 118 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội và sự tác động đến việc thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 118 2.2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội 127 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP TỔ CHỨC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 139 3.1. Định hướng về tổ chức triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 139 3.2. Giải pháp soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành chế định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 và nâng cao hiệu quả thực hiện tại thành phố Hà Nội 145 3.2.1. Nhóm giải pháp soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành chế định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 145 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện Luật Đất đai năm 2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 150 KẾT LUẬN 163 DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 167 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 168 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NCS : Nghiên cứu sinh QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và môi trường UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu Tên bảng Trang bảng 3.1 Vị trí địa lý thành phố Hà Nội 119 3.2 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Hà Nội năm 2016 122 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Công cuộc đổi mới đất nước do Đảng ta khởi xướng, lãnh đạo với trọng tâm cải cách quyền sở hữu tài sản, tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu tài sản nói chung và quyền của người sử dụng đất đối với đất đai nói riêng. Trong lĩnh vực đất đai, quyền của người sử dụng đất đối với đất đai từng bước được xác lập nhằm giải phóng mọi năng lực sản xuất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Điều này có được từ sự tổng kết, đúc rút thực tiễn kinh nghiệm “khoán hộ” (hợp tác xã giao khoán đất đai của tập thể cho hộ gia đình xã viên sử dụng và thu sản phẩm) được thực hiện tại huyện Vĩnh Bảo (thành phố Hải Phòng), tỉnh Vĩnh Phú (cũ) và một số địa phương khác đã mang lại hiệu quả kinh tế rõ rệt. Người nông dân phấn khởi, yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất nâng cao năng suất lao động và tạo ra nhiều sản phẩm nông sản không chỉ đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia mà còn dành một số lượng đáng kể cho xuất khẩu. Dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai bằng một trong các phương thức là trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất). Người sử dụng đất không chỉ có quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai mà còn được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, QSDĐ mang một nội dung mới và mở rộng nội hàm. Nó không chỉ là quyền của chủ sở hữu đất đai hoặc được chủ sở hữu trao quyền cho người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng đất đai mà trở thành một quyền tài sản được trị giá thành tiền đem trao đổi trên thị trường; được sử dụng làm tài sản đảm bảo trong quan hệ vay vốn với các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng hay đem góp vốn liên doanh để đầu tư, sản xuất - kinh doanh... Một khi QSDĐ trở thành quyền về tài sản có giá trị thì vấn đề bảo hộ bằng pháp luật được người sử dụng đất rất quan tâm và có ý nghĩa rất quan trọng. Để biến đất đai thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn phát triển đất nước thì việc xác lập, công nhận, bảo hộ quyền tài sản về đất đai của người sử dụng đất mang tính quyết định. Nhận thức sâu sắc ý nghĩa, tầm quan trọng của vấn đề này, pháp luật đất đai quy định các bảo đảm của Nhà nước đối với QSDĐ mà một trong các bảo đảm này là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); GCNQSDĐ, quyền sở hữu 2 nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là GCNQSDĐ) cho người sử dụng đất. Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có những quy định về cấp GCNQSDĐ tạo cơ sở pháp lý cho việc xem xét, công nhận tính hợp pháp của QSDĐ của người sử dụng đất đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, hiệu quả. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện các quy định về cấp GCNQSDĐ còn chưa xử lý được một số tình huống thực tế sử dụng đất đặt ra như chưa quy định về cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài trước ngày 01/7/2014 nhưng không có giấy tờ về đất đai hoặc cấp GCNQSDĐ đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất đai theo hình thức giấy tờ “viết tay”; cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư. Một số vấn đề mới phát sinh về cấp GCNQSDĐ trong bối cảnh đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ ở nước ta hiện nay chưa được pháp luật đất đai hiện hành quy định cụ thể, đầy đủ như vấn đề tích hợp thông tin đất đai, thông tin về cấp GCNQSDĐ với hệ thống cơ sở dữ liệu dân cư; vấn đề cấp GCNQSDĐ đối với đất lấn biển; đất sử dụng đa mục đích v.v... Để xây dựng, bổ sung các quy định về cấp GCNQSDĐ đối với những trường hợp này đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn cần có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật hiện hành về cấp GCNQSDĐ cho dù chế định này đã có nhiều công trình nghiên cứu được công bố. Hà Nội với vị trí địa chính trị đặc biệt, là Thủ đô của nước Việt Nam. Nơi đây là trung tâm đầu não chính trị của đất nước và là một trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục, thương mại và du lịch lớn nhất của khu vực phía Bắc. Cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, Thủ đô Hà Nội có tốc độ phát triển kinh tế cao nhất cả nước. Chính vì vậy, sức hấp dẫn, sức hút của Hà Nội rất lớn, lượng người từ các địa phương khác đổ về Hà Nội làm việc, sinh sống ngày một gia tăng. Điều này đặt ra yêu cầu về nhà ở tại Hà Nội rất lớn. Nhiều khu đô thị mới, khu chung cư mới đã và đang hình thành. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng quyết định đầu tư thực hiện dự án; bởi tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh của Hà Nội. Các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp được hình thành... Thực tế đó tạo thách thức, áp lực lớn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Để từng bước đưa công tác quản lý đất đai của Thủ đô Hà Nội đi vào nề nếp thì một trong 3 những nội dung trọng tâm được Thành ủy và Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội xác định là đẩy nhanh quá trình hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với việc ban hành Chỉ thị số 09/TU năm 2016 của Thành ủy Hà Nội. Tuy nhiên, do trước đây việc quản lý đất đai chưa hiệu quả, hồ sơ, bản đồ địa chính chưa đồng bộ và cập nhật thường xuyên thông tin đất đai, nguồn gốc sử dụng đất, những biến động đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... đã gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ; đồng thời, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Nội. Mặt khác, Luật Thủ đô năm 2012 chưa thể hiện rõ cơ chế đặc thù trong quản lý và sử dụng đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng trên địa bàn Thủ đô. Việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Hà Nội vẫn tuân thủ nguyên tắc, đối tượng, điều kiện, thẩm quyền; trình tự, thủ tục do pháp luật đất đai quy định... Trong khi đó, về phía người dân có mong muốn được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản hợp pháp đối với đất đai thông qua việc được cấp GCNQSDĐ đặt trong bối cảnh giá đất tại Hà Nội (đặc biệt tại các quận trung tâm) không ngừng tăng lên đến vài trăm triệu; thậm chí lên đến 1 tỷ đồng/m 2. Trong những năm gần đây, công tác thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội đã đạt được một số kết quả tích cực; số lượng người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ năm sau cao hơn năm trước song vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của xã hội. Vậy đâu là nguyên nhân gây trở ngại, làm chậm tốc độ, hiệu quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Hà Nội. Để trả lời câu hỏi trên và áp dụng đúng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về cấp GCNQSDĐ; tránh sai sót, vi phạm... thì việc nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại Hà Nội là cần thiết và có ý nghĩa lý luận, thực tiễn đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang được nghiên cứu, sửa đổi. Do vậy, nghiên cứu sinh (NCS) lựa chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội” làm luận án tiến sĩ luật học. Kết quả của luận án góp phần hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài luận án là đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể cơ bản như sau: - Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích, luận giải một số nội dung cụ thể gồm: Khái niệm và đặc điểm của việc cấp GCNQSDĐ; mục đích, ý nghĩa của việc cấp GCNQSDĐ; yêu cầu của việc cấp GCNQSDĐ; các phương thức cấp GCNQSDĐ; hậu quả pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ... - Nghiên cứu lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ với việc phân tích các nội dung cơ bản gồm: Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; cấu trúc nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ; yêu cầu đối với pháp luật về cấp GCNQSDĐ; các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; tìm hiểu pháp luật về cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam... - Nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành chế định pháp luật này tại thành phố Hà Nội để chỉ ra kết quả đạt được; hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân. - Đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội. 3. Phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai nói chung và chính sách, pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta; - Nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về cấp GCNQSDĐ; - Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật, cơ sở lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ. - Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam v.v... 5 3.2. Phạm vi nghiên cứu Pháp luật về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS), pháp luật về đăng ký tài sản, pháp luật về quy hoạch... Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận án tiến sĩ luật, NCS giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số nội dung cụ thể sau: - Giới hạn về nội dung. Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tập trung vào một số vấn đề cụ thể gồm: i) Đối tượng được cấp GCNQSDĐ; ii) Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ; iii) Điều kiện cấp GCNQSDĐ; iv) Thẩm quyền cấp, đính chính GCNQSDĐ; v) Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ; vi) Vấn đề tài chính khi cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, đối tượng được cấp GCNQSDĐ là người sử dụng đất, bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất... Luận án giới hạn đối tượng được cấp GCNQSDĐ đề cập trong các chương là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. - Giới hạn về không gian. Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Giới hạn về thời gian. Nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội từ năm 2013 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu luận án, NCS sử dụng phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin được sử dụng để nghiên cứu nguồn gốc, bản chất của cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; nghiên cứu lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; mối quan hệ giữa pháp luật về cấp GCNQSDĐ với pháp luật về đăng ký đất đai; pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; pháp luật về chuyển QSDĐ; pháp luật về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ... 6 - Bên cạnh đó, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: i) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp hệ thống được sử dụng để nghiên cứu toàn bộ các chương của luận án bao gồm Chương 1. Lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; Chương 2. Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện tại Hà Nội; Chương 3. Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội. ii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá... được sử dụng trong nội dung phần tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của luận án. Đánh giá nhóm công trình nghiên cứu lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ; nhóm công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện; nhóm công trình nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện để nhận diện những kết quả đạt được; những vấn đề còn bỏ ngỏ mà bản luận án này tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu. iii) Phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu... được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ như giải mã khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, yêu cầu của cấp GCNQSDĐ; khái niệm, đặc điểm và cấu trúc nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ... iv) Phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội như tìm hiểu nội dung các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ... đánh giá sự tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Hà Nội đến việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; chỉ ra kết quả đạt được; những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân. v) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải... được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội. 5. Đóng góp mới về khoa học của luận án Kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan được công bố, luận án có những đóng góp mới thể hiện ở một số nội dung cụ thể như sau: - Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ dựa trên lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai; lý 7 thuyết về vật quyền; lý thuyết về QSDĐ là quyền về tài sản được pháp luật bảo hộ; lý thuyết về vai trò của pháp luật trong nền kinh tế thị trường... - Phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội nhằm nhận diện những điểm bất cập, mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định của pháp luật; đánh giá kết quả đạt được; những vướng mắc, tồn tại và nguyên nhân của quá trình thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội. - Dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn của Chương 1, Chương 2; luận án đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội. Luận án là chuyên khảo chuyên sâu nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội. Luận án là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ cho công tác xây dựng, soạn thảo pháp luật đất đai mà còn phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng. Hơn nữa, luận án còn là tài liệu chuyên khảo có giá trị cung cấp học liệu cho việc giảng dạy, học tập, nghiên cứu của các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta (đặc biệt là đào tạo chuyên ngành về pháp luật đất đai). 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án 6.1. Ý nghĩa lý luận Luận án làm rõ về mặt lý luận hoạt động cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích cơ sở của cấp GCNQSDĐ; giải mã nội hàm khái niệm cấp GCNQSDĐ, đặc điểm, ý nghĩa của cấp GCNQSDĐ; các hình thức cấp GCNQSDĐ; yêu cầu cấp GCNQSDĐ và hậu quả pháp lý của cấp GCNQSDĐ. Thông qua kết quả nghiên cứu về khía cạnh này cung cấp những kiến thức lý luận cơ bản về cấp GCNQSDĐ. Luận án phân tích một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp GCNQSDĐ với việc giải mã, luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; cấu trúc nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, yêu cầu, các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ của một số nước và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. Những kết quả nghiên cứu không chỉ góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ mà còn cung cấp cơ sở nền tảng lý luận để phân tích thực trạng pháp luật về cấp 8 GCNQSDĐ, đánh giá thực tiễn thực hiện tại Hà Nội; đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của luận án được rút ra từ những phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ thông qua các số liệu, vụ việc thực tế cụ thể của Hà Nội. Mặt khác, thông qua việc tìm hiểu thực tiễn thực hiện tại Hà Nội, luận án phát hiện, chỉ ra những điểm bất cập, chưa phù hợp với thực tế hoặc chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử về sử dụng đất cũng như nhận diện những điểm đặc thù trong quản lý và sử dụng đất của Hà Nội mà khi xây dựng pháp luật, các nhà làm luật cần phải tính đến. Trên cơ sở đó, luận án đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn sử dụng đất nói chung và của Hà Nội nói riêng. Đồng thời, luận án đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. Những đề xuất này được chắt lọc, đúc rút từ việc phân tích những vụ việc thực tiễn, những vướng mắc trong cấp GCNQSDĐ của Hà Nội. Vì vậy, có thể khẳng định nội dung của luận án nói chung và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội có giá trị thực tiễn. 7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của luận án, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án được kết cấu gồm 3 chương: Chương 1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chương 2. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội. Chương 3. Định hướng, giải pháp tổ chức triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện tại thành phố Hà Nội. 9 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Pháp luật về cấp GCNQSDĐ; GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai có nội dung phức tạp, được đổi mới thường xuyên cùng với sự phát triển của đất nước. Do đó, chế định này nhận được sự quan tâm nghiên cứu của đông đảo giới luật học nước ta. Ở nước ngoài, minh định và bảo hộ quyền sở hữu về tài sản nói chung và quyền sở hữu về tài sản đất đai nói riêng là vấn đề cốt lõi, có ý nghĩa quyết định nhằm tạo động lực để phát triển; vì vậy, có nhiều học giả quan tâm tìm hiểu đến việc bảo đảm quyền sở hữu đất đai dưới khía cạnh pháp lý thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất... (Certificate of Title) được công bố ở các góc độ khác nhau. Điều đó hoàn toàn có thể hiểu được, vì đất đai đối với mọi quốc gia đều có tầm quan trọng đặc biệt, vừa gắn liền với lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, vừa là nguồn lực có ý nghĩa sống còn của đất nước, vừa là tư liệu sản xuất, sinh hoạt của mọi người dân. Ở nước ta, Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và các bản hiến pháp sau này tiếp tục khẳng định nguyên tắc này. Vì vậy, trong hệ thống pháp luật nước ta, pháp luật về đất đai chiếm một vị trí quan trọng, thường xuyên được đổi mới, hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước. Trong gần 40 năm đổi mới, nước ta đã có tới 04 luật đất đai (bao gồm Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013) và Luật Đất đai (sửa đổi) sắp được Quốc hội khóa XV thông qua vào kỳ họp bất thường (từ ngày 15/01/2024 - ngày 18/01/2024) với hàng chục văn bản pháp luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành. Từ chỗ đất không có giá, qua quá trình đổi mới pháp luật, đất đã có giá, người sử dụng đất có rất ít quyền năng nay đã có nhiều quyền năng hơn về sử dụng đất... Các đổi mới đó đã tạo lập cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS ra đời và phát triển. Có thể nói trải qua gần 40 năm đổi mới, đất nước ta đã đạt được những thành tựu to lớn như ngày hôm nay có nguyên nhân từ sự đổi mới tư duy pháp lý về đất đai, đã trả lại những giá trị ban đầu vốn có của đất đai và trao cho người sử dụng đất được quyền làm chủ đối với đất đai; đồng thời, 10 Nhà nước có các bảo đảm pháp lý đối với QSDĐ mà một trong những đảm bảo pháp lý đó là cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất. Đi liền với quá trình đổi mới pháp luật về đất đai là sự trăn trở đầy trách nhiệm của giới khoa học với nhiều đề tài nghiên cứu, luận án tốt nghiệp các cấp học (cử nhân, thạc sĩ, tiến sĩ) và nhiều công trình khoa học đã được công bố. Trong đó có khá nhiều công trình nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ. Đó là thuận lợi lớn đối với NCS. Việc nghiên cứu các công trình khoa học có liên quan mật thiết đến đề tài luận án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Bởi vì đó là tiền đề cho quá trình thực hiện luận án, là cơ sở để đánh giá, tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực tiễn đã được nghiên cứu, những vấn đề còn bỏ ngỏ, là những gợi mở có tính định hướng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo, mà luận án cần tập trung giải quyết. Trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu, NCS nhận thấy có một số công trình nghiên cứu nổi bật, có liên quan mật thiết đến đề tài luận án sau đây. 1.1. Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất i) Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Nội dung cuốn sách đề cập cơ sở khoa học, thực tiễn đổi mới quan hệ sở hữu đất đai; bản chất và nội dung sự vận động quan hệ ruộng đất trong cơ chế mới; sự vận động của quan hệ ruộng đất với quá trình phát triển nông nghiệp hàng hóa, công nghiệp hóa, đô thị hóa; một số vấn đề về tiếp tục đổi mới và hoàn thiện quan hệ sở hữu đất đai trong bối cảnh sửa đổi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 2003. Các tác giả đã nghiên cứu, lý giải cơ sở của việc đổi mới quan hệ đất đai ở nước ta; sự vận động của các quyền của quan hệ sở hữu đất đai trong cơ chế thị trường dẫn đến việc pháp luật thừa nhận và mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất. Mặt khác, trong điều kiện của quá trình phát triển nông nghiệp hàng hóa, đô thị hóa và công nghiệp hóa đặt ra những yêu cầu đổi mới quan hệ sở hữu đất đai đặt trong sự vận động của quan hệ ruộng đất. Các khuyến nghị tiếp tục đổi mới và hoàn thiện quan hệ sở hữu đất đai trong bối cảnh sửa đổi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 2003; trong đó, đáng chú ý là khuyến nghị xác lập và bảo hộ QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... Vấn đề GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ là một nội dung được phân tích, đề cập khá mờ nhạt trong cuốn sách này. Điều này là dễ hiểu; bởi các tác giả tập trung phân tích, luận giải quá trình đổi mới quan hệ sở hữu đất 11 đai ở nước ta dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn mà không đi sâu nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSDĐ dưới góc độ pháp lý. ii) Ủy ban Thường vụ Quốc hội - Viện Nghiên cứu Lập pháp & Viện Rosa Luxem burg (Cộng hòa Liên bang Đức) (2011), Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Kỷ yếu Hội thảo), Nxb Lao động, Hà Nội Cuốn sách tập hợp các bài viết về quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta; một số vấn đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; một số vấn đề về hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam; vai trò của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.... Kết quả nghiên cứu của các tác giả cung cấp cho NCS những hiểu biết, kiến thức khá toàn diện về quá trình đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Đặt trong tổng thể của vấn đề nghiên cứu thì nội dung các trang viết về cấp GCNQSDĐ chiếm vị trí rất khiêm tốn; thậm chí là mờ nhạt, thiếu đầy đủ, sâu sắc, toàn diện. Tiếp cận cuốn sách này, NCS nhận thấy có không nhiều bài viết phân tích, tìm hiểu trực tiếp đến việc cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ. iii) S. Rowton Simpson, Land, Law and Registration (Lon don: Cambridge University Press, 1980) Cuốn sách phân tích về khái niệm, vai trò của đất đai đối với con người; quyền của con người đối với đất... Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ đất đai bằng pháp luật. Vai trò của pháp luật trong việc xác lập, bảo hộ quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất đối với đất đai. Thông qua nghiên cứu, S. Rowton Simpson cung cấp thông tin về hệ thống đăng ký đất đai ở Anh; đánh giá, nhận xét về cơ chế hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai trong việc xác nhận các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản đất đai. Với việc tiếp cận nội dung của cuốn sách này, người đọc không chỉ hiểu biết về khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất đai; của pháp luật; của hệ thống đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói riêng mà còn nhận diện được mối quan hệ giữa đất đai, pháp luật, hệ thống đăng ký ở Anh. 12 Đặc biệt, những nghiên cứu, phân tích về hệ thống đăng ký đất đai không chỉ giúp NCS hiểu được vai trò, đặc điểm, hệ thống tổ chức, cơ chế vận hành mà còn thấy rõ một trong những chức năng quan trọng, cơ bản của đăng ký đất đai là cung cấp thông tin, dữ liệu để Nhà nước công nhận quyền sở hữu đất đai của con người đối với thửa đất nhất định. Tuy nhiên, do chế độ sở hữu đất đai ở Anh có những điểm không giống với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Vì vậy, cuốn sách không nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất. Dẫu vậy, kết quả nghiên cứu của tác giả cung cấp thông tin bổ ích mang tính phổ quát để NCS tham khảo khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDD ở nước ta. iv) Vũ Văn Phúc (chủ biên) (2013), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội Cuốn sách tập hợp các bài viết phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay; luận giải, làm sáng tỏ mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2003; đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất. Trên cơ sở đó, các tác giả đề xuất giải pháp hoàn thiện về sở hữu, quản lý và sử dụng đất khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, cuốn sách không đi sâu nghiên cứu lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; đặc biệt không đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội để chỉ ra những kết quả đạt được; những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân. Đây là vấn đề mà cuốn sách này còn bỏ ngỏ và là nhiệm vụ mà luận án của NCS cần phải tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu. Dẫu vậy, nội dung cuốn sách cung cấp thông tin tham khảo bổ ích; xác lập thế giới quan toàn diện đặt trong mối quan hệ tổng thể về sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai ở nước ta hiện nay đối với NCS trong quá trình phân tích lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ trong Chương 1 của luận án. v) Nguyễn Quang Tuyến (2013), Những điểm mới trong nội dung các quy định về đất đai, tài nguyên và môi trường của Hiến pháp năm 2013 và vấn đề tổ chức triển khai thực hiện, Tạp chí Luật học - Đặc san tháng 9/2014 về Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bước tiến mới trong lịch sử lập hiến Việt Nam Nội dung bài viết chia làm hai phần: Phần 1. Đi sâu tìm hiểu những điểm mới trong nội dung các quy định về đất đai, tài nguyên và môi trường của Hiến pháp