Luận án Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỖ XUÂN TRỌNG PH¸P LUËT VÒ CHUYÓN NH¦îNG Dù ¸N §ÇU T¦ TRONG HO¹T §éNG KINH DOANH BÊT §éNG S¶N LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỖ XUÂN TRỌNG PH¸P LUËT VÒ CHUYÓN NH¦îNG Dù ¸N §ÇU T¦ TRONG HO¹T §éNG KINH DOANH BÊT §éNG S¶N Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 9 38 01 07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS Nguyễn Thị Nga 2. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. TÁC GIẢ LUẬN ÁN Đỗ Xuân Trọng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 9 1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài của luận án 9 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và chính sách quản lý, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản 9 1.1.2. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và pháp luật về kinh doanh bất động sản 14 1.1.3. Các công trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 18 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án 23 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 23 1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án 29 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án 30 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án 30 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu 32 Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 38 2.1. Lý luận về dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 38 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 38 2.1.2. Phân loại dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 44 2.1.3. Vai trò của dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 45 2.2. Lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 47 2.2.1. Sự cần thiết khách quan của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản 47 2.2.2. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 52 2.3. Lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 56 2.3.1. Sự cần thiết khách quan của pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 56 2.3.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 58 2.3.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 61 2.4. Thực tiễn pháp luật một số nước trên thế giới về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 64 2.4.1. Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật Trung Quốc 64 2.4.2. Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật của Ấn Độ 69 2.4.3. Chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo pháp luật của Singapore 74 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 78 3.1. Nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 79 3.1.1. Các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 79 3.1.2. Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 84 3.1.3. Quy định về thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 91 3.1.4. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 101 3.1.5. Các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 109 3.1.6. Xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 110 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 111 3.2.1. Những kết quả đạt được trong xây dựng và thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản 111 3.2.2. Những hạn chế bất cập trong xây dựng và thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong kinh doanh bất động sản 125 Chương 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 138 4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 138 4.2. Giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 143 4.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 143 4.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản 151 KẾT LUẬN 159 CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ Đà CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản DABĐS : Dự án bất động sản DAĐT : Dự án đầu tư GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDBĐS : Kinh doanh bất động sản M&A : Merger and Acquisitions (Mua bán & Sáp nhập) NCS : Nghiên cứu sinh QSDĐ : Quyền sử dụng đất TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang 3.1 Một số thương vụ điển hình trong năm 2014 113 3.2 Một số thương vụ chuyển nhượng trong lĩnh vực BĐS 2015 - 2016 115 3.3 Danh sách một số thương vụ trong quý I/2016 116 3.4 3 thương vụ M&A bất động sản nổi bật trong quý III/2016 117 DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu hình Tên hình Trang 3.1 Những thương vụ đầu tư nổi bật quý I năm 2016 116 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở Việt Nam, trước năm 1986 chỉ có hai thành phần kinh tế được công nhận chính thức, đó là kinh tế nhà nước và kinh tế tập thể. Đến Đại hội Đảng lần thứ VI (1986), khi bắt đầu bước vào xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước chính thức xác nhận các thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh và khu vực tập thể cùng với bộ phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần đó và các thành phần kinh tế khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hóa, kinh tế tư bản tư nhân, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc trong một bộ phận đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng núi cao khác). Trên cơ sở những thành phần kinh tế đó, Đại hội Đảng lần thứ VII (1991) và lần thứ VIII (1996) đã phân định thành 5 thành phần, bao gồm: kinh tế quốc doanh/ kinh tế nhà nước, kinh tế tập thể/ hợp tác xã, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ và kinh tế tư bản tư nhân. Đại hội Đảng IX (2001) đã bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Văn kiện của Đại hội IX đã khẳng định rõ: “Thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền kinh tế nhiều thành phần. Các thành phần kinh tế kinh doanh theo pháp luật đều là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân”1. Như vậy, kể từ năm 1986 tới nay Đảng, Nhà nước luôn nhất quán và xác định con đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với đa thành phần kinh tế tham gia. Nhờ đó, nền kinh tế Việt Nam đã có những chuyển biến đáng kể từ một nền kinh tế “đóng cửa” sang nền kinh tế “mở cửa”; từ một nền kinh tế “trì trệ” sang nền kinh tế “năng động” hơn song, với nền kinh tế thị trường thì luôn tiềm ẩn những rủi ro mang tính hệ thống; những tác động không chỉ xuất hiện ở trong nước mà còn từ những cuộc khủng hoảng mang tính khu vực và toàn cầu. Vì vậy, các chủ thể tham gia nền kinh tế để tránh được sự đổ vỡ trong tương lai thì cần thiết phải có khả năng kiểm soát những rủi ro, khả năng kiểm soát và luôn tìm cách tăng trưởng được số vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh của mình. Và trên hết, để phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước cần không ngừng xây dựng và hoàn thiện thể chế kinh tế, chính trị và hệ thống pháp luật điều chỉnh các hoạt động kinh doanh thương mại nhằm kiến tạo một 1. Đảng Cộng sản Việt Nam (2016), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 87. 2 môi trường bình đẳng trong kinh doanh, một khả năng thích ứng với biến cố trong kinh doanh của các thành phần tham gia nền kinh tế. Một trong những vấn đề quan tâm của thế giới trong hoạt động kinh doanh ở cấp độ vĩ mô đó là hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp. Vấn đề này cũng đã và đang là nội dung quan tâm nghiên cứu của nhiều nhà hoạch định chính sách, nhiều nhà nghiên cứu lý luận, nhiều doanh nghiệp tham gia nền kinh tế ở Việt Nam. Một trong những nội dung liên quan tới hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp là hoạt động chuyển nhượng dự án. Nếu xét ở phạm vi tổng thể, chuyển nhượng dự án không chỉ là giải pháp hữu hiệu để giải quyết bài toán vốn, giải quyết bài toán tồn tại mà còn là một cơ hội kinh doanh của các chủ thể thực hiện các dự án đầu tư (DAĐT). Đặc biệt đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), mỗi dự án được triển khai, được phê duyệt không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới hạ tầng cơ sở mà còn là sự hiện thực hóa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia thì hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS còn là lời giải để bài toán dự án được triển khai tới cùng, để không phá vỡ các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và hạn chế được những tác động xấu từ dự án bất động sản (DABĐS) bị “phá sản”. Hiện nay, hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được điều chỉnh tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đó có Luật KDBĐS 2014, Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2013, Luật Doanh nghiệp 2020... và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, nhiều quy định của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS còn thiếu, chưa cụ thể, rõ ràng; các quy định giữa các văn bản pháp luật còn có sự mâu thuẫn, chồng chéo, đối lập với nhau. Điều này đang là rào cản cho các chủ thể thực thi hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trong thực tế. Thực tiễn hiện nay, tình trạng “biến tướng”, sai phạm khi hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng góp vốn, hợp đồng chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện DAĐT, hợp đồng chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếu để thực hiện các hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS phổ biến; hay tình trạng “đầu cơ”, “kích cầu ảo”, “bán non dự án” để trục lợi; tham nhũng, chống lợi ích cục bộ, “lợi ích nhóm” đang là vấn đề nóng được đặt ra. Vì vậy, để hoạt động chuyển nhượng dự án được kiểm soát về mặt quản lý nhà nước, kiểm soát sự ổn định của thị trường cũng như hướng tới một nền kinh tế thị trường bền vững thì việc nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng dự án và đặc biệt pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là việc làm cần thiết có ý nghĩa cao cả về mặt lý luận và thực tiễn. Xuất phát từ lý do đó tôi lựa chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản” làm hướng nghiên cứu cho bậc học tiến sĩ của mình. 3 2. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của đề tài 2.1. Mục đích nghiên cứu Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luận về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS và pháp lụa ật về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS trong thị trường bất động sản (TTBĐS). Thứ hai, chỉ ra những hạn chế, bất cập trong quy định của phálụauật hiện hành, cùng với những khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó. Thứ ba, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS theo hướng đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật cũng như phù hợp với các quy lụa ật của TTBĐS và bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện được mục đích nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể của đề tài là: Thứ nhất, hệ thống hóa những vấn đề lý luận về DAĐT trong hoạt động KDBĐS, chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trên cơ sở luận bàn, làm sáng tỏ các khái niệm, đặc điểm cũng như mục đích ý nghĩa về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS đồng thời phân tích làm rõ cơ sở xây dựng và nội dung cơ cấu pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. Nghiên cứu lý thuyết nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu để nhận diện rõ hơn về tính tất yếu của chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐ và sự cần thiết cũng như những sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp lụa ật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐ trong tương lai. Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. Qua đó, chỉ ra những kết quả đạt được và đặc biệt những hạn chế, bất cập, khoảng trống của pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐ, những hệ lụy phát sinh từ thực trạng của hoạt động này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó. Thứ ba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. 4 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm: - Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai, KDBĐS nói chung và pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nói riêng. - Nghiên cứu các quy định của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung về kinh doanh, về đất đai như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, cho đến các quy định điều chỉnh trực tiếp việc chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được cụ thể hóa trong Luật KDBĐS, Luật đầu tư... và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trên cơ sở để có đánh giá toàn diện về những điểm tiến bộ, ưu điểm cũng nhưng những hạn chế, mâu thuẫn còn tồn tại của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS hiện hành. - Nghiên cứu chính sách, pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS của một số quốc gia trên thế giới như Trung Quốc, Ấn Độ và Singapore. Tác giả lựa chọn nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS của Trung Quốc, Ấn Độ và Sigapore bởi đây là những quốc gia hoặc có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam về hoạt động quản lý của Nhà nước (Trung Quốc, Singapore), hoặc pháp luật của nước đó có tính thời sự cao (như Ấn Độ: mới ra văn bản luật mới nhất mới điều chỉnh vấn đề này). Qua đó, có những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. - Các thông tin, số liệu, vụ việc thực tiễn về áp dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS. - Các công trình khoa học có liên quan tới chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong thời gian qua. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Với tên đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản”, nghiên cứu sinh (NCS) giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số vấn đề cụ thể sau đây: - Về nội dung: chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là hoạt động kinh doanh trên TTBĐS của kinh tế thị trường, có quan hệ mật thiết với nhiều 5 lĩnh vực cụ thể như: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật. Trong đó, pháp luật là phương tiện quan trọng nhất đảm bảo cho các giao dịch về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS được thực hiện và phát huy vai trò đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và các DAĐT KDBĐS nói riêng. Tuy nhiên, luận án chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ các quy định của pháp luật điều chỉnh trực tiếp tới hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS, bao gồm các nội dung về nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hình thức pháp lý, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như xử lý vi phạm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS của các chủ thể thuộc các thành phần kinh tế có tham gia hoạt động KDBĐS mà không mở rộng nghiên cứu đối với các dự án nói chung cũng như không hướng tới các chủ thể không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật KDBĐS. Nghiên cứu sinh cũng nhận thức được rằng, để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS cần phải giải quyết nhiều vấn đề thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như cải cách bộ máy hành chính, nâng cao năng lực quản lý cho cán bộ, công chức nhà nước, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS v.v... Đó là những vấn đề phức tạp cần phải được tiếp tục nghiên cứu ở các công trình khoa học pháp lý tiếp theo sau này. Bên cạnh đó, luận án không nghiên cứu hoặc không đi sâu nghiên cứu những yếu tố của vấn đề thẩm định dự án mang tính chất kỹ thuật. - Về không gian: Luận án nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS dưới góc độ lý luận và thực tiễn tại Việt Nam và đồng thời cũng nghiên cứu lĩnh vực pháp luật về nội dung này ở một số quốc gia trên thế giới (Trung Quốc, Singapore và Ấn Độ). - Về thời gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS từ năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS năm 2006) cho tới nay. Qua đó, đánh giá được một cách khách quan nhất về thực tiễn triển khai pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và đây sẽ là “lăng kính” phản ánh rõ nét nhất tính hiệu quả của pháp luật trước sự thay đổi, phát triển của nền kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, luận án đã dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách và pháp luật đất đai, pháp luật KDBĐS, các quan điểm, các học thuyết kinh tế, TTBĐS - xem đó là cơ sở phương pháp luận giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của luận án. 6 Bên cạnh đó, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Chương 1, NCS chủ yếu sử dụng phương pháp tổng hợp để hệ thống hóa những vấn đề mà các công trình nghiên cứu đã thực hiện; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh được sử dụng để phát hiện những vấn đề của luận án mà các công trình nghiên cứu đã công bố còn bỏ ngỏ, chưa giải quyết hoặc đã giải quyết nhưng chưa triệt để. - Chương 2, NCS sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp hệ thống,... khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS, cụ thể: i) Phương pháp phân tích được sử dụng khi nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của DAĐT; khái niệm, đặc điểm, nội dung và cơ chế điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS