Luận án Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN VĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐOÀN VĂN BÌNH ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Ở VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 9380107 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến Hà Nội - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận án này. Tác giả luận án Đoàn Văn Bình DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư CTXD Công trình xây dựng NCS Nghiên cứu sinh QSDĐ Quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa UBND Uỷ ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................. 3 2.1. Mục đích nghiên cứu ................................................................................... 3 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................... 4 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 4 3.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 4 3.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 5 4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ........................................... 6 5. Những đóng góp mới của luận án ................................................................... 7 6. Kết cấu của luận án .......................................................................................... 8 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ............................................................................................... 9 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án ........................... 9 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch ............................................................................................ 9 1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ..................................................... 18 1.1.3. Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch ..................................... 24 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án .................................................. 26 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................................................................................ 26 1.2.2. Định hướng nghiên cứu của luận án ..................................................... 29 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án ........................................................................ 30 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án ............................ 30 1.3.2. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................. 33 1.3.3. Giả thuyết nghiên cứu ............................................................................. 33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................... 33 CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH .................................................................................................................... 35 2.1. Lý luận về bất động sản du lịch .................................................................. 35 2.1.1. Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch ............................................. 35 2.1.2. Ý nghĩa của bất động sản du lịch ........................................................... 44 2.1.3. Các loại bất động sản du lịch chủ yếu ................................................... 47 2.2. Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch ............................................. 58 2.2.1. Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch .............. 58 2.2.2. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản du lịch ....................................... 60 2.3. Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ............................ 63 2.3.1. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch .... 63 2.3.2. Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ....................... 67 2.3.3. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ... 72 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................... 74 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH .................... 76 3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch ....................................................................... 76 3.1.1. Thực trạng pháp luật về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch 76 3.1.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch ......................................................................................................... 81 3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh ............................... 83 3.2.1. Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh .................................................................................. 83 3.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh ................................................................. 87 3.3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch ....................................... 92 3.3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ............................................. 92 3.3.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch ................................................ 123 3.4. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch ......................................................................................... 129 3.4.1. Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch ............................................................................. 129 3.4.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch ............................................................ 133 3.5. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ....................................... 137 3.5.1. Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ........................................................................................ 137 3.5.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ............................................................................. 139 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................................. 141 CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM .......................................................................... 143 4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch .... 143 4.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam .................................................................................................................... 148 4.2.1. Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch ................................................................................................................... 148 4.2.2. Hoàn thiện pháp luật về các điều kiện để các bất động sản được phép đưa vào kinh doanh ......................................................................................... 149 4.2.3. Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ đối với chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch ........................................................................................ 152 4.2.4. Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch ............................................................................. 165 4.2.5. Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ........................................................................................ 166 4.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch .......................................................................................................... 172 4.3.1. Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch và phát triển thị trường bất động sản du lịch ......................................... 172 4.3.2. Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam phát triển tạo đà cho thị trường bất động sản du lịch cất cánh ........................................... 178 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ................................................................................. 181 KẾT LUẬN ....................................................................................................... 182 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ ............................................ 184 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................ 185 PHỤ LỤC 1 ....................................................................................................... 198 PHỤ LỤC 2 ....................................................................................................... 201 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng năm 1986, chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới phát triển mạnh mẽ trong đó có kinh doanh bất động sản. Loại hình kinh doanh này có sức hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư cao. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam thời gian qua là minh chứng cho thấy, thị trường này đã và đang là thị trường trung tâm, là cầu nối có tính liên kết bền chặt với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật liệu và các loại hình thị trường dịch vụ khác trong nền kinh tế; chúng có sức hút lớn và có vai trò quan trọng trong việc kích thích và tạo đà cho thị trường khác trong nền kinh tế thị trường phát triển góp phần duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế trong những năm qua. Kinh tế tăng trưởng kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Điều này đặt ra nhu cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao như khách sạn cao cấp, resort nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villas), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse) Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, có dư địa phát triển rất lớn nên nhiều nhà đầu tư, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao. Phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ ở các địa phương ven biển có thế mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng hoặc các khu vực, địa bàn có tiềm năng và thế mạnh về du lịch rừng, du lịch văn hóa truyền thống, văn hóa tâm linh, văn hóa ẩm thực và du lịch phục vụ cho vui chơi giải trí, khám phá, mạo hiểm mà trước đây còn vắng bóng trên thị trường. Dự báo trong thời gian sắp tới, bất động sản du lịch tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, bất động sản du lịch mang lại lợi ích lớn cho các 2 bên liên quan. Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, bất động sản du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ. Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi, điều chỉnh và đã tạo được khuôn khổ pháp lý để đưa thị trường bất động sản vào hoạt động có định hướng, có cơ chế pháp lý chung để các chủ thể gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộ với thị trường có rất nhiều tính đặc thù về sản phẩm, về đầu tư và vận hành dự án như thị trường bất động sản du lịch thì thực sự là chúng ta đang thiếu vắng rất nhiều các chế định cụ thể. Thực tế cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của phân khúc thị trường này. Nhiều địa phương lúng túng trong quản lý các sản phẩm bất động sản du lịch, nhiều sản phẩm bất động sản du lịch ra đời, đã giao dịch trên thị trường song vẫn chưa có tên gọi một cách chính thức, nhiều điểm nghẽn và những rào cản của thị trường song chưa có cơ chế pháp lý hoặc có nhưng không đầy đủ, cụ thể và phù hợp để giải quyết có hiệu quả. Khách quan có thể khẳng định rằng, thị trường bất động sản du lịch đã và đang còn khoảng trống lớn về định hướng chiến lược hoàn thiện, phát triển. Hàng loạt các vấn đề, câu hỏi được đặt ra cho thị trường bất động sản du lịch hiện chưa có câu trả lời thỏa đáng như: thế nào là bất động sản du lịch, gồm các sản phẩm nào, nhà đầu tư tiếp cận đất đai thông qua phương thức nào là hợp lý để thực hiện các dự án đầu tư cho từng loại hình sản phẩm bất động sản du lịch trên cơ sở của sự nhất quán mà không tạo ra những “tiền lệ riêng có ở các địa phương”; vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch cho khách hàng; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết với khách hàng mua bất động sản du lịch... Cùng với đó, nhu cầu cần phải có một hệ thống pháp luật mà trong đó quyền tự do kinh doanh được bảo đảm, thị trường được bình ổn, bảo vệ được quyền lợi của các bên liên quan, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả 3 quản lý nhà nước tránh sự tùy tiện. Hơn thế, với mong muốn một hành lang pháp lý toàn diện, thống nhất, và phù hợp, có khả năng thích ứng cao với sự phát triển ngày càng đa dạng của thị trường, thu hút được ngày càng nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và nước ngoài nhằm biến những vùng đất “chết”, những vùng đất đang bị “bỏ quên” thời gian qua thành vùng những vùng đất tươi mới, biến các bất động sản đang ở dạng nguyên thủy, tiềm năng thành những bất động sản có giá trị, trên nền tảng của sự phát triển bền vững; góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân. Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường bất động sản du lịch như đã đề cập ở trên, cùng với những mong muốn và kỳ vọng về một thị trường bất động sản du lịch trong tương lai phát triển lành mạnh và thịnh vượng, góp phần quan trọng đưa đất nước Việt Nam trở thành cường cuốc du lịch trong tương lai, Nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” làm luận án tiến sỹ luật học. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận án là: Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luận pháp luật để điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch. Thứ hai, tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành, cùng với những điểm nghẽn trong thực tiễn thực thi pháp luật thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó. Thứ ba, tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thị trường, đảm bảo các quy luật của thị trường và hội nhập quốc tế; đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở của sự phát triển bền vững. 4 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau: Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở luận bàn về các khái niệm, các thuật ngữ, về vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và sự cần thiết khách quan của sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch; xác định rõ nội dung, yêu cầu của pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản du lịch. Nghiên cứu các cơ sở lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu để nhận diện rõ hơn về xu thế phát triển thị trường bất động sản du lịch và dự báo xu hướng điều chỉnh của pháp luật đối thị trường bất động sản du lịch; Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch, đặc biệt là pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Qua đó nhằm đánh giá khách quan những kết quả đạt được và đặc biệt chỉ rõ những hạn chế, bất cập, những khoảng trống của pháp luật điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch, những hệ lụy phát sinh từ thực tiễn của thị trường này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó. Thứ ba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch trong thời gian tới dựa trên sự phân tích, đánh giá thực trạng về thị trường bất động sản du lịch, về hệ thống pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch và gắn chặt với mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trên nền tảng của của nền kinh tế th